Решение № 2-2203/2019 2-2203/2019~М-911/2019 М-911/2019 от 6 августа 2019 г. по делу № 2-2203/2019

54RS0010-01-2019-001088-47

Дело № 2-2203/2019


Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

07 августа 2019 года

Центральный районный суд г. Новосибирска в составе:

судьи С.Л. Малахова,

при секретаре Е.А. Кириченко

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ххх к Новосибирскому областному отделению Общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест" о признании сделки действительной, регистрации перехода права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Новосибирскому областному отделению Общероссийской общественной организации «Российский Красный Крест», просит признать действительной действительной сделку о продаже доли в размере 1/56 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – подземную автостоянку манежного типа, общей площадью 1552,1 кв.м., расположенную по адресу: <...>, по цене 500 000 рублей, заключенную между ФИО1 ххх и Новосибирским областным отделением Общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест", заключенную на основании договора купли-продажи № 2 от 05.04.2017.; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, в связи с исполнением договора сторонами.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, дали соответствующие пояснения.

Представитель ответчика НОО Общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест" ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признал по изложенным в письменных возражениях основаниям.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании полагала заявленные исковые требования истца подлежащими удовлетворению, дала соответствующие пояснения.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, при этом исходит из следующего.

Исходя из основных начал гражданского законодательства Российской Федерации (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ), физические и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 549 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 250 Гражданского кодекса РФ установлены правила отчуждения имущества, находящегося в общей собственности.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлены требования, предъявляемые к форме договора продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 1 статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судебным разбирательством установлено, что НОО Общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест" принадлежит 1/56 доли на праве общей долевой собственности в недвижимом имуществе – парковке, расположенной по ул. Некрасова, 10, ГСК «Манежный», зарегистрировано за № 54-54-01/040/2008-626 от 16.05.2008, что подтверждается выпиской ЕГРН, представленной в материалы дела.

Постановлением Президиума НОО Общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест" от 06.12.2016 принято решение направить запрос в ООО «Российский Красный Крест» на разрешение проведения реализации указанного парковочного места в ГСК «Манежный».

Согласно выписке из протокола № 4/3 заседания Президиума РКК от 11.04.2017, разрешена НРО РКК (председатель ххх Н.В.) продажа вышеуказанного парковочного места.

03.03.2017 НОО РКК разместило на доске объявлений ГСК «Манежный» объявление о намерении продать парковочное место (1/56 доли в праве общей долевой собственности) за 500000 рублей.

В месячный срок, установленный действующим законодательством предложений о покупке от других собственников в НОО РКК не поступало, о чем имеется соответствующая справка ГСК «Манежный».

05.04.2017 ФИО1 (покупатель) приобрел у ответчика (продавец) вышеуказанное парковочное место путем заключения договора купли-продажи, за 500000 рублей, указанные денежные средства перечислены двумя платежами 06.04.2017 на сумму 200000 рублей и 26.04.2017 на сумму 300000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №№ 11 и 12 соответственно, основанием платежей указан договор купли-продажи подземной автостоянки № 2 от 05.04.2017, денежные средства приняты главным бухгалтером (кассиром) ФИО4

Заявление представителя ответчика о недействительности и подложности представленных документов судом отклоняется, поскольку по существу связано с непризнанием данных документов допустимым и относимым доказательством и позицией ответчика по оспариванию факта оплаты истцом по договору.

Указанный договор сторонами не оспорен, в судебном порядке недействительным не признан, форма, и содержание договора соответствует требованиям статей 550, 554, 555 Гражданского кодекса РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса РФ в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" введено требование об обязательном нотариальном удостоверении для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда. Данное требование, как предусмотрено частью 3 статьи 9 названного Федерального закона, введено с 1 января 2017 года.

Согласно статье 39 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается настоящими Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования и утверждаемым федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в редакции Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 457-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему.

В соответствии с Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденным решением правления Федеральной нотариальной палаты от 28.08.2017 N 10/17, приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.08.2017 N 156 при удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает:

-информацию о принадлежности имущества, основаниях для регистрации прав, о правах третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества, о правах третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации (пункт 33);

-информацию о соблюдении продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности заявителем (пункт 39);

-информацию об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки.

В дальнейшем, стороны в соответствие с действующим законодательством, обратились к нотариусу для нотариального удостоверения сделки купли-продажи 1/56 доли в недвижимом имуществе – парковки в ГСК «Манежный».

Однако ответчик (продавец) до настоящего времени не представил нотариусу истребуемые документы, фактически уклонившись от нотариального совершения данной сделки, доказательств обратного ответчиком, суду не представлено.

Статьей 165 Гражданского кодекса РФ установлены последствия уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).

В пункт 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 указывается о том, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из приведенных правовых норм, устанавливающих обязательные правила совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, необходимым условием для нотариального удостоверения таких сделок является соблюдение продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, предоставление нотариусу документов, подтверждающих отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях либо об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки, предоставление иных документов, предусмотренных действующим законодательством.

Отсутствие указанных документов является препятствием к нотариальному удостоверению сделки, что может быть устранено посредством применения статьи 165 Гражданского кодекса РФ в судебном порядке.

С 2017 года по настоящее время истец пользуется спорным парковочным местом, производит оплату текущих платежей, что подтверждается соответствующей справкой ГСК «Манежный», представленной в материалы дела.

Денежные средства по договору купли-продажи, как уже указано выше, вопреки доводам представителя ответчика, истцом переданы продавцу в полном объеме, что подтверждается подлинниками квитанций к приходным кассовым ордерам.

То обстоятельство, что денежные средства в сумме 500000 рублей вносились истцом в организацию именно в связи с оплатой по договору купли- продажи спорного имущества подтверждается также пояснениями третьего лица ФИО4, которая на момент передачи денежных средств работала главным бухгалтером в организации (с 06.02.2017 по 2019), что усматривается из представленных документов в материалы дела документов.

При этом, ответчиком не оспаривался факт оказания ФИО4 в 2017 году услуг главного бухгалтера по договору возмездного оказания услуг от 01.12.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2018) в рамках Президентского гранта «Старший возраст-жизнь без страха и душевной боли», о чем имеется ссылка в письменных возражениях ответчика, грантополучателем является НОО РКК, в соответствие с частью 2 Договора о предоставлении гранта № 17-2-002482.

Отсутствие в организации первичных бухгалтерских документов и форм учета за период, когда была совершена сделка и произведена оплата по ней, не свидетельствуют о неоплате покупателем денежных средств по договору от 05.04.2017, поскольку приходные кассовые ордера, по которым производилось перечисление, представленные в материалы дела имеют оттиск печати организации и подпись должностного лица, их принявшего (ФИО4), что опровергает доводы ответчика в этой части. Отсутствие указания на движение денежных средств в общей сумме 500000 рублей, по договору купли-продажи от 05.04.2017, в представленной в материалы дела копии выписки по лицевому счету организации, так же не является доказательством неисполнения покупателем обязательств по оплате по вышеуказанному договору.

При этом, в указанной выписке имеются сведении о поступлении 200000 рублей 25.04.2017 на счет организации от председателя ФИО5, которой со слов ФИО4 и были переданы денежные средства в указанной сумме в день оплаты ФИО1 25.04.2017 по договору купли-продажи.

Помимо прочего, у истца (покупатель) после внесения денежных средств в счет исполнения договора купли-продажи и получения платежных документов, подтверждающие их фактическое внесение, не имелось обязанности проверять правильность оформления прихода денежных средств ответчиком, а так же контролировать процесс размещения денежных средств на счетах организации.

Из пояснений истца (покупателя) и третьего лица ФИО4 следует, что денежные средства в счет оплаты по договору от 05.04.2017 получены лично бывшем председателем (на момент заключения спорной сделки) НОО РКК хххй Н.В. (в материалах дала имеется свидетельство о смерти).

Доводы ответчика о недобросовестности председателя ФИО5 по аналогичной сделке от 29.12.2009 не имеют правового значения в данном споре и не являются предметом данного судебного разбирательства, в связи с чем, не подлежат проверке судом и не принимаются им.

Вопреки доводам ответчика, наличие договора купли-продажи парковочного места от 25.04.2017 с истцом не опровергает сам факт заключения сторонами договора по купли-продажи конкретного недвижимого имущества, доказательств того, что договоры от 05.04.2017 и от 25.04.2017 заключены в отношении разных объектов недвижимости в материалах дела так же не имеется. При этом, последний платеж в размере 200000 рублей ФИО1 ЕК.А. был произведен 25.04.2017, а из анализа содержания договоров не усматривается различие цены, описания предмета, реквизитов сторон либо иных существенных условий.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что Договор купли-продажи от 05.04.2017 заключен в соответствие с действующим на момент его заключения законодательством, между надлежащими сторонами, сторонами договора согласованы все существенные условия, денежные средства в счет оплаты по вышеуказанному договору переданы от покупателя продавцу, а предмет договора передан истцу во владение, при этом, истец неоднократно извещал ответчика о необходимости нотариального оформления сделки, что подтверждается представленными в материалы дела соответствующими письмами, однако ответчик, вопреки требованиям действующего законодательства уклонился от ее нотариального удостоверения, в связи с чем, суд, на основании статьи 165 Гражданского кодекса РФ, полагает подлежащим удовлетворению требование истца о признании сделки действительной.

Между тем, суд отказывает истцу в удовлетворении требования о вынесении решения в части государственной регистрации сделки, поскольку такое требование заявлено преждевременно, нарушений прав истца по данному требованию со стороны ответчика не имелось, поскольку стороны не обращались с заявлением о государственной регистрации права в регистрирующий орган.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 ххх – удовлетворить частично.

Признать действительной сделку о продаже доли в размере 1/56 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – подземную автостоянку манежного типа, общей площадью 1552,1 кв.м., расположенную по адресу: <...>, по цене 500000 рублей, заключенную между ФИО1 ххх и Новосибирским областным отделением Общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест", заключенную на основании договора купли-продажи № 2 от 05.04.2017.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований – отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 16 августа 2019 года

Судья С.Л. Малахов