Решение № 3А-4/2026 3А-4/2026(3А-84/2025;)~М-80/2025 3А-84/2025 М-80/2025 от 8 апреля 2026 г. по делу № 3А-4/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2026 года г.Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Прониной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-4/2026 по административному исковому заявлению ФИО1 к ГУ ТО «Областное БТИ», правительству Тульской области, министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о признании решения незаконным, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО8 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка <данные изъяты>, площадью 5179 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка <данные изъяты>, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ФИО12

Административный истец обращался в ГУ ТО «Областное БТИ» с соответствующими требованиями, и решением данного учреждения от ДД.ММ.ГГГГ в их удовлетворении было отказано. Данное решение просил признать незаконным.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержала, в ходатайстве от 09.04.2026 выразила согласие с заключением повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» ФИО3 в судебном заседании административные исковые требования не признала, полагала, что эксперт необоснованно исключил аналог №4 по причине наибольшего отклонения от средней стоимости, что привело к некорректному получению итоговой стоимости объекта оценки.

Иные лица, участвующие в деле, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01.01.2017 по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2023 либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01.01.2023 или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).

Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 01.01.2022 является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).

Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.

Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка <данные изъяты>, площадью 5179 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Право пользования участком возникло у административного истца на основании договора аренды земельного участка №<данные изъяты>, заключенного с администрацией муниципального образования г. Новомосковск с учетом дополнительного соглашения <данные изъяты> к договору аренды земельного участка.

Постановлением правительства Тульской области от 16.11.2022 № 719 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков на территории Тульской области, определенные по состоянию на 01.01.2022.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Указанный выше земельный участок не вошел в массовую оценку, так как образован после даты оценки. Кадастровая стоимость земельного участка <данные изъяты> определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ актом ГУ ТО «Областное БТИ» <данные изъяты> в размере ФИО13 Эта кадастровая стоимость для целей налогообложения применяется с ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ).

По условиям вышеуказанного договора (п. 4.1) аренды размер арендной платы определяется в соответствии с действующим законодательством и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (п. 4.8).

Как следует из ст.3 Закона Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», годовой размер арендной платой указанный закон связывает с размером кадастровой стоимости участков.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость участка, поскольку ею затрагиваются его права, как лица арендатора.

04.09.2025 административный истец ФИО8 обратился в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта в размере рыночной. Решением учреждения от <данные изъяты> отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости.

При этом в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом к заявлению прилагался отчет, подготовленный оценщиком ФИО11. <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость объекта <данные изъяты> по состоянию на 01.08.2025 составила ФИО14.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на основании отчета <данные изъяты>, ГУ ТО «Областное БТИ» указало, что оценщиком нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Так как с административным иском в суд истец обратился 05.10.2025, установленный ст. 219 КАС РФ срок для оспаривания решения им не пропущен.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом № 237-ФЗ, а также рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Решение от 11.09.2025 принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи истцом заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченными лицами.

Содержание решения также соответствует положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решений стороной административного истца не оспаривается.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ФБУ Тульская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении <данные изъяты> от <данные изъяты>, отчет <данные изъяты>. <данные изъяты> от <данные изъяты> не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка на 01.08.2025 составляла 5 460 000 руб.

В ходе производства по делу стороной истца заявлено о назначении по делу повторной экспертизы. Полагал, что замечания к отчету, указанные экспертом относительно аналога №1, 3, необоснованы. Ошибка оценщика в площади аналога №4 несущественна. Использование аналога №6, в отношении которого продается право аренды, вопреки указанию эксперта, правомерно, так как в объявлении об этом не указано и ставка налога на землю сопоставима с арендной платой. Критика применения качественных рангов также несостоятельна. Выбор экспертом аналогов для оценки лишен логики и экономического смысла (аналоги взяты преимущественно расположенные в центре городов и густонаселенных районов, тогда как объект оценки - в 3-4 км от города). Не осуществлен самостоятельный расчет корректировок, применена корректировка на площадь, неприменимая к недвижимости. Нарушено правило определения необходимого количества корректировок при выбранном числе аналогов.

Административный ответчик – ГУ ТО «Областное БТИ» в лице представителя по доверенности ФИО3 представлены возражения относительно заявленного ходатайства.

В силу части 2 ст. 83 КАС РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Согласно ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в заключении эксперта должны быть отражены, в частности, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Аналогичные требования изложены в ч.2 ст. 82 КАС РФ.

В нарушение названных требований, заключение эксперта ФБУ Тульская ЛСЭ Министерства юстиции РФ такие противоречия содержало.

Так, объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; для недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подп. «б» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611). Чем ближе аналоги к объекту оценки по существенным характеристикам, тем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов и тем выше значимость сравнительного подхода.

Как следует из экспертного заключения, эксперт, определяя сегмент рынка, к которому отнесен объект оценки, исходил из Приложения к приказу Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, выбрав «предпринимательство», отнеся к основным ценообразующим факторам, в том числе, местоположение и размер участков.

Эксперт проанализировала предложения в соответствующем сегменте, представленные на рынке, взяв 9 объектов. В экспертном заключении сведения о диапазоне рыночных цен на сегмент не приведены. В ходе последующего допроса в судебном заседании эксперт рассчитала данный диапазон: он составил от 1412.28 руб. до 8571.43 руб. Согласно же экспертному заключению, итоговая стоимость земельного участка составила 1054.2 руб. за кв.м, что находится ниже нижней границы диапазона.

Ни в экспертном заключении, ни в судебном заседании эксперт не обосновала необходимость выхода за пределы диапазона цен в соответствующем сегменте рынка (наличие уникальных характеристик объекта, изменение рыночной ситуации, иное), сославшись только на отсутствие аналогов, расположенных за пределами г.Новомосковска. Экспертных суждений о том, что рыночная ситуация или особенности объекта потребовали выхода за рамки диапазона для более точной оценки, не приведено.

Таким образом, рассчитанное экспертом значение рыночной стоимости без учета сведений о диапазоне вызывает у суда сомнения в обоснованности заключения. В данном случае выход за пределы может свидетельствовать о недостаточности или несоответствии выбранных сравнительных аналогов, ошибках, неточностях в данных о них.

Как видно из материалов дела, в отношении оцениваемого участка зарегистрированы обременения в виде охранной зоны объектов электросетевого хозяйства с процентом обременения 61.62%. Согласно данным ЕГРН, в отношении участка <данные изъяты> с 16.09.2024 зарегистрированы ограничения прав, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ.

Эксперт <данные изъяты>. в суде пояснила, что не существует научного обоснования корректировки на данный фактор, при оценке использовались аналоги, также имеющие обременения, потому цена с учетом ЗОУИТ не корректировалась.

Особенности использования земель с такими ЗОУИТ прописаны в Правилах установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Согласно сведениям из ЕГРН, аналоги 1, 2 не имеют обременений, а аналог №3 имел, но связанную с установлением санитарно-защитной зоны ООО «Лукойл «Черноземьенефтепродукт» с иным характером законодательных ограничений.

В заключении не приведено суждений относительно влияния (либо отсутствия влияния) на стоимость объекта соответствующих обременений. При этом эксперт сослалась только на отсутствие научного обоснования корректировки на этот случай.

При этом, следует отметить, что при расчете кадастровой стоимости выявлено влияние охранных зон инженерных коммуникаций на стоимость участка, рассчитано значение коэффициента – 0.61.

Кроме того, в отношении аналога №2, выбранного экспертом, по данным ЕГРН зарегистрировано право долгосрочной аренды, данные о собственнике отсутствуют, в отношении чего комментарии в заключении не приведены.

Отмеченные неточности, несоответствия, в своей совокупности, вызвали у суда сомнения в обоснованности заключения эксперта и дали основания для назначения повторной судебной экспертизы.

Определением суда от 12.12.2025 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в экспертном заключении <данные изъяты> от <данные изъяты> отчет оценщика <данные изъяты> от <данные изъяты> об определении величины рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта <данные изъяты>., рыночная стоимость участка <данные изъяты> по состоянию на 01.08.2025 составляла 3 661 553 руб.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом, имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, длительный стаж работы по специальности в области оценочной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Как отмечено экспертом и следует из отчета, местоположение земельного участка, выбранного в качестве аналога №1 не установлено, при этом в таблице №11 оценщиком проставлены баллы, соответствующие предполагаемым оценщиком характеристикам объекта «тип населенного пункта» и «локация». В сравнительном подходе при определении типа населённого пункта аналогам, расположенным в районных центрах, присвоен ранг «7», разница между объектом оценки (ранг «1») и аналогами максимальная, при этом с точки зрения фактического местоположения объект оценки примыкает к г. Новомосковск, таким образом, присвоение объекту оценки ранга «1» (сельский населенный пункт) некорректно и необоснованно. Градация рангов по фактору «Локация» содержит противоречия, так как расположение вблизи крупного районного центра является очевидным плюсом по сравнению, например, с «центральной частью» небольшого равнозначного населенного пункта, удаленного на значительное расстояние от города, однако в таблице на странице 56 отчета «центральной части населенного пункта» присваивается высокий балл, а «ближайшей окрестности» значительно ниже. Кроме того, согласно таблице значений рангов, местоположение объекта оценки можно охарактеризовать либо как ближайшая окрестность города Новомосковск, либо как центральная часть д. Малое Колодезное, из чего можно сделать вывод, что в отчете отсутствуют объективные подтверждения каждого из факторов и принятых соответствующих значений, присвоение рангов основано только на субъективном мнении оценщика, что приводит к ошибочной трансформации качественных факторов в количественные. В таблице 12 на странице 61 для аналога №6 используется значение скорректированной стоимости в размере 791,7 руб./кв.м., описание и размер корректировки в отчете отсутствуют. Оценщик поясняет, что значение 791,7 является опечаткой, а окончательное значение рыночной стоимости получено с использованием удельного показателя 570,0, однако в таблице №18 на странице 67 отчета значение удельной стоимости объекта оценки без учета торга в размере 6475,23 руб./кв.м. получено из расчета 791,7 / 0,122266. В отношении аналога №4 оценщиком используется неверное значение площади в размере 1797 кв.м., тогда как корректно – 1793 кв.м.

Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета закону и федеральным стандартам оценки (экспертом отмечены нарушения п.13 ФСО III «Процесс оценки», п.п. 7, 9, 10 ФСО V «Подходы и методы оценки», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200).

Таким образом, отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности, и ГУ ТО «Областное БТИ» обоснованно не использовало данный отчет с целью установления кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе производства по делу представителем административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» ФИО3 высказаны замечания к заключению повторной экспертизы, заключающиеся в том, что эксперт необоснованно исключил аналог №4 и №6 по причине наибольшего отклонения от средней стоимости, в то время как исключению подлежали аналоги №№ 2, 6 по этому основанию. При этом расчет средней стоимости экспертом не представлен.

Как видно из заключения экспертизы и как пояснил в судебном заседании эксперт <данные изъяты>., исключение аналогов из расчетов по причине отклонения их от средней стоимости происходит по одному аналогу постепенно, после исключения аналога №6, который в первых расчетах имел наибольшее отклонение от среднего значения скорректированных цен, эксперт произвел расчет на основании оставшихся пяти аналогов, из которых аналог №4 имел наибольшее отклонение от средней стоимости, по причине чего исключен из расчетов.

Эксперт в заключении и в судебном заседании подробно обосновал свои выводы о процессе исключения им аналогов №№ 4, 6 из расчетов по причине наибольшего отклонения от средней стоимости, пояснив, что в заключении не приведены промежуточные значения, а после исключения аналога №4 из расчетов произведен расчет корректировок из оставшихся 4 аналогов, коэффициент вариации составил 29,9, что соответствовало предельно допустимой норме 33%.

С учетом данных суду показаний эксперта, судом было отклонено ходатайство представителя ГУ ТО «Областное БТИ» о назначении дополнительной экспертизы (протокольное определение от 09.04.2026).

Таким образом, суд пришел к выводу, что заключение эксперта <данные изъяты>. отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на 01.08.2025.

Возвращаясь к содержанию оспариваемого решения, суд полагает необходимым отметить следующее.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговой результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения.

Как указано экспертом и следует из содержания оспариваемого решения, в нем бюджетное учреждение отразило замечания, соотносимые с замечаниями, выявленными экспертом. Согласно заключению, отчет имеет недостатки, в том числе, указанные в решении учреждения (замечания относительно ранжирования, иные). При этом отмеченные нарушения не носят формальный характер, а объективно влияют на результат, их устранение потребует перерасчетов.

Таким образом, суд не усматривает оснований полагать, что содержание решения не соответствует требованию ч.12 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, и оснований для удовлетворения требований о признании решения незаконным не имеется.

Что касается требования об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной, то, несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования об установлении в отношении здания кадастровой стоимости равной рыночной подлежат удовлетворению. Размер рыночной стоимости, по мнению суда, может быть определен на основании экспертного заключения.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Датой подачи соответствующего заявления следует считать дату подачи истцом в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 04.09.2025. При этом суд полагает достаточным указания этой даты в мотивировочной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости <данные изъяты> по состоянию на 01.08.2025 равной его рыночной стоимости в размере 3 661 553 рубля.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий - <данные изъяты>

<данные изъяты>