Решение № 2-332/2018 2-332/2018~М-301/2018 М-301/2018 от 24 октября 2018 г. по делу № 2-332/2018

Дело № 2-332/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 октября 2018 года г. Родники

Родниковский районный суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Минаковой Е.В.

при секретаре Кочетовой Н.А.,

с участием:

представителя истца: ФИО1,

ответчика: ФИО2,

представителя ответчика: ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО2 о взыскании с ответчицы задолженности по арендной плате по договору аренды части нежилого помещения от <дата> в размере 90000 руб., встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании незаключенным договора аренды части нежилого помещения от <дата>,

установил:

ИП ФИО4 обратился в суд с указанным выше иском к ответчице по тому основанию, что последняя, в нарушение взятых на себя обязательств не выплатила истцу по первоначальному иску арендную плату за помещение, арендованное у истца. ФИО2 обратилась со встречным иском к ИП ФИО4 о признании договора аренды части нежилого помещения от <дата> незаключенным по тому основанию, что сторонами договора при его заключении не были согласованы существенные условия этого договора.

В судебном заседании по делу представитель истца по первоначальному иску, заявленные исковые требования поддержал, суду пояснил, что <дата> между сторонами был заключен договор аренды части нежилого помещения от <дата>.( далее Договор) согласно условиям которого истец по первоначальному иску предоставил ответчице во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения с торговой площадью 5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для осуществления ответчицей предпринимательской деятельности. <дата> между сторонами было заключено Дополнительное соглашение к Договору согласно которому арендная плата по Договору составляла 10000 руб. в месяц и ответчица обязалась его выплатить вплоть до <дата> даже в случае освобождения арендуемого помещения ранее <дата>. Данное дополнительное соглашение к Договору было заключено сторонами по предложению ответчицы, поскольку она собиралась в декретный отпуск и хотела быть уверенной в том, что арендуемое помещение останется за ней. Его доверитель согласился на заключение дополнительного соглашения, поскольку всегда идет навстречу арендаторам и кроме того он хотел убедиться в том, что если арендатор «уйдет», то он не понесет убытков. Перед заключением Договора и дополнительного соглашения к нему ответчица прочитала все условия, которые были изложены в этих документах. Однако в конце июня 2018 г., начале июля 2018 г. ответчица освободила занимаемое ею помещение, и задолжала истцу по первоначальному иску, арендную плату начиная с марта 2018 г.. Исходя из условий дополнительного соглашения к Договору от <дата> истец просит взыскать с ответчицы эту задолженность за период с <дата> по <дата> в размере 10000 руб. (10000 х 9 мес.) на основании положений ст.ст.12, 614 ГК РФ и условий, заключенного сторонами Договора. Представитель истца также добавил, что в подтверждение получения арендной платы он выдавал ответчице расписки, которые он выдает всем своим арендаторам, не оставляя себе вторые экземпляры этих расписок; фактически в аренду ответчице было передано помещение площадью 21.7 кв.м., но в Договоре стороны указали – 5.кв.м. по просьбе ответчицы, в целях уменьшения размера налоговых платежей; ФИО5 работает у истца мастером строительно-отделочных работ и выполняет разовые поручения истца в его отношениях с арендаторами помещений; о досрочном освобождении помещения ответчица истца не предупреждала; какого-либо акта приема-передачи этого помещения в связи с досрочным его освобождением между сторонами не составлялось. Действительно, после выезда ответчицы, начиная с июля 2018 г., помещение сдавалось истцом в аренду несколько раз другим предпринимателям без оформления договоров аренды и взимания арендной платы. Истец предоставлял им своего рода арендную амнистию, поскольку торговля у них не получалась, арендаторы выезжали из помещения. Истица, если желает, вправе пользоваться помещением по назначению до истечения срока, указанного в дополнительном соглашении к Договору. Истцом также заявлено о взыскании с ответчицы судебных расходов в виде уплаченной госпошлины в размере 2900 руб.. С предъявленным встречным иском представитель истца не согласен, поскольку в Договоре и дополнительном соглашении к нему достаточно полно отражены характеристики того помещения, которое передается в аренду ответчицы.

Ответчица и ее представитель суду пояснили, что не согласны с предъявленным иском, и поддерживают встречный иск. Ответчица действительно подписала все документы, представленные истцом в обоснование иска, включая и схему, приложенную к Договору, но она не читала их содержание. Договор и дополнительное соглашение к нему были предложены истцом ответчице для подписания в конце февраля 2018 г. после того, как он увидел, что ответчица беременна и, следовательно, скоро прекратит торговлю. В марте 2018 г. ответчица сообщила ему, что уйдет в декретный отпуск, прекратит торговлю и освободит занимаемую площадь. Ответчица торговала в помещении с октября 2017 г., а ранее, с <дата> оно использовалось её супругом, также в целях торговли. Она освободила арендуемое помещение <дата> и больше им не пользовалась и пользоваться не намерена, поскольку прекратила предпринимательскую деятельность в июле 2018 г.. Арендная плата оплачена ею полностью по март 2018 г. включительно, поскольку ранее, когда использовать помещение для торговли начал её супруг, они заплатили истцу одни платежом 30000 руб. без письменного оформления передачи денег, из которых 10000 руб. – за первый месяц работы, 10000 руб. – за январь 2018 г. и 10000 руб. – оплата за тот месяц, когда помещение будет освобождаться. Арендную плату за время занятия помещения ответчица платила исправно, последний раз заплатила в феврале 2018 г.. Письменно, передача арендных платежей не оформлялась, каких-либо расписок истец не выдавал. При освобождении помещения ответчица передала ключи от него ФИО5, который работал администратором у истца, акт приема-передачи освобождаемого помещения не составлялся, ответчица не знала, что его нужно оформлять. После освобождения помещения ответчицей, оно неоднократно передавалось истцом в аренду другим лицам. В настоящее время в помещении ведется торговля другим предпринимателем. Представитель ответчицы также добавила, что из содержания Договора, акта приема-передачи помещения в аренду и дополнительного соглашения к Договору следует, что Договор не заключен сторонами, поскольку в нарушении п.3 ст.607 ГК РФ отсутствуют данные, позволяющее определенно установить объект аренды, т.е. имущество, подлежащее передаче истице по встречному иску в аренду. Кроме того, истец просит взыскать с ответчицы арендную плату за период времени после освобождения ею помещения за период не пользования им, что противоречит понятию арендной платы, данному в ст.614 ГК РФ. Также, согласно положениям п.4.5 Договора его расторжение сторонами допускается в одностороннем порядке в исключительных случаях, к которым относится декретный отпуск истицы по встречному иску. Как следует из условий Договора, он был заключен сторонами на срок 11 месяцев и по окончании срока действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления Договора. До окончания срока действия Договора ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора, т.е. фактически между сторонами начал действовать новый договор на тех же условиях. В данном случае, обе стороны по факту расторгли Договор до окончания срока аренды – <дата>. Истица по встречному иску – <дата>, ответчик по встречному иску – в первых числах апреля 2018 г.. Со стороны ответчика по встречному иску имеет место злоупотребление правом, в защите которого должно быть отказано на основании п.2 ст.10 ГК РФ. Условия дополнительного соглашения к Договору явно обременительны для истицы по встречному иску, создают существенные преимущества для ответчика по встречному иску и существенным образом нарушают баланс интересов сторон Договора. В связи с изложенным, представитель истицы по встречному иску просит в удовлетворении заявленных первоначальных исковых требований отказать, удовлетворив встречный иск.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив материалы гражданского дела суд приходит к следующему.

В силу положений ст.606 Гражданского Кодекса Российской Федерации ( далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Договор аренды заключается на срок, определенный договором ( п.1 ст.610 ГК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды ( п.1 ст.614 ГК РФ).

Согласно условиям Договора, подписанного сторонами, истец предоставил ответчице во временное владение и пользование, за плату, часть нежилого помещения с торговой площадью 5 кв.м., в здании, расположенном по адресу: <адрес> ( ст.1), а ответчица обязалась своевременно производить платежи в порядке, предусмотренном Договором, что подтверждается условиями п.3.1. ст.3 Договора. Как следует из содержания п.п.3.3.; 3.4 ст.3 Договора его стороны договорились о том, что арендная плата вносится до 5-го числа каждого месяца в текущий месяц, в полном объеме. Фактом, подтверждающим оплату аренды помещения, является письменная расписка арендодателя, которая выписывается и передается арендатору в момент оплаты или факт поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя Как следует из содержания п.4.1 ст.4 Договора он заключается сторонами на срок 11 месяцев с <дата> по <дата> Договор автоматически пролонгируется на каждый последующий одиннадцатимесячный период без подписания соглашения по этому поводу. Как следует из п.6.2. ст.6 Договора стороны вправе в дополнительном соглашении к настоящему договору оговорить иные условия.( л.д.9). Размер арендной платы по Договору был установлен дополнительным соглашением к нему от <дата> и составил 10000 руб. в месяц ( л.д.12).

По акту приема-передачи части нежилого помещения от <дата>, подписанного сторонами Договора, истец передал ответчице в аренду часть нежилого помещения на втором этаже, расположенное по адресу <адрес> (помечено красной штриховкой на схеме здания, подписанной сторонами). Помещение передано в исправном состоянии с исправным оборудованием. Передан комплект ключей от входной двери в количестве 2 шт. ( л.д.10). Схема, содержащая местоположение передаваемого ответчице в аренду помещения, была также согласована сторонами Договора, путем ее подписания. При этом, как следует из содержания данной схемы, а также пояснений представителя истца, фактически ответчице в аренду было передано помещение площадью 21.7 кв.м..

Согласно дополнительному соглашению к Договору от <дата>, его стороны изменили условия Договора, а именно п.п. 4.2; 4.3. устанавливающие порядок прекращения взаимных обязательств сторон по Договору исключили из него. Кроме того, стороны договорились о том, что арендатор гарантирует аренду части нежилого помещения, указанного в Договоре до <дата>. При желании арендатора расторгнуть Договор или освобождения помещения ранее этого срока, арендатор гарантирует оплату арендной платы всего периода вплоть до <дата>. ( л.д.13)

На момент заключения Договора и дополнительных соглашений к нему, указанных выше, стороны являлись индивидуальными предпринимателями, помещение было необходимо ответчице в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Ответчица пользовалась помещением по назначению, ведя в нём предпринимательскую деятельность, в период с октября 2017 г. по <дата>. <дата> она освободила помещение и прекратила предпринимательскую деятельность с <дата>. Акт приема передачи освобождаемого помещения сторонами Договора не составлялся и не подписывался, ключи от помещения ответчица передала ФИО5. С марта 2018 г. ответчица, арендную плату по указанному выше Договору, истцу не выплачивает. После освобождения помещения, оно неоднократно передавалось истцом другим индивидуальным предпринимателям в пользование.

Указанные обстоятельства установлены судом на основании пояснений лиц, участвующих в деле, содержания документов, указанных выше в совокупности. Также данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей ФИО6, пояснившей, что в период времени с февраля 2017 г. по май 2018 г. работала продавцом в торговом павильоне, расположенном по соседству с помещением, в котором ответчица вела свою торговлю. Ответчица работала до <дата>, затем освободила помещение и в присутствии свидетеля, которая помогала ей выносить вещи из помещения, передала ключи от него ФИО5, который «был как бы правой рукой хозяина». После этого ответчица больше помещением не пользовалась, в нём вели торговлю другие лица. Свидетель ФИО7 суду пояснил, что приходится братом супругу ответчицы по делу. В конце марта 2018 г. он помогал им освобождать помещение, в котором ответчица торговала. Ответчица с супругом приняли решение о том, что буду прекращать предпринимательскую деятельность и освобождать помещение. После выноса всех вещей из помещения ответчица убралась в нём, закрыла помещение и передала ключи от него парню, который ждал, пока она всё уберет. Со слов брата, этот парень работал управляющим в здании, где располагалось спорное помещение. Свидетель ФИО8 суду пояснила, что является ИП и осуществляет деятельность по торговле в арендуемом у истца помещении, расположенным по соседству с помещением, в котором работала ответчица по делу. Ответчица, будучи беременной, вела торговлю в помещении примерно до марта 2018 г., затем освободила его, и далее помещение использовалось другими предпринимателями. Денежные средства в счет арендной платы она передает истцу по расписке с указанием размера переданной суммы и даты ее передачи. Свидетель ФИО9 суду пояснила, что работает с августа 2017 г. продавцом у ИП «Левкин» в помещении, расположенном рядом с помещением, в котором вела торговлю ответчица по делу. Ответчица освободила помещение примерно в конце февраля или начале марта 2018 г.. Через некоторое время в этом помещении начали вести торговлю другие предприниматели, которые сменяли друг друга. Свидетель ФИО5, который пояснил, что работает у ИП ФИО4 мастером строительных работ. Периодически выполняет разовые задания истца в его отношениях с арендаторами помещений в здании, которое принадлежит истцу на праве собственности. Ответчица вела торговлю в одном из помещений и освободила его в конце весны, начале лета 2018 г.. Ключей от помещения, после его освобождения она ему не передавала. После ответчицы, через некоторое время в этом помещении начали вести торговлю другие предприниматели, которые сменяли друг друга.

У суда нет оснований не принимать во внимание показания свидетелей, допрошенных с соблюдением положений ГПК РФ. Их показания по существу спора последовательны, согласуются между собой, а также пояснениями лиц, участвующих в деле. Судом не установлено наличие личной или иной заинтересованности свидетелей в исходе дела, также как и лицами, участвующими в деле об этом не заявлено. При этом пояснения ФИО5 в части времени освобождения ответчицей арендуемого помещения и передачи ключей от него, суд, исходя из пояснений других свидетелей по делу, не принимает во внимание, полагая эти пояснения субъективными, не соответствующими действительным событиям имевшим место. Суд также отмечает, что в ходе рассмотрения дела по существу представитель истца так и не пояснил каким образом ключи от помещения, которое после освобождения его ответчицей неоднократно передавалось другим лицам в пользование, были переданы истцу.

С учетом изложенного выше в совокупности, доводы представителя истца в той части, что помещение было освобождено ответчицей в конце июня 2018 г., начале июля 2018 г., суд не принимает во внимание.

Из совокупного толкования положений действующего Гражданского Кодекса РФ, регулирующих отношения по аренде зданий и сооружений, следует, что предметом доказывания по иску о взыскании арендной платы является: 1) наличие действующего в спорный период договора аренды; 2) факт исполнения обязательства арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатору на условиях договора аренды; 3) отсутствие факта чинения арендодателем препятствий арендатору в пользовании арендованным имуществом.

В соответствии с ч. 1 ст. 655 ГК РФ, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из толкования ст. 655 ГК РФ, наличие подписанного сторонами договора аренды и акта приема-передачи помещения создает презумпцию получения помещения арендатором, если арендатором не будет доказано иное.

Арендодатель не обязан доказывать факт пользования помещением, переданным арендатору, так как сам акт приемки-передачи помещения является доказательством исполнения арендодателем своих обязательств по передаче помещения.

Действующее законодательство не предусматривает возможность освобождения арендатора от уплаты арендных платежей в случае неиспользования арендованного имущества. При этом даже отсутствие арендатора и его имущества в арендованных помещениях не является основанием для неоплаты арендной платы.

В соответствии с п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от <дата> № "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Следовательно, обстоятельства отсутствия ответчицы в переданном ей помещении, причины этого отсутствия, либо нахождение иных лиц в арендуемом помещении по причине допуска их истцом в помещение не имеют значение для правильного разрешения дела по существу. Суд также учитывает то обстоятельство, что достаточных и допустимых доказательств того факта, что истцом получается прибыль в результате сдачи помещения арендуемого ответчицей по делу иным лицам, в состязательном процессе, суду не представлено.

Из содержания Договора и дополнительного соглашения к нему от <дата> следует, что стороны заключили его на срок с <дата> по <дата> с пролонгацией его действия на последующий 11-ти месячный период без подписания соглашений по этому поводу. В период действия Договора <дата> подписав дополнительное соглашение к нему, стороны изменили срок его действия, установив этот срок до <дата>, т.е. увеличив его. При таких обстоятельствах, исходя из положений ч.2 ст.651 ГК РФ, устанавливающей, что договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, у суда отсутствуют основания для вывода о действии в период времени, заявленный в иске, договора аренды со сроком до <дата> и как следствие наличие у ответчицы обязательств по исполнению условий, изложенных в дополнительном соглашении к Договору от <дата>, на что ссылается истец по делу.

Вместе с тем, в связи с пролонгацией, по окончании срока действия Договора между сторонами начал действовать новый договор, идентичный по своим условиям, Договору, заключенному сторонами <дата>. Данный вывод суда подтверждается также разъяснениями п.10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от <дата> № "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ответчицей по первоначальному иску не представлено доказательств того, что сам Договор был досрочно расторгнут сторонами в предусмотренном ст.450 ГК РФ и (или) Договором порядке и помещение было возвращено арендодателю или последний уклонялся от принятия арендованного имущества, а также того, что она в период, после <дата> и по день вынесения настоящего решения не имела возможности пользоваться арендованным помещением. Основания прекращения обязательств сторон, предусмотрены гл.26 ГК РФ. Беременность ответчицы, последующее рождение ребенка, а также прекращение ею статуса индивидуального предпринимателя без образования юридического лица <дата> к таким основаниям не относятся.

Следовательно, учитывая, что условиями Договора при его заключении стороны предусмотрели его пролонгацию на следующие 11 месяцев после <дата>, этот Договор не расторгнут сторонами и является действующим в редакции без дополнительного соглашения от <дата>, ответчицей с марта 2018 г. и по настоящее время не исполняются обязательства по внесению арендной платы, требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

При определении размера и периода взыскания арендной платы, суд исходит из отсутствия достаточных и допустимых доказательств того, что оплата за март 2018 г. была внесена ответчицей и её супругом ранее (пояснения ответчицы в данной части к таким доказательствам не относятся); ответчицей не оспаривается факт неоплаты аренды помещения в период после марта 2018 г. и по настоящее время; срок действия Договора не истек, исходя из положений ст.ст.11, 12 ГК РФ судебная защита гражданских прав не предполагает случаи возможного их нарушения в будущем. В связи с чем, исходя из положений п.3.3 ст.3 Договора, даты освобождения ответчицей помещения, переданного в аренду, суд определяет период взыскания арендной платы с <дата> до <дата> ( месяц принятия решения по делу), т.е. 8 месяцев и подлежащим взысканию денежную сумму 80000 руб. (10000 руб. х 8).

Таким образом, первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Доводы ответчицы на те обстоятельства, что она не читала документы перед их подписанием, и они были подписаны сторонами «задним числом», исходя из презумпции добросовестности действий граждан при осуществлении своих гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не могут быть приняты во внимание, учитывая также, что достаточных и допустимых доказательств в подтверждении доводов в части даты подписания Договора в состязательном процессе, суду не представлено. Ссылка ответчицы на положения п.2 ст.10 ГК РФ, учитывая, что сторонами Договора являлись лица, имеющие статус индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица, является несостоятельной. Также как и утверждение о фактическом досрочном расторжении Договора его сторонами, поскольку порядок расторжения, предусмотренный ст.4 Договора его сторонами соблюден не был, как и порядок расторжения Договора, предусмотренный законом. Требования истца основаны на положениях заключенного сторонами Договора.

Как следует из разъяснений п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично.

Ответчицей предъявлен встречный иск о признании Договора незаключенным в соответствии с положениями п.3 ст.607 ГК РФ.

В силу п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд согласен с доводами ответчицы в той части, что объект аренды некорректно изложен в тексте Договора и фактически в аренду ответчице было передано помещение большей площадью, чем указано в Договоре. Однако, из обстоятельств, установленных судом и не оспариваемых сторонами, следует, что ответчица пользовалась переданным ей в аренду помещением длительный период времени, спора между сторонами о ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по Договору также не было.

Как следует из разъяснений п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> №(ред. от <дата>)"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Следовательно, в удовлетворении встречного иска должно быть отказано.

Согласно положениям ст.98 ГПК РФ ответчица по первоначальному иску должна возместить истцу госпошлины пропорционально размеру, удовлетворенных судом требований в размере 2581 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды части нежилого помещения от <дата> в размере 90000 руб. частично удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 задолженность по арендной плате по договору аренды части нежилого помещения от <дата> за период с <дата> до <дата> в размере 80000 руб..

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании незаключенным договора аренды части нежилого помещения от <дата>, отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в размере 2581 руб..

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд, через Родниковский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: /Е.В.Минакова/

Решение изготовлено в окончательной форме <дата>

Судья: /Е.В.Минакова/

.