Решение № 2-746/2025 от 6 ноября 2025 г. по делу № 2-91/2024(2-859/2023;)~М-915/2023

дело № 2-746/2025

УИД:61RS0034-01-2023-000475-18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2025 года п. Зимовники

Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Скрипниковой И.С.

при секретаре Бобрышевой Е.С.

представителя ответчика ФИО1 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Племзавод Кирова» к ФИО1, ФИО3, третьи лица: Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, суд

установил:

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, взыскании денежной суммы.

Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от 06.03.2014, ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером №, из которого впоследствии был образован земельный участок с кадастровым номером №. Вышеуказанный договор аренды был в установленном законом порядке зарегистрированы в ЕГРН (ЕГРП) и заключался на долгосрочный 10-летний период, то есть до 2024 года. При этом в пункте 2.3 данного договора было предусмотрено право ООО «Племзавод Кирова» выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другими лицами (то есть преимущественное право покупки арендатором объектов аренды).

Истцу, в ходе арендного использования вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № стало известно, что арендодатель, в нарушение условий заключенного договора аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного имущества, продал соответствующий земельный участок стороннему покупателю - ФИО1

Вместе с тем на момент продажи ФИО1 земельного участка в отношении него в полной мере и без каких-либо изменений сохранялись те арендные обременения, которые были установлены в пользу истца на основании поименованного выше договора аренды от 06.03.2014 Обусловлено это тем, что в силу п.4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ и п.1 ст.617 ГК РФ выдел в натуре участков в счет земельных долей в арендуемом «материнском» земельном участке, как и переход права собственности на соответствующие арендованные земельные доли в порядке наследования, никоим образом не повлияли на действие ранее заключенных с ООО «Племзавод Кирова» договора аренды. При этом в рассматриваемом случае, с одной стороны, выдел в натуре арендованной земельной доли происходил с письменного согласия истца (как арендодателя) под условием сохранения соответствующих договоров аренды, а с другой стороны - по спорному земельному участку гражданин-арендодатель без каких-либо возражений и претензий получал арендную плату, предусмотренную ранее заключенного с ООО «Племзавод Кирова» договором, вплоть до самой продажи спорного земельного участка ФИО1 Это, в свою очередь, в силу п.5 ст.166 и п.3 ст.432 ГК РФ полностью исключает возможность какого-либо оспаривания в дальнейшем соответствующего договора аренды.

Действующее гражданское и земельное законодательство не содержит императивных норм, запрещающих в договорном порядке закреплять преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества. Таким образом, из содержания пунктов 2.3 договоров аренды, заключенных арендатором ООО «Племзавод Кирова» с гражданами-арендодателями, в соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение соответствующего объекта аренды предоставить преимущественное право его покупки арендатору. Возникшие в силу договора аренды обязательства предоставить такое преимущественное право истцу подлежали исполнению в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ. В связи с неисполнением данных договорных обязательств истец в силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ вправе в судебном порядке требовать восстановления своих нарушенных прав путем перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ответчиками.

С учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, ООО «Племзавод Кирова» просит суд перевести на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ФИО1 27.01.2020 года, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от 04.02.2020 с ФИО1 на ООО «Племзавод Кирова».

Взыскать с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО1 денежную сумму, уплаченную ФИО1 ФИО3 согласно договору купли-продажи от 27.01.2020 года.

Истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 216-218).

В судебное заседание представители истца не явились, надлежащим образом уведомлены судом, причины их неявки суду неизвестны.

В судебное заседание ответчики ФИО3, ФИО1 не явились, о дате времени и месте слушания дела уведомлялись надлежащим образом, уважительные причины их неявки суду не сообщили.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, просил суд в иске отказать, по основаниям, подробно изложенным в возражениях на исковое заявление ООО «Племзавод Кирова».

В судебное заседание третьи лица представители Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области, не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены, уважительные причины не явки суду не сообщили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В статье 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться и иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Статья 617 ГК РФ регулирует вопрос сохранения договора аренда при изменении арендодателя. При этом ст. 617 ГК РФ не содержит запрета на включение в договор аренды условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При этом согласно ч. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу положений ст. 550 и п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 названного Кодекса, не применяются.

Судом установлено, что ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № на основании договора аренды частей земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, в том числе и с Ч.Т.Я. на основании договора аренды от 06 марта 2014 года в отношении принадлежащей последней земельной доли, площадью <данные изъяты> га. Вышеуказанный договор заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке. (т. 2 л.д. 145-150).

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Ч.Т.Я. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти последней. (т. 2 оборот л.д. 97).

После смерти Ч.Т.Я. открылось наследственное дело №, согласно которому наследниками являются Л.С.А., Б.Л.А., ФИО3, в собственность которых перешла земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.(т. 2 л.д.96-123).

В 2019 году ФИО3 из земельного участка с кадастровым номером № выделил в счет своей земельной доли земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

ООО «Племзавод Кирова» предоставил согласие на выдел земельных участков из земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается заявлением о согласии на образование земельных участков. (т. 2 л.д. 151).

27 января 2020 года ФИО3 заключил с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. (т. 2 л.д. 152, т. 3 л.д. 16)

При этом, исходя из договора купли продажи земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в <адрес> приобретен ФИО1 за 280 000 рублей.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ответчик ФИО1 является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН.

Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области отказалась от преимущественного права покупки вышеуказанного земельного участка, предусмотренного п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Заявляя требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи земельного участка, истец основывал свои требования на ст. 250 ГК РФ, однако данные нормы не применимы к указанными правоотношениям.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, как установлено судом, земельный участок сельскохозяйственного назначения не находился в долевой собственности. Спорный земельный участок до их продажи ответчику ФИО1 принадлежал конкретному лицу.

Кроме того, как установлено судом ФИО3, как собственник спорного земельного участка продал на основании договора купли-продажи ФИО1 земельный участок, а не земельную долю.

Ввиду того, что земельный участок с кадастровым номером №, из которого образован спорный земельный участок, относится к землям сельскохозяйственного назначения, в связи с чем к правоотношениям, вытекающим из договора аренды от 06 марта 2014 года, подлежат применению положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснением, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене ниже указанной в извещении цены.

Преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже является одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения. (пункт 3 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ).

Истец к указанным лицам не относится, являлся только арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды от 06 марта 2014 года.

При этом преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже законом не предусмотрено.

Кроме того, в договоре аренды условий о том, что арендатор ООО «Племзавод Кирова» имеет преимущественное право покупки выделенных земельных участков из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № не содержит. Как не содержит такого условия и заявление ООО «Племзавод Кирова» о согласии, данном ФИО3, на образование земельного участка, площадью <данные изъяты> га, за счет его земельной доли из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Помимо этого, в вышеуказанном договоре аренды от 06 марта 2014 года отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения, равно как не содержится условий об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок указанный в договоре аренды а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действие договора.

Защита гражданский прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее гражданское и земельное законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника-арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а соответствующее условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При вышеуказанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления ООО «Племзавод Кирова».

Доводы ответчика ФИО1 о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером № был отчужден в пользу ФИО1 27.01.2020 года. Истец ООО «Племзавод Кирова» впервые узнал о нарушении своих прав не ранее 23.03.2020, после обращения ФИО1 к истцу с досудебной претензией о возврате земельного участка. Истец за защитой нарушенных прав первоначально обратился в суд 20.03.2023.

Согласно п.1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. При этом в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз.4 п.17 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» при отмене определения об отказе в принятии или возвращении искового заявления, об отказе в принятии или возвращении заявления о вынесении судебного приказа такое заявление считается поданным в день первоначального обращения, с какого исковая давность не течет.

С учетом первичного обращения в суд 20.03.2023 срок для защиты нарушения права, не пропущен, и составляет три года.

При вышеуказанных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления ООО «Племзавод Кирова» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 27.01.2020 земельного участка и истребовании земельного участка с кадастровым номером № из чужого незаконного владения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления ООО «Племзавод Кирова» к ФИО1, ФИО3, третьи лица: Администрация Зимовниковского района Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 27.01.2020 земельного участка и истребовании земельного участка с кадастровым номером № из чужого незаконного владения - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Зимовниковский районный суд в течении 1 месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Зимовниковского районного суда подпись И.С. Скрипникова

Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2025 года