Решение № 2-629/2023 2-629/2023~М-602/2023 М-602/2023 от 8 октября 2023 г. по делу № 2-629/2023

№ 2-629/2023


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Суровикино Волгоградской области 9 октября 2023 г.

Суровикинский районный суд Волгоградской области

в составе: председательствующего судьи Е.В. Некрасовой,

при секретаре судебного заседания Е.Б. Минаевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского муниципального района Волгоградской области об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского муниципального района Волгоградской области об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка на том основании, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Суровикинского района Волгоградской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №. Предметом аренды является земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. По условиям договора арендатор обязуется вносить годовую плату в установленном размере. Расчет арендной платы выполняется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п. Годовая арендная плата на земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости, определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с п. 2.85 Порядка, отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 4 февраля 2020 г. № 4н. В соответствии с п. 2.5 постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка рассчитывается по следующей формуле: А=С х Кмд \ Кказ, где А – величина арендной платы, С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочно деятельности; Кмд – коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ – коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости. Таким образом, размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы. Отчетом № об определении рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, выполненным по заказу администрации городского сельского поселения г. Суровикино ООО «<данные изъяты>», на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ определена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки: земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер н/у, площадью <данные изъяты> кв.м., которая с учетом округления составляет 54 000 рублей. Полагает, что указанный отчет составлен с нарушением требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и ряда пунктов Федеральных стандартов оценки, в нём определена недостоверная величина рыночной стоимости. В связи с этим ФИО2 обратилась в ООО «<данные изъяты>» для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке земельного участка категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации зданий, площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, рыночная стоимость земельного участка составляет 43 472 рубля. Соответственно годовая арендная плата должна рассчитываться, исходя из указанной стоимости.

Истец просит признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., определенную в соответствии с отчетом № об определении рыночной стоимости объекта оценки, выполненного ООО «<данные изъяты>» по заданию администрации городского поселения; установить величину рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 43 472 рубля; возложить на администрацию городского поселения г. Суровикино Суровикинского муниципального района Волгоградской области обязанность произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за 2020 г., 2021 г., 2022 г., исходя из величины рыночной стоимости земельного участка в размере 43 472 рублей, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в исковом заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ответчика администрации городского поселения г. Суровикино Суровикинского муниципального района Волгоградской области ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, не возражала против удовлетворения исковых требований, но в соответствии со статьёй 196 ГК РФ просила применить срок исковой давности в отношении требования истца относительно пункта 3 просительной части искового заявления.

Представитель третьего лица ООО «Техно-Рент Юг», извещённый надлежащим образом, в суд не явился, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявлял.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Кмд \ Кказ, где: А - величина арендной платы; С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Судом установлено и материалами гражданского дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Суровикинского района Волгоградской области в лице представителя Комитета ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № сроком на 49 лет. Предметом аренды является земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. для обслуживания и эксплуатации здания конторы по адресу: <адрес>.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от неё) не ранее тридцати дней после письменного извещения арендатора. Указанное извещение является неотъемлемой частью настоящего договора. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

В 2020 г. ФИО2 было направлено уведомление об изменении арендной платы за 2020 г., согласно которому размер ежегодной арендной платы составил 271 рубль 86 копеек.

В основу расчета арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был положен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объекта оценки: земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер н/у, выполненный ООО «<данные изъяты>».

Таким образом, судом установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

С учетом положений статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины оценочной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 11 закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно требований статьи 13 закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.

Поскольку между сторонами имеется спор о рыночной стоимости земельного участка, по инициативе истца в досудебном порядке была произведена оценка рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному <данные изъяты>, об оценке земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации зданий, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 43 472 рубля.

Оценивая представленное истцом доказательство в виде отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что данный отчет в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный <данные изъяты>, об оценке рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер отсутствует, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, не доверять выводам специалиста не оснований не имеется.

Вышеуказанный отчет ответчиком не опровергнут, им не заявлялись ходатайства о назначении в рамках гражданского дела судебной оценочной экспертизы, не представлены соответствующие доказательства недостоверности отчета, предоставленного истцом, вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Учитывая вышеизложенное, суд находит исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению. Необходимо признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером н/у, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 54 000 рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ; установить величину рыночной стоимости земельного с кадастровым номером н/у, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 43 472 рубля, определенную в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного <данные изъяты>.

Абзацем 7 пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утверждённого постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п, в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованию ФИО2 о возложении обязанности на администрацию городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области произвести перерасчет за 2020 г., 2021 г., 2022 г. арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером н/у, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 43 472 рубля.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По условиям договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы до десятого числа текущего месяца (пункт 2.2). Также в пункте 1 данного договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от неё) не ранее тридцати дней после письменного извещения арендатора. Указанное извещение является неотъемлемой частью настоящего договора.

Уведомление об изменении арендной платы на 2020 г. было направлено начальником отдела УМИЗ администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ и вручено ей ДД.ММ.ГГГГ (согласно РПО №). Следовательно, о нарушении своего права ответчик ФИО2 узнала ДД.ММ.ГГГГ Обращение с настоящим иском в суд последовало ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения трёхлетнего срока, предусмотренного статьёй 196 Гражданского кодекса РФ. В связи с тем, что ФИО2 срок исковой давности не пропущен, то подлежат удовлетворению исковые требования ФИО2 о возложении обязанности на администрацию городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области произвести перерасчет за 2020 г., 2021 г., 2022 г. арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером н/у, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 43 472 рубля по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) к администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского муниципального района Волгоградской области (ИНН <***>) об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером н/у, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 54 000 рублей, определённую в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ по заданию администрации городского поселения г. Суровикино (ИНН <***>).

Установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером н/у, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 43 472 рубля, определенную в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного <данные изъяты>.

Возложить обязанность на администрацию городского поселения города Суровикино Суровикинского муниципального района Волгоградской области (ИНН <***>) произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за 2020 г., 2021 г., 2022 г., исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером н/у, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 43 472 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Волгоградский областной суд через Суровикинский районный суд Волгоградской области.

Мотивированное решение изготовлено 16 октября 2023 г.

Судья Е.В. Некрасова