Решение № 2-1779/2017 2-1779/2017~М-1560/2017 М-1560/2017 от 20 сентября 2017 г. по делу № 2-1779/2017

2- 1779 -17


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 сентября 2017 года в гор. Кисловодске

Кисловодский городской суд Ставропольского края в открытом судебном заседании под председательством судьи Супрунова В.М. при секретаре Аджибековой Н.Р. с участием истца ФИО1 и представителя ответчика – комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска – ФИО2

рассмотрел дело по иску ФИО1 к комитету имущественных отношений администрации гор. Кисловодска о признании факта перехода права аренды земельного участка

у с т а н о в и л:

истец ДД.ММ.ГГГГ. купила жилой дом <адрес> (№) по договору купли-продажи с продавцом ФИО3. Право собственности ФИО1 на дом зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. запись регистрации - №

В отношении земельного участка дома стороны – ФИО1 и комитет имущественных отношений – ДД.ММ.ГГГГ. заключили договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с № на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако данный договор не прошёл государственную регистрацию: вначале, ДД.ММ.ГГГГ., она была приостановлена, а ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 уведомили об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка в связи с тем, что в ЕГРН имеется запись о земельном участке № по <адрес> и его обременении договором аренды со ФИО4

Со ФИО4 истец не знакома, найти её и вместе с ней обратиться к арендодателю или в орган Росреестра не может, поэтому обратилась в суд, поскольку ответчик - комитет имущественных отношений администрации гор. Кисловодска не может самостоятельно перевести со ФИО4 на неё право аренды земельного участка под купленным домом.

В судебном разбирательстве истец ФИО1 исковые требования поддержала и просит установить факт перехода к ней права аренды земельного участка принадлежащего ей жилого дома.

Представитель ответчика - комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска - ФИО2 исковым требованиям не возражал и пояснил, что ФИО1 приобрела жилой дом по <адрес> и обратилась в комитет для оформления земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с №, на котором он расположен, в аренду. С нею ДД.ММ.ГГГГ. заключён договор аренды участка, но в его государственной регистрации отказано, поскольку выяснилось, что договор его аренды уже заключён и зарегистрирован в ДД.ММ.ГГГГ со ФИО4, найти которую не представляется возможным.

Третьи лица - администрация гор. Кисловодска и ФИО4, извещённые о месте и времени судебного заседания в суд не явились, причин неявки не сообщили, никаких ходатайств не подали. Суд признал причины их неявки неуважительными и рассмотрел дело без их участия согласно ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Собственность ФИО1 на жилой дом по <адрес> подтверждается копией договора купли-продажи, заключённого ею и продавцом ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ., а также свидетельством о регистрации права на дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым (условным) номером №, выданным ДД.ММ.ГГГГ. на основании записи регистрации № в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленной копии, ФИО1 и комитет имущественных отношений ДД.ММ.ГГГГ. заключили договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с № по <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако данный долгосрочный договор не имеет юридического значения, поскольку не прошёл государственную регистрацию (ч.3 ст. 433 ГК РФ).

При обращении истца ФИО1 в орган Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. она была уведомлена о приостановлении (№ от ДД.ММ.ГГГГ.), а затем об отказе (№ от ДД.ММ.ГГГГ.) в его государственной регистрации по тому основанию, что о данном земельном участке № площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес> в ЕГРН имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ. о его обременении договором аренды со ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ.

Из кадастрового паспорта спорного земельного участка, расположенного в <адрес> следует, что его размер составляет <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер - №, разрешённое использование - под жилую застройку индивидуальную, вид права - пожизненное наследуемое владение, правообладатель – ФИО4 Также в строке 17.4 паспорта есть сведения о том, что из этого земельного участка образован другой с кадастровым номером №, который предметом разбирательства в данном деле не является.

Поскольку отчуждение строений без земельных участков, на которых они расположены, невозможно, то отчуждение/приобретение строения, в данном случае покупка истцом жилого дома влечёт и переход права на земельный участок от предыдущего пользователя (арендатора) к новому – п.5 ч.1 ст.1, ст.35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ.

Потому исковые требования ФИО1 суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению. Для признания факта перехода к истцу вида права на земельный участок от предыдущего собственника дома согласие собственника данного муниципального участка не требуется, а сам такой переход прав и интересов собственника не затрагивает – ст. 552 ГК РФ.

По общему правилу при рассмотрении споров, связанных с применением положений ч.3 статьи 552 ГК РФ и ч.1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, суд учитывает следующее. Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Продавец недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке, выбывает из правоотношений на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость. Поэтому с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Как следует из уведомлений должностного лица Росреестра в адрес истца о приостановлении и об отказе в государственной регистрации договора, земельный участок, запись о праве аренды которого ФИО4 внесена в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ., имело площадь <данные изъяты> кв.м. На момент рассмотрения настоящего дела согласно имеющегося в деле кадастрового паспорта этого же земельного участка с тем же кадастровым номером № расположенного в <адрес> его текущий размер - <данные изъяты> кв.м., поскольку за счёт этого участка образован другой с кадастровым номером № (строка 17.4 паспорта).

Преобразованный земельный участок с тем же кадастровым номером № и адресом расположения по <адрес> сохранён в изменённых границах размером 300 кв.м. – ч.6 ст. 11 ЗК РФ.

Вопрос о площади земельного участка, право пользования которым переходит к новому собственнику здания, суд разрешает также с применением положений ч.3 статьи 552 ГК РФ и ч.1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих переход права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для их использования, а также исходя из фактического размера преобразованного участка на момент принятия решения – <данные изъяты> кв.м., что не превышает предельные размеры в соответствии с градостроительным регламентом, действующим в составе правил землепользования и застройки гор. Кисловодска.

Таким образом, суд признаёт, что с приобретением права собственности на жилой дом к ФИО1 от предыдущего арендатора ФИО4 перешло и право аренды земельного участка, на котором расположен дом в его существующем виде и размере, о чём она и просит в исковом заявлении.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л

исковые требования ФИО1 удовлетворить:

п р и з н а т ь состоявшимся факт перехода к ФИО1 права долгосрочной аренды муниципального земельного участка размером <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и разрешённым использованием под жилую застройку индивидуальную, расположенного по <адрес> Ставропольского края, предыдущим арендатором которого являлась ФИО4 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированному в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Решение можно обжаловать в Ставропольский краевой суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

П р е д с е д а т е л ь с т в у ю щ и й,

судья Кисловодского городского суда:

В.М. Супрунов