Решение № 2-50/2018 2-50/2018 (2-726/2017;) ~ М-767/2017 2-726/2017 М-767/2017 от 17 мая 2018 г. по делу № 2-50/2018

Дело № 2-50/2018


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 мая 2018 года г. Южноуральск

Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Реутовой И.М.,

при секретаре Варнавской С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ча к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком были заключены договоры купли-продажи нежилых помещений, согласно которых он продал, а ФИО1 купила объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: <адрес>

- нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, стоимостью <данные изъяты> рублей;

- нежилое помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, стоимостью <данные изъяты> рублей;

- нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, стоимостью <данные изъяты> рублей.

Переход права собственности на помещения по указанным договором к ответчику зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области.

Из п. 2.2 договора следует, что он получил от ответчика деньги до подписания договоров, однако это условие не соответствует действительности, что подтверждается соответствующими расписками ответчика, в которых она признает приведенные им обстоятельства и обязуется выплатить причитающиеся ему деньги за проданные помещения в ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства. Невозможность выполнения ответчик объясняет тяжелым материальным положением. Считает такое поведение ответчика недопустимым.

ДД.ММ.ГГГГ он направлял ответчику предложение о расторжении договора купли-продажи в течение трех дней с момента получения данного предложения. Предложение было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени ответа от нее не последовало.

Просит суд расторгнуть договоры купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ним и ФИО1, предметом которых являются выше указанные нежилые помещения. Обязать ответчика возвратить ему указанные нежилые помещения, находящиеся по адресу: <адрес>. Прекратить право собственности ответчика на указанные помещения. Взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 31 200 рублей.

Истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель истца ФИО2 – адвокат Коршунов С.Ю. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела без ее участия, иск не признает, просит отказать в его удовлетворении.

Представитель третьего лица Южноуральского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, доводы иска, суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст. 550-551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец), с одной стороны, и ФИО1 (покупатель), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продал покупателю принадлежавшее ему на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого нежилого помещения, которая составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 5).

Согласно п. 2.2 указанного договора 980 000 рублей были переданы продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи.

Ответчик ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала свое право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, что подтверждается печатью на договоре купли-продажи, номер регистрации №.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец), с одной стороны, и ФИО1 (покупатель), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продал покупателю принадлежавшее ему на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого нежилого помещения, которая составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 6).

Согласно п. 2.2 указанного договора <данные изъяты> рублей были переданы продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи.

Ответчик ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала свое право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, что подтверждается печатью на договоре купли-продажи, номер регистрации №.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец), с одной стороны, и ФИО1 (покупатель), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продал покупателю принадлежавшее ему на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого нежилого помещения, которая составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 7).

Согласно п. 2.2 указанного договора <данные изъяты> рублей были переданы продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи.

Ответчик ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала свое право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение № что подтверждается печатью на договоре купли-продажи, номер регистрации №.

В силу ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Согласно п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, и не оспаривается ответчиком, что денежные средства в размере 980 000 рублей, 1 520 000 рублей, 2 100 000 рублей до подписания договора купли-продажи ответчиком истцу не передавались.

Данные обстоятельства подтверждаются расписками ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-11), в которых ФИО1 указывает, что расчеты с ФИО2 за нежилые помещения №, №, № не произведены в сумме <данные изъяты> на основании договоров купли-продажи указанных нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, и она обязуются произвести расчет до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Указанные обстоятельства не отрицали стороны, доказательств оплаты предусмотренной договором купли-продажи суммы в полном объеме ответчиком не представлено. Напротив в своих возращениях, представленных в суд, ФИО1 указывает, что она действительно приобрела у истца нежилые помещения под номерами № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> рублей по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Расчет она до настоящего времени не произвела в связи с тяжелым материальным положением, намерена выплатить деньги в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи был фактически исполнен продавцом ФИО2, нежилые помещения были переданы во владение покупателю (договор купли-продажи по соглашению сторон является актом приема-передачи), право собственности ответчика зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

На письменное требование ФИО2 расторгнуть договор купли-продажи, полученное ФИО1 по почте ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 не ответила.

Истец, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, вправе выбирать способ защиты нарушенного права, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи в случае, прямо предусмотренном договором, а также при наличии существенного нарушения условий договора.

По смыслу положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон тогда, когда оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ представить доказательства, подтверждающие такой характер нарушения.

Истец ссылается на то, что из-за недобросовестного исполнения ответчиком условий договора (невыплата денежных средств) ему причинен ущерб, который в значительной степени лишает его того, на что он был вправе рассчитывать, что в свою очередь свидетельствует о существенном нарушении договора купли-продажи недвижимости, заключенного между сторонами.

При таких обстоятельствах, ответчиком отсутствием полной оплаты по договору купли-продажи существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора, в связи с чем, исковые требования ФИО2. о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО1 и возврате ответчиком ФИО1 указанных нежилых помещений в собственность ФИО2 подлежат удовлетворению, соответственно Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области должна быть погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на спорные нежилые помещения на имя ФИО1.

Таким образом, требования истца о возврате нежилых помещений в собственность истца являются законными и обоснованными, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.

Определением Южноуральского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет осуществления регистрационных действий в отношении указанных нежилых помещений.

Поскольку исковые требования удовлетворены, то необходимость в обеспечительных мерах, принятых судом отпала, в связи с чем, суд считает возможным отменить обеспечительные меры, наложенные определением Южноуральского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 31 200 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 ча к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ем и ФИО1, с возвращением сторон в первоначальное положение.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ем и ФИО1, с возвращением сторон в первоначальное положение.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ем и ФИО1, с возвращением сторон в первоначальное положение.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилые помещения №, №, №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности на нежилые помещения №, №, №, расположенные по адресу: <адрес>, за ФИО2 ичем.

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационных записей № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 в отношении нежилых помещений №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1 возвратить ФИО2 В.чу нежилые помещения №, №, №, расположенные по адресу: <адрес>.

Отменить арест, наложенный определением Южноуральского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на:

- нежилое помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес>

- нежилое помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес>

- нежилое помещении № площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 ча расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Челябинский областной суд через Южноуральский городской суд.

Председательствующий подпись И.М. Реутова

Копия верна:

Судья И.М. Реутова