Решение № 2-1623/2024 2-1623/2024~М-1350/2024 М-1350/2024 от 20 ноября 2024 г. по делу № 2-1623/2024

№

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Волоколамск ДД.ММ.ГГГГ

Волоколамский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фуковой Ю.Б.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО8,

представителя ответчика по доверенности ФИО3,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о разделе в натуре нежилого помещения (здания), определении порядка пользования,

У с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о разделе в натуре нежилого помещения (здания), определении порядка пользования, мотивируя свои требования тем, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ у истца и ответчика находится в долевой собственности здание, расположенное по адресу: <адрес>, имеющее кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей 2, условный №. ФИО1 принадлежит доля в размере <данные изъяты>, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №. ФИО2 принадлежит доля в размере ?, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено предложение в виде сопроводительного письма (предложения) и соглашение об определении порядка пользования общим имуществом (РПО <данные изъяты> Однако до настоящего времени сторонами не достигнуто согласие о порядке пользования имуществом, о разделе нежилого помещения в натуре. Истцом в соглашении, направленном ответчику, был предложен вариант раздела здания и определения порядка пользования. Перепланировка, переустройство и реконструкция нежилого помещения в здании не затрагивает не только права собственников данного помещения, но и интересы других лиц, в том числе не влияют на безопасность последующей эксплуатации недвижимого имущества. Просит произвести раздел в натуре нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей 2, условный №, находящегося в общей долевой собственности сторон по ? доле за каждым, определить порядок пользования помещением.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя. Представитель истца по доверенности ФИО8 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, настаивает на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, обеспечила явку своего представителя. Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения, из которых следует, что приобретение спорного здания являлось как инвестирование денежных средств с целью осуществления непосредственно ответчиком складской деятельности, либо получения выгоды от сдачи объекта в аренду в дальнейшем. При заключении сделки купли-продажи здания сособственникам было заведомо известно о степени износа, технические риски спорного объекта, необходимость денежных вложений в обслуживание и ремонт, такие как восстановление оконных конструкций, дверей, ограждение лестницы, восстановление перегородок, восстановление стен, коммуникаций и иное. Соответственно, для возможности эксплуатации здания, а в дальнейшем для получения прибыли от сдачи в аренду необходимо было учесть возможные расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом приобретенного объекта недвижимости. При покупке с совладельцем данные вопросы обсуждались. Основным моментом для дальнейшего проведения капитального ремонта возможности эксплуатации здания являлось восстановление электроснабжения, отопления, водопровода и канализации. Ответчиком была направлена в Филиал ПАО «Россети Московский регион» - Западные электрические сети заявка от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, расположенных по адресу: <адрес>. По результату рассмотрения в подключении было отказано, так как отсутствует согласие второго собственника здания на проведение указанных работ. Для приведения заявки на подключение электричества в соответствие ответчиком было направлено предложение в адрес истца о необходимости представить свое согласие на данные виды работ. Совладельцем здания предложение ответчика осталось без ответа. По настоящее время дальнейшее приведение здания в надлежащее техническое состояние без подключения к электрическим сетям не представляется возможным из-за препятствий истцом, выраженных в виде бездействия по сохранению спорного объекта. Для дальнейшей эксплуатации здания ответчиком были неоднократно озвучены предложения совладельцу о необходимости приведения в удовлетворительное техническое состояние конструктивных элементов спорного объекта. Ответы в адрес ответчика не поступали. Таким образом, ответчик не может ни использовать здание по назначению, ни получать выгоду при сдаче, принадлежащей ему части здания в аренду. Совладелец лишил ответчика возможности сдавать свою часть здания, либо здание целиком в аренду. Кроме того, из-за невозможности содержать здание в надлежащем виде по перечисленным причинам, а главное это отсутствие электроснабжения, происходит утрата первоначальных технико-экономических качеств и снижение работоспособности спорного объекта в результате, как естественного физического старения, так и внешних неблагоприятных факторов. По причине чего продолжает снижаться рыночная стоимость и рентабельность здания, как коммерческого объекта в целом. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было направлено в адрес истца уведомление о намерении продать принадлежащую на праве собственности долю в размере 50 % в праве общей долевой собственности на спорное здание за сумму в размере <данные изъяты>. с учетом упущенной выгоды, а также утраты возможности получить прибыль от эксплуатации спорного объекта в дальнейшем. Ответ от совладельца не поступал. Исходя из того, что истцом не предпринимались никакие меры по сохранению технического состояния здания в надлежащем состоянии, повышение его рентабельности, для получения доходности, а также причинение препятствий со стороны совладельца здания, заключающееся в бездействии при проведении минимальных работ со стороны ответчика, считает возможным полагать об отсутствии денежных средств у истца на приведение здания в надлежащее состояние. Своим бездействием совладельцем намеренно ухудшается техническое состояние здания, не предпринимаются какие-либо меры к сохранению и содержанию в пригодном состоянии здания с целью снижения ценности спорного объекта и дальнейшего выкупа у ответчика по заниженной стоимости. В силу невозможности раздела имущества в натуре, ответчик готов выплатить компенсацию (стоимость) доли нежилого помещения здания по адресу: <адрес>), принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО5 с долей в праве ? указанной в проведенной строительно-технической экспертизе в размере <данные изъяты> руб.. Просит в удовлетворении заявленных требований в полном объеме отказать.

Заслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом исковые требования не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого продавец продает, а покупатели приобретают на праве общей долевой – доля в праве каждого ? собственности следующее недвижимое имущество: здание с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение: нежилое, площадь <данные изъяты> кв.м., количество этажей – 2, условный №, местоположение: <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН ФИО1 и ФИО2 являются сособственниками по ? доли каждая нежилого здания, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ФИО2 предложение о заключении соглашения о порядке владения и пользования зданием, находящегося в долевой собственности.

Данное предложение осталось без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в адрес ФИО1 уведомление о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на здание. Ответ не получен.

Порядок пользования нежилым помещением между сторонами не определен.

Постановлением главы городского поселения <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден адресный реестр по городскому поселению Волоколамск, согласно которому <адрес> – здание опытно-промышленного цеха ООО «Эколит Пром» присвоен новый адрес – <адрес>

Из ответа Администрации Волоколамского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что участок, расположенный под зданием с кадастровым номером <данные изъяты>, относится к землям государственной неразграниченной собственности.

Постановлением временно исполняющего полномочия главы Администрации Волоколамского городского округа Московской области №-М от ДД.ММ.ГГГГ нежилому зданию с кадастровым номером <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>, присвоен адрес: <адрес>

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Принимая во внимание, что для всех вещей существуют определенные действующим законодательством критерии делимости, а именно отсутствие законодательных запретов раздела вещи, сохранение образующимися частями целевого назначения вещи и сохранения материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании, то исходя из смысла абзаца 2 пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ наличие технической возможности реального раздела недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности с учетом его состояния и характеристик, а также соразмерности ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, являются значимыми обстоятельствами.

Анализ положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что выдел доли из общего имущества, принадлежащего нескольким собственникам, по существу представляет собой раздел этого имущества и прекращения для указанных лиц права на долю в общем имуществе, а сам выдел доли возможен лишь при наличии технической возможности без несоразмерного ущерба недвижимому имуществу, находящемуся в общей собственности.

Как следует из п. п. 35, 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п..

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Для определения возможности реального раздела спорного нежилого помещения (здания) в натуре судом по ходатайству истца назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручалось экспертам ООО «ЭксПро».

Согласно заключению экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что величина физического износа исследуемого нежилого помещения (здания) по адресу: <адрес> на момент проведения экспертного осмотра составляет 60 %. При этом, техническое состояние здания оценивается как неудовлетворительное – эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

На момент экспертного осмотра спорное здание имеет разрушения (отсутствуют двери, оконные конструкции, ограждение лестницы, произведен демонтаж перегородок, выявлены участки разрушения стен) санитарно-электротехнические устройства отсутствуют (отсутствует электроснабжение, отопление, водопровод, канализация).

Раздел нежилого помещения (здания) по адресу: <адрес> (старый адрес: <адрес>) на 2-е обособленные/автономные части в результате проведения строительно-монтажных работ (разобрать завалы, во втором 2-х этажном строении необходимо будет произвести устройство лестницы, устройство дополнительного второго входа в данную часть здания, произвести переоборудование (устройство) инженерных коммуникаций), что приведет к ухудшению и так неудовлетворительного технического состояния здания к несоразмерному ущербу назначению нежилого помещения (здания).

Кроме того, исходя из технических документов, назначение здания – производственное, его раздел приведет к невозможности использования имущества по целевому назначению так как изначально все помещения данного здания проектировались под единый технологический процесс производства.

Раздел нежилого помещения (здания) по адресу: <адрес> (старый адрес: <адрес>) невозможен без повреждения и изменения его назначения.

Невозможен выдел нежилого помещения (здания) по адресу: <адрес> (старый адрес: <адрес>) в долях, соответствующих правоустанавливающим документам без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Раздел нежилого помещения (здания) по адресу: <адрес> (старый адрес: <адрес>), принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО1 с долей в праве ?, ФИО2 с долей в праве ?, в соответствии с размером их долей и с отступлением от долей невозможен.

Размер компенсации (стоимости) доли нежилого помещения (здания) по адресу: <адрес> (старый адрес: <адрес>), подлежащей выделу сособственнику (доля в праве ?), составляет 5 480 400 руб..

Оценивая заключение экспертов, суд с ним соглашается и принимает его за основу, поскольку эксперты перед проведением экспертизы предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, оснований сомневаться в компетентности экспертов не имеется. Экспертами исследованы представленные на экспертизу материалы, даны аргументированные ответы на постановленные перед ними вопросы, в экспертном заключении имеются ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертизы, выводы являются логическим следствием осуществленного исследования, заключение не содержит внутренних противоречий, а выводы достаточно мотивированы. Основания не доверять указанному экспертному заключению не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу о невозможности раздела в натуре нежилого помещения (здания). В связи с нахождением нежилого помещения (здания) в неудовлетворительном состоянии, невозможно определить и порядок пользования им.

На основании вышеизложенного, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

При этом истец не лишен права реализовать свои права собственника доли в праве на нежилое помещение (здание) с использованием иных способов защиты.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о разделе в натуре нежилого помещения (здания), определении порядка пользования, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московской областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волоколамский городской суд Московской области.

Председательствующий судья: <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>