Апелляционное определение № 33-17694/2025 от 8 декабря 2025 г.

Судья Яковлева В.В.

УИД: 61RS0009-01-2024-003021-26

дело № 33-17694/2025

№ 2-1419/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 декабря 2025 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Хомич С.В.

судей Шинкиной М.В., Боровлевой О.Ю.

при секретаре Журбе И.И

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендной платы и пени, по встречному исковому заявлению ФИО1 к Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области о расторжении договора аренды, по апелляционной жалобе Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области на решение Азовского городского суда Ростовской области от 05 сентября 2025 года. Заслушав доклад судьи Шинкиной М. В., судебная коллегия,

установила:

Комитет имущественных отношений Азовского района РО (далее по тексту – КИО Азовского района РО) обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, в обоснование которого указал на то, что 07.04.2016 между администрацией Новоалександровского сельского поселения и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду, сроком на 20 лет, земельный участок с КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3070 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для ведения личного подсобного хозяйства. На основании акта приема-передачи спорный земельный участок передан арендатору и зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы в год составляет 29771 руб. в год.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы и пени исполняет ненадлежащим образом, а также указывая на то, что направленная 09.06.2022 истцом в адрес ответчика претензия о выплате задолженности и расторжении договора аренда оставлена ответчиком без исполнения, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате в размере 158 322,21 руб., пени в размере 112 223,49 руб.; расторгнуть договор аренды и обязать ответчиков возвратить земельный участок истцу в надлежащем санитарном состоянии по акту приема-передачи.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к КИО Азовского района РО о расторжении договора аренды, в обоснование которого указал на то, что в соответствии с п. 1.2 договора аренды от 07.04.2016 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на земельном участке с КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН объектов недвижимого имущества не имеется. Между тем согласно выписке из ЕГРН от 2016 года, на указанном земельном участке зарегистрировано три хозяйственные постройки и жилой дом.

ФИО1, ссылаясь на невозможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также указывая на то, что направленное им в адрес КИО Азовского района РО обращение с требованием о принятии действий, направленных на освобождение арендованного земельного участка от чужих строений, было оставлено ответчиком по встречному иску без ответа, просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.04.2016.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 05 сентября 2025 года исковые требования КИО Азовского района РО оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены: суд расторгнул договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.04.2016.

С решением суда не согласился КИО Азовского района РО, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении требований встречного иска.

В обоснование своих доводов, заявитель жалобы ссылается на незаконность и необоснованность принятого судом решения, указывает при этом на то, что ответчик при заключении договора аренды должен был провести осмотр принимаемого в аренду земельного участка, при этом акт приема-передачи земельного участка подписан ответчиком без каких-либо замечаний. Апеллянт обращает внимание судебной коллегии на совокупность следующих обстоятельств: ответчик осуществлял пользование земельным участком и производил оплату арендных платежей; с момента регистрации права собственности на объект недвижимости истец не чинил ответчику препятствий в пользовании земельным участком, доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не содержится.

В возражениях ФИО1 просит отклонить доводы апелляционной жалобы КИО Азовского района РО и оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 608 ГК РФ право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду может быть сдан земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из положений ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в т.ч. в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а так же более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Исходя из п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 25.11.2020, подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2 так же разъяснено, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07.04.2016 между администрацией Новоалександровского сельского поселения и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3070 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды земельного участка в соответствии с заключенным договором составляет 20 лет.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.10.2016.

В силу п.3.1 договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.04.2016 размер арендной платы за пользование земельным участком составил 29771 руб. в год. При этом, пунктом 3.2 договора было предусмотрено условие о том, что арендная плата вносится арендатором поквартально равными частями до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал до 25 ноября и в соответствии с п. 3.4 Договора может изменяться по требованию арендатора.

Кроме того, п. 5.2 договора аренды было предусмотрено условие о том, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,08% от размера невнесенной платы.

Судом установлено, что между администрацией Новоалександровского сельского поселения и ФИО1 был подписан акт приема-передачи спорного земельного участка, копия которого приобщена к материалам дела.

Согласно выписке из ЕГРН от 29.04.2025 на земельном участке с КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположен жилой дом с КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащий на праве собственности ГМФ

Из представленных в материалы дела доказательств, не следует, что при формировании земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН представителями арендатора – администрацией Новоалександровского сельского поселения данный земельный участок был обследован на предмет отсутствия на нем строений и возможности предоставления его в аренду.

В договоре аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.04.2016 указано, что на земельном участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Судом установлено, что ФИО1 обратился в КИО Азовского района РО с уведомлением о наличии на арендованном земельном участке чужих строений и просил предпринять действия по освобождению земельного участка, однако, его требования удовлетворены не были.

Суд, признавая заявленное КИО Азовского района РО требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени, не подлежащим удовлетворению, руководствовался положениями ст.ст. 209, 309, 310, 405, 450, 606, 607, 611, 612, 614, 619 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 ЗК РФ, учитывал разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», учитывал позицию, отраженную в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 25.11.2020, и исходил из того, что в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение факт того, что арендатор не имел возможности пользоваться арендованным имуществом по независящим от него обстоятельствам, а, следовательно, поскольку арендатору был предоставлен земельный участок, который он не имел возможности использовать по целевому назначению, у ФИО1 не могло возникнуть основание для исполнения обязательств по внесению арендной платы.

Суд, признавая требование КИО Азовского района РО о расторжении договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.04.2016 ввиду неоднократного невнесения ФИО1 арендной платы не подлежащим удовлетворению, исходил из установления факта отсутствия нарушений условий договора аренды со стороны арендатора.

Суд, удовлетворяя встречные исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды,, руководствовался положениями п. 2 ст. 620 ГК РФ и исходил из того, что земельный участок с КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был изначально сформирован с расположенным на нем жилым домом с КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что исключало возможность его использования ФИО1 еще при заключении договора аренды, что в силу положений п.2 ст. 620 ГК РФ является основанием для расторжения договора и находит встречные исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии законных оснований для удовлетворения встречного иска, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Вопреки доводам заявителя жалобы судом при вынесении решения не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, доводы апеллянта об обратном являются субъективным мнением стороны, основанном на неверном толковании норм прав, и не могут служить основанием для отмены законного решения суда.

Ссылка апеллянта на то, что ответчик при заключении договора аренды должен был провести осмотр принимаемого в аренду земельного участка, судебной коллегией отклоняется, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ именно на КИО Азовского района РО, как на арендодателя земельного участка, возлагалась обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, вместе с тем, данная обязанность КИО Азовского района РО не была исполнена.

Доводы заявителя жалобы о том, что акт приема-передачи земельного участка подписан ответчиком без каких-либо замечаний, о том, что ответчик осуществлял пользование земельным участком и производил оплату арендных платежей, о том, что с момента регистрации права собственности на объект недвижимости истец не чинил ответчику препятствий в пользовании земельным участком, судебной коллегией отклоняются, поскольку не влияют на правильность выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ФИО1 в пользу КИО Азовского района РО задолженности по арендной плате и о наличии оснований для удовлетворения требования ФИО1 о расторжении договора аренды. Так из системного анализа положений ст. 606, пункта 1 ст. 611, ст. 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в п. 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», следует, что договор аренды носит взаимный характер и риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, а, следовательно, в случае невозможности использования арендованного имущество по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить арендную плату.

Поскольку между сторонами договора аренды возник спор по вопросу внесения арендной платы, то при рассмотрении данного дела, когда ответчиком заявлено о невозможности использования имущества по назначению, юридически значимым обстоятельством, исходя из положений статей 611, 615 ГК РФ, является установление возможности использования имущества арендатором в соответствии с его назначением. Поскольку судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела с достоверностью был установлен факт невозможности использования ФИО1 земельного участка в порядке и на условиях, предусмотренных договором аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который в порядке, предусмотренном ст. 56 ГПК РФ, КИО Азовского района РО опровергнут не был, суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении заявленного ФИО1 требования о расторжении договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, ошибочном толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены решения суда.

Выводы суда первой инстанции мотивированы, основаны на оценке представленных сторонами доказательствах по правилам ст. 67 ГПК РФ, не согласиться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, что не может служить основанием к отмене правильного по существу решения суда. Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права судом допущено не было, следовательно, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 05 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.12.2025 года.