Решение № 2-40/2019 2-40/2019(2-621/2018;)~М-737/2018 2-621/2018 М-737/2018 от 23 января 2019 г. по делу № 2-40/2019

Дело № 2-40/2019 <данные изъяты>


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2019 года с. Красногвардейское

Красногвардейский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи В.В. Безуглова,

при секретаре судебного заседания Н.А. Картель,

с участием: истца ФИО1,

представителя ответчика ООО «Содружество» ФИО2,

представителя ответчика Адыгейского регионального филиала АО «Россельхозбанк» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Содружество» и Адыгейскому региональному филиалу АО «Россельхозбанк» о признании сделки состоявшейся и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском о прекращении залога. В обоснование своих требований указал, что в ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ЗАО «Содружество» договор купли-продажи с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ оздоровительного комплекса общей площадью 281, 8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора купли-продажи он мог оформить право собственности только после полной оплаты оздоровительного комплекса, стоимость которого была определена сторонами в размере 5 500 000 рублей. Денежные средства он передавал частями генеральному директору ЗАО «Содружество» <данные изъяты> Последнюю часть в размере 500 000 рублей он передал в ДД.ММ.ГГГГ года. Продавец гарантировал, что на момент подписания договора оздоровительный комплекс не имел арестов, ограничений либо обременений. Однако после подписания договора купли-продажи вышеуказанный оздоровительный комплекс стал залоговым имуществом при получении ЗАО «Содружество» кредита в ОАО «Россельхозбанке», о чем истец узнал во время сбора документов для регистрации за собой права собственности на оздоровительный комплекс, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Содружество» заключило с ОАО «Россельхозбанк» договор залога недвижимости, в соответствии с которым, вышеуказанный оздоровительный комплекс, обеспечивает исполнение обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. В ходе рассмотрения дела в суде ФИО1 изменил первоначально заявленные требования и просил признать сделку – договор купли-продажи оздоровительного комплекса, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЗАО «Содружество», состоявшейся и признать за ним право собственности на указанный оздоровительный комплекс.

В судебном заседании истец поддержал свои измененные требования и просил их удовлетворить. При этом отметил, что он понимает, что даже в случае удовлетворения его требований, право собственности он сможет оформить на оздоровительный комплекс только после погашения кредита ООО «Содружество» и снятия обременения в виде ипотеки. Вместе с тем, чтобы избежать в будущем препятствий в регистрации приобретенного им оздоровительного комплекса, в частности, наложения каких-либо новых ограничений или обременений, он просит удовлетворить его уточненные требования.

Представитель ответчика ООО «Содружество» по доверенности ФИО2 согласился с измененными требованиями истца и пояснил, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Содружество» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи с отсрочкой платежа на четыре года. После этого при получении кредита ответчиком ЗАО «Содружество» на указанный оздоровительный комплекс был оформлен договор залога, поскольку руководство предприятия полагало, что успеет за четыре года вернуть банку кредит. Затем у предприятия появились финансовые затруднения, в связи с чем, пока кредит не погашен. Однако после погашения кредита и снятия обременения истец сможет оформить свое право собственности на него, поскольку всю стоимость оздоровительного комплекса истец действительно передал наличными директору ООО «Содружество». Также отметил, что в 2015 году ЗАО «Содружество» реорганизовано в ООО «Содружество» с переходом всех прав и обязанностей.

Представитель ответчика Адыгейского регионального филиала АО «Россельхозбанк» по доверенности – ФИО3 возражал против удовлетворения требований истца, полагая, что в будущем это приведет к возможному выводу оздоровительного комплекса из-под залога.

Представитель третьего лица – администрации МО «Красногвардейский район» по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, представив заявление с просьбой о рассмотрении дела без ее участия. При этом в ходе подготовки дела к судебному разбирательству представитель администрации МО «Красногвардейский район» по доверенности ФИО4 пояснила, что для администрации района важно, чтобы своевременно уплачивалась арендная плата за земельный участок, на котором расположен спорный оздоровительный комплекс, а кто ее будет платить администрации разницы нет. Выкупать оздоровительный комплекс администрация также намерения не имеет.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 454 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (впоследствии реорганизовано в АО «Россельхозбанк») в лице Адыгейского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» (далее - банк) и ЗАО «Содружество» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому ЗАО «Содружество» в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ передало банку в залог вышеуказанный оздоровительный комплекс и право аренды земельного участка, на котором он расположен.

Однако из представленного истцом договора следует, что ранее ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЗАО «Содружество» заключен договор купли-продажи оздоровительного комплекса общей площадью 281, 8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Условиями данного договора купли-продажи предусмотрена рассрочка оплаты оздоровительного комплекса до ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора истец может оформить право собственности только после полной оплаты оздоровительного комплекса, стоимость которого была определена сторонами в размере 5 500 000 рублей.

Как следует из Устава ООО «Содружество» данное общество создано в 2015 году путем реорганизации в форме преобразования из ЗАО «Содружество» и является полным его правопреемником по всем правам и обязательствам. Согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о создании ООО «Содружество» путем реорганизации в форме преобразования из ЗАО «Содружество».

В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что денежные средства он передавал генеральному директору ЗАО «Содружество» <данные изъяты>. Последнюю часть в размере 500 000 рублей он передал в сентябре 2018 года.

Представитель ответчика ООО «Содружество» ФИО2 подтвердил указанные обстоятельства и не оспаривал их.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО1 со своей стороны выполнил все условия договора купли-продажи, т.е. оплатил всю стоимость оздоровительного комплекса, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым отметить, что в соответствии с положениями ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положениям п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, исходя из требований статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса РФ право собственности на оздоровительный комплекс у его приобретателя – истца ФИО1 возникнет с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Также следует отметить, что в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

На основании общего правила, предусмотренного в ч. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ, залог сохраняется в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства.

В соответствии с ч. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями) (далее – Закон об ипотеке) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В силу требований ч. 3 ст. 38 Закона об ипотеке залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Таким образом, положения ст. 353 Гражданского кодекса РФ конкретизируются в ч. 1 ст. 38 Закона об ипотеке, а именно: при переходе права собственности на имущество, кроме случаев, прямо установленных в законе, обременение в виде ипотеки сохраняется. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя вне зависимости от способа приобретения.

При наличии таких обстоятельств, удовлетворение требований истца не нарушает прав и законных интересов банка – залогодержателя, поскольку Конституционный Суд РФ неоднократно отмечал, что положения ст. 353 Гражданского кодекса РФ и абзаца 1 п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, составляют конституирующий элемент этого института, без которого залог не может выполнять функции обеспечения кредита, в т.ч. публично значимые. Сами по себе эти нормы направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству и, рассматриваемые в системной взаимосвязи с другими статьями Гражданского кодекса РФ, не могут расцениваться как нарушающие права лица (приобретателя), которое не лишено возможности прибегнуть к иным средствам защиты своих прав.

Кроме этого суд полагает необходимым отметить, что в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно материалам дела земельный участок, на котором расположен спорный оздоровительный комплекс, ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «Красногвардейский район» передала в аренду ЗАО «Содружество» по договору аренды на десять лет. При этом в ходе подготовки дела к судебному разбирательству представитель администрации пояснила, что администрация не возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку для администрации важно только то, чтобы арендная плата за указанный земельный участок вовремя оплачивалась.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к ООО «Содружество» и Адыгейскому региональному филиалу АО «Россельхозбанк» о признании сделки состоявшейся и признании права собственности, удовлетворить.

Признать сделку – договор купли-продажи оздоровительного комплекса, общей площадью 281, 8 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Россия, <адрес> (Адыгея), <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Содружество» и ФИО1, состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на оздоровительный комплекс, общей площадью 281, 8 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> (Адыгея), <адрес>, на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Содружество» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Республики Адыгея.

Резолютивная часть решения оглашена 23.01.2019.

Мотивированное решение составлено 28.01.2019.

Председательствующий: <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>