Решение № 3А-64/2025 3А-64/2025~М-54/2025 А-64/2025 М-54/2025 от 16 октября 2025 г. по делу № 3А-64/2025

Дело №а-64/2025

64OS0000-01-2024-000132-02


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2025 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО1,

с участием представителя административного истца ФИО2, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СФЦ» к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «СФЦ» обратилось в суд с административными исковыми требованиями к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в котором просит признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2024/000639 от 27 декабря 2024 года незаконным и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 13858,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, пом. 1, цокольный этаж, этаж 1, этаж 2, этаж 3, кровля, по состоянию на <дата>, в размере равном его рыночной стоимости 410 000 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения в соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости 1246-р от <дата> составляет 456 096 331,79 рублей.

Вместе с тем согласно отчету № от <дата>, составленный ООО «Бюро оценки ЭКСПЕРТ» (оценщик ФИО4), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:030211:24 общей площадью 13858,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, пом. 1, цокольный этаж, этаж 1, этаж 2, этаж 3, кровля, по состоянию на <дата>, определена в размере 410 000 000 рублей.

<дата> ООО «СФЦ» обратилось в государственное бюджетное учреждение <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:030211:24, в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № от <дата>, составленный ООО «Бюро оценки ЭКСПЕРТ» (оценщик ФИО4).

Решением государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» от <дата>№ ОРС-64/2024/000639 ООО «СФЦ» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования в полном объеме, против результатов судебной оценочной экспертизы не возражал.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» полагала обжалуемое решение законным, обоснованным и принятым с соблюдением процедуры.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «СФЦ» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:030211:24, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения в соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости 1246-р от 23 ноября 2023 года составляет 456 096 331,79 рублей.

Вместе с тем согласно отчету № от <дата>, составленному ООО «Бюро оценки ЭКСПЕРТ» (оценщик ФИО4), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:030211:24 общей площадью 13858,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, пом. 1, цокольный этаж, этаж 1, этаж 2, этаж 3, кровля, по состоянию на <дата>, определена в размере 410 000 000 рублей.

<дата> ООО «СФЦ» обратилось в государственное бюджетное учреждение <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:030211:24, в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № от <дата>, составленный ООО «Бюро оценки ЭКСПЕРТ» (оценщик ФИО4).

Решением государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» от <дата>№ ОРС-64/2024/000639 ООО «СФЦ» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № от <дата>, составленного ООО «Бюро оценки ЭКСПЕРТ» (оценщик ФИО4), государственное бюджетное учреждение <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от <дата> № «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)» (далее – ФСО №). На странице 12 отчета об оценке указано, что более 30% торговых арендопригодных площадей объекта оценки на дату оценки вакантны. Данное утверждение оценщика бездоказательно, при этом заполняемость арендопригодных помещений один из главных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости в доходном подходе. Кроме того, нельзя согласиться с выводом оценщика об отказе от доходного подхода (страница 67 отчета об оценке), поскольку заполняемость арендопригодных площадей в торговом центре, в первую очередь, зависит от эффективности управления объектом. Неверной является точка зрения оценщика, что если часть помещений не сданы в аренду на дату оценки, то невозможно прогнозировать достоверный поток доходов объекта оценки в будущем. В практике оценки при оценке помещений торговых центров доходный подход является приоритетным среди других подходов. Кроме того, анализ рынка аренды помещений в торговых центрах, аналогичных объекту оценки, не проведен.

На основании изложенного сделан вывод, что данный отчет об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Определением суда от 22 апреля 2025 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 общества с ограниченной ответственностью «ФИО7 – оценка и экспертиза» (424002, <адрес>, бульвар Победы, <адрес>, оф.104А).

Согласно заключению эксперта от <дата> ООО «ФИО7 – оценка и экспертиза» оценщиком ФИО5 при составлении отчета № от <дата>, составленного ООО «Бюро оценки ЭКСПЕРТ» (оценщик ФИО4), были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и законодательства в области оценки, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки не обоснованы, рыночная стоимость объекта оценки определена недостоверно.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 утверждены Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» (далее – ФСО № 1), Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» (далее – ФСО № 2), Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)» (далее – ФСО № 3), Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)» (далее – ФСО № 4), Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее – ФСО № 5), Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (далее – ФСО № 6).

Экспертом ФИО7 установлено, что в ходе исследования отчета были выявлены нарушения требований пункта 8 ФСО № 7, раздела 2 ФСО № 3, пункта 3.6 ФСО № 4, пункта 5 ФСО № 3, пунктов 12, 13 ФСО № 3, пункта 2.3 ФСО № 6, пункта 22 ФСО № 7, пункта 7.13 ФСО № 6.

В нарушение пункта 8 ФСО № 7 в задании на оценку отсутствует обязательный пункт «характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики», а также «состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)».

В нарушение раздела II ФСО № 3 отсутствует описание отсутствия (наличия) ограничений оценки.

В нарушение пункта 3.6 ФСО № 4 в задании на оценку отсутствуют специальные допущения, иные существенные допущения.

Далее в отчете об оценке содержится раздел «Допущения и ограничительные условия» (ст.7,8 отчета, л.д. 53, том 1). Однако оценщиком перепутаны термины.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения). Специальное допущение должно быть реализуемо с учетом применяемых предпосылок стоимости и цели оценки и соответствовать им. Если оценщик использовал специальное допущение, то данный факт должен быть отражен в формулировке объекта оценки.

В нарушение пункта 13 ФСО № 3 предоставленная заказчиком оценки или иным уполномоченным лицом информация не подтверждена. Отсутствует письмо-представление, представленные копии документов не заверены.

В нарушение пункта 12 ФСО № 3, пунктов 2.1, 2.2, 8 ФСО № 6 в отчете отсутствуют скриншоты страниц объявлений, используемых оценщиком при анализе рынка. В приложении к отчету приведены только скриншоты аналогов, используемых оценщиков в расчетах.

В нарушение пункта 2.3 ФСО № 6 в отчете об оценке нарушен принцип достаточности при описании объекта оценки. На стр.121-17 отчета (л.д.56-58, том 1) приведены поэтажные планы здания, на стр.18,19 отчета оценщик самостоятельно распределил площади на несколько групп, указав номера позиций. На страницах 20-29 отчета оценщик привел фотографии здания и внутренних помещений, без разбивки их по позициям. При этом на странице 21 приведены фотографии цокольного этажа здания, а оценщик указывает, что это фото первого этажа. На страницах 22-23 приведены фотографии первого этажа здания, а оценщик указывает, что это фото второго этажа. На странице 24 приведены фотографии второго этажа здания, а оценщик указывает, что это фото третьего этажа.

В нарушение пункта 22 ФСО № 7 в отчете об оценке отсутствует обоснование отказа от использования части аналогов в расчетах.

В нарушение пункта 7.13 ФСО № 6 в отчете об оценке отсутствует обоснование применяемой оценщиком методологии расчетов. Оценщик распределил площади объекта оценки по функциональным группам и для каждой группы применил различные аналоги. Критерии выбора аналогов оценщиком не описаны.

Кроме того, оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода к оценке, указав, что доля вакантных площадей составляет более 30%. Расчет доли вакантных площадей отсутствует. При этом согласно выводам анализа наиболее эффективного использования, сделанного оценщиком на странице 37 отчета, НЭИ объекта - сдача в аренду по частям для размещения торговых и офисных объектов.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета № 251124 от 25 ноября 2024 года, составленного ООО «Бюро оценки ЭКСПЕРТ» (оценщик ФИО8), оценщиком нарушены положения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части неоднозначного толкования, введения в заблуждение, а также требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости.

Таким образом, в отчете имеются нарушения законодательства об оценочной деятельности, влияющие на полученный результат стоимости.

Заключение эксперта ФИО7 общества с ограниченной ответственностью «ФИО7 – оценка и экспертиза» в части определения необоснованным отчета оценщика соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт ФИО5, составившая заключение, имеет высшее образование: Специальность - «Финансы и кредит», квалификация «Экономист». Диплом серия ВСА 0059920, выдан <дата> Марийским Государственным Техническим Университетом (<адрес>), специальность «Экономист». Профессиональная переподготовка (оценка) - По программе: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Диплом о профессиональной переподготовке серия ПП №, выдан <дата> НОУ «Московская финансово-промышленная академия (МФПА)» по программе: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (<адрес>). Профессиональная переподготовка (судебная экспертиза) - Квалификация «Судебный эксперт» в области судебных финансово-экономический и оценочных экспертиз. Диплом о профессиональной переподготовке 180000147773, регистрационный номер ППСФЭиОЭ 232/2019, <адрес>, 2019 год, ФГБОУВО «Московский государственный юридический университет имени ФИО6». Стаж работы в области оценки - с 2001 года. Стаж работы в экспертной деятельности - с 2011 года. Член экспертного совета Некоммерческой организации Ассоциация «Русское общество оценщиков» с 2015 года. Член Некоммерческой организации Ассоциация «Русское общество оценщиков». Ассоциация «Русское общество оценщиков» является правопреемником Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Номер и дата регистрации в реестре саморегулируемых организаций оценщиков № от <дата>. Включена в реестр членов СРО <дата>. Регистрационный №. Свидетельство о членстве в СРО № от <дата>. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности понаправлению «Оценка бизнеса» № от <дата>. Срок действия до <дата>. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка движимого имущества» № от <дата>. Срок действия до <дата>. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № от <дата>. Срок действия до <дата>. Вышеперечисленные документы, подтверждающие компетентность эксперта, представлены в приложении к заключению эксперта.

Выводы эксперта ФИО5 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости «Бюро оценки ЭКСПЕРТ» (оценщик ФИО4) при составлении отчета № № от <дата>, а также о неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 13858,3 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, город Саратов, ул. Высокая, д. 12А, пом. 1, цокольный этаж, этаж 1, этаж 2, этаж 3, кровля, оценщиком ООО «Бюро оценки ЭКСПЕРТ» ФИО4 использованы неполные и недостоверные сведения об объектах-аналогах, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтвержден заключением эксперта ФИО5 <дата>.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «СФЦ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2024/000639 от 27 ноября 2024 года, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «СФЦ» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером налога, подлежащего уплате административным истцом, и в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 13858,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, пом. 1, цокольный этаж, этаж 1, этаж 2, этаж 3, кровля, экспертом ФИО5 количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваемом объекте недвижимости, представленной в материалах дела.

Объект экспертизы (нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:030211:24) на момент проведения экспертного исследования и на дату оценки объект экспертизы непосредственно используется как торговый комплекс «Рубин»; физическое состояние здания хорошее, современное, имеются подключения к коммуникациям, необходимым для полноценного функционирования объекта, материал фундамента железобетонный, материал стен и перегородок кирпичный, материал кровли рулонный, совмещенный с перекрытием.

При проведении экспертного исследования экспертом определено наиболее эффективное использование объекта экспертизы и определены сегменты рынка недвижимости, к которым относится объект экспертизы, проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которым относятся объект экспертизы.

Поскольку объектом экспертизы является нежилое современное здание торгового назначения – торговый комплекс «Рубин», объект экспертизы отнесен экспертом к сегменту рынка недвижимости офисно-торгового назначения.

Экспертом использовался для определения стоимости объекта оценки доходный подход. Отказ от применения сравнительного и затратного подхода подробно мотивирован в заключении эксперта.

Согласно пункту 11 ФСО № 5 доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

На основании пункта 13 ФСО № 5 в рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

Для определения стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода применяется метод прямой капитализации.

В силу пункта 14 ФСО № 5 определение стоимости объекта оценки при использовании метода прямой капитализации осуществляется путем деления дохода за один период (обычно год) на ставку капитализации.

Экспертом выявлено 32 предложения по аренде объектов аналогов офисного назначения, 25 предложений по арене объектов аналогов торгового назначения, 5 предложений по продаже объектов аналогов офисного назначения, 10 предложений по продаже объектов аналогов торгового назначения.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв.м в месяц арендуемой обшей площади объектов сравнения.

Экспертом не проводились стоимостные корректировки по характеристикам, которые у объектов сравнения сопоставимы.

Расчетное значение коэффициента потерь от недозагрузки составило 12%.

Экспертом проведен анализ фактических расходов на содержание объекта рыночным данным. Использован справочник оценщика недвижимости-2024 ФИО9

Величина коэффициента капитализации для объекта экспертизы в расчете его стоимости принимается на основании среднерыночных данных, представленных на информационном ресурсе Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ для торговых и офисных зданий и помещений.

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объекта экспертизы принимается равным 0,10 (10,0 %).

По результатам доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 13858,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, пом. 1, цокольный этаж, этаж 1, этаж 2, этаж 3, кровля, по состоянию на <дата> составила 424 189 667 рублей.

На вопросы участников процесса экспертом ФИО5 даны письменные пояснения, из которых следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом учитываются расходы на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости. Налог на имущество учтен при определении рыночной стоимости недвижимости доходным подходом. Однако не в сумме 9 121 927 рублей, так как указанная сумма налога определена от налогооблагаемой базы, которая является предметом спора по делу. Сумма налога на имущество определена как 2% от итоговой рыночной стоимости, полученной в результате оценки. Для этого на страницах 140-141 заключения преобразована формула расчета стоимости доходным подходом для частного случая, в котором промежуточные расчеты (сумма операционных расходов) зависят от итогового результата (рыночной стоимости имущества).

Анализ соответствия фактических расходов и доходов от эксплуатации объекта недвижимости рыночным данным является неотъемлемой частью процесса определения рыночной стоимости объекта недвижимости. На странице 139 заключения эксперта в таблице 24 приведен расчет операционных расходов на содержание объекта недвижимости с учетом рыночных данных. Скорректированы следующие статьи расходов: ремонт и обслуживание (замещение быстроизнашиваемых элементов). Определены по норме возврата капитала 1 / срок службы здания (100 лет); платежи за земельный участок. Учтена часть платежей за земельный участок, пропорционально доле помещения в здании. Административные расходы, коммунальные платежи, содержание и эксплуатационно-техническое обслуживание объекта (ООО «ВОСТОК» и прямые договоры) приняты в расчет по фактическим данным, так как соответствуют рыночным данным (страницы 135-139 заключения).

В таблице 19 на страницах 115-116 заключения эксперта приведены фактические ставки аренды по данным, представленным ООО «СФЦ». В таблице 19 не анализируется структура фактических арендных ставок. При определении потенциального валового дохода в таблице 20 заключения эксперта проведен анализ соответствия фактических арендных ставок рыночным данным. При несоответствии использованы рыночные арендные ставки, в том числе для помещений, занимаемых ООО «Зодчий». Корректировка не применялась для ставок аренды за помещения, сданные в аренду по долгосрочным договорам аренды, ставки по которым соответствуют рынку. Большая часть помещений сдана в аренду по договорам на срок 11 месяцев. Экспертом проведен анализ рынка аренды торговых и офисных помещений <адрес> на дату оценки, в том числе предложений по аренде помещений в ТОЦ «Рубин», проведено сопоставление фактических ставок аренды за площади в пределах этажа. В расчетах использована валовая аренда (с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов).

Помещения без ремонта учтены при определении денежного потока. Ставки аренды для таких помещений определены с учетом отсутствия отделки. Метод прямой капитализации дохода применен для всего объекта недвижимости (объекта оценки).

Ставки арендной платы за помещения без отделки 3-го этажа (поз.2, 54, 55, 56) составила 500 руб./кв.м., что соответствует анализу ценовых предложений по аренде помещений без отделки в ТЦ Рубин. Арендная ставка 500 руб./кв.м./мес. установлена с учетом НЭИ (торгово-офисное) этих помещений без учета отделки (отделку выполняет арендатор).

После представления экспертом ФИО5 письменных пояснений, иных возражений от лиц, участвующих в деле, относительной результатов судебной оценочной экспертизы не поступило.

Заключение эксперта ФИО5 ООО «ФИО7 – оценка и экспертиза» соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 25 ноября 2024 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 28 ноября 2024 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Экспертное учреждение общество с ограниченной ответственностью «ФИО7 – оценка и экспертиза» обратилось в суд с заявлением о взыскании судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, в размере 200 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии в частью 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлен общий принцип распределения судебных расходов по административному делу стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет другой стороны.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» при последующем отказе в удовлетворении такого административного иска судебные расходы подлежат взысканию с лица, в интересах которого подан административный иск (статьи 111, 112, часть 2 статьи 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

С учетом изложенного, поскольку решением суда отказано в удовлетворении требования об оспаривании решения бюджетного учреждения и судебный акт по соответствующему делу состоялся не в пользу административного истца (поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельного характера), судебные расходы по проведению экспертизы подлежат возложению на ООО «СФЦ».

Расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, проведенной по определению суда первой инстанции, подлежат взысканию, поскольку на их проведение были затрачены средства и расходы, подтвержденные материалами дела.

Возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта; процессуальным законом не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, результаты которой признаны судом относимым и допустимым доказательством, не подлежат компенсации.

Согласно пунктам 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Обществом с ограниченной ответственностью «СФЦ» в подтверждение обоснованности стоимости оказанных услуг представлено финансово-экономическое обоснование, в котором перечислены расходы предприятия на проведение экспертизы, которые понесены коммерческой организацией, самостоятельно формирующей размер такой платы с подтверждением конкретных доказательств.

Стоимость одного экспертного часа установлена на основании приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 09 февраля 2023 года № 29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц».

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона, доказательств по опровержению данного факта не представлено, в связи с чем в указанном размере подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СФЦ» к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 13858,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, пом. 1, цокольный этаж, этаж 1, этаж 2, этаж 3, кровля, по состоянию на 25 ноября 2024 года в размере 424 189 667 рублей.

Датой подачи заявления считать 28 ноября 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «СФЦ» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения от 27 декабря 2024 года - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СФЦ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФИО7 – оценка и экспертиза» судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 200 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева