Решение № 2-1651/2021 2-1651/2021~М-1232/2021 М-1232/2021 от 11 июня 2021 г. по делу № 2-1651/2021

<данные изъяты>

УИД: 66RS0044-01-2021-001834-07

Дело №2-1651/2021

Мотивированное
решение суда изготовлено 15 июня 2021 года.

( с учетом выходных и праздничных дней с 12.06.2021 по 14.06.2021)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Первоуральск 07 июня 2021 года

Первоуральский городской суд Свердловской области

в составе председательствующего Логуновой Ю.Г.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Пшевалковской Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1651/2021

по иску ФИО1 к Администрации городского округа Первоуральск о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды, возложении обязанности заключить новый договор аренды земельного участка.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации ГО Первоуральск о признании незаконным отказа Администрации ГО Первоуральск в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> А, изложенного в письме №3453 от 08.04.2021, возложении на Администрацию г.о. Первоуральск обязанности заключить с ФИО1 новый договор аренды указанного земельного участка сроком на 5 лет.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, его интересы в судебном заседании представлял ФИО2 на основании доверенности № от 21.01.2021 сроком на десять лет со всеми правами /л.д.8-9/. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО4 заявленные исковые требования ФИО1 поддержал. Суду пояснил, что истец является арендатором земельного участка с №, расположенного по адресу: <адрес> А на основании договора аренды земельного участка № 1410-К от 17.05.2007 с дополнительным соглашением к нему от 27.02.2010. Срок действия договора аренды был установлен по 16.08.2016. До истечения срока договора аренды земельного участка, а именно 04.07.2016 истец обратился к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка. Однако Администрация г.о. Первоуральска отказала истцу в заключении договора аренды, ссылаясь на отсутствие совокупности оснований в соответствии ст.39.6 ЗК РФ, (выписка из протокола заседания ММВК от 06.07.2016 года), не указав при этом конкретных оснований для такого отказа. По истечении срока действия договора аренды Администрация г.о. Первоуральск с заявлением о прекращении договора аренды не обращалась, тем самым договор аренды № 1410-К от 17.05.2007 с дополнительным соглашением к нему от 27.02.2010 считался пролонгированным на неопределенный срок. В период с 2016 года по 2021 год Администрация г.о. Первоуралыск выставляла ФИО1 требования об оплате арендных платежей по договору аренды, что подтверждается квитанциями за указанный период, которые истец оплачивал своевременно. В настоящее время арендная плата оплачена ответчиком по 31.12.2021. В связи с этим считает действия ответчика, направленные на расторжение договора аренды и исключении из ЕГРН сведений об обременении правами аренды земельного участка злоупотреблением правом. В период пользования земельным участком истцом был возведен объект незавершенного строительства -фундамент жилого дома со степенью готовности 15%.. Решив возобновить строительство жилого дома, 15.03.2021 ФИО1 в лице представителя ФИО2 направил в Администрацию г.о. Первоуральск заявление о заключении нового аренды земельного участка сроком на 5 лет (вх. №3103 от 18.03.2021), приложив к заявлению документы, подтверждающие наличие фундамента строящегося жилого дома. Однако, Администрация г.о. Первоуральск своим письмом №3453 от 08.04.2021 отказала ФИО1 в заключении нового договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что согласно сведениям из ЕГРН, зарегистрированных объектов незавершённого строительства на земельном участке с КН 66:58:0110002:229 не имеется.

Истец полагает данный отказ Администрации г.о. Первоуральск в заключении нового договора аренды земельного участка не соответствующим требованиям земельного законодательства и нарушает права ФИО1 пользоваться и владеть указанным земельным участком, учитывая, что на спорном земельном участке находится принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, в связи с чем истец имеет право на заключение договора аренды, в том числе для завершения строительства указанного объекта. На основании вышеизложенного просит исковые требования удовлетворить.

Представитель Администрации г.о. Первоуральск ФИО3, действующая на основании доверенности № от 10.03.2021 сроком на 1 год со всеми правами /л.д.78 /, исковые требования не признала, представила письменные возражения на иск /л.д. 46-48/, которые в судебном заседании поддержала. Суду пояснила, что ФИО1 являлся арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды земельного участка № 1410-К от 17.05.2007 с дополнительным соглашением к нему от 27.02.2010. Срок аренды был установлен с 16.08.2006 по 16.08.2016. 06.07.2016 муниципальной межведомственной комиссией, по результатам рассмотрения заявления ФИО1 принято решение об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 36 Зельного кодекса Российской Федерации. При этом на сегодняшний день установить, что конкретно явилось причиной такого отказа, не представляется возможным, поскольку протокол ММВК от 06.07.2016 не сохранился. По истечении срока действия договора аренды истец продолжал пользоваться земельным участком. Однако письмом от 07.10.2020 за исх. № 1960 Администрация г.о. Первоуральская направила в адрес истца уведомление о прекращении договора аренды, который прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента направления указанного уведомления, то есть с января 2021 года. В настоящее время сведения о правах аренды в ЕГРН также исключены. Не оспаривает, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, однако права на него в установленном законом порядке истцом не зарегистрированы. Также не оспаривает, что Администрацией г.о. Первоуральска производилось начисление и выставлялись счета по оплате арендной платы на спорный земельный участок, истцом произведена оплата по 31.12.2021. Однако после прекращения действия договора аренды и не освобождение ( не передачи) земельного участка не освобождает ответчика от уплаты за фактическое пользование земельным участком. При этом данная плата представляет собой не арендную плату, а плату за фактическое пользование земельным участком. В связи с этим полагает, что в настоящее время отсутствуют основания для заключения с истцом нового договора аренды. На основании вышеизложенного просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 17.05.2007 между Администрацией г.о. Первоуральск и ФИО6 был заключен договор аренды № 1410-к в отношении земельного участка с №, расположенного по адресу: <адрес>А. категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под индивидуальное жилищное строительство. Срок действия договора аренды с 16.08.2006 по 16.08.2016 /л.д.11-14/.

В соответствии с Соглашением от 27.02.2010, заключенному к договору аренды № 1410-К от 17.05.2007 между ФИО6 и ФИО1 права и обязанности по договору аренды с 27.02.2010 перешли от ФИО5 к ФИО1 /л.д.18/.

Указанные договор аренды № 1410-К от 17.05.2007 и соглашение к нему от 27.02.2010 зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по свердловской области/л.д.80-107/.

До истечения срока действия договора аренды- 04.07.2016 истец обратился к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка сроком на пять лет /л.д.19/.

Согласно выписке из протокола заседания муниципальной межведомственной комиссии по выбору земельных участков на территории г.о. Первоуральск от 06.07.20216 ФИО1 было отказано в заключении на новый срок договора аренды земельного участка в связи с отсутствием совокупности оснований в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ /л.д.20/. В настоящее время установить конкретные основания для отказа истцу в заключении нового договора аренды не представляется возможным ввиду истечения срока хранения протокола заседания ММВК от 06.07.2016.

Судом установлено, что по истечении срока действия договора аренды (06.08.2016) истец продолжал и продолжает пользоваться спорным земельным участком, производил и производит уплату арендной платы за земельный участок. В настоящее время платежи по арендной плате внесены им по 31.12.2021 включительно, что не оспаривалось стороной ответчика.

В силу п.1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Таким образом, после истечения срока действия с 06.08.2016 договор аренды № 1410-К от 17.05.2007 вместе с соглашением от 27.02.2010 считается пролонгированным между сторонами на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что 27.10.2020 Администрация г.о. Первоуральск направила в адрес ФИО1 уведомление (исх. №1960) о прекращении договорных отношений в отношении спорного земельного участка, предложив в течение трех месяцев с момента получения указанного уведомления произвести демонтаж установленных сооружений на земельном участке, подписать акт приема-передачи земельного участка, направив соответствующие документы в адрес Администрации г.о. Первоуральск /л.д.75/. Указанное уведомление было направлено ФИО1 по адресу: <адрес>, однако не было получено им. Конверт вернулся обратно по адресу отправителя, причина возврата- иные обстоятельства /л.д.76-77/.

15.03.2021 ФИО1 в лице представителя ФИО2, действующего на основании доверенности № от 21.01.2021 сроком на десять лет со всеми правами, направил в Администрацию г.о. Первоуральск заявление о заключении нового договора аренды земельного участка сроком на 5 лет, ссылаясь на наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства (вх. №3103 от 18.03.2021) /л.д.49,50-51/.

Администрация г.о. Первоуральск своим письмом №3453 от 08.04.2021 отказала ФИО1 в заключении нового договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что согласно сведениям ЕГРН, зарегистрированных объектов незавершённого строительства на земельном участке с КН № не имеется/л.д.29/.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон о введении в действие Земельного кодекса) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Общую норму о возможности заключения договора аренды без торгов на новый срок содержит статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, которой находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанных в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи в с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует и подтверждается сведениями кадастрового инженера ООО «КадастЭксперт» ФИО7 от 25.05.2021, что в границах земельного участка с КН № по адресу: <адрес>А находится незавершенный объект капитального строительства - фундамент индивидуального жилого дома, который неразрывно связан с землей, степень готовности объекта-15%/л.д.116,67/. Права на указанный объект незавершенного строительства не зарегистрированы /л.д.70/.

Факт наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства стороной ответчика не оспаривался.

По смыслу п. 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности, которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года. Указанная правовая позиция содержится в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года по делу N 305-ЭС17-2608, от 19 сентября 2017 года N 305-ЭС17-7338.

В связи с этим доводы ответчика, послужившие основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок ввиду отсутствия регистрации прав на объект незавершенного строительства, являются не состоятельными.

Кроме того, с учетом характера возникших правоотношений юридически значимым обстоятельством является установление факта предоставления ФИО1 земельного участка в аренду первично или повторно для завершения строительства.

Ни договор аренды N 1410-К от 17.05.2007, ни дополнительное соглашение к нему от 27.02.2010 не содержит условий о том, что земельный участок предоставлен первоначальному арендатору ФИО6, а затем и ФИО1 однократно для завершения строительства в соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что на момент заключения договора аренды земельного участка № 1410-К от 17.05.2007 какие-либо объекты недвижимости на земельном участке отсутствовали, о чем прямо указано в самом договоре аренды.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что спорный земельный участок истец получил в аренду для строительства до 01.03.2015, на земельном участке находится объект незавершенного строительства, ФИО1 имеет право на предоставление ему в аренду указанного земельного участка без проведения торгов однократно на срок три года для завершения строительства. (Правовая позиция изложена в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2019 N 89-КА19-2).

В связи с этим у Администрации г.о. Первоуральск не имелось оснований для отказа ФИО1 в заключении нового договора аренды для завершения строительства. Таким образом, требования истца о признании незаконным отказа Администрации городского округа Первоуральск в заключении договора аренды земельного участка, подлежат удовлетворению.

При разрешении требований истца в части возложения на Администрацию г.о. Первоуральска обязанности заключить договор аренды, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как следует из положений пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, учитывая, что условия заключения договора аренды подлежат согласованию между сторонами, суд считает возможным признать за ФИО1 право на предоставление ему в аренду без проведения торгов земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес> А сроком на 3 года для завершения строительства, обязав ответчика совершить действия, направленные на заключение договора аренды.

В случае невыполнения положений земельного законодательства и не завершения строительства в трехлетний срок после заключения договора аренды, Администрация г.о. Первоуральск вправе инициировать вопрос об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 14, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования гущина Александра Викторовича- удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации городского округа Первоуральск в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А, изложенный в письме № 3453 от 08.04.2021.

Возложить на Администрацию городского округа Первоуральск обязанность совершить действия, направленные на заключение с ФИО1 договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: <данные изъяты> Ю.Г. Логунова

Копия <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>