Решение № 2-864/2018 2-864/2018~М-689/2018 М-689/2018 от 19 сентября 2018 г. по делу № 2-864/2018

дело №2-864/2018


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 сентября 2018 года город Лениногорск Республика Татарстан

Лениногорский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи А.Н. Компанийцевой, при секретаре Р.А.Равиловой, с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возврате уплаченного по договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возврате уплаченного по договору, в котором просит суд расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:25:160101:78, площадью 4028,95 кв.м, и жилого дома по адресу: РТ, <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2; прекратить реестровые записи: № от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, а также № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 800000,00 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 21000 рублей, судебные расходы по настоящему иску (в том числе госпошлина). В обосновании своих исковых требований указал, что между ним и ФИО4 был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка кадастровый №, площадью 4028,95 кв.м., жилого дома, расположенного по адресу: РТ, <адрес>. Стоимость приобретения жилого дома и земельного участка по договору составила 800000 рублей, в том числе земля - 50000 рублей, дом-750000 рублей. Расчет по договору состоялся полностью ДД.ММ.ГГГГ по расписке, в этот же день состоялась, и передача дома по акту приема передачи, регистрация перехода прав на землю и дом проведена ДД.ММ.ГГГГ. Фактически приемка дома и его осмотр состоялся в ноябре 2017г. После заселения в жилой дом в ноябре 2017г., в процессе проживания были обнаружены недостатки, которые истец считает существенными, а именно: дом, представляющий собой деревянный сруб, обшитый снаружи, не был оснащен водопроводом, в процессе проведения работ по подключению 10.11.2017г. к центральному водопроводу, при копке траншеи под домом, было обнаружено, что у дома отсутствует фундамент, а сам дом фактически посажен на землю. Указанный факт посадки деревянного дома-сруба на землю, без гидро-тепло изоляции, а также тот факт, что дом, являющийся срубом не утеплен надлежаще, с наступлением зимы не поддерживает необходимую требуемую температуру, достаточную для проживания в нем. Индивидуальное отопления не приводит к улучшению ситуации, температура изменилась незначительно, теплопотери в доме недопустимо высокие и крайне затратны. Недостатки теплоизоляции дома, нарушения при его возведении (отсутствие надлежащего фундамента и тепло-гидроизоляции) привели в январе 2018г. к деформации входной цельнометаллической двери, при этом она закрывается с большим усилием, после закрытия присутствует сквозная щель 1,5 см. между дверью и каркасом двери. В доме установлены 4 деревянных окна с однослойным стеклом, толщина стекла составляет 2мм. На одном из окон между стеклом и рамой присутствует щель размером 3 мм. Истцом предложено ответчику ДД.ММ.ГГГГг. провести совместный осмотр дома на предмет выявленных недостатков, с целью их совместного фиксирования и принятия согласованного решения по решению имеющейся проблемы, однако ответчик не явился, акт составлялся в присутствии свидетелей. Истцом была проведена предсудебная независимая экспертиза, с привлечением профессиональной организации, имеющей надлежащие сертификаты и разрешения. По результатам проведенной экспертизы также выявились явные и скрытые дефекты конструкции дома.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования полностью поддержал.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении исковых требований, взыскать с истца судебные расходы в пользу ответчика.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии со ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (п. 1). Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (п. 2).

Судом из пояснений сторон, материалов дела, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 61 кв.м. и земельного участка общей площадью 4028,95 кв. м по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4 договора купли-продажи земельный участок был приобретен за 50000 рублей, жилой дом - за 750000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Из п. 12 договора купли-продажи следует, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче жилого дома и земельного участка составляется в обязательном порядке передаточный акт.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 подписан передаточный акт, согласно которому претензий у сторон друг к другу по передаваемому земельному участку и жилому дому не имеется (п. 2). Настоящим актом стороны подтвердили, что обязательства сторон выполнены (п. 3).

Согласно расписке о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 получил у ФИО1 800000,00 руб., претензий по передаче денежных средств к ФИО1 не имеет.

Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> Республики Татарстан.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ФИО2 письмо с вызовом на осмотр жилого дома и земельного участка с указанием причин проведения данного осмотра, а также даты и времени проведения осмотра. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 указанное письмо получено, что усматривается из отчета об отслеживании отправления.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ФИО2 письмо с досудебным предложением о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной суммы.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключил договор № с ООО «Трио» на проведение строительно-технической экспертизы, целью которой было установление соответствия требованиям ГОСТ и СНиП жилого дома в <адрес>. Дата проведения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ. Согласно заключению экспертизы, спорный жилой дом не соответствует требованиям ГОСТ и СНиПам, так как имеет скрытые дефекты, которые не могли быть выявлены при внешнем осмотре неразрушающим методом, либо проявились с течением времени при наступлении определенных погодных условий – протекание кровли, аварийное состояние нижних венцов сруба, перекос входной двери. Также имеются видимые дефекты – аварийное состояние оконных рам, отсутствие конопатки образовавшихся расщелин между венцами сруба, бревна сруба имеют дефект (выпил). Несущие и ограждающие конструкции не соответствуют требованиям прочности и теплопроводности, оконные и деревянные проемы не утеплены, двери установлена с нарушением технологии, что привело к перекосу и не плотному прилеганию, не соответствует требованиям ГОСТ, имеют большие теплопотери. В результате дефектов температурный режим не соответствует требованиям СНиП 31-02-2001. Фактическая высота потолка в помещениях жилого дома не соответствует нормативным требованиям и данным техпаспорта.

Как следует из искового заявления и пояснений ФИО1 в судебном заседании, доводы искового заявления сводятся к тому, приобретенный жилой дом имеет ряд существенных дефектов, которые были скрыты продавцом и не оговорены при заключении сделки, а покупателем не могли быть обнаружены при визуальном осмотре дома: дом, представляющий собой деревянный сруб, обшитый снаружи, не был оснащен водопроводом, у дома отсутствует фундамент, а сам дом фактически посажен на землю без гидро-тепло изоляции, дом не утеплен, с наступлением зимы не поддерживает необходимую требуемую температуру, достаточную для проживания в нем. В доме установлены 4 деревянных окна с однослойным стеклом, толщина стекла составляет 2мм. На одном из окон между стеклом и рамой присутствует щель размером 3 мм.

В судебном заседании из пояснения сторон установлено, что, спорный жилой дом неоднократно осматривался истцом ФИО1 лично до приобретения. На момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара ФИО1 к ФИО2 не предъявлялось. Между сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, договор сторонами был исполнен.

По ходатайству ответчика ФИО2 определением Лениногорского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «Райдо-НЧ» № следует, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций спорного жилого дома соответствует естественному физическому износу, оценивается как исправное, характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. И работоспособное характеризуется тем, что в данных конкретных условиях эксплуатации дефекты не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается. Скрытых дефектов на момент передачи жилого дома ФИО1 на ДД.ММ.ГГГГ не обнаружено. Имеются устранимые дефекты, возникшие в результате нарушения технологических процессов и естественного физического износа, перечисленные в таблице.

Из ст. 475 ГК РФ следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Суд полагает, что приобретая имущество, ФИО1 имел возможность при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра до приобретения дома, то есть проявить должную степень осмотрительности, а также имел возможность выявить все вышеназванные недостатки приобретенного им дома до заключения договора, поскольку имеющиеся дефекты жилого дома не являются скрытыми, а носят явный характер, связанный в том числе с естественным износом <адрес> года постройки.

В соответствии со ст. 56, 195, 196 ГПК РФ, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основании своих требований.

ФИО1 в судебном заседании не представлено доказательств, о том, что имелись существенные нарушения требований к качеству проданного ему товара, о которых он не знал до его покупки.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи ФИО1 знал о техническом состоянии недвижимого имущества, должен был действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него по характеру договора, в связи с чем, оснований для расторжения сделки купли-продажи не имеется.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что нет возможности использования спорного жилого дома по назначению.

Суд не принимает к вниманию экспертное заключение, составленное ООО «Трио», так как оно было составлено без участия ФИО2, а также со слов ФИО1 Кроме того, в экспертном заключении не указаны сведения об образовании эксперта ФИО6 и стаже ее работы по специальности.

Учитывая, что в удовлетворении основного требования о расторжении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка истцу отказано, не подлежат удовлетворению и производные требования истца о прекращении реестровых записей; взыскании оплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 800000,00 рублей, расходов по проведению экспертизы в размере 21000 рублей, судебных расходов.

Разрешая ходатайство ответчика ФИО2 о возмещении ему судебных расходов, связанных с проведением судебно-строительной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Судом установлено, что ФИО2 оплачена стоимость судебно-строительной экспертизы в размере 36000,00 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.Учитывая, что в удовлетворении требований ФИО1 отказано, суд приходит к выводу о возмещении ФИО1 судебных расходов ФИО2 в заявленном размере.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возврате уплаченного по договору оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 36000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня ознакомления с мотивированным решением суда в Верховный Суд РТ через Лениногорский городской суд РТ.

Судья Лениногорского городского суда РТ Компанийцева А.Н.

копия верна: Судья Лениногорского городского суда РТ Компанийцева А.Н.

Решение вступило в законную силу « » ____________________2018 года

Секретарь___________________________________________________________

Подлинник данного документа подшит в деле №2-864/2018, хранящемся в Лениногорском городском суде РТ.