Решение № 2-2674/2017 2-2674/2017 ~ М-1974/2017 М-1974/2017 от 1 ноября 2017 г. по делу № 2-2674/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 ноября 2017 г. г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Матвиенко О.А., при секретаре Гусляковой Е.А., с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО2, действующей на основании доверенности от Дата, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, действующего на основании доверенности от Дата, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2674/2017 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 об обязании заключить договор залога, встречному иску ФИО4 к ФИО1 о признании сделки незаключенной,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований, с учетом уточнений, истец ФИО1 указала, что Дата между ней (займодавец) и ФИО4 (заемщик) был заключен нотариально оформленный договор займа, согласно которому она как займодавец передала заемщику денежные средства в размере ........ руб. на приобретение ею квартиры, которые заемщик обязалась возвратить в срок до Дата.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору заемщик обязалась передать займодавцу в залог квартиру, находящуюся по адресу: Адрес.

После ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса данной квартире был присвоен №.

ФИО4 владеет указанной квартирой на основе договора цессии с ООО «Стройиндустрия», зарегистрированному в органе Росреестра Дата.

Согласно выписке из ЕГРП, право собственности на спорную квартиру возникло у ответчика Дата.

Получив от истца денежные средства в качестве предмета займа в полном объеме, ФИО4, в силу непонятных причин, отказывается от подписания с ней договора залога на указанную квартиру, высказывает намерения о невозврате долга и вообще отказывается от факта получения суммы займа, что можно расценивать как злоупотребление со стороны ФИО4 и проявление ею недобросовестного поведения, что нарушает права истца и способно причинить ей крупный материальный ущерб.

Также ФИО4 дважды - Дата и Дата - оплатила ей проценты по договору в размере ........ руб., что свидетельствует о признании должницей факта получения заемных средств.

Дата ФИО1 было направлено уведомление в адрес ФИО4 с требованием о заключении договора залога с приложением текста договора.

Дополнительно указывает, что в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ, требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента исполнения обязательства по заключению договора.

Ссылаясь на ст.ст. 309, 310, п. к ст. 445, п. 5 ст. 429 ГК РФ истец просит суд:

Обязать ФИО4 заключить с истцом ФИО1 договор залога (ипотеки) в отношении квартиры № (строительный №) в доме Адрес, изложенных в проекте договора залога от Дата:

В обеспечении обязательств принятых залогодателем по договору займа от Дата, заверенного нотариусом Иркутского нотариального округа Х.Ю.А. за реестровым №, по которому ФИО4 заняла у ФИО1 ........ рублей) с начислением процентов в размере ........ % годовых сроком до Дата. Залогодатель предоставляет залогодержателю в залог трех комнатную квартиру, находящуюся по адресу: Адрес (строительный №), принадлежащую ей на основании договора уступки права требования (цессии) от Дата, заключенного между ООО «Фирма Стройиндустрия» и ФИО4 в г. Иркутске, зарегистрированного Управлением Росреестра Дата. Право собственности ФИО4 зарегистрировано Управление Росреестра по Иркутской области Дата, запись о регистрации №.

Заложенное имущество оценивается сторонами в сумме ........ рублей).

Залогодатель гарантирует, что закладываемая квартира свободна от предшествующего залога.

Залог устанавливается без передачи имущества залогодержателю.

Залогодатель не вправе распоряжаться переданным в залог имуществом (осуществлять продажу, дарение, мену) без согласия залогодержателя данного в письменном виде.

В случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения обязательств по договору займа залогодержатель имеет право получить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества в соответствии со статьей 349 ГК РФ.

Согласно статье 131 ГК РФ и статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» настоящий договор подлежит регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

Расходы по оформлению и удостоверению настоящего договора оплачиваются согласно правилам, установленным Управлением Росреестра по Иркутской области.

Все споры по исполнению настоящего договора рассматриваются в соответствии с действующим законодательством в судебном порядке.

Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.

Договор изучен и подписан обеими сторонами.

Взыскать с ответчика в пользу истца сумму государственной пошлины в размере ........ руб.

В обоснование встречных исковых требований указано, что Дата между ФИО1 и ФИО4 был составлен в нотариальной форме договор займа, по условиям которого ФИО1 являлась заимодавцем, а ФИО4 – заемщик. Предметом этого договора была сумма займа в размере ........ руб., которые ФИО1 должна была передать в долг ФИО4 под ........% годовых сроком на три года. Пунктом 2 указанного договора займа предусмотрено следующее условие: «В качестве обеспечения исполнения обязательства по настоящему договору заемщик обязуется передать займодавцу в залог квартиру, находящуюся по адресу: Адрес, зарегистрированную в ЕГРП Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области)».

В данном пункте имеется ряд нарушений, которые свидетельствуют о юридической ничтожности этого условия как сделки:

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки.

В договоре залога указано, что ФИО4 обязуется передать в залог квартиру, расположенную по адресу: Адрес, зарегистрированную в Едином государственном реестре прав недвижимости Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области).

Однако, ФИО4 никогда не владела на праве собственности такой квартирой, в связи с чем, в договоре залога указано условие о несуществующем предмете, с несуществующим правом, содержание которого из п. 2 договора займа установить невозможно.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки. При этом, оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем, и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Условие об оценке предмета залога отсутствует в условиях пункт 2 договора займа. Данное условие должно согласовываться сторонами в момент заключения договора залога.

Ссылаясь на ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 131, 422, 433 ГК РФ, п. 43 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ № от Дата указывает, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор не может считаться заключенным.

Исходя из содержания договора займа от Дата, можно понять, что в п. 2 этого договора не указаны условия о предмете ипотеки, стоимости и праве, на котором имущество принадлежит ФИО4, т.е. отсутствуют условия, которые законом отнесены к числу существенных условий договора залога.

Таким образом, поскольку существенные условия, предусмотренные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре займа отсутствуют, вследствие чего договор залога не может считаться заключенным.

Условия п. 2 договора займа от Дата не заключен и как предварительный договор. Ссылаясь на ст. 1, п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 421 ГК РФ указывает, что понуждение к заключению договора помимо воли не допускается, и следует установить волеизъявление каждой из сторон на заключение конкретного договора.

Гражданским законодательством РФ предусмотрен особый порядок добровольного принятия на себя обязательства заключить договор в будущем - это заключение предварительного договора. Только через эту процедуру физическое лицо может принять на себя обязанность заключить в будущем какой-либо договор и быть понужденным судом к его заключению в случае уклонения от исполнения своего обязательства.

Статья 429 ГК РФ предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Вместе с тем, в п. 2 договора займа от Дата также нет договоренности о том, что ФИО1 и ФИО5 договорились о заключении в будущем договора залога квартиры. Из этого следует, что данное условие не является и предварительным договором. Залог недвижимого имущества не относится к перечисленным в этой норме права договорам.

С учетом того, что согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимого имущества может происходить как путем заключения договора залога, так и путем составления закладной, то из содержания п. 2 договора займа от Дата вообще не понятно о чем договорились ФИО1 и ФИО6, следовательно, и предмет в этом пункте 2 договора не согласован сторонами.

Как следует из вышеизложенных обстоятельств, пункт 2 договора займа от Дата не содержит условий, которые бы позволили его однозначно отнести к тому или иному договору. Из его содержания невозможно установить, является ли этот пункт договора займа предварительным договором залога или договором залога, или каким-либо иным по своей правовой природе договором.

С учетом данного обстоятельства, полагает возможным сформулировать встречные исковые требования как требование о признании пункта 2 договора займа незаключенной сделкой без указания конкретной правовой природы самой сделки - основной договор или предварительный договор.

Считает такое исковое требование возможным, поскольку:

сама редакция пункта 2 договора займа не позволяет определить правовую природу этого условия, из чего следует невозможность формулирования в предмете иска требование о признании незаключенным конкретного вида договора;

данное условие по своей конструкции изложено как условие о залоге, т.е. является акцессорным условием. В связи с этим, по аналогии со ст. 180 ГК РФ, предусматривающей возможность признания недействительной части сделки, наличие в тексте двусторонней сделки акцессорного условия позволяет оспаривать по незаключенности только это условие.

Просит суд признать незаключенной сделкой условие, изложенное в пункте 2 договора займа от Дата, составленного между ФИО1 и ФИО4, удостоверенного Х.Ю.А., временно исполняющей обязанности нотариуса Иркутского нотариального округа Иркутской области З.О.П., зарегистрированный в реестре №.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, ее представитель ФИО2, действующая на основании доверенности от Дата, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений, письменных пояснений встречные исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях на встречное исковое заявление, в которых отражена правовая позиция по делу.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, действующий на основании доверенности от Дата, исковые требования ФИО1 не признал в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на иск, с учетом дополнений, в которых отражена правовая позиция, встречные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном иске, с учетом письменных пояснений.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «Фирма Стройиндустрия» ФИО7, действующий на основании учредительных документов в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не известны, ранее в судебном заседании поддерживал исковые требования ФИО1, встречные исковые требования ФИО4 не признал.

При этом неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу, что подтверждается также положениями ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Суд рассматривает дело в отсутствие ответчика, третьего лица в порядке, предусмотренном ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п.п. 1, 2. 3, 4 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

По правилам ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом достоверно установлено, что Дата между ФИО1 (заимодавец) и ФИО4 (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого заимодавец передала в собственность заемщику денежные средства в размере ........ руб., а заемщик обязался вернуть сумму займа в срок до Дата, и начисленные проценты в размере ........ % годовых с суммы займа за весь срок использования денежных средств (п. 1, 3 договора займа). При этом с п. 5 договора займа стороны предусмотрели, что возврат полученной суммы займа осуществляется заемщиком не позднее следующего дня после истечения срока займа, указанного в п. 1 настоящего договора, а возврат суммы процентов осуществляется заемщиком не позднее 10 числа каждого месяца.

В п. 2 договора займа установлено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору заемщик обязуется передать займодавцу в залог квартиру, находящуюся по адресу: Адрес, зарегистрированную в Едином государственном реестре прав недвижимости Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области).

Договор займа от Дата был удостоверен Х.Ю.А., временно исполняющей обязанности нотариуса Иркутского нотариального округа Иркутской области З.О.П.

В соответствии с п. 2 договора займа, истец ФИО1 обратилась к ФИО4 с требованием подписания договора залога, представив ей на подписание договор залога от Дата в следующей редакции:

Мы, ФИО1, Дата года рождения, ........, именуемый в дальнейшем залогодержатель, и ФИО4, ........, именуемая в дальнейшем залогодатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

В обеспечении обязательств принятых залогодателем по договору займа от Дата, заверенного нотариусом Иркутского нотариального округа Х.Ю.А. за реестровым №, по которому ФИО4 заняла у ФИО1 ........ рублей) с начислением процентов в размере ........ % годовых сроком до Дата. Залогодатель предоставляет залогодержателю в залог ........ квартиру, находящуюся по адресу: Адрес, принадлежащую на основании договора уступки права требования (цессии) от Дата

Заложенное имущество оценивается сторонами в сумме ........ рублей)

Залогодатель гарантирует, что закладываемая квартира свободна от предшествующего залога.

Залог устанавливается без передачи имущества залогодержателю.

Залогодатель не вправе распоряжаться переданным в залог имуществом (осуществлять продажу, дарение, мену) без согласия залогодержателя данного в письменном виде.

В случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения обязательств по договору займа залогодержатель имеет право получить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества в соответствии со статьей 349 ГК РФ.

Согласно статьи 131 ГК РФ и статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» настоящий договор подлежит регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

Расходы по оформлению и удостоверению настоящего договора оплачиваются согласно правилам установленным УФРС.

Все споры по исполнению настоящего договора рассматриваются в соответствии с действующим законодательством в судебном порядке. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.

Договор изучен и подписан обеими сторонами.

Пунктом 4 договора займа предусмотрено, что передача средств произведена до подписания настоящего договора.

ФИО4 от подписания данного акта отказалась, о чем Дата был составлен акт, подписанный Б.В.Н., К.И.А., П.Н.М.

В связи с отказом от заключения договора, истец обратилась в суд с требованиями о понуждении заключить договор залога, как оговоренный при заключении договора займа. Ответчик (по встречному иску истец) ФИО4 не согласилась с доводами истца, полагает, что требование ФИО1 необоснованно, а условие в договоре займа о передаче в залог квартиры противоречит нормам закона и является не заключенной сделкой.

Обсуждая доводы сторон, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО4, ее представитель ФИО3 не отрицали, что договор займа от Дата был ею собственноручно подписан, однако указывают на то, что денежные средства, указанные в договоре займа в размере ........ руб. она не получала, договор займа был заключен под влиянием обмана со стороны ФИО1

Факт подписания договора займа также подтвержден показаниями свидетелей Г.Е.А., С.Н.П., знающих сторон по делу в связи с приобретением в одно время квартир на заемные средства, полученные от ФИО1 Показания свидетелей не вызывают у суда сомнений в данной части, подтверждаются представленными в материалы доказательствами, пояснениями сторон.

Однако, вопрос о заключении договора займа под влиянием обмана не является предметом настоящего спора.

Подлинность указанных выше доказательств и принадлежность подписей ответчику ни одной из сторон по делу не оспаривались и судом под сомнение не поставлены.

Исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (пункты 5 и 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), вопрос об источнике возникновения принадлежащих истцу денежных средств, по общему правилу, не имеет значения для разрешения гражданско-правовых споров.

Обсуждая доводы сторон о согласовании в п. 2 договора займа условий о заключении договора залога, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1). Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство (п. 2).

Согласно норме п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу норм ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

П. 1 ст. 339 ГК РФ предусмотрено, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2). Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (п. 3). Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4). Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5).

Исходя из вышеуказанных норм закона существенными условиями договора залога являются: предмет залога, оценка предмета ипотеки, обязательство обеспеченное ипотекой.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Как усматривается из п. 2 договора займа – предметом залога является квартира, находящаяся по адресу: Адрес, зарегистрированная в Едином государственном реестре прав недвижимости Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Однако из п. 2 договора займа не следует, на каком праве имущество – квартира, находящаяся по адресу: Адрес, принадлежит заемщику-залогодателю ФИО4

Как следует из договора уступки права требования (цессии) от Дата, заключенного между ООО «Фирма Стройиндустрия» (цедент) и ФИО4 (цессионарий), к ФИО4 перешло право требования на ........ квартиру со строительным номером №, с предварительной площадью ........ кв.м. (фактическая площадь указывается в акте приема-передачи квартиры после изготовления технического паспорта), на 3 этаже блок секции №, расположенной по адресу: Адрес, принадлежащий цеденту на основании договора долевого участия в строительстве б/с № №, лоджий вставок № № 1 очереди строительства группы жилых домов в Адрес от Дата и согласия на заключение договоров уступки права требования № от Дата.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области Дата.

Согласно акту приема-передачи от Дата, ООО ИК «ПарапетСтрой» (застройщик) передал, а ФИО4 приняла объект долевого строительства – квартиру Адрес, кадастровые номера земельных участков №, №, №.

Из выписки из ЕГРП следует, что ФИО4 зарегистрировала свое право собственности на квартиру Адрес.

Факт присвоения квартире со строительным номером № в строящемся объекте: Адрес, подтверждается представленной в материалы дела таблицей соответствия строительных номеров квартиры в блок секции № с фактически присвоенными после изготовления технических паспортов.

При этом, как следует из материалов дела правоустанавливающих документов в отношении квартиры, расположенной по адресу: Адрес, на основании договора долевого участия в строительстве № от Дата, акта приема-передачи от Дата, ООО ИК «ПарапетСтрой» передал, а А.Д.Т. принял объект долевого строительства – квартиру Адрес), кадастровые номера земельных участков №, №, №.

На основании вышеуказанных документов, А.Д.Т. зарегистрировал свое право собственности на квартиру Адрес.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.

Суд, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу, что на основании приведенной нормы права в данном случае буквальное содержание предмета договора залога, изложенной в договоре займа от Дата является квартира, находящаяся по адресу: Адрес, зарегистрированная в Управлении Росреестра.

Вместе с тем, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что собственником квартиры, находящейся по адресу: Адрес является А.Д.Т., ответчик ФИО4 является собственником квартиры Адрес, сведений о принадлежности на праве собственности ответчику квартиры Адрес, материалы дела не содержат, доказательств, того, что ФИО4 на каком-либо праве может распоряжаться, в том числе, передавать в залог обеспечения исполнения обязательств по договору займа, указанную квартиру, суду не представлено, при этом, довод истца о том, что в п. 2 договора займа стороны фактически согласовали предмет залога в виде принадлежащей истцу на праве собственности квартиры Адрес, указав строительный адрес объекта, суд не принимает во внимание, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела, вследствие чего суд приходит к выводу о том, что сторонами не согласовано существенное условие договора о предмете залога, передаваемого в качестве обеспечения исполнения обязательств.

Кроме того, при заключении договора залога, стороны должны оценить предмет залога и отразить цену предмета залога в договоре залога. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Из п. 2 договора займа не следует, что стороны при заключении договора согласовали цену предмета залога.

В предложенном ФИО1 договоре залога от Дата, и в уточненных ею требованиях, определено, что заложенное имущество оценивается сторонами в сумме ........ руб., при этом, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о стоимости заложенного имущества в указанном размере.

Из договора уступки права требования (цессии) от Дата следует, что участник строительства обязуется принять право требования на объект строительства за сумму в размере ........ руб., что также следует из квитанции о принятии от ФИО4 денежных средств в счет оплаты уступки права требования (цессии) от Дата, что также было подтверждено показаниями свидетелей Г.Е.А., С.Н.П., допрошенных в судебном заседании.

При установленных обстоятельствах суд полагает, что сторонами в п. 2 договора займа, в нарушении норм закона, не урегулирован вопрос об оценке предмета залога, что является существенным условием договора залога.

При этом в п. 2 договора займа не оговорено условие о том, у кого, залогодержателя ФИО1 или у залогодателя ФИО4 будет находиться предмет залога, указанное условие сторонами не согласовано.

Из разъяснений, данных в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Учитывая, что стороны в п. 2 договора займа не согласовали существенные условия договора залога недвижимого имущества – предмет договора залога, оценку предмета залога, не определили у какой из сторон будет находиться заложенное имущество, суд приходит к выводу, что условия об обеспечении обязательства в виде передачи заемщиком займодавцу в залог квартиры, не согласованными, соответственно договор об обеспечении исполнения обязательства не может считаться заключенным.

При этом, доводы ФИО1 о том, что п. 2 договора займа является предварительным договором, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в дельнейшем договора ипотеки, суд находит не обоснованными и вытекающими из неверного толкования закона.

В соответствии с п. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4). Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5).

Как выше установлено судом, договор в форме, установленной для основного договора – договора залога, не оформлялся, существенные условия договора залога согласованы не были. Срок заключения основного договора в п. 2 договора займа не согласовывался, однако исходя из нормы п. 5 ст. 429 ГК РФ, учитывая, что договор займа заключен Дата, ФИО4 отказалась от заключения договора Дата, а истец обратилась в суд Дата, суд полагает обращение истца произошло в пределах срока установленного данной нормой закона.

Вместе с тем, при оценке законности заключения договора залога и его действительности необходимо также учитывать акцессорный характер порождаемого им обязательства. Данное обстоятельство, в частности, исключает возможность заключения договора залога в форме предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором). Договор залога как обеспечительный, акцессорный договор к этой категории гражданско-правовых договоров не относится.

При этом доводы ФИО1 о том, что ею не был бы заключен договор займа, без включения в него обязательства по передаче в залог квартиры, не подтверждаются собранными по делу доказательствами.

В соответствии со ст.56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Допустимых и достоверных доказательств не заключения ФИО1 договора займа без включения условия об обеспечении обязательства, не представлено. При этом, ФИО1 при оформлении договора займа, знала о том, что стоимость имущества более чем в два раза меньше предоставляемого обеспечения, т.к. сама вносила в кассу денежные средства за ФИО4, что указали в судебном заседании свидетели Г.Е.А., С.Н.П. Учитывая, что условие об обеспечении обязательства не является существенным условием о договоре займа, заключение договора займа не обусловлено обязательным включением в него условия об обеспечении обязательства в виде залога.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В соответствии с п. 2 ст. 329 ГК РФ, недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство. Исходя из вышеуказанных норм, признание условия об обеспечении обязательства недействительным, незаключенной сделкой, не влечет недействительности договора займа.

Оценив установленные по делу обстоятельства, представленные доказательства, суд полагает требования ФИО4 о признании условия, изложенного в п. 2 договора займа от Дата незаключенной сделкой законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. В силу ст.ст. 1, 421, ч. 3 ст. 154 ГК РФ, при отсутствии согласованной воли двух сторон на заключение договора, доводы истца ФИО1 о наличии у ответчика ФИО4 обязанности по заключению договора залога несостоятельны, так как такая обязанность не может вытекать из недействительной сделки.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Встречные исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать незаключенной сделкой условие, изложенное в п.2 договора займа от Дата, составленного между ФИО1 к ФИО4, удостоверенного Х.Ю.А., временно исполняющей обязанности нотариуса Иркутского нотариального округа Иркутской области З.О.П., зарегистрированный в реестре №.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 об обязании заключить договор залога (ипотеки) в отношении квартиры Адрес на условиях, изложенных в проекте договора залога от Дата:

1.1. В обеспечении обязательств принятых залогодателем по договору займа от Дата, заверенного нотариусом Иркутского нотариального округа Х.Ю.А. за реестровым №, по которому ФИО4 заняла у ФИО1 Адрес рублей) с начислением процентов в размере ........ % годовых сроком до Дата. Залогодатель предоставляет залогодержателю в залог ........ квартиру, находящуюся по адресу: Адрес (строительный №), принадлежащую ей на основании договора уступки права требования (цессии) от Дата, заключенного между ООО «Фирма Стройиндустрия» и ФИО4 в г. Иркутске, зарегистрированного Управлением Росреестра Дата. Право собственности ФИО4 зарегистрировано Управление Росреестра по Иркутской области Дата, запись о регистрации №.

Заложенное имущество оценивается сторонами в сумме ........ рублей).

Залогодатель гарантирует, что закладываемая квартира свободна от предшествующего залога.

Залог устанавливается без передачи имущества залогодержателю.

Залогодатель не вправе распоряжаться переданным в залог имуществом (осуществлять продажу, дарение, мену) без согласия залогодержателя данного в письменном ином виде.

В случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения обязательств по договору займа залогодержатель имеет право получить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества в соответствии со статьей 349 ГК РФ.

Согласно статье 131 ГК РФ и статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» настоящий договор подлежит регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

Расходы по оформлению и удостоверению настоящего договора оплачиваются по правилам установленным Управлением Росреестра по Иркутской области.

Все споры по исполнению настоящего договора рассматриваются в соответствии с действующим законодательством в судебном порядке.

Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.

Договор изучен и подписан обеими сторонами;

а также взыскании расходов по оплате госпошлины в размере ........ руб. - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме Дата.

Судья: О.А. Матвиенко