Решение № 2А-111/2017 2А-36/2018 2А-36/2018 (2А-111/2017;) ~ М-157/2017 М-157/2017 от 11 января 2018 г. по делу № 2А-111/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 января 2018 года Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Ильиной И.Н.

при секретаре Политовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Арована» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость,

у с т а н о в и л :

ООО « Арована» обратилось в суд с административным исковым заявлением к вышеуказанным административным ответчикам, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 06 мая 2016 года равной рыночной стоимости в размере 5 551 000 рублей.

В обоснование иска указано, что этот земельный участок, расположенный в городе Костроме <адрес>, принадлежит административному истцу на праве собственности. Данный участок используется для размещения производственной базы. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 06 мая 2016 года установлена в размере 7 355 176 руб. 32 коп. Эта стоимость является завышенной. Ст. 66 ЗК РФ допускает установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20.07.2017 года рыночная стоимость вышеуказанного участка составила 5 551 000 руб. Определенная органом кадастрового учета кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, и это влечет за собой возложение на истца обязанности по уплате земельного налога в необоснованном размере. До обращения в суд с настоящим иском истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Решением комиссии в этом ему было отказано.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, к участию в нем в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города Костромы в лице Управления имущественных и земельных отношений и департамент имущественных и земельных отношений администрации Костромской области.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат Соловьев В.В. административное исковое заявление подержал. Дополнительно указал, что считает, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости необоснованно не приняла представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, хотя этот отчет отвечает установленным требованиям.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО1 и ФИО2 не возражали против удовлетворения административного искового заявления, полагая представленный отчет допустимым доказательством.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований. Полагала обоснованными изложенные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02 августа 2017 года доводы о том, что содержание представленного истцом отчета об оценке в отношении земельного участка может ввести в заблуждение, поскольку в связи с отсутствием в приложенном к нему объявлении адреса первого объекта-аналога последующая идентификация этого объекта как земельного участка с кадастровым номером № вызывает сомнение. По её мнению, данное обстоятельство может повлечь необоснованное занижение налогооблагаемой базы и сказаться на городском бюджете.

Администрация Костромской области и Управление Росереестра по Костромской области своих представителей в судебное заседание не направили, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив в качестве свидетелей секретаря комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФИО4 и оценщика ФИО5, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, ООО «Арована» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенный для размещения производственной базы (вид разрешенного использования), расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 06 мая 2016 года составляет в размере 7 355 176 руб. 32 коп.

Поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет 06 мая 2016 года, датой определения его кадастровой стоимости в соответствии с положениями статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности явилась дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о нем. В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № выполненный ИП ФИО5, согласно которому по состоянию на 06 мая 2016 года рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, общей площадью <данные изъяты> кв.м. адрес объекта: <адрес>, кадастровый №, определена в размере 5 551 000 рублей.

Коллегия полагает, что данный отчет является допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу, так как в ходе судебного разбирательства было установлено, что этот отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому.

Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице, а также в приложенных к отчету объявлениях о продаже этих объектов.

Оценщиком выбрано 4 объекта-аналога, что отвечает принципу достаточности. Все аналоги - земельные участки, расположенные в черте города Костромы либо в промышленной и коммунально-складской зоне, либо в зоне градостроительных преобразований и предназначенные для эксплуатации и строительства производственных (производственно-складских) помещений.

Действительно, к объявлению о продаже земельного участка – аналога № 1 площадью <данные изъяты> кв.м не содержится сведений о месте его расположения. Между тем допрошенная в судебном заседании оценщик ФИО5 пояснила, что для идентификации этого объекта она связалась по указанному в объявлении телефону с его продавцом, который словесно объяснил, где расположен земельный участок. Исходя из предоставленных продавцом сведений она этот участок идентифицировала. В настоящее время этот участок выставлен на продажу по той же цене.

В судебное заседание оценщик представила межевой план объекта-аналога № 1 и копию свидетельства о государственной регистрации права на этот участок за продавцом.

При таких обстоятельствах суд находит достоверной содержащуюся в отчете об оценке информацию об объекте-аналоге № 1.

При наличии отличий по ценообразующим характеристикам оценщиком были введены соответствующие корректировки (на вид права, на котором принадлежит земельный участок), наличия свободного доступа к объекту, расположение объекта относительно крупной автодороги, на торг.

Все объявления о продаже объектов-аналогов были актуальны на дату оценки или в течение ближайшего к ней временного периода (не более года) до этой даты. Как пояснила ФИО5, на экспозиции земельные участки находятся достаточно длительное время. В обоснование этого вывода она сослалась на анализ рынка, представленный в отчете, в частности на сведения о продаже земельного участка, расположенного на <адрес>, который продается с 2012 года и цена его не изменилась, и на объект-аналог №1, который также продается с 2012 года и до настоящего времени по одной и той же цене.

Каких-либо возражений относительно этого довода сторонами не заявлено, и комиссией в решении ссылки на неправомерное неприменение коэффициента на условия продажи не содержится.

Таким образом, суд находит представленный отчет отвечающим требованиям, содержащимся в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в частности, по мнению суда, он не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение, поскольку содержит сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). При этом Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

ООО «Арована» обратилось в комиссию с заявлением 25 июля 2017 года ( л.д.17).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 5 551 000 (пять миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления считать 25 июля 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Н.Ильина