Решение № 2-62/2017 2-62/2017~М-27/2017 М-27/2017 от 8 марта 2017 г. по делу № 2-62/2017

Дело № 2-62\2017 г.


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 марта 2017 года г. Пошехонье Ярославской области

Пошехонский районный суд Ярославской области в составе судьи Роговой Б.А.,

с участием прокурора Коновалова В.А.,

представителя истца – Администрации городского поселения Пошехонье ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителей ответчика – АО «Жилищно-коммунальное хозяйство города Пошехонье» - ФИО2, действующей на основании доверенности и его директора ФИО3, действующего на основании Устава,

третьих лиц: ФИО4, ФИО5, ФИО6,

при секретаре Ивановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Пошехонского района в интересах органа местного самоуправления – администрации городского поселения Пошехонье к АО «Жилищно-коммунальное хозяйство города Пошехонье» о признании незаконным одностороннее расторжение договора управления многоквартирным домом и требованием обязать возобновить исполнение договора,

у с т а н о в и л :

Прокурор Пошехонского района обратился в суд в интересах муниципального образования – городского поселения Пошехонье - к АО «Жилищно-коммунальное хозяйство города Пошехонье» (далее – АО «ЖКХ») с требованием признать действия по одностороннему отказу от исполнения договора управления многоквартирным домом незаконными и требованием обязать возобновить выполнение обязанностей по указанному договору, ссылаясь на следующее.

В доме <адрес> (наниматель ФИО7), № (наниматель ФИО8), № (наниматель ФИО9) и № (наниматель ФИО10) находятся в муниципальной собственности. 01 января 2013 года МУ Администрация городского поселения Пошехонье заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией – ОАО «Жилищно-коммунальное хозяйство города Пошехонье» (реорганизованным в АО), со сроком действия 5 лет.

01 сентября 2016 года жители дома были уведомлены ответчиком о наличии просроченной задолженности в сумме №., что, по мнению управляющей компании, является существенным нарушением условий договора, дающим право ответчику на односторонний отказ от его исполнения, снятии дома с управления с 01.11.2016 г. в случае, если задолженность не будет погашена.

30.09.2016 года ответчик направил жителям дома дополнительное уведомление о невозможности исполнения ряда требований нормативно-правовых актов по управлению многоквартирным домом в связи с отсутствием технической документации на многоквартирный дом, приказом АО «ЖКХ» № 18 от 31.10.2016 года указанный дом снят с управления с 01.11.2016 года.

Полагает, что действия управляющей компании противоречат частям 8, 8.2 статьи 162 ЖК РФ, статьям 450 и 310 ГК РФ, просит признать действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом незаконными и обязать ответчика возобновить исполнение данного договора.

По инициативе суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены собственники квартир данного жилого дома и наниматели квартир, находящихся в муниципальной собственности.

В судебном заседании прокурор и представитель истца ФИО1 поддержали исковые требования по изложенным выше доводам и основаниям.

Третьи лица – ФИО4, ФИО5 и ФИО6 – поддержали позицию истца.

Представители ответчика ФИО3 и ФИО2 иск не признали.

ФИО3 пояснил, что управляющей компании не была передана техническая документация на дом, в связи с чем невозможно определить пути коммуникаций; из-за нарушения системы отопления добиться надлежащей температуры в квартирах невозможно; в квартирах на первом этаже повышенная влажность, что провоцирует рост плесени и грибка, а жильцы не желают пользоваться принудительной вентиляцией, ссылаясь на то, что эта принудительная вентиляция требует дополнительных расходов. Кроме того, часть жильцов не оплачивает расходы на содержание жилых помещений, долг растет, а взыскание задолженности реально невозможно в связи с тем, что у этих жильцов денег нет и не будет. Так как полноценное управление данным домом невозможно, основываясь на п.п. «б» пункта 6.2.1. договора управления многоквартирным домом, дом был снят с обслуживания.

Выслушав участников дела, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

01 января 2013 года ОАО "ЖКХ г. Пошехонье» как Управляющая компания и Администрация городского поселения Пошехонье как Собственник жилых помещений, в том числе и квартир №<адрес>, заключили сроком на 5 лет Договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течение всего срока действия Договора за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и иным лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2.1).

Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 3 статьи 162 ЖК РФ установлены требования к содержанию договора управления многоквартирным домом.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 ЖК РФ).

Согласно части 5 этой же статьи срок действия договора – не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ).

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном нормами гражданского законодательства (часть 8 статьи 162 ЖК РФ).

Далее статья 162 ЖК РФ предусматривает случаи досрочного расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе собственников жилых помещений, однако, не предусматривает случаи досрочного расторжения договора по инициативе управляющей организации.

Следовательно, досрочное расторжение договора возможно только по инициативе собственников жилых помещений в многоквартирном доме или при условиях, предусмотренных ГК РФ.

Так, статьей 450.1 ГК РФ предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения договора, но только в случае, если такое право предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором - предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Этой же статье корреспондирует статья 450 ГК РФ - изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.2).

01 сентября 2016 года Управляющая компания всем собственникам жилых помещений в доме направила уведомления о том, что с 01 ноября 2016 года дом будет снят с управления, ссылаясь на наличие задолженности в размере №.

С 01 ноября 2016 года на основании приказа № указанный дом снят с обслуживания.

Таким образом, вопреки действующему законодательству Договор управления многоквартирным домом <адрес> был расторгнут до окончания срока его действия Управляющей компанией в одностороннем порядке.

Ссылка представителя ответчика на п.п. «б» пункта 6.2.1. Договора управления как основание для досрочного расторжения договора по инициативе Управляющей компании несостоятельна.

В договоре указано, что в одностороннем порядке договор может быть расторгнут по инициативе Управляющей организации в случае, если многоквартирный дом окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению в силу обстоятельств, за которые Управляющая организация не отвечает. Условие договора о возможности расторгнуть по инициативе Управляющей компании в одностороннем порядке договор не соответствует ни нормам Жилищного Кодекса РФ (ч.8 ст. 162 ЖК РФ), ни нормам Гражданского Кодекса РФ (п.2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора возможно только на основании решения суда при наличии условий, указанных в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы, не допускается.

Так как договор управления многоквартирным домом для Управляющей компании является публичным, он не подлежит расторжению в одностороннем порядке.

С учетом изложенного, действия Управляющей компании по прекращению исполнения обязательств по управлению многоквартирном домом в одностороннем порядке являются незаконными.

Как следует из уведомления Управляющей компании, направленной собственникам жилых помещений в доме <адрес>, отказ от дальнейшего исполнения обязательств по договору ими обоснован наличием задолженности и отсутствием технической документации на жилой дом. Вместе с тем, задолженность по оплате услуг может быть взыскана на основании судебного решения, отсутствие техпаспорта на жилой дом не является основанием для досрочного расторжения договора; как установлено в судебном заседании, Управляющая компания и не запрашивала сведения о наличии техпаспорта ни в БТИ, ни в кадастровой палате.

С учетом изложенного исковые требования прокурора являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, с у д

р е ш и л :

Признать незаконным одностороннее прекращение Акционерным обществом «Жилищно-коммунальное хозяйство города Пошехонье» исполнения договора управления многоквартирным жилым домом № <адрес> и обязать ответчика возобновить исполнение обязательств по договору управления указанным многоквартирным жилым домом.

С мотивированным текстом решения стороны могут ознакомиться в помещении Пошехонского районного суда 15 марта 2017 года и в течение одного месяца с указанной даты подать апелляционную жалобу на данное решение в Ярославский областной суд через Пошехонский районный суд.

Судья подпись