Решение № 3А-111/2025 3А-111/2025~М-784/2024 М-784/2024 от 24 марта 2025 г. по делу № 3А-111/2025

Дело № 3а-111/2025

УИД № 78OS0000-01-2024-001823-11


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 марта 2025 года г. Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой Н.А.,

при секретаре Добрыгиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Страйк» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Представитель ООО «Страйк» обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, корпус 2, литера Б (далее – Объект), в размере рыночной стоимости равной 330 000 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года на период с 8 августа 2023 года по 31 декабря 2023 года включительно.

В обоснование требования указал, что с 2 июня 2012 года ООО «Страйк» является собственником указанного Объекта.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

08 августа 2023 года на основании заявления ООО «Страйк» осуществлен государственный кадастровый учет изменений сведений об Объекте (внесены сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства (15%)).

Внесение в ЕГРН сведений об Объекте послужило основанием для определения его кадастровой стоимости (с учетом внесенных сведений) в порядке ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ.

Актом об определении кадастровой стоимости от 22 августа 2023 года №... кадастровая стоимость Объекта (с учетом внесенных сведений) определена СПБ ГБУ «Кадастровая оценка» по состоянию на 1 января 2018 года в размере 833 707 653, 03 рублей, о чем 23 августа 2023 года в Единый государственный реестр внесена соответствующая запись, что подтверждается Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03 июля 2024 года №.... Данная кадастровая стоимость подлежит применению с 8 августа 2023 года.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью Объекта, определенной Актом от 22 августа 2023 года №..., поскольку согласно представленному административным истцом отчету об оценке №... от 09 июля 2024 года, составленному ООО «Центр оценки «Аверс» по заказу административного истца, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года составляет 330 000 000 рублей.

09 января 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об утверждении приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 №... «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» кадастровой стоимости Объекта, по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 5 558 051 020,17 рублей.

Согласно решению Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2024 года по делу №... (с учетом дополнительного решения от 26 марта 2024 года), вступившему в законную силу 29 апреля 2024 года, кадастровая стоимость Объекта установлена в размере его рыночной стоимости 662 000 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2018 года, на период с 01 января 2019 года по 07 августа 2023 года.

В 2023 году проведена новая кадастровая оценка зданий, результаты которой утверждены приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09 ноября 2023 года №.... Данным приказом кадастровая стоимость Объекта (с учетом сведений о степени готовности ОНС) по состоянию на 01 января 2023 года утверждена в размере 847 643 856,31 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12 сентября 2024 года №... кадастровая стоимость Объекта по состоянию на 01 января 2023 года установлена в размере его рыночной стоимости 335 000 000 рублей. Сведения о кадастровой стоимости Объекта в размере 335 000 000 рублей внесены в ЕГРН 23 сентября 2024 года и применяются с 1 января 2024 года, что подтверждается Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13.11.2024 №...

15 июля 2024 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре оспариваемой кадастровой стоимости, действующей с 08 августа 2023 года по 31 декабря 2023 года, однако заявление не было принято к рассмотрению в связи с тем, что в ЕГРН внесены сведения о новой кадастровой стоимости Объекта (по состоянию на 01.01.2023), в связи с чем оспариваемая кадастровая стоимость стала «архивной».

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, вследствие чего административный истец обязан уплачивать налог в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... равной рыночной стоимости в размере рыночной стоимости равной 330 000 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года на период с 8 августа 2023 года по 31 декабря 2023 года включительно в соответствии с отчетом об оценке №... от 09 июля 2024 года, составленному ООО «Центр оценки «Аверс».

Представитель административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Страйк» - ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, поддержала требования административного искового заявления в полном объеме.

Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, не возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой в отчете об оценке №... от 09 июля 2024 года, представленном административным истцом.

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости в размере рыночной, определённой в отчете об оценке №... от 09 июля 2024 года, представленном административным истцом.

Административный ответчик Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, проверив материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, Общество с ограниченной ответственностью «Страйк» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 78:15:0008019:3138, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.2, литера Б (том 1 л.д. 11-13).

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2024 года по делу №... (с учетом дополнительного решения от 26 марта 2024 года), кадастровая стоимость Объекта установлена в размере его рыночной стоимости 662 000 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года, на период с 01 января 2019 года по 07 августа 2023 года.

Актом об определении кадастровой стоимости от 22 августа 2023 года кадастровая стоимость данного объекта определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 833 707 653,03 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и не оспаривается сторонами. Дата начала применения кадастровой стоимости 08 августа 2023 года (том 1 л.д. №...).

Ссылаясь на то, что установленная по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость объекта недвижимости необоснованно завышена, административный истец представил отчет №... от 09.07.2024, составленному ООО «Центр оценки «Аверс», согласно которому оценщиком рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.2, литера Б, определена по состоянию на дату оценки 01 января 2018 года равной 330 000 000 рублей (том №... л.д. №...).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности (статья 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», по тексту также – Закон об оценочной деятельности).

В силу части 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет выполнен оценщиком ФИО4, которая является членом Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» №... на основании решения ФБУ «ФРЦ» от 15.07.2022 №..., выдан 15 июля 2022 года.

Таким образом, у оценщика ФИО4 имеется необходимая специальная квалификация для проведения указанной оценки и право на формулирование выводов по результатам её проведения. С учётом того, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки отвечает по форме и содержанию требованиям законодательства об оценочной деятельности, административными ответчиками доводов об обратном не приведено, суд приходит к выводу о допустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости отчета об оценке, составленного данным оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс».

Как следует из отчета об оценке объекта недвижимости №... от 09 июля 2024 года, составленного оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс», при проведении оценочных мероприятий оценщиком применялись Закон об оценочной деятельности, общие стандарты оценки (Федеральные стандарты оценки ФСО I-VI, утвержденные Приказом Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022), специальный стандарт оценки, определяющий дополнительные требования к проведению оценки (Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

При проверке отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I-VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), нарушения и замечания, существенно влияющие на итоговый результат, судом не выявлены, административными ответчиками, не оспаривавшими представленный отчет ни по форме, ни по содержанию, не приведены.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы оценщика не опровергаются, административными ответчиками представленный отчет об оценке №... от 09 июля 2024 года не оспорен, суд приходит к выводу о возможности принятия заключительного вывода оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка; при этом выводы и расчёты оценщика в достаточной степени мотивированы, исследование проведено всесторонне и в полном объёме, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности (квалификации).

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор оценщиком подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в отчете, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Учитывая изложенное, а также то, что административные ответчики не представили доказательств несоответствия отчета об оценке действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, и согласились с установленным в нем выводом о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату оценки 1 января 2018 года, кадастровую стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определённом в данном отчете об оценке №... от 09 июля 2024 года, равном 330 000 000 рублей.

В силу положений абзаца 2 пункта 25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Судом установлено, что согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, представленных филиалом ППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу 23 августа 2023 года в Единый государственный реестр внесена запись об утверждении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере 833 707 653.03 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, актом об определении кадастровой стоимости от 22 августа 2023 года №... СПБ ГБУ «Кадастровая оценка» в порядке ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» в связи с осуществлением 08 августа 2023 года государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимости по заявлению ООО «Страйк» (л.д.№... том №...), кадастровая стоимость подлежит применению с 8 августа 2023 года.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, представленных филиалом ППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу 23 сентября 2024 года в Единый государственный реестр внесена запись об утверждении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере 335 000 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2023 года, актом об определении кадастровой стоимости от 12 сентября 2024 года №..., результаты которой утверждены приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 9 ноября 2023 года №...-п (л.д. №... том №...), кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2024 года.

В связи с чем установленная судом кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости подлежит применению до установления кадастровой стоимости вышеуказанным актом, т.е. на период с 08 августа 2023 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости влияют на дату начала применения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд 5 декабря 2024 года, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург <адрес>, литера Б. с кадастровым номером №..., равной его рыночной стоимости в размере 330 000 000 (триста тридцать миллионов) рублей по состоянию на 01 января 2018 год на период с 08 августа 2023 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью «Страйк» в суд с административным исковым заявлением считать 05 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.

Судья Смирнова Н.А.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.