Решение № 3А-729/2017 3А-729/2017~М-567/2017 М-567/2017 от 21 августа 2017 г. по делу № 3А-729/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 22 августа 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Гуриной К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-729/2017 по административному исковому заявлению ООО «Самарадорпроект ДВИ» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

26.07.2017 года общество с ограниченной ответственностью «Самарадорпроект ДВИ» (далее ООО «Самарадорпроект ДВИ») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости; обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от ДД.ММ.ГГ.. №.

В обоснование требований административный истец указал, что является собственником указанного выше нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 06.06.2011г. определена в размере 25 622 035,41 рублей, однако его рыночная стоимость существенно ниже и согласно Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «<данные изъяты>», на дату определения кадастровой стоимости составляет 12 257 329 рублей.

С учетом изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, однако Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в этом отказано. Считает данное решение незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества, являющегося плательщиком налога на имущество организаций, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области и Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили. В представленном письменном отзыве Управление Росреестра просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с п. 4 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания допрошенного в качестве свидетеля оценщика ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «Самарадорпроект ДВИ» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что ООО «Самарадорпроект ДВИ» на праве собственности принадлежат нежилое здание, с кадастровым номером №, общей площадью ***,* кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ.. (л.д. №).

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости, в том числе вышеуказанного нежилого здания, которая по состоянию на 06.06.2011 г. составила 25 622 035,41 рублей.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Материалами дела подтверждается, что 12.04.2017 г. ООО «Самарадорпроект ДВИ» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № и установлении её равной рыночной стоимости нежилого здания более чем на 30% отличающейся от его кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания заявителем был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «Институт независимой оценки и аудита».

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление Общества отклонено (л.д. №).

Как следует из решения, на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, необходимый кворум на принятие решений имелся.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня получения копии решения и таким образом, установленный п. 1 ст. 219 КАС РФ срок оспаривания решения комиссии не нарушен.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала следующее: «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

при расчете стоимости объекта оценки не учтено наличие/отсутствие

коммуникаций – п. 22 ФСО № 7;

отказ от затратного и доходного подходов необоснован – нарушены

п.п. 23, 24 ФСО № 7;

при расчете стоимости не учтена стоимость земельного участка, на

котором расположено здание – объект оценки, что приводит к несопоставимым с кадастровой стоимостью результатам. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного административным истцом Отчета об оценке ООО «<данные изъяты>» видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости нежилого здания были применены сравнительный (базирующийся на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами) подход (стр.отчета 46-52), приведены убедительные обоснования отказа от применения затратного и доходного подходов в оценке (стр. отчета 44-45).

В представленном отчете имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, проанализирован рынок объекта оценки, сделан основанный на исследованиях вывод о том, что оцениваемое нежилое здание окружено зданиями исключительно производственно-складского и коммерческого назначения. Оцениваемое нежилое здание принадлежит к сегменту рынка: офисная недвижимость и сходные типы объектов. Возможным использованием объекта капитального строительства является предоставление физическим и юридическим лицам в аренду площадей под офис или для осуществления торговли.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик ФИО1, который подтвердил выводы, содержащиеся в Отчете об оценке и пояснил, что объектом исследования в соответствии с заданием на оценку являлось только здание без земельного участка, поскольку оценка велась в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

При оценке здания применялся метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, хотя для расчета рыночной стоимости объектов капитального строительства допустимы все 3 подхода. От применения затратного подхода отказался, в связи с тем, что он имеет самое большое число погрешностей, в частности, технических, таких как подбор строительного аналога, коэффициент перерасчета на дату оценки, так и при определение экономического износа, который сильно влияет на итоговую стоимость. Экономический износ - потеря стоимости во внешних экономических условиях. Определение ставки арендных платежей, при расчете в рамках доходного подхода, такое же, как у сравнительного подхода, но пересчет платежей основан на ставке капитализации. При этом, вопреки выводам Комиссии, обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов им изложено на стр. № отчета.

При первичной выборке объектов-аналогов в Куйбышевском районе не обнаружено. Анализ рынка объекта оценки отражен на стр. № отчета.Выборка была осуществлена за предшествующие дате оценки месяцы.

Использовались данные об объектах-аналогах, содержащиеся в доступных источниках, основным из которых является информационная система «Центр». Для расчета рыночной стоимости ОКС, объекты-аналоги были взяты в Кировском, Железнодорожном, Ленинском и Самарском районах г. Самары. При вторичной выборке было отобрано 4 аналога, наиболее близких к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам, а именно: по размерам, по качеству строения. Старался брать обычные офисы, расположенные не в промзонах, как объект оценки, а иначе бы цена была заведомо ниже.На страницах № отчета приведена таблица объектов-аналогов.

Спорное здание было отнесено к сегменту офисной недвижимости, но поскольку расположено оно на производственной территории, необходимо было учитывать различные корректировки.

Для того, чтобы выделить из общей стоимости объектов стоимость занимаемого участка, была взята средняя стоимость земельных участков под офисно-торговую застройку в районах г. Самары, что отражено на стр. № отчета. До начала основного расчета была проведена корректировка на стоимость земельного участка под объектами-аналогами, что отражено на стр. № и в расчетной таблице на стр. № отчета.

Так же в таблице на стр. № отчета указана окончательная корректировка на земельный участок, она отражена в графе №, в которой приведена стоимость зданий без учета стоимости земельного участка. Таким образом, полагает, что в отчете ясно изложено, что объект оценки оценивался за вычетом стоимости земельного участка. Аналоги также были взяты с расчетом, что в их стоимость входит и цена земельного участка под зданиями, поскольку во всех объявлениях указано, в том числе и о земельных участках.

При расчете рыночной стоимости нежилого здания была введена корректировки на размер (общую площадь), что указано на стр. № отчета. Для объектов 1 и 2 введена повышающая корректировка 2-15%, для объектов 3,4 – понижающая 4-9%.

Поскольку предложений о продаже аналогов в Куйбышевском районе г. Самары, а также в сопоставимом с ним Красноглинском районе не имелось, зона поиска была им расширена до иных районов города (Промышленный, Железнодорожный и Кировский). Исходя из инвестиционной привлекательности данных районов была применена понижающая корректировка на местоположение 25-59%.

При расчете стоимости объекта оценки он также учитывал такой фактор как коммуникации. В каждом административном, офисном здании имеется свет, вода и другие коммуникации. Объекты-аналоги использовались с тем расчетом, что для всех них имеются равные условия по возможности подключения коммуникаций. Все аналоги, как и объект оценки, находятся в черте города и сложностей с подведением коммуникаций нет. В объявлениях об аналогах имеются сведения о наличии коммуникаций.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, его показания последовательны, логичны, аргументированы, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний. Заинтересованность оценщика в исходе дела отсутствует.

Изложенные оценщиком обстоятельства объективно подтверждены данными, содержащимися в исследовательской части Отчета об оценке.

Давая оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Самарадорпроект ДВИ» Комиссией дана необъективная оценка представленному Отчету об оценке.

Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, приведен основанный на исследованиях расчет рыночной стоимости объекта оценки - нежилого здания.

Использованные в отчете объекты - аналоги имеют сходные с объектом оценки характеристики, в частности: объем передаваемых прав, назначение, дата предложения, транспортная доступность, наличие коммуникаций, проведены необходимые корректировки.

Суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым доказывание обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, доказательств в опровержение выводов, содержащихся в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст. 60 – 61 КАС РФ, административными ответчиками не представлено.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, не заявлено.

Согласно ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «Самарадорпроект ДВИ» о признании не соответствующим закону и нарушающим его права, свободы и законные интересы решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения поданного истцом 12.04.2017 г. заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Самарадорпроект ДВИ» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес> незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Самарадорпроект ДВИ».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «Самарадорпроект ДВИ» от 12.04.2017 года № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.08.2017г.