Решение № 2-1288/2021 2-1288/2021~М-1177/2021 М-1177/2021 от 1 июля 2021 г. по делу № 2-1288/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июля 2021 года город Кинель

Кинельский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи БРИТВИНОЙ Н.С.

при секретаре ГРИДНЕВОЙ Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кинеле

гражданское дело № 2-1288 по иску ФИО1 к Администрации городского округа Кинель Самарской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Кинель Самарской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, процент готовности 18%, площадью 105,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

В судебное заседание истец ФИО1 и её представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, не явились, хотя были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела. В материалах дела имеется заявление представителя истца ФИО2 о рассмотрении дела в отсутствии истца и представителя, из которого также следует, что истец поддерживает исковые требования.

Из искового заявления следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ЗАО «Юго-Запад» заключили Договор № долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО1 заключили Договор о переуступке права требования. Согласно п. 1.1. Договора переуступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ Дольщик уступает, а Правопреемник принимает в полном объеме права, принадлежащие дольщику по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ. «О долевом участии в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» <адрес>». В соответствии с п.4.1 уступка права осуществляется на возмездной основе по взаимному соглашению сторон. Цена уступаемого права составляет 666.831 рубль. Согласно п. 1.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ. застройщик (ЗАО «Юго-Запад») осуществляет комплексную застройку земельного участка площадью 300.000 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося в аренде согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Кинельском отделе УФРС по <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ расположенного по адресу: <адрес>, с целью строительства квартала малоэтажной жилой застройки «Юго-Запад», на основании распоряжения главы администрации городского округа Кинель № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на строительство» и «Разрешении на строительство №» от ДД.ММ.ГГГГ. Комплексная застройка земельного участка площадью 300.000 кв.м, с кадастровым номером № предполагала строительство коттеджного поселка «Юго-Запад», именуемого в дальнейшем «Объект». Согласно п. 1.2 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ дольщик ФИО1 принимает участие в долевом строительстве Объекта, самостоятельной части Объекта - Коттеджа № путем финансирования строительства в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором, а застройщик (ЗАО «Юго-Запад») обязуется построить самостоятельную часть объекта - Коттедж № общей проектной площадью 132,34 кв.м. и передать его в установленном порядке в собственность дольщика (ФИО1). Согласно п.2.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ цена коттеджа на момент подписания договора составляет 26.000 рублей за 1 кв.м. общей площади. При этом в цену коттеджа входит оплата дольщиком всех работ и услуг, связанных со строительством объекта, в том числе, работ по возведению коттеджа, работ по строительству и сооружению внешних инженерных сетей и иных необходимых объектов инженерной инфраструктуры, благоустройства, работ и услуг по присоединению и подключению коттеджа к внешним источникам снабжения, работ и услуг по вводу коттеджа в эксплуатацию, расходов на рекламу и т.д. Согласно п.2.4 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ. оплата по договору осуществляется по графику. Дольщик (истец) осуществил оплату путем внесения наличных денежных средств в кассу ЗАО «Юго-Запад» в размере 2.774.009 руб., что подтверждает квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, Дольщик (истец) обязанность по оплате по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ исполнил в полном объеме. Вместе с тем, застройщик прекратил исполнять свои обязанности по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тяжелым финансовым положением. Невозможность исполнения обязанностей по договору застройщиком подтверждается решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №, согласно которому ЗАО «Юго-Запад» признано несостоятельным (банкротом). На основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № конкурсное производство в отношении ЗАО «Юго-Запад» было завершено. Застройщик частично возвел коттедж, ФИО1 после банкротства ЗАО «Юго-Запад» самостоятельно продолжила строительство. Поскольку ФИО1 произвела оплату по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, то она вправе претендовать на незаконченный строительством объект. Согласно Техническому паспорту объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, процент готовности незаконченного строительством объекта составляет 18%, общая площадь объекта составляет 105,7 кв.м., в настоящее время объект незавершенного строительства представляет собой полностью законченный фундамент и цоколь, инвентаризационная стоимость объекта 52.057 руб. Поскольку ЗАО «Юго-Запад» признано банкротом, истец не имеет возможности восстановить свое нарушенное право кроме как самостоятельно достроить коттедж, однако истцу необходимо оформить свои права на земельный участок под недостроенным объектом. Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилой дом связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств. В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено. Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу. Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Указанная позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Истец считает необходимым сообщить суду следующее. ФНС России в рамках дела № о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Юго-Запад» обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона №210-ФЗ от 12.07.2011г. «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей банкротство застройщиков. Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № в удовлетворении заявленного требования ФНС России было отказано, по той причине, что согласно п.1 ст.201.1 Федерального закона №210-ФЗ от 12.07.2011г. «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию. Однако ЗАО «Юго-Запад» осуществляло индивидуальное жилищное строительство, то есть строило коттеджи, а не многоквартирные жилые дома. По той же причине Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № в удовлетворении требования о применении в отношении ЗАО «Юго-Запад» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона №210-ФЗ от 12.07.2011г. «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей банкротство застройщиков, было отказано и дольщикам. Указанную позицию поддержал Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ апелляционная жалоба на Определение Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № была оставлена без удовлетворения. В связи с тем, что Арбитражный суд Самарской области отказал в рассмотрении заявлений дольщиков о признании прав на незаконченные строительством объекты недвижимого имущества, возведенные ЗАО «Юго-Запад» по договорам долевого участия в строительстве и применении в отношении ЗАО «Юго-Запад» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона №210-ФЗ от 12.07.2011г. «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей банкротство застройщиков, истец считает необходимым обратиться в Кинельский районный суд Самарской области с настоящим исковым заявлением. Учитывая указанные обстоятельства у истца отсутствует возможность восстановить свои нарушенные права, кроме как признать свое право на объект незавершенного строительства и самостоятельно достроить жилой дом. На основании изложенного ФИО1 просит признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства, по адресу: <адрес>, процент готовности 18%, общей площадью 105,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Представитель ответчика Администрации городского округа Кинель Самарской области в судебном заседании не явился, хотя был надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела. В материалах дела имеется ходатайство от представителя ответчика ФИО4, действующей на основании доверенности, о рассмотрении дела в отсутствии представителя Администрации. Из данного же ходатайства следует, что Администрация городского округа Кинель Самарской области не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3). Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (часть 4).

Статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1); уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона (часть 4).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Юго-Запад» (застройщиком) и ФИО3 (дольщиком) был заключен Договор № долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» в <адрес> (л.д.8-11).

Пунктом 1.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что застройщик осуществляет комплексную застройку земельного участка площадью 300000 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося в аренде согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Кинельском отделе УФРС по Самарской области за № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, с целью строительства квартала малоэтажной жилой застройки «Юго-Запад», на основании распоряжения главы администрации городского округа Кинель № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на строительство» и Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, именуемый в дальнейшем Объект. Дольщик принимает участие в долевом строительстве Объекта шестой очереди, № № от ДД.ММ.ГГГГ, самостоятельной части объекта – Коттедж №, путем финансирования строительства в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором, а застройщик обязуется построить на основании разрешения на строительство Объекта шестой очереди № самостоятельную часть Объекта – Коттедж № общей проектной площадью 132,34 кв.м. (характеристика коттеджа Приложение №) и передать ее в установленном порядке в собственность Дольщика (пункт 1.2 договора).

В пункте 2.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что цена Коттеджа на момент подписания договора составила 26.000 рубля за 1 кв.м. общей площади.

Договор долевого участия прошел государственную регистрацию в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16 –оборотная сторона).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО1 заключили Договор о переуступке права требования (л.д.17-18).

Согласно п. 1.1. Договора переуступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ Дольщик уступает, а Правопреемник принимает в полном объеме права, принадлежащие дольщику по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ «О долевом участии в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» <адрес>». В соответствии с п.4.1, уступка права осуществляется на возмездной основе по взаимному соглашению сторон. Цена уступаемого права составляет 666.831 рубль.

При этом, исполнение обязательства ФИО1 по оплате договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2.774.009 рублей (л.д.19).

Согласно статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Пунктом 3.1.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что срок ввода в эксплуатацию коттеджа - второй квартал 2011 года. Срок передачи дольщику коттеджа – в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию четвертой очереди объекта.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Юго-Запад» и Муниципальным образованием городским округом Кинель Самарской области был заключен договор аренды земельного участка сроком на 5 лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), отнесенный к землям населенных пунктов, площадью 300.000,00 кв.м., для квартала малоэтажной жилой застройки, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах указанных на прилагаемом в Договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть (л.д.27-29).

В период владения вышеуказанным земельным участком на правах аренды ЗАО «Юго-Запад» начато строительство коттеджа, финансирование которого осуществлялось по договору № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» в <адрес>.

Постановлением Администрации городского округа Кинель Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О присвоении наименований вновь образуемым адресным единицам (улицам)» вновь образованным адресным единицам (улицам), расположенным в границах земельного участка для квартала малоэтажной жилой застройки по адрес: <адрес> присвоено, в том числе, следующее наименование: <адрес> (л.д.39).

На основании Постановления Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, незавершенному строительному объекту по адресу: <адрес>, присвоен адрес: <адрес>, что также следует из дежурной адресной карты от ДД.ММ.ГГГГ.

Из сведений, содержащихся в Техническом паспорте на объект незавершенного строительства – объект индивидуального жилищного строительства, составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что на земельном участке по адресу: <адрес> имеется капитальное строение, выполнен железобетонный столбчатый фундамент, процент готовности фундамента составляет 100%. Процент готовности объекта незавершенного строительством составляет – 18% (л.д.21-24).

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, ЗАО «Юго-Запад» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство (л.д.31-32).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении юридического лица ЗАО «Юго-Запад» на основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ о завершении конкурсного производства.

Согласно статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку ЗАО «Юго-Запад» свои обязательства по строительству коттеджа и передаче его в собственность участника долевого строительства истца ФИО1 не исполнило и исполнить не может в связи с прекращением деятельности, имущественные права истца ФИО1, как участника долевого строительства, подлежат защите в судебном порядке.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заявленные исковые требования истца ФИО1 о признании права собственности на незавершенный строительный объект подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства площадью 105,7 кв.м., процент готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кинельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

председательствующий –