Решение № 2-1752/2019 от 8 мая 2019 г. по делу № 2-5218/2017

Дело № 2-1752/2019


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 08 мая 2019 г.

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Варданян Л.Т., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, ответчиков ФИО3, Барса В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО4 к ФИО3, Барсу В. Н., ФИО5, Коваленко А. М. оо признании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на комнату в квартире недействительной сделкой, признании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на комнату в квартире и договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на комнату в квартире единой сделкой купли-продажи, произведенной с нарушением правил преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя комнаты в квартире, признании права собственности на комнату в квартире, прекращении права собственности на комнату в квартире, снятии с регистрационного учета, возложении обязанности на регистрационный орган погасить запись о регистрации права собственности на комнату в квартире и зарегистрировать право собственности на комнату в квартире,

установил:

Истцы ФИО1 и ФИО4 обратились в суд с исковыми требованиями (с учетом их изменения) к ответчикам ФИО3, Барсу В.Н., ФИО5, Коваленко А.М. о признании договора дарения доли и купли-продажи комнаты недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя, аннулировании сделок, снятии с регистрационного учета, устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении.

Исковые требования ФИО1 и ФИО4 мотивированы тем, что <адрес> в Центральном районе г. Сочи общей площадью 58,8 кв.м состоит из трёх комнат: комнаты площадью 9,0 кв.м., комнаты площадью 11,7 кв.м. и комнаты площадью 18,5 кв.м. Истице ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ г. на праве собственности принадлежит комната в указанной квартире площадью 9,0 кв.м., ФИО4 на праве собственности с 2009 г. принадлежит комната площадью 11,7 кв.м. С ДД.ММ.ГГГГ собственниками на праве общей долевой собственности по 1/2 комнаты площадью 18,5 кв.м. в вышеуказанной квартире были ФИО5 и ФИО6 на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Как указывают истцы, в период вступления ФИО5 и Коваленко А.М. в наследство между ФИО7 и ФИО1 состоялся разговор о продаже комнаты. ФИО5, проживая в <адрес>, не имела намерений проживать или пользоваться комнатой в г. Сочи. Она сообщила ФИО1 о желании продать свою комнату за один миллион рублей. ФИО1 выразила согласие и начала собирать указанную сумму. ФИО4 не возражал против того, что преимущественным правом на покупку комнаты воспользуется ФИО1, поскольку он проживает в <адрес>, и пользуется своей долей в комнате только во время отпусков. ФИО5 после оформления комнаты уехала по своему месту жительства, ее комната сдавалась отдыхающим. ФИО1 с 2011 года в спорной квартире постоянно не проживала, посещала ее в с целью проверить ее состояние и снять показания счётчиков. В комнате зарегистрирована ее дочь ФИО8, которая в это время училась в <адрес> и редко проживала в этой комнате. ФИО5 свою комнату не продавала, сдавала ее в наем. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 совместно с ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, решили посетить квартиру. При проверке почты обнаружили, что на почтовом ящике заменён замок. Входная дверь ключом истца не открывалась. Они постучали в дверь, на пороге появились мужчина и женщина, которыми оказались ФИО3 и Барс В.Н. ФИО1, объяснив, что является собственником комнаты и проживала в ней с детства, пыталась пройти в свою комнату. Однако ФИО3 вытолкнула ФИО9 на лестницу, отчего та упала, причинив телесные повреждения. В то же время Барс В.Н., увидев, что ФИО1 пытается заснять происходящее на телефон, выхватил его и разбил. После чего начал избивать ФИО1, нанёс ей удары в область лица и по туловищу. Барс В.Н. и ФИО3 кричали, что это их квартира, и что ФИО1 будет приходить по предварительному звонку и с их разрешения. ФИО1 была вынуждена обратиться за медицинской помощью, при оказании которой были зафиксированы ушибы и ссадины лица, травматическое повреждение зуба. ФИО1 и ФИО9 в связи с нанесёнными побоями и по факту неправомерных действий в отношении их и имущества обратились в полицию. При повторном посещении квартиры совместно с участковым ФИО1 увидела, что места общего пользования квартиры загромождены морскими валунами, а также входные двери комнаты ФИО4 заложены этими камнями, а ее входная дверь перекрыта обувным шкафом. На предложение очистить проход к дверям Барс В.Н. ответил нецензурной бранью. Участковый проверил наличие его регистрации по этой комнате, и оказалось, он имеет временную регистрацию. Со слов ФИО3, она проживает с Барсом В.Н. в гражданском браке. ФИО1 позвонила ФИО4, чтобы предупредить о посторонних лицах в их общей квартире, от него она узнала, что ДД.ММ.ГГГГ он со своей семьёй приезжал в Сочи. Своим ключом не смог открыть квартиру, постучал в дверь. Из квартиры вышли мужчина и женщина, и, невзирая на его объяснения о его собственности на комнату, выкинули его на лестницу, где он получил телесные повреждения. Он был вынужден обратиться за защитой в органы полиции, с семьей был вынужден переночевать в гостинице и улететь в <адрес>. Истцы считают, что указанные обстоятельства лишили их возможности пользоваться принадлежащими им комнатами на праве собственности. ФИО1 пыталась дозвониться до ФИО5, чтобы выразить ей претензии по поводу ее жильцов, но та не отвечала. Из справочной информации по объектам недвижимости истец узнала о том, что ФИО5 в 2015 г. сначала подарила часть комнаты, а затем и продала ее ФИО3, поэтому о том, что между ответчиками были заключены договор дарения и договор купли-продажи комнаты, ФИО1 узнала лишь ДД.ММ.ГГГГ Действия ответчиков по совершению сделки купли-продажи принадлежащей доли в праве собственности на спорную квартиру путем оформления договора дарения, по мнению истца, имели своей целью избежать необходимость соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ по извещению ФИО1 о намерении продать свою долю постороннему лицу, что она расценивает как злоупотребление правом. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. ФИО5 и ФИО6, несмотря на состоявшуюся договорённость с ФИО1 о продаже ей комнаты, не уведомили истцов о своём намерении продать принадлежащую им комнату в квартире коммунального заселения. ФИО5 по договору дарения безвозмездно передала в собственность ФИО3 1/10 долю в праве собственности на комнату. Истцы считают, что заключённый договор дарения прикрывает сделку продажи комнаты, что нарушает преимущественное право покупки истцов. По мнению истцов, притворный характер сделки следует из того, что договор дарения датирован ДД.ММ.ГГГГ, а договор купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ, доверенность от ФИО6 - от ДД.ММ.ГГГГ, то есть промежуток времени от договора дарения до договора купли-продажи составил 9 дней (непродолжительный период действия договора дарения), согласно п.4 договора купли-продажи продавцы получили 900 000 рублей за комнату до подписания этого договора. Стороны по договору дарения оценили 1/10 доли в размере 50 000 рублей. Истцы полагают, что указанная сумма является задатком, которым компенсирована безвозмездная передача комнаты по договору дарения. Считают также, что дарение 1/10 доли было произведено в отсутствие мотивов для совершения сделок дарения постороннему лицу: продавец - из Волгограда, покупатель - из Кемерово. Кроме того, размер доли (1/10 от 18,5 кв.м.) жилого помещения фактически исключает возможность его использования по прямому назначению для проживания, поскольку не может являться объектом жилищных прав, не является изолированным помещением для проживания с посторонним лицами (ФИО3 проживает с Барсом В.Н. в гражданском браке), 1/10 от 18,5 кв.м. не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам. В договоре купли-продажи доля, принадлежащая ФИО3, указана вместо 1/10 – 1/20 от 18.5 кв.м общей площади комнаты. Кроме того, истцы указывают, что ФИО3 скрывала тот факт, что она является новым собственником комнаты, что противоестественно для жильцов в коммунальной квартире. На момент отчуждения спорной комнаты ФИО5 и ФИО6 у истца ФИО1 имелись необходимые денежные средства для ее приобретения, однако ей в установленном порядке не было предложено купить комнату. Истцы ссылаются на то, что фактически одновременное заключение договоров дарения и купли-продажи и последующая выдача ФИО3 свидетельства о праве собственности на всю спорную комнату в целом свидетельствуют о том, что совершением указанных договоров стороны прикрывали договор купли – продажи всего спорного жилого помещения как единого объекта недвижимости, а не только его 1/10 доли. На основании изложенного истцы делают вывод о притворном характере договора дарения доли комнаты и применении к сделке, регулирующей права и обязанности сторон по этому договору, который стороны имели в виду, договору купли-продажи. С учетом положений ст. 250 ГК РФ права и обязанности покупателя спорной комнаты в коммунальной квартире должны быть переведены на ФИО1 со взысканием с нее в пользу ФИО3 стоимости комнаты в коммунальной квартире, признании права собственности на неё, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на комнату размером 18,5 кв.м в квартире коммунального заселения и погашения записи о праве собственности ФИО3 на нее. Кроме того, истцы считают, что, поскольку ФИО3, оформив право собственности на комнату в коммунальной квартире, была зарегистрирована в квартире, она подлежит снятию с регистрационного учёта по указанному адресу.

На основании изложенного истцы просили суд признать договор дарения 1/10 доли от ? доли комнаты 18,5 кв.м. <адрес> г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 притворной сделкой, применить последствия недействительности притворной сделки, признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнаты размером 18,5 кв.м. в <адрес> г. Сочи между ФИО5, Коваленко А.М. и ФИО3 недействительным, признать за ФИО1 преимущественное право покупки комнаты жилой площадью размером 18,5 кв.м. в квартире коммунального заселения по адресу: г. Сочи, <адрес> перевести права и обязанности покупателя комнаты размером 18,5 кв.м в квартире коммунального заселения по адресу: г. Сочи, <адрес>, принадлежащую ФИО3 и Коваленко А.М. на ФИО1, ФИО1 обязуется возместить стоимость комнаты размером 18,5 кв.м в квартире коммунального заселения по адресу: г. Сочи, <адрес> размере 950 000 рублей ФИО3 и Коваленко А.М., прекратить право собственности ФИО3 на комнату, площадью 18,5 кв.м. с кадастровым (или условным) номером 23:49:0204032:1696, расположенную по адресу: г. Сочи, <адрес>, исключить из Единого государственного реестра недвижимости №:-23/050-23\050/802/2015-7636/4 от ДД.ММ.ГГГГ, снять с регистрационного учета ФИО3 по комнате размером 18,5 кв.м. в квартире коммунального заселения по адресу: г. Сочи, <адрес>, снять с временного регистрационного учёта Барса В.Н., зарегистрированного по заявлению ФИО3 по комнате размером 18,5 кв.м в квартире коммунального заселения по адресу: г. Сочи, <адрес>, устранить препятствия в пользовании жилым помещением, вселить в <адрес> г. Сочи ФИО1, обязать ответчиков Барса В.Н. и ФИО3 убрать каменные валуны и обувной шкаф от дверей комнат ФИО1 и ФИО4 и из мест общего пользования коммунальной квартиры, обязать ФИО3 предоставить ключи от входной двери и почтового ящика <адрес> г. Сочи ФИО4 и ФИО1, взыскать с ФИО3 и ФИО5 в пользу ФИО1 расходы, понесенные на судебную защиту: 50000 рублей на представительство и оказание юридических услуг, 300 рублей – на уплату госпошлины, 1790 рублей – на услуги нотариуса, всего 52 090 рублей.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1, ФИО4 к ФИО3, Барсу В.Н., ФИО5, Коваленко А.М. были удовлетворены частично: на ФИО3 и Барса В.Н. была возложена обязанность устранить препятствия ФИО1 и ФИО4 в пользовании жилыми помещениями, расположенными в <адрес> г. Сочи: убрать каменные валуны и обувной шкаф от дверей комнат ФИО1 и ФИО4 и из мест общего пользования коммунальной квартиры, на ФИО3 возложена обязанность предоставить ключи от входной двери и почтового ящика <адрес> г. Сочи ФИО1 и ФИО4, с ФИО3 в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 (пять тысяч) рублей и на уплату государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей, в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Постановлением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ состоявшиеся по данному делу судебные постановления отменены, дело направлено на новое рассмотрение дела в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении данного дела истцы ФИО1 и ФИО4 исковые требования изменили и просили суд учесть, что сделки дарения и купли-продажи заключены в небольшой промежуток времени: государственная регистрация перехода права по договору дарения произошла ДД.ММ.ГГГГ, а договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спустя 7 дней, было подарено незначительное количество долей, что не составило даже одного кв.м. Между сторонами договора отсутствовали родственные связи, которыми мог бы быть обусловлен безвозмездный характер договора дарения. Указанные сделки, заключенные между ответчиками, по мнению истцов, являются притворными, поскольку совершены с целью обхода права истца на преимущественную покупку продаваемой доли. Считают, что предусмотренный частью 3 статьи 250 ГК РФ трехмесячный срок на дату подачи искового заявления не истек. ФИО1 узнала о нарушении своего права ДД.ММ.ГГГГ, когда не смогла попасть в квартиру по причине смены ФИО3 замка от входной двери. С исковым заявлением ФИО1 обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ О намерении совершить вышеназванные сделки ФИО1, как участнику долевой собственности, ни одним из ответчиков сообщено не было. ФИО1 желает реализовать свое право преимущественной покупки и приобрести комнату № площадью 18,6 кв. м., расположенную по адресу: г. Сочи, <адрес>. Денежные средства на оплату комнаты за ту же цену и на тех же условиях имеются в наличии. Ссылаясь на положения статей 168 и 250 Гражданского кодекса РФ, истцы полагают, что договор дарения и договор купли-продажи подлежат квалификации как единый договор купли-продажи, и права и обязанности по нему должны быть переведены на истца ФИО1 вследствие нарушения ее права преимущественной покупки. Требования о снятии ответчиков ФИО3 и Барса В.Н. с регистрационного учета мотивировали ссылкой на положения части 1, части 2 и части 4 статьи ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, указали, что согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Считают, что собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе передавать его по договору найма иным лицам только с согласия других лиц, проживающих в этой квартире, - как нанимателей, так и собственников жилого помещения, а также членов их семей. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на нраве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). В силу ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Как следует из приведенных выше норм, порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим к этим отношениям применяются нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом. В данном случае соглашение между собственниками комнат (истцом и ответчиком) в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. Между тем, передача права пользования комнатой в коммунальной квартире третьим лицам в отсутствие соглашения о порядке пользования общим имуществом квартиры с собственниками других комнат в коммунальной квартире, нарушает имущественные права указанных собственников как участников общей долевой собственности. Истцы считают, что ответчик ФИО3, как сособственник спорного помещения, вправе передавать свою комнату по договору найма иным лицам только с согласия других лиц, проживающих в этой квартире, как нанимателей, так и собственников жилого помещения, а также членов их семей. С учетом изложенного, считают, что ответчиком ФИО3 были нарушены права истца ФИО1, поскольку ФИО3 заключила договор найма комнаты без получения согласия истца. Барс В.Н. не является членом семьи ФИО3, согласие ФИО1 получено не было, и по мнению ФИО1, он вселен в коммунальную квартиру незаконно. На основании изложенного, истец ФИО1 просит суд признать договор дарения 1/10 доли от ? доли в праве общей долевой собственности на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> г. Сочи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 недействительной сделкой по мотиву притворности, квалифицировать сделку по дарению 1\10 доли от 1\2 доли в праве долевой собственности и продаже 19\20 доли в праве собственности на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в г. Сочи единой сделкой купли-продажи, проведенную с нарушением правил статьи 250 Гражданского кодекса РФ, перевести права и обязанности покупателя комнаты площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в г. Сочи на ФИО1, признать за ФИО1 право собственности на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в г. Сочи, прекратить право собственности ФИО3 на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в г. Сочи, кадастровый №, снять с регистрационного учета ФИО3 и Барса В.Н. в <адрес> в г. Сочи, обязать Центральный отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить запись о регистрации права собственности ФИО3 на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в г. Сочи и зарегистрировать право собственности ФИО1 на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в г. Сочи, устранить препятствия в пользовании жилым помещением квартирой № <адрес> в г. Сочи № <адрес> в г. Сочи путем передачи ключей от входной двери.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 просили суд исковые требования с учетом их изменения удовлетворить, при этом ФИО1 пояснила суду, что ключи от входной двери в квартиру у нее имеются, но она считает, что входить в квартиру не безопасно.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, направил в суд письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие в связи с отдаленностью проживания, измененные исковые требования ФИО1 поддерживает и просит удовлетворить.

На основании ч.5 ст.167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца ФИО4

Ответчики ФИО3 и Барс В.Н., представляющие по доверенности также интересы ответчика ФИО5, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО1 и ФИО4 возражали.

При этом ответчик ФИО3 суду пояснила, что истцы ФИО4 и ФИО1 о намерении ФИО5 продать спорную комнату знали и в телефонном разговоре с ответчиками отказались приобретать эту комнату, ответили, что никаких проблем нет, и ответчики могут приобретать комнату. ФИО1 они направляли телеграмму в начале августа 2015 года, но доказательств направления телеграммы истице у них не сохранилось. Однако в дальнейшем ФИО1 как до заключения сделок, так и после их заключения стала препятствовать ответчикам в пользовании комнатой, однажды до заключения сделок ворвалась в квартиру. Участие ФИО4 в оспариваемых сделках носило формальный характер, он ни разу не приезжал в г. Сочи, все переговоры велись с его супругой. ФИО1 препятствовала им в заключении договора купли-продажи комнаты, а против заключения договора дарения доли комнаты не возражала, требуя выплатить ей за согласие 100 000 рублей, но деньги ей переданы не были. Истицу на момент заключения сделок они с Барсом В.Н. не видели, поскольку ФИО1 от них скрывалась, переговоры они вели с матерью ФИО1 Судебному приставу-исполнителю, в производстве которого находится исполнительное производство по данному делу, ФИО1 подтвердила, что ключи от квартиры у нее имеются. Ни она (ФИО3), ни ее сожитель Барс В.Н. другого жилого помещения для проживания не имеют, живут в спорной комнате 4 года. Купили спорную комнату за один миллион рублей. Не оспаривает, что в договоре купли-продажи комнаты ее цена указана в размере 900 000 рублей. На получение денежных средств она не согласна, так как привыкла к спорной комнате.

Ответчик Барс В.Н. в судебном заседании пояснил, что действия ФИО1 в отношении него и ФИО3 оценивает как мошенничество. Утверждает, что ФИО1 знала о планируемой ФИО5 и Коваленко А.М. продаже их комнаты в вышеуказанной квартире, поскольку в октябре 2015 года ему лично поступил телефонный звонок от ФИО1, которая предложила ему приобрести и ее комнату в спорной квартире за 1 200 000 рублей. Однако комната ФИО1 была в запущенном состоянии, имелся грибок на стенах, и он предложил ФИО1 приобрести ее комнату за 500 000 рублей, ФИО1 не согласилась, и сделка не состоялась. После этого ФИО1 стала применять к ним незаконные действия, в настоящее время отнимает у них комнату, делает вид, что хотела купить комнату ФИО5 и Коваленко А.М. Комната ФИО1 в спорной квартире свободна, никаких булыжников перед ее комнатой нет, считает эти доводы истицы домыслами, никаких препятствий истцам в пользовании комнатами они не чинят, замки во входной двери и на почтовом ящике не меняли, установили задвижку с внутренней стороны входной двери в квартиру, которой пользуются только ночью с целью защиты от бомжей. После подготовки дела к судебному заседанию дверь на задвижку они не закрывают. Коридор в квартире был захламлен изначально, так давно не было ремонта. Каменные валуны лежали около дверей их комнаты. Они никого не избивали, считают утверждения истцов о причинении телесных повреждений надуманными и не состоятельными.

Ответчики ФИО5 и Коваленко А.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом по месту жительства, указанному в исковом заявлении, об уважительных причинах неявки суд не известили, о рассмотрении дела в их отсутствие суд не просили, каких-либо возражений по существу иска суду не представили.

В силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о возможности рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отдела федеральной миграционной службы по Центральному району г. Сочи, Центрального отдела г. Сочи управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не известили, о рассмотрении дела в их отсутствие суд не просили.

Согласно части 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.

Выслушав доводы и возражения участвующих в деле лиц, исследовав в судебном заседании материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО4 в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов гражданского дела, договором № о безвозмездной передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО1 передана в собственность комната общей площадью 9,0 кв.м. в трехкомнатной <адрес> в Центральном районе г. Сочи.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права истцу ФИО4 на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности комната № в трехкомнатной коммунальной квартире, площадью 11,7 кв.м. по адресу: г. Сочи, <адрес>.

Комната № площадью 18,6 кв. м., расположенная по адресу: г. Сочи, <адрес>, принадлежала на праве собственности по ? доли ФИО5 и Коваленко А.М. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО5 безвозмездно передала ФИО3 1/10 долю из принадлежащей дарителю ? доли в праве общей долевой собственности на комнату № назначение: жилое, площадью 18,6 кв.м., расположенную по адресу: г. Сочи, <адрес>.

Указанный договор дарения зарегистрирован в установленном законом порядке за №.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действующая за себя и за Коваленко А.М., продала спорную комнату №, расположенную в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, ФИО3, о чем произведена государственная регистрация права ДД.ММ.ГГГГ.

Считая, что продажа ответчиками комнаты нарушили их преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности, истцы обратились с настоящим иском в суд.

При этом, как следует из искового заявления, истец ФИО4 на указанную комнату не претендует и не возражает против того, что преимущественным правом на покупку комнаты воспользуется ФИО1

Пункт 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно п. 3 ч. 1, ч. 4 ст. 16 ЖК РФ комната является жилым помещением, представляющим собой часть жилого дома или квартиры, предназначенным для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же кодекса.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1) и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2).

Иных обязанностей Гражданский кодекс РФ на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает, предусмотрев в абзаце 2 пункта 2 статьи 250 ГК РФ право продавца, если остальные «участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продать свою долю любому лицу, а в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.

Таким образом, действующим законодательством установлены общие правила реализации права преимущественной покупки для собственников общей долевой собственности и собственников комнаты в коммунальной квартире.

Поскольку на стороны данного спора, как собственников жилых помещений в коммунальной квартире, распространяются положения приведенных выше правовых норм, при отчуждении ФИО5 и Коваленко А.М. спорного имущества ФИО3 должно быть соблюдено право преимущественной покупки помещения собственниками остальных комнат в указанной коммунальной квартире.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что согласно п. 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Так, если судом будет установлено, что заключен договор дарения части имущества в пользу третьего лица с целью дальнейшей продажи оставшейся доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку этой доли, договор дарения и последующая купля-продажа доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил (п. 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Исходя из приведенных норм материального права и их разъяснений, о недействительности сделок по мотиву их притворности может свидетельствовать небольшой промежуток времени между заключением договоров купли - продажи и дарения, незначительное количество подаренных долей по сравнению с количеством проданных долей, отсутствие между ответчиками родственных или иных отношений, которыми мог быть обусловлен безвозмездный характер первого договора.

Принимая во внимание такие установленные судом обстоятельства, как отсутствие уведомления в письменной форме собственников комнаты площадью 9,0 кв.м. и комнаты площадью 11,7 кв.м. в <адрес> в Центральном районе г. Сочи ФИО1 и ФИО4 о намерении ФИО5 и Коваленко А.М. продать свои доли в праве общей долевой собственности на комнату площадью 18,5 кв.м. в указанной квартире постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продают ее, суд приходит к выводу о нарушении ответчиками ФИО5 и Коваленко А.М. прав истцов по данному делу преимущественной покупки.

Принимая во внимание небольшой промежуток времени между заключением договора дарения доли в комнате от ДД.ММ.ГГГГ и заключением договора купли-продажи оставшейся доли в комнате – ДД.ММ.ГГГГ (16 дней), незначительное количество подаренных долей (1\10 доли от 1\2 доли в праве общей долевой собственности на комнату площадью 18,5 кв.м., что соответствует 0,925 кв.м.) по сравнению с количеством проданных долей (9/10 в праве общей долевой собственности на комнату № площадью 18,5 кв.м.), отсутствие между ответчиками родственных или иных отношений, которыми мог быть обусловлен безвозмездный характер первого договора, суд признает требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению в этой части и признании договора дарения 1\10 доли от 1\2 доли (1\20 доли) в праве общей долевой собственности на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в г. Сочи, заключенного между ФИО5 и ФИО3, а также договора купли-продажи 19\20 доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение, заключенного между ФИО5, действующей за себя и по доверенности за Коваленко А.М., и ФИО3, единой сделкой купли-продажи комнаты № площадью 18,5 кв.м., расположенной в <адрес> в г. Сочи, а договор дарения 1\10 доли от 1\2 доли (1/20 доли) в праве общей долевой собственности на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в г. Сочи, заключенного между ФИО5 и ФИО3, признать недействительной сделкой по мотиву притворности.

Согласно части 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Суд принимает во внимание, что в материалах дела отсутствуют сведения о том, когда истцы ФИО1 и ФИО4 узнали о нарушении их права преимущественной покупки спорной комнаты в квартире.

Доводы ответчиков ФИО3 и Барса В.Н. о том, что истцы знали о планируемом отчуждении ФИО5 и Коваленко А.М. спорной комнаты, какими-либо доказательствами не подтверждены.

Из искового заявления, поступившего в Центральный районный суд г. Сочи ДД.ММ.ГГГГ, следует, что истцы узнали о состоявшихся сделках в отношении спорной комнаты ДД.ММ.ГГГГ, когда истец ФИО1 и ФИО10 прибыли к <адрес> в г. Сочи и произошел конфликт между ФИО1 и ФИО10, с одной стороны, и ФИО3 и Барс В.Н., с другой стороны.

Факт произошедшего конфликта между указанными лицами подтверждается материалами дела: справкой лечебного учреждения об обращении ФИО1 за медицинской помощью ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15 том 1), постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, в котором изложены обстоятельства, установленные при проведении проверки по заявлению ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о противоправных действиях ФИО3 и Барс В.Н.

Исковое заявление ФИО1 и ФИО4 поступило в суд Центрального района г. Сочи ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, суд приходит к выводу о том, что истцами не пропущен предусмотренный законом 3-месячный срок на обращение в суд с требованиями о переводе на ФИО1 прав и обязанностей покупателя.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за нею права собственности на спорную комнату в вышеуказанной квартире, суд принимает во внимание, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

При этом требования истцов о прекращении права собственности ФИО3 на спорную комнату и погашении регистрационным органом записи о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество подлежат удовлетворению в связи с переводом прав и обязанностей покупателя указанной комнаты на ФИО1

Согласно п.7 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации недвижимости» порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

Поскольку признанная судом недействительной сделка дарения доли спорной комнаты от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи той же комнаты от ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы в установленном законом порядке, то решение суда о признании сделки дарения доли квартиры недействительной и перевод прав и обязанностей покупателя на иное лицо являются основанием для погашения ранее совершенной записи о вещном праве в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 943 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости..." (гл. 6.9 Особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта о признании сделки недействительной или ничтожной, применении последствий такой сделки).

Исковые требования о снятии с регистрационного учета в <адрес> в г. Сочи ФИО3 и Барса В.Н. подлежат удовлетворению после вступления решения суда по данному делу в законную силу и регистрации права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истцов о возложении обязанности на регистрирующий орган произвести погашение записи права собственности ФИО3 на спорное недвижимое имущество и зарегистрировать право собственности ФИО1 на указанное имущество, поскольку регистрация права и прекращения права производится регистрирующим органом в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости", на основании представленных заявителями документов или вступившего в законную силу решения суда.

Заявленные исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат, поскольку у регистрирующего органа на дату принятия решения суда по данному делу не возникла обязанность выполнения регистрационных действий, о которых заявлено истцом.

В случае неисполнения регистрирующего органа вступившего в законную силу решения суда заинтересованные лица вправе обжаловать такие действия (бездействие) в порядке, предусмотренном КАС РФ.

Исковые требования ФИО1 и ФИО4 к ФИО3 и Барсу В.Н. об устранении препятствий в пользовании спорным жилым помещением путем передачи ключей от входной двери суд считает необходимым удовлетворить, поскольку указанные требования нашли свое подтверждение в судебном заседании материалами дела.

Так, из представленных суду материалов исполнительного производства №, возбужденного ДД.ММ.ГГГГ Центральным РОСП г. Сочи УФССП по Краснодарскому краю во исполнение решения Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу, которым на ответчиков ФИО3 и Барс В.Н. была возложена обязанность устранить препятствия истцам в пользовании квартирой, в том числе, передать ключи от входной двери, следует, что указанные обязательства ответчиками не исполнены, исполнительное производство в этой части не прекращено.

Доводы ответчиков ФИО3 и Барс В.Н. о нечинении ими таких препятствий истцам не подтверждены какими-либо доказательствами.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 и ФИО4 к ФИО3, Барсу В. Н., ФИО5 и Коваленко А. М. о признании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на комнату в квартире недействительной сделкой, признании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на комнату в квартире и договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на комнату в квартире единой сделкой купли-продажи недвижимого имущества, произведенной с нарушением правил преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя комнаты в квартире, признании права собственности на комнату в квартире, прекращении права собственности на комнату в квартире, снятии с регистрационного учета, возложении обязанности на регистрационный орган погасить запись о регистрации права собственности на комнату в квартире и зарегистрировать право собственности на комнату в квартире – удовлетворить в части.

Признать договор дарения одной десятой доли от одной второй доли (1\20 доли) в праве общей долевой собственности на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в Центральном районе городе Сочи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3, недействительной сделкой.

Признать договор дарения одной десятой доли от одной второй доли (1\20 доли) в праве общей долевой собственности на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в Центральном районе городе Сочи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3, и договор купли-продажи 19\20 доли в праве общей долевой собственности на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в Центральном районе городе Сочи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующей от своего имени и по доверенности от имени Коваленко А. М., с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, единой сделкой купли-продажи недвижимого имущества, произведенной с нарушением правил преимущественной покупки.

Перевести права и обязанности покупателя комнаты площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в Центральном районе г. Сочи по договору купли-продажи, заключенному между ФИО5, действующей от своего имени и имени Коваленко А. М., с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, с ФИО3 на ФИО1.

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в Центральном районе г. Сочи.

Прекратить право собственности ФИО3 на комнату площадью 18,5 кв.м. в <адрес> в Центральном районе г. Сочи.

После вступления решения суда в законную силу снять ФИО3 и Барс В. Н. с регистрационного учета по <адрес> в Центральном районе г. Сочи.

Обязать ФИО3 и Барс В. Н. устранить препятствия ФИО1 и ФИО4 в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, путем передачи ключей от входной двери в квартиру.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

В соответствии со статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мотивированное решение суда составлено 13 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.М. Вергунова