Апелляционное определение № 33-46727/2025 от 21 декабря 2025 г.

Судья: Брижевская И.П. Дело № 33-46727/2025

50RS0021-01-2024-014684-81


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 22 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Крюковой В.Н.,

судей Медзельца Д.В., Симоновой Д.С.,

при ведении протокола помощником судьи Варковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО к АО «Эталон Перспектива» о возмещении убытков неустойки потребительского штрафа судебных издержек компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе АО «Эталон Перспектива» на решение Красногорского городского суда Московской области от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи Симоновой Д. С.,

установила:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, возложить на ответчика обязанность устранить дефекты остекления балкона в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>; взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение сроков устранения дефектов балкона за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> включительно в размере 722 669 рублей 20 копеек, штраф в размере 361 334 рубля 60 копеек, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, почтовые расходы в размере 2 000 рублей.

В обоснование иска указывает, что <данные изъяты> между истцом и АО «ЮИТ СитиСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>К/О. Объектом долевого строительства является <данные изъяты>, расположенная по адресу: <данные изъяты>, стоимостью 4 927 290 рублей.

Обязательства застройщика по передаче истцу объекта долевого строительства выполнены надлежащим образом, квартира передана истцу на основании передаточного акта от <данные изъяты>.

В процессе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены недостатки, выразившиеся в неудовлетворительном качестве балконного остекления, а именно: выявлен факт наличия протечек по всему периметру балкона после каждых атмосферных осадков, о чем АО «ЮИТ СитиСтрой» в период установленного гарантийного срока был уведомлен неоднократно <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, однако уклонился от их устранения.

Согласно заключению независимой экспертизы, проведенной ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ» в 2022 году, результаты которой закреплены в техническом отчете «Техническое обследование конструкций балконного остекления ЖК «ЮИТ Парк», расположенного по адресу: <данные изъяты> (этап 1)» установлен факт наличия скрытых дефектов балконного остекления.

Также, в соответствии с актом комиссионного осмотра от <данные изъяты>, составленного на основании заявления от <данные изъяты> (поступившего в гарантийный период), подписанного членами комиссии АО «ЮИТ Санкт-Петербург» и ООО «ЮИТ-ФИО» в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> выявлены отступления в подрядных работах и (или) скрытые дефекты: наличие протечек через примыкание верхнего нащельника и плиты перекрытия по всему периметру балкона, требуется регулировка створки холодного остекления балкона. Данный случай признан гарантийным.

В ноябре 2024 года истцом в адрес ответчика заказным письмом была направлена досудебная претензия с требованием о возмещении причинных убытков, выплате неустойки, однако требования истца в добровольном порядке ответчиком не были удовлетворены.

Истец ФИО в судебное заседание явился, уточненные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, а также в части требований о безвозмездном устранении недостатков установить срок исполнения – в течение 45 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель ответчика АО «Эталон Перспектива» по доверенности ФИО в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях, в которых указывает, что истец обратился с претензией на пределами гарантийного срока 5 лет с момента передачи <данные изъяты>, срок окончания – <данные изъяты>. Указала также, что по результатам обращения ответчиком были предприняты меры по устранению строительных недостатков. В случае удовлетворения иска представитель ответчика просила применить положения постановления Правительства РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, отказать во взыскании штрафа, снизить размер компенсации морального вреда.

Представитель третьего лица – управляющей компании ООО «Ю ФИО» в судебное заседание не явился, извещен в установленном законом порядке.

Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично. Постановлено обязать АО «Эталон Перспектива» в течение 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить недостатки остекления балкона в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>, принадлежащей ФИО путем проведения следующих работ:

-расчистка мест примыкания металлоконструкций к плитам;

-очистка поверхности бетонной плиты пола металлическим щетками;

-ремонт плиты пола с применением ремонтного состава;

-очистка поверхности бетонной плиты перекрытия металлическими щетками;

-антисептирование поверхности плит перекрытия;

-ремонт плиты перекрытия с применением ремонтного состава;

-переустановка нащельников балконного остекления;

-замена утеплителя в местах примыкания металлоконструкций к плитам (с учетом материала);

-герметизация стыков герметиком изнутри;

-комплексная заделка балкона снаружи;

-устройство защитных фартуков (отливов) (с учетом материала);

-монтаж капельника;

-перенос мебели со сборкой и разборкой (в случае наличия);

-уборка помещений квартиры после ремонта;

-погрузка и вывоз мусора (со сбором в мешки).

Решено также взыскать с АО «Эталон Перспектива» в пользу ФИО неустойку за нарушение срока устранения недостатков в помещении балкона квартиры за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 200 000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, компенсацию морального вреда 30 000 рублей, почтовые расходы 2 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 6200 рублей, а всего взыскать 248 200 рублей.

Ответчику предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взысканной суммы неустойки и штрафа до <данные изъяты> включительно.

Не согласившись с решением АО «Эталон Перспектива» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку истец обратился за устранением недостатков после апреля 2022 года. Кроме того, при расчете неустойки и штрафа судом не учтено ограничение в размере 3% от цены договора на основании ч. 4 ст. 10 ФЗ от <данные изъяты> №214-ФЗ.

Истец ФИО в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения.

АО «Эталон Перспектива» в судебное заседание не явился, извещен.

В соответствии с требованиями ст. 165.1 Гражданского Кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, учитывая их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела и отсутствие данных об уважительности причины неявки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 от <данные изъяты> «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено, что <данные изъяты> между ФИО и АО «ЮИТ СитиСтрой» был заключен договор долевого участия <данные изъяты>К/О в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <данные изъяты>

Согласно договору долевого участия АО «ЮИТ СитиСтрой» должен передать ФИО в собственность объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру с проектным номером 470, площадью 42,8 кв.м., расположенную на 10 этаже.

Многоквартирный жилой дом по адресу: <данные изъяты> был построен в соответствии с разрешением на строительство от <данные изъяты>, проектной документацией, прошедшей предусмотренную законом экспертизу, и введен в эксплуатацию <данные изъяты>.

Свои обязательства как участника долевого строительства по уплате денежных средств, в соответствии с договором, дольщик исполнил в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении финансовых обязательств от <данные изъяты>.

Из акта приема-передачи квартиры следует, что объект долевого строительства – <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, застройщиком передана ФИО <данные изъяты>.

Правопреемником АО «ЮИТ СитиСтрой» в настоящее время является ответчик.

Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами, что <данные изъяты> истец обратился в Отдел гарантийных работ управляющей компании с заявкой, сообщая о регулярном протекании потолка балкона после атмосферных осадков; на балконе появляются мокрые места, не смотря на закрытые окна. Аналогичные заявки были направлены <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> (т. 2 л.д. 83). При этом в разделе журнала «исполнитель» было указано – Отдел гарантийных работ, в разделе журнала «метки» - гарантийные обязательства застройщика.

<данные изъяты> истец, совместно с иными собственниками, обратились с коллективным заявлением к Генеральному директору ООО «ЮИТ-ФИО» с просьбой сообщить в официальном порядке о сроках устранения проблемы протекающих балконов, возможности выполнения работ по их устранению (т. 2 л.д. 84-86).

<данные изъяты> ФИО от правопреемника АО «ЮИТ СитиСтрой» - АО «ЮИТ Санкт-Петербург» был дан ответ на указанное обращение от 21.01.2023г., в котором сообщалось о том, что по указанным (в том числе ФИО) недостаткам, застройщиком с целью выявления причин протечек на балконах и определения возможности их устранения заказано и оплачено проведение многоступенчатого технического обследования, по результатам которого будет разработано техническое задание по проведению ремонтных работ и заключен договор на их проведение. Планируемых срок завершения работ; 3 квартал 2023 года (л.д. 87 оборот).

Из материалов дела следует, что указанное АО «ЮИТ Санкт-Петербург», правопреемником которого является ответчик, многоступенчатое техническое обследование было застройщиком заказано и проведено силами ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ» в первой половине 2022 года, то есть до поступления в адрес застройщика коллективного письма жильцов от <данные изъяты>.

Заключение ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ» представлено в материалы дела (т. 1 л.д. 48-150). Результаты такого исследования, проведенного ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ» в 2022 году, закреплены в техническом отчете «Техническое обследование конструкций балконного остекления ЖК «ЮИТ Парк», расположенного по адресу: <данные изъяты> (этап 1)» установлен факт наличия скрытых дефектов балконного остекления.

Из данных Технических отчетов (проведенных в 4 этапа) прямо не указано, но косвенно следует, что заказчиком такого исследования являлся застройщик – АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (л.д. 59 т. 1), и его проведение начато не позднее июня 2022 года и окончено в 2023 году.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика на вопросы суда о том, в связи с чем, или в связи с чьим обращением застройщиком производилось указанное исследование ничего пояснить не смог, вместе с тем, не оспаривая факта проведения такого исследования по инициативе застройщика. Пояснил, что договора между АО «ЮИТ Санкт-Петербург» и ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ» у ответчика не сохранилось.

В соответствии с актом комиссионного осмотра от <данные изъяты>, составленного на основании заявления ФИО от <данные изъяты> (поступившего в гарантийный период), подписанного членами комиссии АО «ЮИТ Санкт-Петербург» и ООО «ЮИТ-ФИО» в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> выявлены отступления в подрядных работах и (или) скрытые дефекты: наличие протечек через примыкание верхнего нащельника и плиты перекрытия по всему периметру балкона, требуется регулировка створки холодного остекления балкона. Согласно этого Акта от <данные изъяты> данный случай признан гарантийным (т. 1 л.д. 47).

Кроме того, из поступившего в адрес истца ответа застройщика от <данные изъяты> следует, что застройщик продолжает исполнять гарантийные обязательства в порядке, предусмотренном ст. 7 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Планируемый срок завершения работ в рамках технического задания по проведению ремонтных работ: 3 квартал 2023 года.

Таким образом, доводы стороны ответчика о том, что обнаруженный дефект не относится к гарантийному случаю, а также о том, что истец обнаружил дефекты и обратился с претензией по устранению недостатков за пределами гарантийного срока, признаны судом первой инстанции несостоятельными.

В ходе судебного разбирательства, ответчик, оспаривая факт наличия недостатков остекления балкона, а также для установления размера расходов необходимых для их устранения в случае наличия таких недостатков, заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от <данные изъяты> по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФИО ООО «ФИО».

Наличие недостатков, их объем, отнесение к числу возникших при производстве строительно-монтажных работ застройщиком с нарушением обязательных требований стандартов и сводов правил, а также стоимость материалов и работ, необходимых для устранения выявленных недостатков в размере 116 697,69 руб., установлены заключением назначенной судом экспертизы.

Также в заключении определен перечень работ, необходимых для устранения установленных в ходе исследования недостатков балконного остекления, которые подлежат устранению путем проведения следующих работ:

-расчистка мест примыкания металлоконструкций к плитам;

-очистка поверхности бетонной плиты пола металлическим щетками;

-ремонт плиты пола с применением ремонтного состава;

-очистка поверхности бетонной плиты перекрытия металлическими щетками;

-антисептирование поверхности плит перекрытия;

-ремонт плиты перекрытия с применением ремонтного состава;

-переустановка нащельников балконного остекления;

-замена утеплителя в местах примыкания металлоконструкций к плитам (с учетом материала);

-герметизация стыков герметиком изнутри;

-комплексная заделка балкона снаружи;

-устройство защитных фартуков (отливов) (с учетом материала);

-монтаж капельника;

-перенос мебели со сборкой и разборкой (в случае наличия);

-уборка помещений квартиры после ремонта;

-погрузка и вывоз мусора (со сбором в мешки).

Руководствуясь ст. 56, 67 ГПК РФ, положениями Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о возложении на ответчика обязанности по устранению дефектов остекления балкона в квартире путем проведения работ, указанных в судебной экспертизе, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, качество переданного ответчиком-застройщиком истцу объекта долевого строительства не соответствует условиям договора долевого участия и обязательным требованиям в области строительства.

Руководствуясь положениями ч. 2 ст. 206 ГПК РФ, а также положениями Федерального закона от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» суд считает возможным установить срок для исполнения решения суда в части проведения работ по устранению строительных недостатков - в течение 60 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Разрешая требования о взыскании в пользу истца неустойки за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> и с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 722 669 рублей 20 копеек, суд первой инстанции, с учетом того, что с претензией об устранении строительных недостатков истец обратился <данные изъяты>, 45-дневный срок для устранения недостатков истекал <данные изъяты> (выходной день), определил период ко взысканию неустойки с <данные изъяты> по <данные изъяты> и с <данные изъяты> по <данные изъяты>, то есть период до вступления в силу указанных изменений, подлежат применению положения ч. 8 ст. 7 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции действовавшей в период допущенного нарушения.

Судом определен размер неустойки в размере 470 291,69 руб., исходя из расчета 116 697,69 (стоимость устранения недостатков) х 403 дня (с <данные изъяты> по <данные изъяты> и с <данные изъяты> по <данные изъяты>) х 1%.

На основании ст. 333 ГК РФ, суд по ходатайству ответчика снизил размер неустойки до 200 000 руб.

В силу ст. ст. 151, 1099, 1101 ГК РФ, ч.2 ст.10 Федерального закона от <данные изъяты> №214-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых потребителю был причинен моральный вред, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.

Учитывая то, что истец обратился к застройщику с требованием об устранении недостатков <данные изъяты>, согласно ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", суд взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 5% от присужденной суммы в размере 10 000 руб.

На основании ст. 88-98 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 6 200 руб., постовые расходы 2000 руб., учитывая что иск предъявлен <данные изъяты>.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части наличия правовых оснований для удовлетворения требований о возложении на ответчика обязанности по устранению дефектов остекления балкона в квартире путем проведения работ, указанных в судебной экспертизе.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец обратился к ответчику за пределами гарантийного срока опровергаются материалами дела.

Квартира передана истцу по акту приема передачи <данные изъяты>.

Из выписки из журнала обращений следует, что ФИО обращался по вопросу исполнения гарантийных обязательств в связи с регулярным протеканием потолка балкона <данные изъяты>, однако, ответа не получил. После чего, <данные изъяты> истец обратился с официальной претензией о бездействии ответчика по решению вопроса об исполнении гарантийных обязательств в связи с регулярными протечками балкона, связанными с конструктивными изъянами. В дальнейшем истец обращался с аналогичными претензиями еще два раза: <данные изъяты>, <данные изъяты>. В связи с неисполнением претензий, собственники недвижимости вместе с ФИО обратились с коллективной претензией.

Из изложенного следует, что, вопреки доводам апелляционной жалобы, ФИО обратился в пределах пятилетнего гарантийного срока.

Доводы ответчика о том, что данные претензии были поданы в ненадлежащем виде или ненадлежащим образом отклоняются судебной коллегией, поскольку законодательство не содержит каких-либо обязательных требований к форме претензии потребителя.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с размером исчисленного неустойки и штрафа в связи со следующим.

В соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от <данные изъяты> N 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данная норма вступила в силу с <данные изъяты>.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после <данные изъяты>.

Таким образом, часть 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ прямо указывает на обязанность ее применения при удовлетворении судами требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования.

Следовательно, указанная норм должна быть применена и к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами спора после <данные изъяты>, что судом первой инстанции учтено не было.

Согласно передаточному акту стоимость квартиры (цена договора) составила 4 927 290 руб.

В заключении судебной экспертизы ФИО установлена стоимость необходимых работ в размере 116 697,69 руб.

Таким образом, сумма взысканных неустойки и штрафа вместе со стоимостью работ не может превышать 3% от цены договора, что составляет 147 818,70 руб.

И исходя из расчета, 147 818,70 – 116 697,69 общий размер неустойки и штрафа составит 31 121,01 руб.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера неустойки и штрафа.

Доводы ответчика о том, что штраф взысканию не подлежит, отклоняются судебной коллегией, поскольку истец обращался с требованием об устранении недостатков в 2021 и 2022 году, то есть до введения моратория на начисление штрафа.

В остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

руководствуясь ст.ст.199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногорского городского суда Московской области от <данные изъяты> изменить в части неустойки, штрафа, указав о взыскании с АО «Эталон Перспектива» в пользу ФИО неустойки и штрафа в размере 31 121,01 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.12.2025г.