Решение № 2-925/2024 2-925/2024~М-731/2024 М-731/2024 от 17 сентября 2024 г. по делу № 2-925/2024

Дело [Номер]


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2024 года город Алдан

Алданский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Демидович А.В.,

с участием прокурора Баттаховой В.А., представителя ответчика ФИО1, представителя соответчика ФИО2,

при секретаре судебного заседания Меньшиковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Алданского района в интересах муниципального образования городское поселение «Город Алдан» к Администрации городского поселения «Город Алдан», ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

прокурор обратился в суд в интересах муниципального образования «Город Алдан» с иском к Администрации городского поселения «Город Алдан» и ФИО3, просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ......., земельный участок 21, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, заключенный 4 июля 2023 года.

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что на официальном сайте ГИС-Торги было опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права собственности земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Организатором торгов являлась администрация ГП «Город Алдан». Предмет аукциона: право собственности земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 3106 кв.м., с кадастровым номером 14:02:010723:1012, находящийся по адресу: ......., земельный участок 21, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, категории земель: земли населенных пунктов.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона признан участником аукциона ФИО3

По результатам аукциона между администрацией ГП «Город Алдан» и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка [Номер] от [Дата], спорный земельный участок был передан ФИО3 [Дата] по акту приема-передачи, произведена оплата задатка и оставшейся после внесения задатка суммы в общем размере 12620766 рублей.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка заключен с единственным участником торгов ФИО3, вопреки требованиям земельного законодательства, исключающим продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если в соответствии с основным видом разрешенного использования предусмотрено строительство зданий и сооружений, по мнению прокурора, данный договор является ничтожным. Просит признать его таковым и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Определением судьи от 25 июля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечен Алданский городской совет депутатов 5 созыва.

В судебном заседании прокурор Баттахова В.А. исковые требования поддержала, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, полагала, что действиями администрации муниципальному образованию причинен ущерб, выраженный в нарушении установленного порядка предоставления земельного участка в собственность граждан.

В судебном заседании представитель ответчика – администрации городского поселения «Город Алдан» ФИО1 исковые требования не признала, указав, что права городского поселения «Город Алдан» указанной сделкой не нарушены, возвращение суммы, уплаченной ФИО3 по договору купли-продажи земельного участка, из бюджета муниципального образования существенным образом отразиться на сформированном бюджете. Представителем ответчика также заявлено о пропуске прокурором срока исковой давности.

Соответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания.

Представитель соответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что земельный участок приобретен ответчиком для строительства индивидуального жилого дома. Полагал, что у прокурора отсутствуют полномочия для оспаривания сделки, совершенной между ответчиками, права администрации городского поселения «Город Алдан» оспариваемой сделкой не нарушены. Просил отказать в удовлетворении иска.

В судебное заседание представители третьих лиц – Алданский городской совет депутатов 5 созыва и территориального отдела [Номер] по ....... филиала ФГБУ ФКП Росреестра, Федеральной антимонопольной службы Республики Саха (Якутия) не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания, об уважительности причин неявки суд не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика и представителей третьих лиц.

Суд, выслушав прокурора, и представителей ответчика и соответчика, изучив обстоятельства и материалы дела, приходит к выводу об отказе прокурору в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 4 июля 2023 года между администрацией городского поселения «Город Алдан» и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец (администрация) обязуется передать в собственность покупателю (ФИО3) земельный участок, общей площадью 3106 кв.м., находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> земельный участок 21, с разрешенным использованием: среднеэтажная жилая застройка. Кадастровый [Номер]. Категория земель: земли населенных пунктов. Покупатель обязуется принять данный земельный участок в собственности и произвести оплату по цене и в порядке, установленном разделом 2 настоящего договора. Цена по договору составила 12620766 рублей.

Договор исполнен сторонами, земельный участок передан по акту приема-передачи от 4 июля 2023 года, что прокурором и ответчиками в суде не оспаривалось.

Прокурор полагает, что сделка является ничтожной и просит о применении последствий недействительности ничтожной сделки, путем приведения сторон договора в первоначальное положение.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных.

Согласно п. 1 ст. 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в том числе жилым.

В силу п. 2 ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальные зоны - это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (ч. 1 ст. 35 ГрК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 35 ГрК РФ в состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-2 – зона многоквартирной жилой застройки малой этажности. Вид разрешенного использования земельного участка: Среднеэтажная жилая застройка, где допустим разрешенный вид использования земельных участков: строительство индивидуальных жилых домов.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ.

В силу пп. 2 и 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ).

Поскольку вид разрешенного использования земельных участков не позволяет произвести его продажу по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и ст. 39.18 ЗК РФ, оспариваемый договор купли-продажи, заключенный между администрацией городского поселения «Город Алдан» и ФИО3 формально нарушал положения п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ, поскольку мог повлечь нарушение интересов неопределенного круга лиц на приобретение спорного земельного участка в соответствии с предусмотренными видами разрешенного использования.

Вместе с тем, исковые требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц не заявлялись, иск заявлен в интересах муниципального образования «Город Алдан».

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из смысла вышеприведенных положений закона следует, что лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом прокурор является процессуальным истцом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес.

По настоящему делу прокурор предъявил иск в интересах муниципального образования «Город Алдан». Между тем, прокурор в своем иске не указал и в суде не обосновал, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права муниципального образования должно быть восстановлено.

Нарушения прав третьих лиц судом не установлено, поскольку договор купли-продажи земельного участка был заключен с единственным участником аукциона, иные лица, претендовавшие на спорные земельный участок отсутствовали.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, и оценив их в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд не установил нарушений прав муниципального образования «Город Алдан», в защиту которого подано исковое заявление прокурором, и поскольку лиц, чьи интересы нарушены оспариваемым договором, судом не установлено, исковые требования прокурора подлежат отказу в удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований прокурора Алданского района в интересах муниципального образования городское поселение «Город Алдан» к Администрации городского поселения «Город Алдан», ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Алданский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 2 октября 2024 года.

Судья Алданского районного суда

Республики Саха (Якутия) Демидович А.В.