Решение № 2-8213/2025 2-8213/2025~М-5649/2025 М-5649/2025 от 10 августа 2025 г. по делу № 2-8213/2025

Дело ...

УИД 16RS0...-11

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 августа 2025 года ... РТ

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Карамова И.Д.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

установил:

ООО Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере 304132 рублей 00 копеек, расходов по оплате государственной пошлины в размере 10495 рублей 00 копеек, указывая, что между ООО СЗ «Дарстрой-Запад» (далее - Застройщик, Истец) и ФИО1 (далее - Участник долевого строительства, Ответчик) заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Л1.1/220 от «01» апреля 2024 года, (дата регистрации «04» апреля 2024 года, регистрационная запись: ... (далее - Договор)), в соответствии в условиями, которого проектная приведенная площадь и номер квартиры являются предварительными и подлежат уточнению после утверждения проектной документации органами Государственной экспертизы и проведения обмеров организацией по технической инвентаризации объектов недвижимости. Застройщик, ООО СЗ «Дарстрой-Запад», в установленном законом порядке, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от «30» октября 2024 года ..., выданное Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования .... Согласно п. 4.1., цена настоящего Договора составляет: 8 445 512 (Восемь миллионов четыреста сорок пять тысяч пятьсот двенадцать) рублей 00 копеек исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства - 233 947 (Двести тридцать три тысячи девятьсот сорок семь) рублей 70 копеек и проектной приведенной площади Объекта долевого строительства, равной 36.1 кв. м. В соответствии с п. 4.6 Договора при его заключении стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормам площади объекта недвижимости, которая будет установлена в Техническом плане здания, подготовленного кадастровым инженером, после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, по результатам технической инвентаризации. В связи с чем, стороны договорились, что в случае расхождения фактической приведенной и проектной приведенной площадей объекта недвижимости более чем на 0,5 кв.м., стороны производят перерасчет стоимости объекта, исходя из цены его 1кв.м., указанной в пункте 4.1., Договора и производят взаиморасчеты. Технический план здания, технический паспорт жилого помещения (квартира) ..., расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., городской округ ..., был изготовлен от ..., ГБУ КК «Крайтехинвентаризация» - Краевое БТИ по ... техником по инвентаризации - ФИО4 По итогам технической инвентаризации установлено, что фактическая приведенная площадь квартиры без учёта внутренней отделки составляет 37.4 кв.м., что на 1,3 кв.м, больше площади установленной в Договоре. Прилагаем наглядный расчет разницы площадей по объекту долевого строительства. На основании изложенного истец просит взыскать с ФИО2 пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой- Запад» задолженность по Договору долевого участия в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства, в соответствии с заключённым Договором в размере 304 132 рублей, неустойку за неисполнение обязательств по оплате по Договору в размере: 15 663 рублей, расходы по оплате юридических услуг, в размере: 30 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины, в размере: 10 495 рублей.

Представитель истца в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в отсутствие ответчика - в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьёй 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Как указано в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Положения части 3 названной статьи гласят, что случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частью 1 статьи 5 названного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из материалов дела следует, что между ООО СЗ «Дарстрой-Запад и ФИО1 заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Л1.1/220 от «01» апреля 2024 года, (дата регистрации «04» апреля 2024 года, регистрационная запись: 23:43:0118001:6310-23/165/2024-881 (далее - Договор)), в соответствии в условиями, которого проектная приведенная площадь и номер квартиры являются предварительными и подлежат уточнению после утверждения проектной документации органами Государственной экспертизы и проведения обмеров организацией по технической инвентаризации объектов недвижимости.

В соответствии с п.3.1., Договора Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать в предусмотренный Договором срок Участнику долевого строительства объект долевого строительства, в соответствии с характеристиками, которые определены в пункте 3.2. Договора, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных Договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.

Согласно п.3.2., объектом долевого строительства по настоящему Договору является: Квартира, строительный ..., этаж - 2, литер - 1.1; проектная площадь: общая площадь квартиры, без учета площади лоджии и/или балкона - 34.8 кв. м., приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади лоджии - 36,1 кв. м., площадь лоджии и/или балкона с учетом понижающего коэффициента 0,5 / 0,3 -1,3 кв. м., расположенная в жилом доме по адресу: Российская Федерация, ..., городской округ ..., з/у 43.

Окончательное определение технических характеристик Объекта долевого строительства производится Застройщиком после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и проведенных обмеров уполномоченным лицом, в соответствии с п. 3.2. Договора (фактическая приведенная площадь квартиры установлена в техническом плане, изготовленном организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию, по результатам общестроительных работ).

Застройщик, ООО СЗ «Дарстрой-Запад», в установленном законом порядке, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от «30» октября 2024 года ..., выданное Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования ....

Согласно п. 4.1., цена настоящего Договора составляет: 8 445 512 (Восемь миллионов четыреста сорок пять тысяч пятьсот двенадцать) рублей 00 копеек исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства - 233 947 (Двести тридцать три тысячи девятьсот сорок семь) рублей 70 копеек и проектной приведенной площади Объекта долевого строительства, равной 36.1 кв. м.

В соответствии с п. 4.6 Договора при его заключении стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами разницу (погрешность), в размерах приведенной площади и фактической приведенной площади объекта недвижимости, которая будет установлена в Техническом плане здания, подготовленного кадастровым инженером, после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, по результатам технической инвентаризации.

В связи с чем, стороны договорились, что в случае расхождения фактической приведенной и проектной приведенной площадей объекта недвижимости более чем на 0,5 кв.м., стороны производят перерасчет стоимости объекта, исходя из цены его 1кв.м., указанной в пункте 4.1., Договора и производят взаиморасчеты.

Согласно п.4.7.1 уплата (доплата) денежной суммы производится Участником долевого строительства в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения уведомления о разнице в площадях от Застройщика, но не позднее подписания с Застройщиком акта приема-передачи Объекта долевого строительства.

Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 4.7.3, изменение цены Договора, на основании пунктов 4.6., 4.7, производится без подписания дополнительного соглашения сторонами и считается измененной с момента получения соответствующего уведомления. Денежная сумма, уплаченная в соответствии с п. 4.1. настоящего Договора, и доплата денежных сумм, произведенные в соответствии с п. 4.7.1, входят в цену настоящего Договора.

Исходя из смысла ст. 421, ст. 424 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от ... N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» граждане и юридические лица свободны в заключении Договора, в установлении своих прав и обязанностей и в определении любых не противоречащих законодательству условий Договора.

Цена, по которой оплачивается исполнение Договора, устанавливается свободно и по соглашению сторон может быть изменена после его заключения, если Договором предусмотрены условия ее изменения.

Из вышеизложенного следует, что условие Договора, предусматривающее обязанности сторон по доплате денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от проектной площади более чем на 0,5 кв. м, не противоречит положениям гражданского законодательства. В момент заключения Договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, стороны при заключении Договора предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, в связи с чем требование о дополнительной оплате передаваемой площади соответствует условиям договора.

Технический план здания, технический паспорт жилого помещения (квартира) ..., расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., городской округ ..., был изготовлен от ..., ГБУ КК «Крайтехинвентаризация» - Краевое БТИ по ... техником по инвентаризации - ФИО4

По итогам технической инвентаризации установлено, что фактическая приведенная площадь квартиры без учёта внутренней отделки составляет 37.4 кв.м., что на 1,3 кв.м, больше площади установленной в Договоре. Прилагаем наглядный расчет разницы площадей по объекту долевого строительства:

Проектная приведенная площадь (S проект, прив.) квартиры рассчитывается как: S (без холодных помещений) + S (холодных помещений) * на коэффициент холодных помещений (для балкона на 0.3, для лоджии на 0.5). 34,8 + 1,3 = 36,1 м2 Фактическая приведенная площадь (S факт, прив.) квартиры рассчитывается как: S (без холодных помещений) + S (холодных помещений) * на коэффициент холодных помещений (для балкона на 0.3, для лоджии на 0.5). 36,0 + 1,4 = 37.4 м2 Разница площадей рассчитывается следующим образом: S факт. прив. - S проект, прив. 37.4-36,1 = 1,3 м2.

Учитывая измененную площадь квартиры и стоимость одного квадратного метра, сумма доплаты составляет 304 132 Р (триста четыре тысячи сто тридцать два) руб 00 копеек рассчитанная по следующей формуле: - 233 947,70 руб. (стоимость квадратного метра) * 1,30 (разница приведенных площадей) = 304 132(сумма доплаты).

... истец надлежащим образом исполнил условия Договора п.4.7.1., направил по адресу регистрации Ответчика почтовым отправлением - Уведомление об увеличении площади объекта и необходимости внесения доплаты, что подтверждается отчету об отслеживании почтовой корреспонденции (РПО ...). Почтовое отправление не было получено Ответчиком, в связи с истечением сроков хранения, и вернулось обратно Застройщику (Истцу) ....

Истец, в лице ООО СЗ «Дарстрой-Запад», ... направило Досудебную претензию об оплате задолженности по Договору, в адрес ФИО1, что подтверждается отчету об отслеживании почтовой корреспонденции (РПО ...), Ответчиком почтовое отправление не было получено, в связи с истечением сроков хранения, и вернулось обратно Застройщику (Истцу) от ....

Руководствуясь положениями ч.З. ст.8 Федерального закона от ... N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также положениями ст. 328 ГК РФ, Застройщик добросовестно и надлежащим образом, после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию, передал объект долевого строительства Участнику долевого строительства по Акту приема-передачи объекта долевого строительства от ....

В соответствии с п. 15 Акта приема-передачи объекта долевого строительства от ... у участника долевого строительства имеется задолженности в размере: 304 132 (триста четыре тысячи сто тридцать два) рублей 00 копеек в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ объект долевого строительства будет находиться в залоге у Застройщика до полной его оплаты.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает подлежащим удовлетворению требование истца в части возврата ответчиками расходов по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, то есть в размере 5896 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (ИНН: ..., СНИЛС: ...) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» (ИНН ..., КПП ...) задолженность по договору участия в долевом строительстве № Л1.1/220 от «01» апреля 2024 года в размере 304132 рублей 00 копеек, неустойку в размере 15663 рублей, расходы на оплату юридических услуг в сумме 30000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10495 рублей 00 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья «подпись» Карамов И.Д.