Решение № 2-1401/2019 2-1401/2019~М-1057/2019 М-1057/2019 от 12 июня 2019 г. по делу № 2-1401/2019

Дело № 2-1401/2019 64RS0045-01-2019-001112-04
Решение Именем Российской Федерации

13 июня 2019 года г. Саратов

Кировский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Бондаренко В.Е.,

при секретаре Тупиченко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Махмадалиева Дилшода Мирзовалиевича к Сироткину Александру Евгеньевичу, Сироткиной Татьяне Евгеньевне, третьи лица ПАО «Банк Уралсиб», ООО «УКФ», Махмадалиева Ольга Борисовна о расторжении договора купли-продажи, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

27.12.2018 года истец за счет собственных средств и заемных средств ПАО «Банк Уралсиб» приобрел в собственность по договору купли-продажи квартиру общей площадью 74,6 кв.м., расположенную на 4-ом этаже четырехэтажного дома по адресу: <адрес>, ул. ФИО18, <адрес>. 16.01.2019 года обратился с заявлением в ООО «УКФ». В январе 2019 года произошел залив квартиры, последствия залива зафиксированы в акте от 21.01.2019 года. Представитель управляющей компании пояснила, что запланированный на 2017 год капитальный ремонт крыши не производился, её неудовлетворительное состояние явилось причиной затопления квартиры. По мнению истца, ответчики знали о состоянии кровли крыши дома, но данный факт скрыли. Жилое помещение невозможно использовать для проживания, поэтому истец с семьей не смог вселиться в квартиру. С учетом уточнения иска он просил договор купли-продажи квартиры от 27.12.2018 года, заключенный между истцом и ответчиками расторгнуть, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, взыскать с Сироткина А.Е., Сироткиной Т.Е. денежные средства по 980050 руб. с каждого, перечислив их на банковский счет истца №, открытый по месту получения кредита в ПАО «Банк Уралсиб»; взыскать с ответчиков расходы, понесенные истцом на оплату государственной пошлины в размере 18300 руб., на оплату судебной экспертизы в размере 20000 руб. (л.д. 210-212).

Истец Махмадалиев Д.М., извещенный надлежащим образом (л.д. 215-216), в судебное заседание не явился. Представитель истца Барышникова Г.А. представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца (л.д. 217), уточненные требования поддержала и просила их удовлетворить. Супруга истца Махмадалиева О.Б., участвующая в качестве третьего на стороне истца, пояснила, что в декабре 2018 года осмотрела квартиру. Осмотр квартиры проходил в темное время суток. Следов залива на натяжных потолках она не обнаружила, продавцы заверили её в том, что крыша находится в исправном состоянии. Спустя несколько дней после приобретения квартиры она обнаружила залив квартиры. Натяжной потолок сдерживал тяжесть воды. В одной комнате воду удалось слить через отверстие для крепления люстры, в других комнатах не получилось. Для устранения воды, удерживаемой материалом, который использовался для натяжного потолка, Сироткин А.Е. порекомендовал ей обратиться в организацию, установившую натяжные потолки. Факт залива квартиры был зафиксирован в акте осмотра квартиры с участием представителя управляющей компании.

Ответчики Сироткин А.Е., Сироткина Т.Е., представитель ответчиков Кирюхина И.П. в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении. Сироткин А.Е. пояснил, что в 2014 году производился ремонт квартиры, в комнатах были натянуты натяжные потолки. В ванной комнате потолок из гипсокартона, в кухне потолок сделан из сайдинга. До продажи квартире протечек не имелось, поэтому полагал, что причиной затопления квартиры после её продажи является нарушение целостности кровли крыши, возникшей по причине ненадлежащей очистки крыши от снега. Для слива воды, удерживаемой натяжными потолками, он порекомендовал супруге истца обратиться к мастеру, который устанавливал натяжные потолки.

Сироткина Т.Е. пояснила, что после ремонта крыши в 2011 году протечек в квартире не было. В квартире проживали родители, а после их смерти квартиросъемщики.

Представители третьих лиц ПАО «Банк Уралсиб», ООО «УКФ», извещенные надлежащим образом (л.д. 214) в судебные заседания не являлись, причины неявки суду не сообщали.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Согласно пунктам 1,2 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.2 ст. 421 стороны могут заключить договор, предусмотренный законом, в этом случае применяются правила об отдельных видах договоров, предусмотренные законом или иными правовыми актами.

Продажа недвижимости регулируется параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

Согласно ст. 550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ.

В силу ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно положению п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п.3 ст. 453 ГК РФ).

Предметом спора является <адрес> по ул. ФИО18 <адрес>, расположенная на 4 этаже 4-х этажного дома. Право собственности ФИО3 и ФИО4 на 1/2 долю в указанной квартире за каждым возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 продали, а ФИО2 купил указанную квартиру (л.д.8-10). Стоимость <адрес> руб., из них 345900 руб. денежные средства покупателя, 1960100 руб. покупатель использовал кредитные денежные средства, предоставленные ПАО «Банк УРАЛСИБ» (л.д. 11-31). Переход права собственности на квартиру подтверждается выпиской из Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-33).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обнаружил проникновение талых вод с крыши дома, о чем уведомил управляющую компанию (л.д. 34). Актом был зафиксирован характер повреждений от залива квартиры, в частности в нем указано, что под тяжестью воды натяжной потолок порвался (л.д. 35). Из письма управляющей компании следует, что крыша дома требует капитального ремонта, но запланированный на 2017 год ремонт крыши не производился. Весной 2018 году собственник <адрес> неоднократно обращалась в управляющую компанию в связи с проникновением воды из <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имелись многочисленные обращения граждан в управляющую компанию по поводу протечки крыши дома (л.д. 36).

Свидетели, опрошенные в судебном заседании, подтвердили, что кровля крыши находилась в неудовлетворительном состоянии до заключения договора купли – продажи <адрес>.

Собственник <адрес> ФИО7 пояснила, что проживает в указанной квартире с 1977 года. Периодически квартиру затапливалась. Ремонт дома производился в 2005 году, ремонтировался фасад, крышу сделали плохо. Частично кровлю крыши ремонтировали в 2011 году, но заливы продолжали вплоть до момента, когда в <адрес> были установлены натяжные потолки. В связи с частыми пролитиями воды из <адрес> собственники квартиры оставляли ей ключи от квартиры, она убирала воду, чтобы исключить попадание воды на нижние этажи (л.д. 128-132).

Свидетель ФИО8 пояснила, что проживала в спорной квартире с отцом ответчиков в 2016 и 2017 годах. Зимой 2016 и 2017 годов она являлась очевидцем пролива квартиры водой. ФИО3 вызывал представителя фирмы для слива удерживаемой натяжным потолком воды. Она видела акт выполненных работ, но название фирмы не запомнила.

Собственник <адрес>А ФИО9 пояснила, что проживает в указанной <адрес> лет. Крыша дома протекает постоянно. Ремонт крыши был в 2007 году, крышу покрыли рубероидом, способность которого противостоять попаданию воды внутрь <адрес> года, ремонт произведен некачественно. В связи с чем, по решению суда организацию, проводившую ремонт обязали устранить протечки крыши. После 2011 года через кровлю крыши продолжала течь вода. Некоторые собственники квартиры самостоятельно устраняли течь воды, но собственники <адрес> этого не делали. Вода, удерживаемая натяжным потолком, сливалась через отверстие для крепления люстры, а затем потолок сушился феном и следов залива не оставалось. От постоянной сырости чердак покрылся плесенью. На крыше не правильно уложены листы железы, имеют дыры, рубероид превратился в труху. Отопление идет сверху вниз, в результате чего на крыше образуется наледь. ФИО19 знали о неудовлетворительном состоянии крыши, но они сами не проживали в квартире, поэтому их подписей не имеется в письме, которое направлялось в соответствующий орган для решения вопроса по ремонту крыши. На момент сбора подписей в поддержку ремонта крыши дома, в квартире проживали квартиранты (л.д. 204).

Свидетели ФИО10 (л.д. 129 оборот), ФИО11 (л.д. 130), ФИО12 (л.д. 130 оборот), ФИО13 (л.д. 205), ФИО14 (л.д. 206), ФИО15 (л.д. 226) во время их пребывания в квартире отмечали хорошее состояние квартиры и отсутствие следов залива. Но указанные свидетели не ознакомлены с состоянием крыши над квартирой №. Кроме того, указанные свидетели появлялись эпизодически, например ФИО10 осматривала квартиру как риэлтор, которому поручалось подготовить сделку купли-продажи квартиры, ФИО12 является родственником по отношению к ФИО19 и оказывал помощь при замене замка; ФИО11 пояснил, что иногда оказывал помощь отцу ответчиков; ФИО13 по договору найма занимала одну из трех комнат, другие комнаты сдавались по дням; ФИО14 присутствовал в квартире по случаю свадьбы ФИО3 и на похоронах его отца, ФИО15 устанавливал в 2014 году натяжной потолок, после он квартиру не посещал.

Анализируя показания свидетелей, суд пришел к выводу о том, что кровля крыши до заключения договора купли-продажи <адрес> находилась в неудовлетворительном состоянии, несмотря на неоднократные меры для приведения крыши в надлежащее состояние. Суд принимает за основу решения показания свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, поскольку они являются последовательными, соответствуют обстоятельствам, установленным судебными экспертами.

Согласно экспертному заключению по чердаку вдоль наружных стен проложен разводящий трубопровод централизованной водяной системы отопления, от которого имеются отводы к стоякам. Какие-либо повреждения, следы протечек и ремонта на трубопроводах системы отопления отсутствуют. Причиной залива является неудовлетворительное состояние крыши. Имеется свободный доступ к выходу на крышу, поскольку стальной лист, отогнут. Покрытие кровли выполнено из стальных оцинкованных листов, поверх которых наклеены рулонные битумно-полимерные материалы. На участке кровли, расположенном над квартирой № со стороны дворового фасада выявлены следующие повреждения: разрушение рулонного битумно-полимерного покрытия кровли на карнизном свесе и прилегающей к ней кровле жилого дома; сквозные отверстия продолговатой формы и насечки в стальных оцинкованных листах покрытия карнизного свеса; разрушение фальцевых соединений стальных оцинкованных листов покрытия карнизного свеса. Кроме того, на исследуемом участке кровли, в месте крепления ограждения наблюдаются следы ремонта в виде нанесения на поверхность кровли монтажной пены. На карнизном свесе и стене дворового фасада в месте расположения оконных проемов жилых комнат площадью 13,50 кв.м. и 10,50 кв.м. наблюдается разрушение штукатурного покрытия и кирпичной кладки. На карнизном свесе и стене уличного фасада над оконным проемом жилой комнаты площадью 19,30 кв.м. и в месте расположения водосточной воронки наблюдается разрушение штукатурного покрытия и кирпичной кладки. Месторасположение выявленных повреждений свидетельствует о том, что талые и дождевые воды проникают в жилое помещение № <адрес> по ул. ФИО18 <адрес> через трещины в местах соединения фасадных стен и перекрытия над 4-м этажом. Талые и дождевые воды вызвали также разрушение штукатурного покрытия и кирпичной кладки на карнизном свесе и стене уличного фасада. Текущий ремонт крыши в силу закона осуществляет управляющая компания, расчет такого ремонта в рамках экспертизы не осуществлялся. Последствия залива в виде повреждений, которые образовались в <адрес>, являются устранимыми и их составляет 80517,37 руб., но приступать к ремонту целесообразно после устранения причины залива. В квартире имеются следующие следы залива: повреждения отделки жилых комнат, влага, характерная последствиям воздействия залива; на потолке имеются желтые пятная, внутренняя сторона полотна натяжного потолка имеет потеки; на потолочном перекрытии имеются желтые пятна и разводы, распространение грибка, частичное разрушение штукатурного слоя; вдоль фасадных стен локализованы повреждения; на стенах и обоях имеются желтые пятна; отслоение обойного полотна от основания; оконные проемы имеют желтые пятна, трещины и разрушение штукатурного слоя на внутренних и наружных откосах (л.д. 138-189).

Анализируя экспертное заключение, суд пришел к выводу о том, что действия истицы по очистке снега с крыши с помощью пластиковой лопаты, учитывая показания, в том числе свидетеля ФИО9, которая описала состояние рубероида, превратившегося в труху по истечении времени и характер повреждений стальных листов кровли, описанных в экспертном заключении, не находятся в причиной связи с последствиями залива.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, ответы на поставленные судом вопросы, не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Учитывая, что крыша длительное время находится в неисправном состоянии, через которую неоднократно попадала вода в <адрес>, о чем не могли не знать ответчики, поскольку крыша требует капитального ремонта, в договоре купли-продажи недвижимости продавцы не указали скрытые повреждения. На момент покупки квартиры истинное состояние потолка и стен невозможно было определить по причине наличия натяжного потолка и обоев. Установленные судом обстоятельства в силу ч. 2 ст. 475 ГК РФ позволяют истцу требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, поскольку имеется существенное нарушение требований к качеству квартиры. Собственники квартир дома неоднократно предпринимали меры для устранения протечки внутрь дома талых и дождевых вод, в 2005, 2007, 2011 годах, но залив квартиры продолжался, проводимый ремонт лишь временно устранял проникновение воды внутрь дома, а затем недостатки целостности крыши проявлялись вновь после их устранения.

Суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о расторжении договора купли-продажи в силу ст. п. 2 ст. 450 ГК РФ. Истец направил продавцам требование о расторжении договора купли-продажи в связи с обнаружением скрытых дефектов квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39). Продавцы требование покупателя оставили без удовлетворения. Суд признает существенным нарушение договора со стороны ответчиков, которые скрыли информацию о наличии неисправности крыши дома. Через имеющиеся в крыше отверстия и щели вода попадает в <адрес>, так как указанная квартира расположена непосредственно под крышей. Указанное нарушение повлекло для покупателя такой ущерб, что он лишен возможности использовать квартиру по назначению. Семья не вселялась в указанную квартиру, по причине того, что помещение сырое, стены и потолки в комнатах имеют плесень. ФИО1, сославшись на наличие двоих малолетних детей, не стала подвергать их опасности, полагая, что находиться в такой квартире не безопасно по санитарным нормам.

Для обеспечения интересов банка, истец уточнил исковые требования и просил перечислить взысканные средства на счет, предназначенный для обслуживания кредита.

Просил взыскать с ФИО3, ФИО4 денежные средства в размере 980050 руб. с каждого с зачислением денежных средств на банковский счет истца №, открытый в ПАО «Банк Уралсиб».

Таким образом, уточненные исковые требования о взыскании денежных средств подлежат удовлетворению в полном объеме (л.д. 211).

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2 квартиры с кадастровым номером 64:48:030333:98.

Доводы ответчика о том, что законом и договором предусмотрены иные способы защиты нарушенного права – о соразмерном уменьшении покупной цены или безвозмездном устранении недостатков в разумный срок (п.8 договора купли-продажи л.д. 9) не могут повлиять на выводы суда, поскольку имеющиеся скрытые недостатки квартиры признаны судом существенными. Доказательств, в подтверждение факта нарушения целостности кровли по вине лиц, очищающих снег с крыши по заданию управляющей компании, материалы дела не содержат.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлине в размере 18300 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

признать договор купли-продажи от 27.12.2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 расторгнутым.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 980050 руб. с зачислением на банковский счет истца №, открытый в ПАО «Банк Уралсиб», расходы по оплате государственной пошлине в размере 9150 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 980050 руб. с зачислением на банковский счет истца №, открытый в ПАО «Банк Уралсиб», расходы по оплате государственной пошлине в размере 9150 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10000 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Кировский районный суд г.Саратова.

Мотивированное решение изготовлено 18.06.2019 года.

Судья В.Е. Бондаренко