Решение № 2-550/2017 2-550/2017~М-474/2017 М-474/2017 от 20 октября 2017 г. по делу № 2-550/2017

Изготовлено 20 октября 2017 года

Дело № 2-550-2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 октября 2017 года г.Гаврилов-Ям

Гаврилов-Ямский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Беловой И.В.,

при секретаре Коломиец А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены жилого дома,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 об уменьшении покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на 50000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>. Общая цена договора определена сторонами по согласованию в размере 1250000 руб., в том числе за жилой <адрес> руб., за земельный участок – 450000 руб. В процессе эксплуатации дома в зимний период времени истцом обнаружены скрытые недостатки, на устранение которых требуются расходы: промерзание наружной сети водопровода от колодца до дома, недостаточное утепление чердачного перекрытия и отсутствие утепления перегородки между помещением № и пристроем, непроходимость труб отопительной системы дома, недостаточный нагрев отопительных радиаторов. Согласно заключению специалиста общая сумма затрат на устранение названных недостатков составляет 173870 руб.

Истец ФИО1 заявленные требования поддержал и пояснил, что 38 лет проживали в коммунальной квартире, решили приобрести свое жилье. Искали подходящее полгода, смотрели дома и остановились на этом доме, он продавался через риэлтора. Им предложили посмотреть дом, на первый взгляд он был нормальный, вода, газовое отопление. Хотели большой дом, так как нужно было забрать к себе маму. Первый раз дом посмотрели только снаружи, хозяев не было. Во второй раз смотрели без специалиста, посмотрели комнаты, на чердаке стояла бочка, из которой наполняется вода на отопление, а в нее вода подается насосом. На полу чердака лежали опилки, внутри их не проверял, не специалист. Подвал был загорожен, на дворе не было лампы. Смотрел, что помещение № не отапливаемое, нет радиаторов, но хозяева сказали, что там тепло. Они сказали, что в доме очень тепло, все хорошо, про проблемы с водой не говорили. Решили оформить договор, риэлтор сказала, что нужно аванс 300000 руб., так как газ был отключен за долги. Через какое-то время она позвонила и сказала, что долги оплачены, можно оформлять куплю-продажу. Подписали договор без 50000 руб. Дом старенький, систему отопления было не проверить. После заключения договора заехали в дом. Где-то в октябре подморозило, включил котел, проверил батареи, некоторые не грелись вообще, самая дальняя не грелась, на кухне чуть-чуть, остальные нормально. Думал, что в системе воздух, обратился к специалисту, который сказал купить циркуляционный насос. Купил, оплатил работу специалиста, в доме стало прогреваться, но ему сказали, что все равно все надо менять, трубы ржавые. Когда началась зима, замерзли трубы холодной и горячей воды на кухне, потом замерзла картошка в подвале. Когда морозы стали сильнее, замерзло в помещении №, где спуск в подвал. Никто не знал на какую глубину проложен водопровод, прежним хозяевам дом достался от других. Весной подвал затопили внешние воды, хотя место не низкое. Летом 2017 года решил утеплить подвал, оторвал доску и обнаружил сгнившее полностью бревно. В мае ему начали звонить прежние хозяева дома, чтобы он готовил деньги, говорил им, что нужно учесть его затраты. Вызвал специалиста, который тоже сказал, что нужно менять систему отопления, стену в помещении № утеплять. Потом сосед ФИО3 сказал, что в доме у Титовых больше 17 градусов зимой не было. При покупке был главный вопрос тепло ли в доме, ему сказали, что тепло. Спрашивал про подвал, не мерзнет ли, не затапливает ли его, ему сказали, что подвал теплый, не затапливает. О том, что перемерзает вода, не говорили. О снижении покупной цены из-за недостатков в доме тоже не говорили.

Ответчик ФИО2 снята с регистрационного учета по адресу, указанному в исковом заявлении, по адресу выбытия до настоящего времени не зарегистрировалась. Определением от 12.10.2017 года представителем ответчика назначен адвокат агентства Гаврилов-Ямского муниципального округа.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 просил иск оставить без удовлетворения, полагал, что истец имел возможность более детально обследовать приобретаемое имущество.

Свидетель ФИО5 пояснил, что ФИО1 его друг, знает с его слов, что при покупке дома хозяева сказали, что дом теплый, крепкий, проблем нет. Зимой вода замерзла, отопление пришлось переделывать, в подвале гнилые переводы.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ч.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 заключили соглашение о задатке, в соответствии с п.1.1 которого покупатель передал, а продавец получил задаток в размере 150000 руб. в обеспечение обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Данная сумма передается покупателем продавцу в счет оплаты за объект общей суммой 1250000 руб. и включается в стоимость оплаты за объект покупателем по договору купли-продажи с продавцом. Полная стоимость объекта, которая будет указана в договоре купли-продажи, является 1250000 руб. (п.1.2 соглашения).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 65,1 кв.м. и земельного участка площадью 1567 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Цена объектов составила 1250000 руб., из которых 800000 руб. за дом, 450000 руб. за земельный участок. 1200000 руб. покупатель обязался уплатить на момент заключения договора за счет собственных средств, 50000 руб. передать продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом и земельный участок переданы ФИО1 по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что претензий по качеству, комплектности, других каких-либо претензий и замечаний по объектам покупатель к продавцу не имеет.

Переход права собственности на приобретаемое имущество зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ с обременением в виде ипотеки в пользу ФИО2 на срок до 01.08.2017г., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из пояснений истца следует, что в течение первого года эксплуатации дома им были обнаружены недостатки системы отопления и водоснабжения: радиаторы прогревались не все, неравномерно, в условиях сильных морозов замерзли трубы холодной и горячей воды.

Как следует из заключения специалиста по строительно-техническому исследованию № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ярославское бюро судебной экспертизы», недостатками жилого дома, обнаруженными ФИО1 в период его эксплуатации после покупки и являющимися скрытыми, которые не могли быть обнаружены им при осмотре дома перед покупкой, являются следующие недостатки:

- промерзание наружной сети водопровода от колодца до дома;

- недостаточное утепление чердачного перекрытия и отсутствие утепления перегородки между помещениями № (<данные изъяты>;

- непроходимость труб отопительной системы дома, недостаточный нагрев отопительных радиаторов.

Возможность устранить недостатки жилого дома, препятствующие его эксплуатации по назначению, имеется. Стоимость устранения имеющихся недостатков составляет:

- смена утеплителя на чердачном перекрытии и утепление внутренней стены дома между помещениями № <данные изъяты> - 123042 руб.;

- смена системы отопления (без замены котла) и установка отопительных приборов в помещении № - 101066 руб.;

- ремонт ввода водопровода в дом (перекладка труб с утеплением) - 49762 руб.

Оснований не доверять представленному истцом заключению у суда не имеется, так как выполнено оно специалистом, имеющим высшее профессиональное образование и длительный стаж экспертной работы. С целью подготовки заключения экспертом лично осматривался дом истца, после чего выполнены соответствующие расчеты по определению стоимости устранения выявленных недостатков. Каких-либо сомнений в правильности или обоснованности указанное заключение не вызывает, поэтому принято судом в качестве допустимого доказательства.

Согласно заключения, выявленные недостатки не могли быть обнаружены истцом при покупке дома в сентябре месяце, так как имеют сезонный характер и проявляются только при эксплуатации жилого дома в период низких температур наружного воздуха. Кроме того, суд учитывает, что проверить работоспособность отопительной системы, принимая решение о приобретении дома, ФИО1 возможности не имел, так как на момент осмотра дома подача газа к нему была отключена. Однако и при наличии газоснабжения полноценно оценить соответствие системы отопления условиям отрицательной температуры наружного воздуха не представилось бы возможным ввиду приобретения дома в теплый период времени.

Доказательств того, что скрытые недостатки жилого дома были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи, суду не предоставлено. Из пояснений истца и свидетеля следует, что на вопросы ФИО1 продавец пояснял, что в доме все хорошо, дом теплый, крепкий.

Из материалов дела и, в частности, из заключения специалиста, не усматривается, что установленные недостатки исключают возможность использования спорного жилого дома по назначению. Кроме того, из заключения следует, что установленные недостатки являются устранимыми.

Поскольку указанные в заключении недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, а иных доказательств, подтверждающих факт уведомления покупателя продавцом о наличии таких недостатков в материалах дела не имеется, также как отсутствуют доказательства того, что цена жилого дома при заключении сделки была снижена с учетом недостатков, то наличие скрытых недостатков в данном случае дает истцу основание требования снижения покупной цены жилого дома в порядке ст.475 ГК РФ. Наличие в приобретенном истцом жилом доме неоговоренных продавцом скрытых недостатков снижают эксплуатационную пригодность жилого помещения.

Учитывая, что общая стоимость устранения скрытых недостатков дома составляет 182910 руб., суд приходит к выводу о законности требований ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома на 50000 руб. Ко взысканию с ответчика истец данную сумму не предъявляет, в срок до ДД.ММ.ГГГГ им доплата по договору купли-продажа произведена не была в этой же сумме.

Доводы представителя ответчика о том, что истец осматривал жилой дом, мог привлечь к этому специалиста, не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку в соответствии с требованиями ст.469 ГК РФ продавец должен передать покупателю товар надлежащего качества.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Уменьшить покупную цену жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1, на 50000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Гаврилов-Ямский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья И.В.Белова