Решение № 2-19/2024 2-19/2024(2-578/2023;)~М-540/2023 2-578/2023 М-540/2023 от 14 марта 2024 г. по делу № 2-19/2024

Дело №2-19/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2024 года пгт. Апастово

Апастовский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Л.Ф. Гафиатуллиной,

при секретаре судебного заседания М.Р. Хузягалиевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СХП «Табар» о расторжении договора аренды земельного участка,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «СХП «Табар» о расторжении договора аренды земельного участка в обосновании указав, что 20апреля 2016 года ФИО1 стала собственницей земельных участков с кадастровыми номерами 16:08:160402:65 и 16:08:160401:161. Ознакомившись с выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее по тексту Выписка из ЕГРП) было установлено, что на указанных земельных участках имеются обременения в виде договора аренды с ООО «СХП «Табар» (ИНН <***>) земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендодателя №010 72 006 от 1 июля 2006 года. Согласно Выписок из ЕГРГП, срок на который установлены ограничения, составляет с 6 апреля 2016 года по 19 декабря 2055 года. По состоянию на 9 ноября 2022 года она не получала никаких платежей по договору аренды и каких-либо уведомлений о расторжении указанного договора аренды. Также необходимо отметить, что Договор аренды заключался не с ней. Таким образом, ООО «СХП «Табар» за период времени с 6 апреля 2016 года по настоящее время не производил каких-либо расчетов с ней за аренду земельных участков с кадастровыми номерами 16:08:160 402:65 и 16:08:160401:161. Более того, насколько ей известно, ООО «СХП «Табар» не производило никаких расчетов и с предыдущим собственником за период с 1 июля 2006 года по 6 апреля 2016 года. На устные неоднократные претензии Истца Ответчик не реагировал, ввиду чего Истец был вынужден отправить письменную претензию в адрес ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Табар» с уведомлением о необходимости погасить задолженность и о расторжении договора аренды, ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Табар» частично погасило имеющуюся задолженность по договору аренды. Однако, задолженность в полном объеме погашена не была. 2 сентября 2023 года повторной претензией Истец повторно потребовал оплатить задолженность и уведомила о расторжении договора. Ответчик своим ответом от 6 сентября 2023 года отказался расторгать договор аренды и в полном объеме погасить имеющуюся задолженность, в связи с чем истец просит расторгнуть договор аренды №01672006 от 1 июля 2006 года в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:08:160 402: 65 и 16:08:160 401: 161, заключенных с ООО «СХП «Табар».

Истец и представитель истца в суд не явились, надлежащим образом извещались, просили рассмотреть дело в их отсутствие, иск поддерживают. В ходе судебного заседания представитель истца ФИО8, действующая на основании доверенности, иск поддержала, пояснив, что просит расторгнуть договор аренды, поскольку ответчик более двух сроков подряд не выплачивал арендные платежи, уплаченная за 2016-2022 годы арендная плата выплачена не в полном объеме, арендная плата в год должна составлять 2340 рублей, однако ответчик неверно уплатил арендные платежи по платежному поручению №531 от 21 ноября 2022 года на сумму 15888 рублей, в том числе за 2016 год – 1827 рублей, 2017 год – 1653 рубля, 2018 год -1200 рублей, 2019 год – 1400 рублей, 2020 год – 2300 рублей, 2021 год – 3600 рублей, 2022 год – 3900 рублей. Более того, истец желает сама пользоваться земельными участками.

Представитель ответчика ООО «СХП «Табар» - ФИО9, участвующий в деле на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал, пояснив, что на протяжении действия всего срока договора ООО «СХП «Табар» не нарушал условия договора аренды от 1 июля 2006 года, не ухудшал состояние имущества, своевременно оплачивал арендные платежи в натуральной форме. Земельные участки с кадастровыми номерами 16:08:160402:65 и 16:08:160401:161 используются Арендатором по назначению, для сельскохозяйственного производства. Своими действиями Арендатор улучшал состояние арендуемых земельных участков, планируя получать доход. В 2016 году истец приобрёл земельные участки, но их не уведомляли. В ноябре 2022 года истцом направлены реквизиты и после этого только узнали о необходимости выдачи арендных платежей. После получения реквизитов задолженность по арендным платежам сразу погашена путем перечисления на счет истца. Расчет арендных платежей произвёл бухгалтер на основании договора аренды, нарушений в части оплаты арендных платежей нет. Есть переписка в телефоне с представителем ФИО1 - ФИО11. Истцом и представителем истца не представлено оснований для досрочного расторжения договора аренды, указанных в ст.619 ГК РФ. Кроме того, желание истцов самим обрабатывать свои участки не является основанием для расторжения договора аренды.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.15 Земельного кодекса Российской Федерации, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) пользование.

Из положений п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании ч.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", принудительное прекращение аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.619 ГК РФ, По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст.450.1 ГК РФ, 1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст.11.8 ЗК РФ, 4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии со ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", 1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. 3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: 7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности…

В соответствии со ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1).

Судом установлено, что ФИО4 выдана земельная доля площадью 5,2 га, расположенная в границах землепользования АСХК «Заря» Апастовского района Республики Татарстан, о чем свидетельствует выписка из приложения к Постановлению главы администрации Апастовского района Республики Татарстан № 125-А от 15 апреля 1996 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 16-АМ №664252 от 14 июня 2013 года, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежала на праве общей долевой собственности, 1/381 доля в праве на земельный участок, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 19811995,26 кв.м. с кадастровым номером 16:08:000000:0139.

Согласно соглашению об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 23 января 2006 года, земельный участок общей площадью сельскохозяйственных угодий 1981,2 га, в том числе 1828 га пашни, с кадастровым номером 16080000000139, расположенный в границах землепользования АСК «Заря» <адрес> Республики Татарстан принадлежит гражданам Российской Федерации согласно списку (приложение №1 к настоящему соглашению), в том числе ФИО4 на основании свидетельств о праве собственности на земельные доли и свидетельств о праве на наследство по закону, а также протокола общего собрания участников общей долевой собственности от 12 декабря 2005 года и опубликованного в газете «Звезда» за №91 от 10 ноября 2005 года.

1 июля 2006 года между участниками общей долевой собственности – сособственниками (список участников указан в Приложении №3) – «Арендодателями», в лице ФИО2, действующего на основании доверенностей, и Обществом с ограниченной ответственностью ООО Сельскохозяйственное предприятие «Табар» в лице директора ООО СХП «Табар» ФИО3, действующего на основании Устава был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендодателя общей площадью 1981,2 га с кадастровым номером 16:08:000000:0139, расположенного в границах землепользования АСХК «Заря» <адрес> РТ.

В приложении №3 в списке участников общей долевой собственности, вошедших в состав общей долевой собственности и изъявивших желание заключить договор аренды с АСХК «Заря» <адрес> д. Табарк -Черки, имеется ФИО4 (пор. номер 134).

Согласно условиям договора аренды, Арендодатели сдали в аренду Арендатору земельные участки с разрешенным использованием – производство сельскохозяйственных культур сроком с 1 июля 2006 года по 30 июня 2055 года

По условиям договора аренды (п. 2.1, 2.2.) арендная плата исчисляется и уплачивается отдельно для каждого сособственника Земельного участка в соответствии с его долей в праве общей долевой собственности на Земельный участок, исходя из размера арендной платы за 1 га пашни в сумме 450 рублей в год, за 1 га пастбищ в сумме 262,5 рублей, а именно на 1 долю продукция: пшеница - 1ц; ячмень-0,5ц; сено-3ц; солома 10 ц; предоставление услуг: вспашка огорода-0,25 га, посадка или уборка картофеля 0,25 га, транспортные услуги по доставке сена, соломы и зерна- 5 рейсов. Арендная плата уплачивается ежегодно.

Согласно п.2.3, 2.5 договора аренды, арендная плата может уплачиваться сособственнику земельного участка, как в денежной форме, так и в иных формах, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством РФ. Форма оплаты арендной платы определяется Актом, подписанным между Арендатором и сособственником общей долевой собственности, указанным в приложении №1 к настоящему договору.

Из предоставленных суду реестровых и дело правоустанавливающих документов усматривается, что Приложение №1 к Договору аренды от 1 июля 2006 года отсутствует. Сторона ответчика также пояснила, что данное Приложение №1 у них отсутствует.

В соответствии с п.3.5.5 договора, Арендатор обязан своевременно в соответствии с настоящим договором вносить арендную плату.

Согласно п.5.2 договора, изменение условий настоящего Договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. В случае намерения Арендодателя расторгнуть настоящий Договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством или настоящим Договором, он обязан предупредить об этом Арендатора не менее чем за один календарный год. Досрочное расторжение настоящего договора в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя возможно только по решению суда.

8 апреля 2016 года между ФИО4 и ФИО1 заключен договор дарения земельных участков, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 16:08:160402:65 общей площадью 14896 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 16:08:160401:161 общей площадью 37104 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, Табар-Черкийское сельское поселение переданы в дар ФИО1.

Согласно п.2.1 договора аренды, на вышеуказанные земельные участки имеется обременение в виде аренды.

Согласно сведениям ЕГРН от 30 сентября 2022 года, с 06 апреля 2016 года ФИО1 является собственником вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами 16:08:160402:65 и 16:08:160401:161с имеющимися обременениями в виде аренды в пользу ООО «СХП «Табар», а именно: на участок с кадастровым номером 16:08:160402:65 установлено ограничение в виде аренды сроком с 6 апреля 2016 года по 19 декабря 1955 года, с кадастровым номером 16:08:160402:161 - сроком с 6 апреля 2016 года по 29 декабря 1955 года.

Согласно свидетельству о заключении брака серии III-КБ №561297 от 6 декабря 2022 года, ФИО1 заключила брак с ФИО5, после заключения брака ей присвоена фамилия ФИО1.

Как видно из материалов дела, истец 10 ноября 2022 года направляла в адрес руководителя ООО «СХП «Табар» претензию и уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с требованиями: в течении 5 рабочих дней со дня получения настоящей претензии выплатить ФИО1 всю сумму задолженности по договору аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:08:160402:65 и 16:08:160402:161.

21 ноября 2022 года ответчик выплатил истцу сумму 15888 рублей, в том числе за 2016 года – 1827 рублей, 2017 года – 1653 рубля, 2018 года -1200 рублей, 2019 год – 1400 рублей, 2020 год – 2300 рублей, 2021 год – 3600 рублей, 2022 год – 3900 рублей, о чем свидетельствует платежное поручение №531 от 21 ноября 2022 года.

01 сентября 2023 года истец вновь обращалась к ответчику с претензией и требованиями: в течении 5 рабочих дней со дня получения настоящей претензии выплатить ФИО1 всю сумму задолженности по договору аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:08:160402:65 и 16:08:160402:161 и уведомила о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку ответчик не погасил в полном объеме задолженность по выплате арендных платежей.

В ответе на данное уведомление ООО «СХП «Табар» указало, что условия договора аренды ООО «СХП «Табар» выполняет в полном объеме, арендная плата выплачивается своевременно в полном объеме, а потому оснований для расторжения договора не имеется.

По пояснениям представителя ответчика, представитель ООО «СХП «Табар» направил истцу запрос и доказательствах смены фамилии и указании реквизитов для выплаты арендных платежей за 2023 год, на которое ответ не поступил до настоящего времени. Факт данного обращения к истцу подтверждается скрином переписки по телефону с истцом, о чем представитель истца не отрицала.

Из приведенных выше норм п.2 ст.450, ст.619 ГК РФ следует, что для досрочного расторжения арендодателем договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, такие основания должны быть указаны в договоре.

В силу положений ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно положениям ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 5.2 договора аренды от 01 июля 2006 года установлено, что изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.

В случае намерения арендодателя расторгнуть настоящий договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством или настоящим договором, он обязан предупредить об этом арендатора не менее чем за один календарный год.

Досрочное расторжение настоящего договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя возможно только по решению суда.

Таким образом, из буквального толкования содержания договора аренды усматривается, что п.5.2 договора не содержит конкретного перечня иных оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя, нежели предусмотрены положениями ст.619 ГК РФ, не устанавливает прав и обязанностей сторон, связанных с дополнительными основаниями для досрочного расторжения договора аренды, не поименованных в указанной правовой норме.

Трактовка пункта 5.2 договора аренды, данная истцом, а именно допускающая немотивированное, беспричинное досрочное расторжение договора путем только лишь заблаговременного уведомления другой стороны, фактически свидетельствует о возможности одностороннего расторжения договора аренды. Однако возможности его одностороннего расторжения оспариваемый договор аренды не содержит.

Таким образом, арендодатели и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это предусмотрено в пункте 5.2 договора (по соглашению сторон, по основаниям, предусмотренным действующим законодательством), поэтому подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса не подлежит применению.

Иной подход в данном случае противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении арендных отношений

Сама по себе утрата арендодателями интереса в сдаче в аренду имущества и желание самим использовать участок не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, поэтому, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса) и согласованных сторонами условий расторжения договора оснований одностороннего без мотивного расторжения договора не имеется.

Доводы представителя истца о том, что ответчиком нарушаются существенные условия договора аренды от 1 июля 2006 года в части невыплаты арендной платы являются бездоказательными.

Из материалов дела и пояснений представителя ответчика следует, что истцом земельные доли приобретены 06 апреля 2016 года.

Согласно расчету ответчика, размер земельной доли по данному договору составляет 5,2 га, из которых 4,8 га - пашня, 0,4 га - пастбище. Размер арендной платы, согласно договору, составляет 450 рублей в год за 1 га - пашни и 262,50 рублей за 1 га - пастбища. Расчет за 1 год составляет 2 265,00 рублей, исходя из следующего: 4,8 гах450 рублей= 2160 рублей (пашня), 0,4 гах262,5 рублей =105 рублей (пастбище). 2 265,00x7 лет =15 855,00 рублей. Земельная доля приобретена 08 апреля 2016 года, соответственно оплата за 2016 год составляет 1698,75 рублей. Таким образом, по расчету ответчика за 2016-2022 год расчет произведен в полном объеме и даже превышает.

Согласно платежному поручению №531 от 21 ноября 2022 года, ответчик 21 ноября 2022 года выплатил истцу сумму 15 888 рублей.

За период с 2016 года по 2022 год сумма арендных платежей составляет 15446,04 рубля, исходя из следующего расчета ((450*4,8)+(262,5*0,4)*6 лет (с 2017 по 2022 годы))+1856,04 (за 2016 год с 06.04.2016 по 31.12.2016).

Таким образом, выплата арендных платежей за 2016-2022 годы произведена в полном объеме после обращения истца в ООО СХП «Табар». При таких обстоятельствах довод истца, что данные суммы выплачены не в полном объеме, подлежит отклонению.

Доказательств нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы более двух раз подряд не представлено и материалы дела не содержат.

Как видно из материалов дела и пояснений представителя ответчика, о смене собственника ответчик не был уведомлен и не знал куда перечислять арендные платежи, после первого обращения сразу были выплачены арендные платежи. На второе обращение истца к ответчику о выплате арендных платежей за 2023 год, был направлен истцу запрос от 27 декабря 2023 года о предоставлении доказательств измененной фамилии и реквизитов для перечисления арендных платежей, который был оставлен без ответа. Таким образом, каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны ответчика не усматривается. Нарушений в части оплаты со стороны ООО СХП «Табар» не имеется, арендные платежи внесены своевременно после первого обращения ФИО1

Довод представителя истца о том, что ответчиком не исполнялись обязательства по выплате арендных платежей предыдущему собственнику участков, является бездоказательным и не нарушает права истца.

Доказательств существенного нарушения условий договора, а также нарушений арендатором, приведенных в ст.619, п.2 ст.450 ГК РФ в материалах дела не содержится. Каких-либо нарушений условий договора аренды ООО СХП «Табар» допущено не было, а потому требования истцов о расторжении договора аренды земельного участка от 1 июля 2006 года подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СХП «Табар» о расторжении договора аренды земельных участков оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Апастовский районный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 18 марта 2024 года.

Судья: Л.Ф. Гафиатуллина