Решение № 3А-24/2026 3А-24/2026(3А-591/2025;)~М-168/2025 3А-591/2025 М-168/2025 от 22 апреля 2026 г. по делу № 3А-24/2026

дело № 3а-24/2026 (3а-591/2025)

16OS0000-01-2025-000352-73

учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 15 апреля 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хайруллиной Э.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЮНИК» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», Исполнительному комитету муниципального образования города Казани Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЮНИК» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

нежилого здания площадью 1 769,5 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – объект недвижимости с кадастровым номером ....);

нежилого здания площадью 3 550 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – объект недвижимости с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщика налога на имущество организаций, административный истец просит определить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 67 188 000 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ....; 162 981 000 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .....

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям. Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2, также представляющая интересы Кабинета Министров Республики Татарстан, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признали.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Рассмотрев административное дело в отсутствие неявившихся лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценки» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, определяется кадастровая стоимость на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 названного Федерального закона предусмотрено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 названного Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» установлено, что налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1 000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 этой же статьи перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год. В пункте 1 430 данного перечня значится объект недвижимости с кадастровым номером ...., в пункте 1315 – объект недвижимости с кадастровым номером ..... Эти же объекты указаны в пунктах 1 731 и 1 600 аналогичного Перечня на 2026 год, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2025 года № 4603-р.

Таким образом, налоговая база в отношении спорных объектов недвижимости определяется как кадастровая стоимость, следовательно, оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как собственника объектов недвижимости (т. 1 л.д. 197-212, 215-220) и налогоплательщика налога на имущество организаций.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан, по состоянию на 1 января 2023 года, в том числе определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 85 554 884 рубля 67 копеек; объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 273 510 783 рубля 41 копейка (т. 1 л.д. 153-154, 156-167, 168).

Впоследствии сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером .... поступили в бюджетное учреждение в порядке части 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в связи с увеличением площади объекта недвижимости с 1 545,7 квадратных метров до 1 769,5 квадратного метра. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 97 477 698 рублей 95 копеек определена по состоянию на 1 января 2023 года (акт определения кадастровой стоимости от 29 февраля 2024 года № АОКС-16/2024/000094, т. 1 л.д. 156-167, 169).

Оспариваемые административным истцом значения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 97 477 698 рублей 95 копеек внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 марта 2024 года с датой начала применения 1 января 2024 года (т. 1 л.д. 213), объекта недвижимости с кадастровым номером 16:50:110605:6763 в размере 273 510 783 рубля 41 копейка – 23 декабря 2023 года с датой начала применения 1 января 2024 года (т. 1 л.д. 221).

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчеты об оценке от 21 мая 2025 года № 21-1/О-25, № 21-3/О-25, подготовленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ПрофЭкс» ФИО4 (т.1 л.д. 31-75, 77-125). Согласно отчетам рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 67 188 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... – в размере 162 981 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» указали на недостоверность представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости объектов недвижимости. Для проверки правильности определения в отчетах об оценке рыночной стоимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 27 февраля 2026 года № 71(2613)/07-4 (т. 3 л.д. 104-181), рыночная стоимость объектов недвижимости в представленных административным истцом отчетах об оценке определена неправильно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года в ином размере, который составил 79 847 788 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ....; 195 656 751 рубль в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .....

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости объектов недвижимости в отчетах об оценке, эксперт выявил неточности, способные привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости, в частности некорректный подбор объектов-аналогов, несопоставимых с объектом оценки по расположению, при отсутствии соответствующей корректировки; неприменение корректировки на расположение относительно красной линии; необоснованный отказ от применения доходного подхода при наличии на активном рынке аренды достаточных предложений по аренде сопоставимой недвижимости.

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом применены сравнительный и доходный подходы, затратный подход не применялся, так как точность результатов по данному подходу достаточно условны, затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости, а также в связи с затруднениями определения величины накопленного износа.

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости методом сравнения продаж сравнительного подхода выбраны предложения по продаже объектов недвижимости, в наибольшей степени соответствующих характеристикам объектов исследования по критериям назначения (нежилое), разрешенного использования (под коммерческие (торговые или торгово-офисные) объекты), даты предложения (до 1 января 2023 года), проведен сравнительный анализ объектов исследования и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, различие между объектами исследования и аналогами компенсировано введением корректировок на торг, местоположение, площадь, расположение относительно первой линии, состояние отделки, из итоговой стоимости по результатам сравнительного подхода вычтена доля стоимости земельных участков.

В доходном подходе экспертом применен метод прямой капитализации, поскольку оцениваемый объект отвечает критериям выбора данного метода, и произведено согласование итоговой рыночной стоимости объектов оценки методом средневзвешенной, согласно которому результату, полученному в рамках каждого из подходов, присваивается соответствующий весовой коэффициент.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности.

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, каких-либо возражений, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При оценке доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости суд принимает во внимание, что представленные административным истцом сведения о рыночной стоимости в ходе судебной экспертизы не подтвердились. Таким образом, действительная величина рыночной стоимости должна быть установлена на основании заключения эксперта, содержание которого в ходе судебного разбирательства не опровергнуто. Соответственно требование административного истца к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном в результате судебной экспертизы.

Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т. 1 л.д. 3), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29 мая 2025 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом положений части 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем требование об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости предъявлено административным истцом также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», Исполнительному комитету муниципального образования города Казани Республики Татарстан, которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и не должны отвечать по требованиям административного истца. Следовательно, оснований для удовлетворения административного иска в этой части не имеется.

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административными истцами уплачена государственная пошлина в размере 30 000 рублей – по 15 000 рублей за оспаривание кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости (т. 1 л.д. 7).

Стоимость работ по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых оспаривалась в рамках настоящего административного дела составила 374 794 рубля, по 187 397 рублей – в отношении каждого из объектов недвижимости (т. 3, л.д. 182), оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена.

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В то же время, как отмечается в пункте 24 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Расхождение между значениями кадастровой стоимости и рыночной стоимости, установленной судом в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... (97 477 698 рублей 95 копеек и 79 847 788 рублей), составляющее 18,09 процента, а также в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... (273 510 783 рубля 41 копейка и 195 656 751 рубль), составляющее 28,46 процента, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствуют о нарушении прав административного истца.

Таким образом, судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, следует отнести на административного истца, то есть уплаченная государственная пошлина возмещению не подлежит, а расходы на проведение судебной экспертизы в размере 374 794 рубля подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «ЮНИК».

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЮНИК» удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость объектов недвижимости, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года:

в отношении нежилого здания площадью 1 769,5 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 79 847 788 рублей;

в отношении нежилого здания площадью 3 550 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 195 656 751 рубль.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 мая 2025 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮНИК» в пользу федерального бюджетного учреждения «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации 374 794 рубля в счет оплаты работы эксперта и иных расходов, связанных с производством экспертизы.

В удовлетворении административного искового заявления в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», Исполнительному комитету муниципального образования города Казани Республики Татарстан, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 23 апреля 2026 года.

Судья Сафина М.М.