Апелляционное определение № 33-5310/2026 от 1 апреля 2026 г.

Судья Дубовик О.Н. УИД 61RS0002-01-2024-005203-59

№ 33-5310/2026

№ 2-68/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.

судей Алферовой Н.А., Горбатько Е.Н.

с участием прокурора Беллуяна Г.А.

при секретаре Халиловой А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, ФИО3, третьи лица: администрация г. Ростова-на-Дону, МБУ «Городской центр по управлению специализированным муниципальным жилищным фондом» г. Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону» о выселении, по встречному иску ФИО1 к администрации г. Ростова-на-Дону, администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, третьи лица: МБУ «Городской центр по управлению специализированным муниципальным жилищным фондом» г. Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону», Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, прокурор Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, Муниципальное казначейство г. Ростова-на-Дону об обязании выплатить компенсацию выкупной стоимости квартиры, прекращении права собственности, по апелляционной жалобе администрации г. Ростова-на-Дону на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 марта 2025 года.

Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия

установила:

администрация Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о выселении, ссылаясь на то, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 25.11.2021 № 1077 признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно заключению ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.09.2021 техническое состояние строительных конструкций МКД оценивается как аварийное, характеризующееся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности дальнейшего обрушения; МКД, обладающий признаками аварийности и являющийся непригодным для проживания и эксплуатации, создает угрозу жизни и здоровью граждан при дальнейшей его эксплуатации.

ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира № 2 в указанном МКД. Администрация Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону довела до ФИО1 в письменном виде информацию об опасности проживания в указанном МКД и предложила отселение в помещения маневренного жилищного фонда. По состоянию на 05.09.2024 ФИО1 не отселена, ее проживание в спорном МКД несет угрозу ее жизни и здоровью.

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, администрация Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону просила суд выселить ФИО1, ФИО2 и ФИО3 из квартиры № 2, общей площадью 33,8 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с правом предоставления жилого помещения муниципального маневренного фонда, в случае отсутствия иного находящегося на праве собственности жилого помещения.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к администрации г. Ростова-на-Дону, администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону об обязании выплатить компенсацию выкупной стоимости квартиры, прекращении права собственности, ссылаясь на то, что постановлением администрации г. Ростова-на-Дону № 1077 от 25.11.2021 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признан аварийным и подлежащим сносу. В течение трех лет реальных действий по предотвращению обрушения дома, изъятию земельного участка и помещений в МКД, выплате компенсации за изымаемые помещения и расселению жильцов администрацией не осуществлено.

На основании изложенного, ФИО1 просила суд обязать администрацию г. Ростова-на-Дону выплатить ей компенсацию выкупной стоимости квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости данного объекта недвижимого имущества с учетом положений п.7 ст. 32 ЖК РФ, прекратить ее право собственности на указанную квартиру после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение

Решением Железнодорожного районного суда города Ростова-на-Дону от 20 марта 2025 года. в удовлетворении исковых требований администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону отказано, встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд обязал администрацию г. Ростова-на-Дону выплатить ФИО1 компенсацию выкупной стоимости за квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене равной 3 570 060 руб., прекратил право собственности ФИО1 на указанную квартиру после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

С указанным решением не согласилась администрация г. Ростова-на-Дону, которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку на данный момент порядок изъятия спорного жилого помещения в муниципальную собственность не реализован.

Также апеллянт считает, что администрация г. Ростова-на-Дону является ненадлежащим ответчиком, поскольку не является главным распорядителем бюджетных средств по расходам на обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 июля 2025 года решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 марта 2025 года отменено в части удовлетворения встречного искового заявления ФИО1 об обязании выплатить компенсацию выкупной стоимости квартиры, прекращении права собственности.

В отмененной части по делу принято новое решение, которым исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения в полном объеме.

В остальной части решение Железнодорожного районного суда города Ростова-на-Дону от 20 марта 2025 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации г. Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 июля 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, ФИО1, ФИО2, ФИО3, МБУ «Городской центр по управлению специализированным муниципальным жилищным фондом» г. Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону», Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем в материалах дела имеются соответствующие сведения.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания заблаговременно размещена на официальном сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», подтверждение чего приобщено к материалам настоящего гражданского дела.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации г. Ростова-на-Дону – ФИО4, представителя муниципального казначейства г. Ростова-на-Дону – ФИО5, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд, суд первой инстанции на основании положений ст.ст. 32, 35, 95 ЖК РФ пришел к выводу об отсутствии оснований для выселения ответчиков из спорной квартиры с правом предоставления им жилого помещения муниципального маневренного фонда. При этом, судом первой инстанции обращено внимание на следующие заслуживающие внимания обстоятельства, а именно: в данном случае надлежащим способом защиты права является выполнение процедуры изъятия жилого помещения путем его выкупа в соответствии с установленным порядком; до настоящего времени предложение о заключении соглашения об условиях изъятия жилого помещения ФИО1 не вручалось, оценка изымаемых помещений не производилась, принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда при условии предварительного и равноценного возмещения не проводилось; информация о возможности предоставления жилого помещения является недостаточной, с точки зрения подтверждения технических характеристик конкретного жилого помещения, отвечающего нормам санитарно-гигиенических, строительных и других требований, а иных доказательств не представлено; в спорной ситуации ответчики в силу действующего законодательства по собственному усмотрению реализуют право на переселение в маневренный жилищный фонд. Однако этим правом не воспользовались.

Разрешая встречные исковые требования ФИО1, суд первой инстанции по ходатайству ФИО1 назначил по делу судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости спорной квартиры. Соглашаясь с выводами судебной экспертизы, суд первой инстанции сослался на положения ст.ст. 32, 36 - 38 ЖК РФ, ст. 279 ГК РФ, ст. 57 ЗК РФ и посчитал установленным наличие правовых оснований для возложения на администрацию г. Ростова-на-Дону обязанности выплатить ФИО1 компенсацию выкупной стоимости за спорную квартиру, а также для прекращения права собственности ФИО1 на данную квартиру после перечисления возмещения за ее изъятие.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником жилого помещения № 2 общей площадью 33,8 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности зарегистрировано 11.08.2011.

По результатам проведенного исследования МКД по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН специалистом ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» подготовлено заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.09.2021, согласно выводам которого техническое состояние строительных конструкций МКД оценивается как аварийное, характеризующееся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности дальнейшего обрушения; МКД, обладающий признаками аварийности и являющийся непригодным для проживания и эксплуатации, создает угрозу жизни и здоровью граждан при дальнейшей его эксплуатации.

25.11.2021 постановлением администрации города Ростова-на-Дону № 1077 спорный МКД признан аварийным и подлежащим сносу; собственникам помещений предложено в течение 6 месяцев со дня принятия постановления осуществить снос МКД, в противном случае будет проведена процедура изъятия для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен МКД, а также каждого жилого помещения в МКД в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

16.12.2021 администрация Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону направила ФИО1 уведомление от 25.11.2021 о признании МКД аварийным, необходимости осуществить снос жилого дома, а в случае, если квартира является единственным жильем, предоставить пакет документов для переселения в маневренный жилой фонд.

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону № 1446 от 14.12.2023 земельный участок и жилые помещения по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН изъяты для муниципальных нужд в связи с признанием МКД аварийным.

20.02.2024 ФИО1 повторно направлено уведомление от 25.11.2021 о признании МКД аварийным, необходимости осуществить снос жилого дома, а в случае, если квартира является единственным жильем, предоставить пакет документов для переселения в маневренный жилой фонд.

По сообщению МБУ «Городской центр по управлению специализированным муниципальным жилищным фондом» из жилых помещений муниципального маневренного фонда для вселения граждан, подлежащих выселению из аварийных домов по состоянию на 05.09.2024, в Учреждении имеется 32 свободных жилых помещения маневренного фонда, расположенных в 20 квартирах по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что позволит расселить 61 человека. Согласно ответу ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 13.12.2024 по состоянию на 12.12.2024 отчеты об оценке изымаемого спорного имущества с расчетом убытков, причиненных изъятием, в Департамент не поступали.

Из ответа Департамента архитектуры и строительства г. Ростова-на-Дону от 13.12.2024 следует, что после принятия постановления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в адрес собственников жилых помещений были направлены соответствующие уведомления 21.12.2023. Также Департаментом выполнены кадастровые работы по образованию земельного участка, занимаемого аварийным домом, а впоследствии земельный участок площадью 505 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, поставлен на кадастровый учет.

Согласно ответу Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону от 13.12.2024 мероприятия по оценке и возмещению собственникам недвижимого имущества убытков, связанных с изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в соответствии с оценкой, выполненной независимым оценщиком и согласованной в установленном порядке, Департаментом не осуществлялись.

Определением районного суда от 5 декабря 2024 года по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм».

Согласно выводам заключения комиссии экспертов НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 31.01.2025 рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 31.01.2025 составляет 5 990 124 руб., в том числе: рыночная стоимость квартиры №2 – 3 391 221 руб. (в том числе: с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 305 210 руб., рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом – 593 464 руб., размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме – 1 186 927 руб.), убытки – 462 743 руб.

Поскольку в рамках выполненной экспертизы, экспертами был произведен расчет стоимости квартиры, исходя из площади 36,9 кв.м., тогда как согласно выписке из ЕГРН за ФИО1 зарегистрирована на праве собственности квартира площадью 33,8 кв.м., экспертами было представлено в материалы дела по запросу суда приложение № 2 к заключению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 31.01.2025, согласно которому экспертами был произведен расчет стоимости спорной квартиры без учета вспомогательного помещения коридора № 6х площадью 3,1 кв.м.

В соответствии с выводами, изложенными в приложения №2 к заключению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 31.01.2025 рыночная стоимость квартиры по состоянию на 31.01.2025 составляет 3 570 060 руб., в том числе: рыночная стоимость квартиры №2 – 3 141 811 руб. (в том числе: с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 282 763 руб., рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом – 549 817 руб., размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме – 1 099 634 руб.), убытки – 428 249 руб.

Принимая во внимание изложенное, исходя из того, что до настоящего времени в надлежащем порядке, предусмотренные постановлением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.12.2023 процедура по оценке размера возмещения собственникам убытков, связанных с изъятием земельного участка и заключению соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд не выполнены, суд пришел к правомерному выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, взыскав с администрации г. Ростова-на-Дону компенсацию выкупной стоимости за квартиру в размере, определенном на основании проведенной по делу судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а также о том, что администрация г. Ростова-на-Дону является ненадлежащим ответчиком, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу ч. 2 ст. 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Положения п.п. 1, 2, 10, 11, 13 ст. 56.6 ЗК РФ предусматривают, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости. Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма. Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

Согласно пп. 8 ч. 1 ст. 56.7 ЗК РФ в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии недвижимости) уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство, направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

В силу п.п. 1, 2 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу п. 2 ст. 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу, с которым заключается соглашение об изъятии недвижимости, принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества.

Положения п.п. 1, 2, пп. 2 п. 4, п. 6 ст. 56.10 ЗКРФ предусматривают, что соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи.

Из разъяснений, изложенных в п. 22 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Как разъяснено в пп. «г», «и» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

Требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

На основании приведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации вопросы о выкупе возникают только после принятия органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и проведения мероприятий по выкупу жилых помещений, произведения оценки. Соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным. По смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. При этом не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях, в том числе по договору найма в домах системы социального обслуживания населения.

Из установленных судом первой инстанции обстоятельств следует, что органом местного самоуправления решение об изъятии земельного участка, на котором расположен спорный многоквартирный дом, принято 14.12.2023. Однако, на момент рассмотрения дела судом мероприятия по выкупу жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном на изъятом земельном участке, не проведены, не осуществлена оценка и не подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости прав на земельный участок и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, соответственно не подготовлен и проект соглашения о выкупе принадлежащего ФИО1 объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

В силу ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности.

Постановлением Правительства Ростовской области от 30.10.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждена Областная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащими сносу или реконструкции» со сроком реализации с 01.12.2023 по 31.12.2029. Расселение домов ведется в порядке очередности, с учетом даты признания их таковыми, за исключением домов, имеющих угрозу обрушения, а также переселения граждан на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно п. 277 Реестра жилого фонда, признанного аварийным с 01.01.2017 по 01.01.2022, являющегося Приложением № 4 Областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащими сносу или реконструкции», спорный многоквартирный жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 1917 год постройки, признан аварийным 25.11.2021, планируемая дата окончания переселения граждан – 29.12.2029.

По заключению ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» от 14.09.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о результатах технического визуального и инструментального исследования несущих и ограждающих конструкций многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, конструктивные элементы строения 1917 года постройки исчерпали нормативно-установленный срок эффективной эксплуатации, степень физического износа составляет 71%. Многоквартирный дом не соответствует требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, предъявляемым к жилым помещениям. Многоквартирный дом обладает признаками аварийности и является непригодным для проживания и эксплуатации, создает угрозу жизни здоровью граждан при дальнейшей его эксплуатации.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что принадлежащее ФИО1 жилое помещение расположено в аварийном многоквартирном доме, который не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, обладает признаками аварийности и является непригодным для проживания и эксплуатации, создает угрозу жизни здоровью граждан при дальнейшей его эксплуатации. И с учетом данных обстоятельств, установленный в Областной адресной программой «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащими сносу или реконструкции» срок переселения граждан из данного многоквартирного дома, признанного органом местного самоуправления аварийным и создающий угрозу жизни здоровью граждан при дальнейшей его эксплуатации, как 29.12.2029 не отвечает требованиям разумности и не позволяет обеспечить и гарантировать права ФИО1 на безопасные условия проживания.

Признание многоквартирного дома аварийным произведено органом местного самоуправления 25.11.2021, однако решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный и непригодный для проживания граждан многоквартирный дом, принято органом местного самоуправления только 14.12.2023, и на момент рассмотрения дела судом мероприятия по выкупу жилых помещений в данном доме не проведены, не осуществлена оценка и не подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости прав на земельный участок и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

При наличии исключительных обстоятельств опасности проживания граждан в данном многоквартирном доме, в котором расположена квартира ФИО1, длительное непринятие органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, а также проведение мероприятий, предшествующих выкупу жилых помещений в данном доме, на протяжении длительного времени, признаются судебной коллегией как нарушающие права ФИО1 на жилище, гарантированные ст. 40 Конституции РФ. Фактически длительное принятие мер по расселению граждан из аварийного жилья свидетельствует о бездействии должностных лиц органа местного самоуправления и нарушает жилищные права граждан.

Отсутствие в законе срока, в течение которого жилое помещение подлежит изъятию, не освобождает орган местного самоуправления от исполнения возложенной на него обязанности в разумные сроки принимать меры по расселению граждан из аварийного жилого фонда.

При таких обстоятельствах и в целях защиты жилищных прав, суд первой инстанции, вопреки доводам жалобы, пришел к верному выводу о возникновении у ФИО1 права на денежную компенсацию за принадлежащее ей жилое помещение в порядке ст. 32 ЖК РФ до проведения органом местного самоуправления мероприятий, предшествующих выкупу данного объекта недвижимости.

Каких-либо иных заслуживающих внимания доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы администрации г. Ростова-на-Дону не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда города Ростова-на-Дону от 20 марта 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 6 апреля 2026г.