Решение № 2-465/2018 2-465/2018~М-454/2018 М-454/2018 от 17 сентября 2018 г. по делу № 2-465/2018

№ 2-465/2018


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

п.г.т. Анна «18» сентября 2018 г. Воронежской области

Аннинский районный суд Воронежской области в составе:

судьи Аннинского районного суда Воронежской области Борзакова Ю.И.,

с участием представителя истца – адвоката Жеребятьевой Е.Н.,

ответчика ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – адвоката Козявкина Е.В.,

при секретаре судебного заседания Гоголевой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Истец просит признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: <адрес> заключенный 12 апреля 2018 года между продавцом ФИО1, действующим по доверенности от имени истца, и покупателем ФИО2, недействительной сделкой. Просит применить последствия недействительности сделки, возвратив в его собственность земельный участок площадью 1072 кв.м., кадастровый номер №, и расположенный на нем жилой дом общей площадью 45,8 кв.м., кадастровый номер №, находящиеся по адресу: <адрес>, о чем внести соответствующие регистрационные записи в Единый государственный реестр недвижимости (л.д. 3-6).

В обоснование заявленных требований истец указал следующее. Земельный участок площадью 1072 кв.м., кадастровый номер №, и находящийся на нем жилой дом общей площадью 45,8 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес> принадлежат ему на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 04 апреля 2018 года были сделаны соответствующие записи. Указанные земельный участок и жилой дом получены им в порядке наследования по завещанию после смерти его отца К.Р.А. Еще при жизни отца они начали реконструкцию жилого дома, которую он продолжает после смерти наследодателя, вплоть до настоящего времени. В силу сложных жизненных обстоятельств, находясь под психологическим давлением, 22 марта 2018 года, получив свидетельство о праве на наследство по закону на указанные земельный участок и жилой дом, он оформил нотариально удостоверенную доверенность на имя ФИО1 на право оформления и продажи принадлежащих ему земельного участка и жилого дома. Действительного намерения продавать жилой дом, который он продолжает перестраивать, он не имел. Никакие возможные покупатели к нему не обращались для осмотра дома и земельного участка, и вплоть до настоящего времени спорные жилой дом и земельный участок находятся в его владении и пользовании, он несет расходы на их содержание, оплачивает коммунальные платежи. О том, что ответчик ФИО1 продал его дом, он узнал 28 мая 2018 года, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости и копию договора купли-продажи. Из полученных документов ему стало известно, что 12 апреля 2018 г. ФИО1 заключил со ФИО2 договор купли-продажи принадлежащих ему (истцу) земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> продав их за сумму 100 000 рублей. На основании данного договора 24 апреля 2018 года была произведена регистрация права собственности ФИО2 на указанные жилой дом и земельный участок. О данной сделке он не знал, согласия на неё не давал, покупателя ФИО2 никогда не видел, дом и земельный участок ему не показывал, деньги ему ФИО1 не передавал. После этого он сделал нотариально удостоверенное распоряжение об отмене доверенности и обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о внесении в ЕГРН записей о наличии возражений предыдущего собственника в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. Полагает, что между ответчиками имелось злонамеренное соглашение по обманному завладению его имуществом. Об этом свидетельствует то, что сведения относительно объекта продажи не соответствуют действительности ни по общей, ни по жилой площади дома, поскольку данные площади на момент продажи дома намного превышали те, которые указаны в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12 апреля 2018 года. Фактически был продан другой дом, новая планировка которого не была узаконена. Технический паспорт на момент продажи дома не составлялся, сведения в договор купли-продажи были внесены по данным из старого технического паспорта. Указанная в договоре купли-продажи цена в 100 000 рублей за жилой дом, который в настоящее время после реконструкции имеет площадь почти 200 кв.м., и земельный участок площадью 1072 кв.м. в п.г.т. Анна, занижена и явно не соответствует их реальной рыночной стоимости. Покупатель ФИО2, со своей стороны, не совершил никаких действий, свидетельствующих о принятии им на себя правомочий собственника. Денежные средства, полученные от продажи имущества, ФИО1 ему не передавал, и в результате действий ответчика он лишился своего имущества без получения его действительной стоимости. Данные обстоятельства подтверждаются тем, что покупатель ФИО2 не совершил действия, которые могли бы свидетельствовать о его добросовестности, в том числе, не осматривал дом перед покупкой, не истребовал и не получал документов об отсутствии задолженностей по уплате коммунальных платежей за жилой дом и об отсутствии лиц, зарегистрированных в доме по месту жительства, после сделки также не предпринимал действий по оплате коммунальных платежей. В договоре купли-продажи от 12 апреля 2018 года не указаны ни его (истца) адрес, ни адрес покупателя, отсутствует указание о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в спорном жилом доме, отсутствуют указания о наличии незавершенной реконструкции жилого дома. Спорное имущество не выбывало из его владения, он достраивает дом и пользуется им, ключи покупателю он не передавал, постоянно производит оплату коммунальных услуг, несет бремя содержания жилища и его сохранности. Покупатель ФИО2 действия по принятию имущества не совершал. Непосредственно после государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество в результате совершенной сделки купли-продажи, помимо перехода титула собственника, никакие иные действия, свидетельствующие о намерении создать правовые последствия, сторонами договора совершены не были (л.д. 3-6).

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель адвокат Жеребятьева Е.Н. поддержали заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Истец указал, что выдал доверенность на имя ответчика ФИО1 с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ему жилого дома и земельного участка. Однако документы о реализации дома и земельного участка ему не передавались, сумма, за которую проданы указанные объекты недвижимости, многократно занижена и явно не соответствует их реальной рыночной стоимости. Денежные средства за реализацию дома и земельного участка он не получил. Он не имел действительного намерения продать принадлежащие ему жилой дом и земельный участок, при оформлении доверенности был введен в заблуждение относительно правовых последствий выдаваемой доверенности.

При этом истец пояснил, что жилой дом он получил по наследству после смерти своего отца. При жизни отца они вместе начали реконструкцию жилого дома, которая продолжается до настоящего времени. На указанном земельном участке имеются гараж, капитальная времянка. До настоящего времени он продолжает ухаживать за домом, оплачивает коммунальные услуги. У его жены К.Е.И. и зятя Л.А.М. образовался большой долг в размере 50 000 000 – 60 000 000 рублей. ФИО1 он видел только два раза. Насколько ему известно, ФИО1 является представитель Р., который, в свою очередь, является представителем его зятя Л.А.М. Р., ранее ему не знакомый, пообещал решить проблемы его зятя и жены. Через некоторое время ему позвонил Р. и сказал, что за его работу нужно заплатить 1 300 000 рублей. Он сказал, что у него таких денег нет, но имеется родительский дом, и что его можно продать, но намерений продавать дом у него не было. Р. пояснил, что пришлёт человека, на которого необходимо выдать доверенность, так как ему нужно показать своим людям, что деньги за работу будут. После этого он оформил доверенность на ФИО1. Нотариус пояснил ему, что он может доверенность отозвать в любое время. Но после того, как он выдал ФИО1 доверенность, у его жены и зятя ситуация не изменилась. Доверенность и документы на дом он передал ФИО1 при встрече в <адрес> у торгового центра «Эдельвейс». Место встечи с ФИО1 ему указал Р.. Через некоторое время ему позвонил знакомый и спросил, продает ли он дом, так как увидел объявление на сайте, и поинтересовался о стоимости дома. Он сказал, что дом не продает, но его цена 2 500 000 рублей. Он зашёл на сайт и позвонил по указанному номеру телефона. Ему ответила риелтор и сообщила, что дом принадлежит ФИО1 Он обратился в МФЦ и ему выдали документы, согласно которым дом был продан за 100 000 рублей. Доверенность ФИО1 он передал 23-24 марта 2018 г., а в середине мая 2018 г. он узнал о продаже своего дома. На сайте было объявление о продаже его дома, была указана цена 1 600 000 рублей. Но намерений продавать дом у него не было. Он до настоящего времени пользуется домом, оплачивает коммунальные услуги.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель адвокат Козявкин Е.В. (л.д. 121, 177) иск ФИО3 не признали, просили оставить его без удовлетворения.

Ответчик ФИО2 пояснил суду, что купил дом у ФИО1 за сто тысяч рублей. Ранее с ФИО1 он не был знаком. Он увидел объявление на сайте «Авито», что продается жилой дом, и позвонил по объявлению. Потом он приехал посмотреть дом, и изначально о цене дома он и ФИО1 не договорились, так как дом продавался за 1 600 000 рублей. Потом он уехал в <адрес>. ФИО1 перезвонил ему и спросил, сколько у него сейчас имеется денег. Он сказал, что у него есть 100 000 рублей. ФИО1 согласился продать дом за 100 000 рублей. Он отдал ФИО1 сто тысяч рублей, и они оформили документы на дом и земельный участок.

В письменных возражениях на иск ФИО3 ответчик ФИО2 указал, что договор заключен с намерением создать соответствующие ему правовые последствия. В действительности истец имел намерение прекратить принадлежащее ему право собственности на спорные земельный участок и жилой дом, а он (ФИО2) имел намерение приобрести право собственности на земельный участок и жилой дом. Истец оформил нотариально удостоверенную доверенность на имя ФИО1, которого уполномочил, в том числе, на следующие действия: зарегистрировать право собственности на принадлежащие ему земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; подписать договор купли-продажи, аренды, акт приема-передачи, продать за цену и на условиях по своему усмотрению вышеуказанные земельный участок и жилой дом, подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи, в том числе в простой письменной форме, с правом заключения предварительного договора, с правом получения денег за проданное имущество. На момент заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: <адрес> и последующей его регистрации, указанная доверенность не была отозвана. Утверждение истца о том, что названная доверенность была выдана им под психологическим давлением, не соответствует действительности. Истец передал свои полномочия на заключение сделки и обязан принять условия заключенной поверенным лицом сделки, так как в общем для того и было дано поручение и выдана доверенность. Сделка по отчуждению имущества ответчику ФИО2 земельного участка и жилого дома не является мнимой. Так, истец через поверенного ФИО1 и ответчик ФИО2 осуществили расчет по договору, ответчик ФИО2 передал денежные средства за земельный участок и жилой дом, в соответствии с договором, в котором указаны цена имущества и порядок расчета. Договор и переход права собственности на земельный участок и жилой дом к ответчику ФИО2 зарегистрированы в установленном порядке. Истец через своего поверенного передал ответчику земельный участок и жилой дом, о чем свидетельствует акт приема-передачи объектов недвижимости. Таким образом, из имеющихся в деле доказательств следует вывод об отсутствии оснований для признания сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительной, и для удовлетворения остальных исковых требований (л.д. 25-26).

Ответчик ФИО1 иск ФИО3 не признал, просил отказать в его удовлетворении. В судебном заседании ответчик пояснил, что с истцом ФИО3 он знаком с 2017 года, у них имеются общие интересы, они вместе выезжали на рыбалку и охоту. Ему позвонил ФИО3 и попросил продать дом. ФИО3 пояснил, что у него тяжелое материальное положение, у него болеет дочь, он работает на двух работах и ему необходимо продать дом за 1 600 000 рублей. Потом они созвонились, и ФИО3 сказал, что выпишет ему генеральную доверенность на продажу дома. Он подал заявление на сайт «Авито» о продаже дома и земельного участка. Также подал объявление о продаже указанных объектов риелтор. ФИО2 позвонил ему в начале апреля 2018 г. Они встретились, чтобы посмотреть дом, но ФИО2 цена дома не устроила, и они разъехались. Через некоторое время ему позвонил ФИО3 и сказал, что ему срочно нужны деньги, и он может продать дом за любую цену. Он позвонил ФИО2 и спросил, за сколько он готов купить этот дом. Также он обзванивал и других лиц, которые хотели купить дом, но большинство из них хотели купить дом по ипотеке. Он созвонился со ФИО2, и они встретились в г. Воронеже в торговом центре «Европа». Он поставил дом на учёт и по договору купли-продажи продал дом по генеральной доверенности ФИО2 за сто тысяч рублей. Они подписали передаточный акт, ФИО2 оставил ему задаток, а остальную сумму отдал ему вечером. Расписка о задатке не составлялась, расписка о получении им денег от ФИО2 также не составлялась. В конце апреля 2018 года он приехал к ФИО3 и передал ему деньги, полученные от ФИО2 за проданные дом и земельный участок. Расписка о передаче денег не составлялась. Помимо ФИО2 по вопросу покупки дома к нему обращались более трёх человек. Эти покупатели были согласны купить дом за 1 600 000 рублей, но хотели купить дом под ипотеку, поэтому он с ними сделку не совершил. Сумму, за которую можно было продать дом, ФИО3 ему не называл. ФИО3 сказал ему всё равно, за какую цену, так как срочно нужны деньги.

В письменных объяснениях ответчик ФИО1 указал, что истец добровольно, по своему личному усмотрению, без какого-либо вмешательства со стороны оформил на него доверенность. Оформление доверенности № от 22 марта 2018 г. произведено нотариусом нотариального округа Аннинского района Воронежской области ФИО4 Утверждение истца о том, что он выдал доверенность в силу сложных жизненных обстоятельств, находясь под психологическим давлением, является надуманным. В начале марта 2018 г. ранее ему знакомый ФИО3 сам обратился к нему с просьбой помочь продать спорные земельный участок и жилой дом. Для этого ФИО3 предоставил ему доверенность, на основании которой он имел право без какого-либо уведомления, на своих условиях и по своему усмотрению продать указанные жилой дом и земельный участок. Ставить в известность ФИО3 о том, кому он продает дом и земельный участок, он не был обязан. Денежные средства в размере 100 000 рублей, полученные от продажи дома и земельного участка, он передал истцу в присутствии свидетелей. Согласно доверенности он имел право на продажу указанных объектов недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению. В данной ситуации ущерб ФИО3 не может быть причинен, так как истец изначально должен был осознавать правовые последствия, вытекающие из выданной им доверенности. Довод истца о том, что между ответчиками имелось злонамеренное соглашение по обманному завладению имуществом, является безосновательным, основан на предположениях и догадках. Истец указывает на то, что сведения относительно объекта продажи не соответствуют действительности по общей площади и по жилой площади дома, поскольку фактическая площадь дома на момент его продажи значительно отличается от той, которая указана в техническом паспорте объекта недвижимости. Вместе с тем о том, что жилой дом имеет реконструкцию, истец ему не сообщал, в связи с чем не составлялся новый технический паспорт. Утверждение истца о том, что покупатель ФИО2 не совершил никаких действий, свидетельствующих о принятии им на себя правомочий собственника, не соответствует действительности. Сразу после подписания договора купли-продажи и передачи ему денежных средств в размере 100 000 рублей, он передал ФИО2 ключи от спорного жилого дома. Кроме того, ФИО2 совершил государственную регистрацию своих прав на земельный участок и жилой дом. Таким образом, при совершении сделки он требования закона не нарушил и считает договор купли-продажи законной сделкой (л.д. 149-152).

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело по существу, с принятием решения по заявленным требованиям в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, допросив свидетелей, суд приходит к выводу, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения требований, заявленных истцом, с учетом следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 174 ГК РФ, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент его заключения.

Судом установлено, что истцу ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа Аннинского района Воронежской области ФИО4, зарегистрированного в реестре за №, в порядке наследования по завещанию после смерти отца ФИО5, умершего ДД.ММ.ГГГГ, принадлежат земельный участок, площадью 1072 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, жилой дом, площадью 45,8 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> (л.д. 60).

22 марта 2018 года ФИО3 выдал доверенность на имя ФИО1 с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ему земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: <адрес> (л.д. 61).

Из объяснений истца следует, что 28 мая 2018 года он получил выписку из ЕГРН и копию договора купли-продажи, из которых узнал, что принадлежащие ему земельный участок и жилой дом проданы.

Вместе с тем он продолжает проживать в своем доме, покупателя он не видел, жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи не передавал, денежные средства за проданные объекты недвижимости не получал.

Из материалов регистрационных дел следует, что с заявлениями о регистрации прав истца ФИО3 на земельный участок и жилой дом, находящихся по адресу: <адрес>, обращался за своей подписью в качестве представителя ФИО1 по доверенности от 22 марта 2018 года (л.д. 54-62, 63-79).

С заявлениями о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости от истца ФИО3 к покупателю ФИО2 также обращался ФИО1, предоставивший договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12 апреля 2018 года за своей подписью в качестве представителя ФИО3 по доверенности от 22 марта 2018 года (л.д. 80-88, 89-105).

Согласно договору купли-продажи от 12 апреля 2018 года продавец ФИО1, действующий в интересах ФИО3 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, продал, а покупатель ФИО2 купил жилой дом, общей площадью 45,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и земельный участок, общей площадью 1072 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, за общую сумму 100 000 (сто тысяч) рублей (л.д. 76).

Указанная в договоре стоимость жилого дома и земельного участка в размере 100 000 рублей, значительно ниже рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В соответствии с отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости № от 03 сентября 2018 года, составленным оценочной фирмой ООО «Эксперт-Л», рыночная стоимость жилого дома площадью 100,9 кв.м., расположенного на земельном участке, кадастровый номер №, по адресу: <адрес> составляет 2 400 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого дома составляет округленно 2 070 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка составляет округленно 330 000 рублей (л.д. 125).

Из объяснений ответчика ФИО1 следует, что ФИО3 просил его продать дом за 1 600 000 рублей.

На сайте «Avito» ответчиком ФИО1 было размещено объявление о продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, за общую сумму 1 600 000 рублей, что подтверждается истцом и не оспаривается ответчиком ФИО1 в судебном заседании.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 12 апреля 2018 года заключен ФИО1 от имени истца в ущерб интересам представляемого им продавца, с указанием в договоре цены многократно ниже рыночной, что причинило представляемому лицу явный значительный ущерб.

При этом вторая сторона сделки покупатель ФИО2 знал или должен был знать о наличии явного ущерба для продавца объектов недвижимости. Так, из объяснений ответчика ФИО2 видно, что ФИО1 сообщил ему стоимость дома и земельного участка. Как пояснил ФИО2, изначально о цене дома он и ФИО1 не договорились, так как дом продавался за 1 600 000 рублей. Приехав в п.г.т. Анна, увидев дом, он сказал ФИО1, что цена этого дома 500 000 рублей, но ФИО1 не согласился.

После того, как ответчик ФИО2 стал собственником указанных жилого дома и земельного участка, зарегистрировал в установленном законом порядке свои права на указанные объекты недвижимости, на сайте «Avito» было размещено объявление о том, что жилой дом, расположенный на участке 10 соток, по адресу: <адрес>, продается по цене 1 690 000 рублей (л.д. 171-172).

Таким образом, для покупателя ФИО2, как стороны совершенной сделки, было очевидно, что приобретение указанных жилого дома и земельного участка по цене 100 000 рублей свидетельствует о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных для продавца условиях, поскольку полученное по сделке значительно ниже реальной стоимости указанного имущества, что свидетельствует о наличии явного ущерба, причиненного продавцу указанного имущества ФИО3

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ответчики ФИО1 и ФИО2 действовали в сговоре, и в результате их взаимных действий интересам истца ФИО3 причинен явный ущерб путем продажи имущества, принадлежащего истцу, по цене значительно ниже рыночной цены спорных объектов недвижимости.

При этом истец не имел волеизъявления на продажу его жилого дома и земельного участка по существенно заниженной цене.

Как утверждает истец ФИО1, через некоторое время ему позвонил ФИО3 и сказал, что ему срочно нужны деньги, и он может продать дом за любую цену. После этого он продал дом и земельный участок ФИО2 за сто тысяч рублей.

Данный довод ответчика суд находит безосновательным и надуманным.

С указанным доводом истец не согласен, возражает против него. Как пояснил истец ФИО3, он не имел намерения продавать свой дом и земельный участок, тем более по заниженной цене.

Ссылка ответчика ФИО1 на то, что он продал дом за сто тысяч рублей, так как ФИО3 срочно нужны были деньги, опровергнута в судебном заседании.

Так, из пояснений ответчиков следует, что деньги в сумме сто тысяч рублей за дом и земельный участок покупатель ФИО2 передал ФИО1 в день заключения сделки, то есть 12 апреля 2018 года. Вместе с тем, как пояснил сам ответчик ФИО1, деньги он передал истцу в конце апреля 2018 года, а именно через несколько дней после того, как 24 апреля 2018 года покупатель ФИО2 зарегистрировал свои права на дом и земельный участок.

Таким образом, по объяснениям самого ответчика ФИО1 он передал истцу ФИО3 деньги, полученные за проданные дом и земельный участок спустя более двух недель после того, как сам получил деньги от покупателя ФИО2 При таких обстоятельствах ссылку ответчика ФИО1 на то, что он продал дом и земельный участок по значительно заниженной цене потому, что продавцу ФИО3 срочно нужны были деньги, суд находит явно надуманной и отвергает её.

Кроме того, как установлено судом, денежные средства за проданные дом и земельный участок, истцу не были переданы.

В нарушение статьи 56 ГПК РФ ответчики не представили доказательства в виде письменных документов о передаче данных денег истцу за приобретенные покупателем ФИО2 жилой дом и земельный участок.

По ходатайству ответчика ФИО1 судом были допрошены свидетели по факту передачи денег ФИО1 истцу ФИО3 за проданные жилой дом и земельный участок.

Свидетель М.А.И. показал, что в конце апреля 2018 г. он вместе с ФИО1 и Н.С.Е. ехали в одном автомобиле. ФИО1 попросил завести его на <адрес>, чтобы передать деньги за продажу дома. Они заехали, остановились, ФИО1 вышел к ФИО3 ФИО1 передал ему пачку денег и они попрощались. После этого они поехали дальше. Сам лично он деньги не пересчитывал. Передача денег происходила около машины. В это время он и Н.С.Е. находились в машине. ФИО1 пояснил, что ему надо передать 100 000 рублей ФИО3 за продажу какого-то дома, который находится в п.г.т. Анна. Момент передачи денег он видел, но разговор ФИО1 и ФИО3 не слышал. В каком количестве ФИО1 передал деньги ФИО3, он не знает, деньги он не считал.

Свидетель Н.С.Е. в судебном заседании показал, что в конце апреля 2018 г. он, ФИО1 и М.А.И. ехали в одном автомобиле «<данные изъяты> белого цвета, который принадлежит его отцу Н.Е.П.. ФИО1 попросил его заехать на <адрес>, чтобы отдать деньги за продажу дома. Они заехали на <адрес>. ФИО1 вышел из машины, прошёл чуть вперёд и передал деньги ФИО3. Он и М.А.И. в это время сидели в машине. Он видел момент передачи денег, ФИО1 передал К.С.Р. сто тысяч рублей. Он видел, как ФИО1, находясь на заднем сидении в автомобиле, считал деньги, денег было сто тысяч рублей купюрами по пять тысяч и по тысяче рублей. Как пояснил ФИО1, в конце апреля 2018 года он продал дом за сто тысяч рублей, и ему надо было отдать деньги. Чей он продал дом, кому принадлежит дом, где расположен этот дом, он не знает.

К данным показаниям свидетелей суд относится критически. Как видно из показаний свидетелей, непосредственно при передаче денег ответчиком ФИО1 истицу ФИО3 они не присутствовал, а находились в автомобиле, в то время как ответчик и истец находились на некотором расстоянии от автомобиля. Разговор между ФИО3 и ФИО1 в момент передачи денег свидетели не слышали, пояснить о том, в связи с какой сделкой произошла передача денег, чей продан дом, кому он принадлежит, где расположен этот дом, свидетели пояснить не смогли.

Сам истец ФИО3 отрицает факт передачи ему ответчиком ФИО1 денег в сумме 100 000 рублей за проданные жилой дом и земельный участок.

Другие доказательства, в том числе письменные, в виде расписки или иного документа, подтверждающие факт передачи денег истцу за проданные жилой дом и земельный участок, ответчики суду не представили.

При таких обстоятельствах утверждение ответчика ФИО1 о том, что он передал истцу деньги в сумме сто тысяч рублей, полученные от покупателя дома и земельного участка ФИО2, судом отвергается, как не нашедшее подтверждений в судебном заседании.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Л.А.М. показал, что истец ФИО3 приходится ему тестем. Никакого совместного бизнеса с К.Е.И. (тещей) у него не было. Он являлся военнослужащим, офицером, служил в Военно-воздушной академии, никогда предпринимательской деятельностью не занимался и к этому не стремился. У него много знакомых, в том числе сослуживцев, он знакомил К.Е.И. с этими людьми, договаривался о том, чтобы они давали ей деньги в долг. При их разговоре ФИО3 говорил ему, что его жена К.Е.И. должна много денег. В связи с этим ему (ФИО6) понадобились деньги, он говорил, что хочет продать свой дом в п.г.т. Анна. С этим вопросам ФИО3 обращался ко многим людям, в том числе обратился к ФИО1 Об условиях состоявшейся сделки по купле-продаже дома и земельного участка он не знает, ФИО3 ему об этом ничего не рассказывал. Через некоторое время ФИО3 сообщил ему, что продал дом за сто тысяч рублей. По поводу цены, за которую ФИО3 продал дом и земельный участок, он пояснить ничего не может, так как ФИО3 ничего ему не пояснял, просто сказал, что продал дом, так как нужны были деньги. Никаких претензий по поводу состоявшейся сделки ФИО3 в его присутствии не высказывал. О том, что он собирается продать дом, ФИО3 говорил еще в марте 2018 года.

Вместе с тем, по мнению суда, данные показания свидетеля не опровергают вывод, к которому пришел суд, о том, что сделка, заключенная 12 апреля 2018 года ФИО1 от имени истца по продаже спорных жилого дома и земельного участка, совершена в ущерб интересам истца, что причинило истцу явный значительный ущерб.

О недействительном характере сделки также свидетельствует то обстоятельство, что предмет сделки, который указан в договоре купли-продажи от 12 апреля 2018 года, на момент заключения сделки не существовал.

Так, согласно договору купли-продажи от 12 апреля 2018 года ФИО1, действующий в интересах ФИО3 на основании доверенности от 22.03.2018 года, продал, а покупатель ФИО2 купил жилой дом, общей площадью 45,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, и земельный участок, общей площадью 1072 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, за общую сумму 100 000 (сто тысяч) рублей (л.д. 76).

Вместе с тем, как пояснил истец, на момент совершения указанной сделки такого объекта недвижимости, как жилой дом, общей площадью 45,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, не существовало. К указанному времени была произведена реконструкция жилого дома, изменилась площадь дома, количество помещений в доме.

Так, согласно плана жилого дома, составленного кадастровым инженером П.Ю.Н., жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 100,9 кв.м., два этажа (л.д. 113).

Согласно отчету о рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному оценочной фирмой ООО «Эксперт-Л», жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, имеет два этажа, фактическую площадь 100,9 кв.м. (л.д. 123-148).

Таким образом, на основании договора купли-продажи от 12 апреля 2018 года ФИО1 продан покупателю ФИО2 объект недвижимости – жилой дом, который на момент совершения сделки в действительности не существовал.

Одним из обстоятельств, указанных ответчиками в обоснование своих возражений, является то, что после того, как покупатель ФИО2 передал ФИО1, действующему от имени собственника объектов недвижимости ФИО3, деньги в сумме сто тысяч рублей за приобретенные дом и земельный участок, ФИО1 передал ему ключи от спорного дома.

В судебном заседании ответчиками были предъявлены указанные два ключа.

После обозрения ключей представитель истца адвокат Жеребятьева Е.Н. пояснила, что среди представленных предметов ключей от спорного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не имеется. Все экземпляры ключей от входной двери в дом, в подсобное помещение, гараж находятся у истца. Из представленных двух ключей один не имеет никакого отношения к спорному домовладению, другой ключ похож на ключ от замка, установленного на входной калитке, ведущей во двор домовладения. Ключей непосредственно от дома и других строений, имеющихся на территории домовладения, среди представленных ответчиками не имеется.

Указанный довод представителя истца ответчики в судебном заседании не опровергли.

По ходатайству адвоката Жеребятьевой Е.Н. судом просмотрена видеозапись, представленная истцом ФИО3, копия записи которой на CD-R диске приобщена к материалам дела. Из представленной видеозаписи видно, что истец ФИО3 на настоящий момент продолжает владеть и пользоваться домовладением, расположенным по адресу: <адрес> имеет намерение по дальнейшему обустройству своего домовладения, не желает продавать принадлежащие ему спорные жилой дом и земельный участок, имеет намерение оставаться собственником указанных объектов недвижимости.

Оценив исследованные доказательства, суд находит довод истца о наличии злонамеренного соглашения между ответчиками по обманному завладению имуществом истца, подтвердившимся в судебном заседании. Об этом свидетельствует совокупность следующих фактов и обстоятельств: сведения об объекте продажи не соответствуют действительным сведениям о спорном объекте ни по общей, ни по жилой площади дома, фактически сделка совершена в отношении несуществующего в реальности объекта недвижимости, без учета новой планировки и реконструкции спорного жилого дома; указанная в договоре цена дома и земельного участка значительно занижена и явно не соответствует их реальной рыночной стоимости; покупатель ФИО2 не совершил никаких действий, свидетельствующих о принятии им на себя правомочий собственника; деньги, полученные от продажи дома и земельного участка, истцу не переданы, в результате чего истец лишился объектов недвижимости и не получил за них денежные средства; в договоре купли-продажи от 12 апреля 2018 года не указаны ни адрес жительства продавца ФИО3, ни адрес жительства покупателя ФИО2, отсутствуют сведения о наличии незавершенной реконструкции дома.

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из положений ст.ст. 209, 210, 223, 572 Гражданского кодекса РФ следует, что для сделок купли-продажи правовым последствием является не только переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, но и фактическая передача имущества и вступление приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом.

Основная обязанность продавца в договоре купли-продажи передать вещь в собственность покупателя (ст. 454, 549 ГК РФ). Данная обязанность истцом не исполнена. Как установлено судом, истец ФИО3 свой дом и земельный участок по акту приема-передачи покупателю не передавал, дом и земельный участок продолжают находиться во владении и пользовании истца, который не имеет намерений продавать их. Спорные объекты не выбыли из владения истца, он пользуется домом, ключи покупателю не передавал, имеет намерения достроить жилой дом, производит оплату коммунальных услуг, несет расходы на содержание домовладения, заботится о его сохранности.

Приобретение недвижимого имущества влечет, в свою очередь, возникновение у собственника соответствующих обязанностей по содержанию имущества, уплате причитающихся налогов и сборов, коммунальных платежей.

Вместе с тем, как установлено судом, покупатель ФИО2 такие действия по принятию имущества не совершил. После государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, никакие иные действия, свидетельствующие о намерении создать правовые последствия, сторонами договора, в том числе покупателем объектов недвижимости ФИО2, совершены не были.

Как установлено в судебном заседании за истекший период после совершения сделки купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, то есть с 12 апреля 2018 года до настоящего времени, сам покупатель ФИО2 либо члены его семьи в жилом доме по адресу: <адрес>, ни разу не были, расходы на содержание объектов недвижимости ответчик не несет, об их сохранности не заботится.

Наоборот, фактически сразу же после государственной регистрации права ФИО2 на приобретенные жилой дом и земельный участок, а именно 6 июня 2018 года (49 дней назад от 25.07.2018 г.) на сайте «Avito» было размещено сообщение о продаже дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес> (л.д. 171-172).

С учетом вышеизложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12 апреля 2018 года заключен ответчиком ФИО1 от имени истца и ответчиком ФИО2 в результате злонамеренного сговора, с причинением явного ущерба истцу путем продажи имущества по цене значительно ниже рыночной цены спорных объектов недвижимости. При этом указанная сделка носит мнимый характер, совершена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Указанные обстоятельства являются безусловным основанием для признания оспариваемого истцом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной сделкой.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л :

ФИО7 Радионовича удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 45,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер №, и земельного участка, общей площадью 1072 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1, действующим по доверенности в интересах ФИО3, с одной стороны, и покупателем ФИО2, с другой стороны.

Применить последствия недействительности сделки, признав за ФИО3 право собственности на жилой дом, общей площадью 45,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер №, и на земельный участок, общей площадью 1072 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер №.

Прекратить права собственности ФИО2 на жилой дом, общей площадью 45,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый (условный) номер №, и на земельный участок, общей площадью 1072 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый (условный) номер №, о чем Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области внести соответствующие регистрационные записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 расходы по государственной пошлине в размере 1 600 (одна тысяча шестьсот) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 расходы по государственной пошлине в размере 1 600 (одна тысяча шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: _________ Ю.И. Борзаков

(подпись)

Решение суда принято в окончательной форме 24 сентября 2018 года.