Решение № 3А-587/2021 3А-587/2021~М-427/2021 М-427/2021 от 20 сентября 2021 г. по делу № 3А-587/2021

Дело № 3а-587/2021

УИД 76OS 0000-01-2021-000432-15


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 21 сентября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волковой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Азимут» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Азимут» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство объектов оптово-розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты), по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 3 075 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 697 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство объектов оптово-розничной торговли, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 981 000 руб.

В обоснование требований ссылается на то, что ООО «Азимут» является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 274/2021, выполненному ООО «Яр-оценка», по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером № составляет 3 075 000 руб., с кадастровым номером № - 981 000 руб.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет для объекта с кадастровым номером № – 3 723 573,29 руб., с кадастровым номером № – 6 889 768,36 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» представлены письменные пояснения по административному иску, в которых подтвержден размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, разрешение заявленных оставляет на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск просит вынести решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили, об отложении дела не ходатайствовали.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ООО «Азимут» подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Азимут» является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство объектов оптово-розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты),

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 697 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство объектов оптово-розничной торговли.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 №146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ООО «Азимут» в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельный участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца включены в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 6 889 768,36 руб., а земельного участка с кадастровым номером № – 3 723 573,29 руб.

Административным истцом представлен Отчет № 274/2021 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, согласно которому по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 075 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 981 000 руб.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО3 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости указанных земельных участков.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельных участков рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам (в том числе местоположению, расположению относительно красной линии, передаваемых имущественных прав, площади и наличия инженерной инфраструктуры), были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Использованные в качестве аналогов земельные участки наиболее сопоставимы с объектом оценки, относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3. В Отчете приведено обоснование применения к объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о невозможности использования в расчетах объектов-аналогов №3 по адресу: <адрес> (№), №2 по адресу: <адрес> (№), №5 по адресу: <адрес> (№), поскольку земельные участки предоставлены на праве аренды по соответствующим договорам, которые оценщиком не проанализированы, а также о том, что арендаторы были лишены возможности передать права на указанные земельные участки третьим лицам, судом отклоняются.

Согласно пункту 10 ФСО №7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7).

Как следует из отчета, отбор объектов-аналогов осуществлялся оценщиком методом ранжирования ценообразующих параметров. С учетом степени соответствия параметров объекта оценки параметрам объектов – аналогов, оценщиком были отобраны аналоги для сопоставления с объектом оценки. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. В отчете приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком о данных аналогах, является достоверной.

Вопросы относительно заключенных договоров аренды объектов-аналогов и в связи с этим отсутствия возможности у арендаторов передать права на указанные земельные участки третьим лицам, являются правовыми, не входят в компетенцию оценщика и не относятся к предмету его исследования.

В возражениях на административный иск департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведен также довод о том, что оценщиком неправильно определено местоположение аналога № 3 (<адрес>) относительно «красной линии».

Суд не находит оснований согласится с обоснованностью данного возражения административного ответчика. Из Отчета видно, что оценщиком проанализировано местоположение указанного аналога. Приведенными в отчете сведениями с публичной кадастровой карты, а также представленными в материалы дела фотографиями подтверждается, что объект-аналог 3 хорошо визуализируется с Московского проспекта, удаленность от Московского проспекта незначительна, в связи с чем оценщик определила его местоположение, как «граничит с красной линией». При таких обстоятельствах оценщик пришел к обоснованному выводу об отсутствии необходимости применения к данному аналогу соответствующей корректировки.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необоснованном включении в итоговую выборку аналога №1 (<адрес>), поскольку его цена занижена и не соответствует рыночной, отклоняется. Из Отчета следует, что оценщиком исследованы все существенные характеристики объекта-аналога №1, данный объект-аналог сопоставим по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, относится к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка. То обстоятельство, что в отношении данного земельного участка решением по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 21.06.2018 была установлена иная стоимость, во внимание принято быть не может.

Таким образом, представленный административным истцом Отчет № 274/21 оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 274/21, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объекта недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 17 августа 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство объектов оптово-розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты), в размере рыночной стоимости 3 075 000 (три миллиона семьдесят пять тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 697 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство объектов оптово-розничной торговли, в размере рыночной стоимости 981 000 (девятьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 17 августа 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 06 октября 2021 года