Решение № 2-151/2025 2-151/2025(2-3379/2024;)~М-1983/2024 2-2-151/2025 2-3379/2024 М-1983/2024 от 20 января 2025 г. по делу № 2-151/2025

УИД 52RS0006-02-2024-002865-52

Дело № 2- 2-151/2025 (2-3379/2024)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2025 года

Сормовский районный суд г.Нижний Новгород в составе судьи Вернер Л.В.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ответчика ФИО4,

при ведении протокола секретарем Смирновой О.А., помощником судьи Колесниковой Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Нижнего Новгорода к ФИО4 о принудительном выкупе нежилого помещения и земельного участка,

установил:

Администрация г.Нижнего Новгорода обратилась в суд с иском к ФИО4 об изъятии в собственность муниципального образования город Нижний Новгород земельного участка площадью 33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд, кадастровый №, местоположение: <адрес> и расположенного на земельном участке помещения (гаража), назначение: нежилое, площадью 28,1 кв.м, кадастровый №; прекращении права собственности на указанное недвижимое имущество и признании права собственности на указанное недвижимое имущество за муниципальным образованием город Нижний Новгород; установлении выкупной стоимости недвижимого имущества в размере 1 109 889 руб., где стоимость земельного участка – 274 791 руб., стоимость нежилого помещения – 672 453 руб., размер убытков в связи с изъятием объектов недвижимости 162 645 руб.

Рассмотрение дела было назначено на 16.01.2025 г., в указанный день в судебном заседании объявлен перерыв до 21.01.2025 г.

При рассмотрении дела представители истца ФИО1, ФИО2, ФИО3 поддержали исковые требования.

Ответчик с иском не согласился со ссылкой на заниженный размер предложенного денежного возмещения, увеличение в 2024 году площади изымаемого гаража.

Выслушав объяснения сторон, разъяснения эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленного иска исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 ст.35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с подп. 2 ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов как объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.

Согласно пункту 1 ст.62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 ст.279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Пунктом 6 данной статьи предусмотрено, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно пункту 2 ст.281 Гражданского кодекса РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4 данной статьи).

По смыслу приведенных положений закона правообладатель изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как если бы такого изъятия не было.

Согласно пункту 1 ст.282 Гражданского кодекса РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 2 данной статьи принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Как разъяснено в пункте 7 "Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 г.), при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации (пункт 13 ст.56.10 Земельного кодекса РФ).

Судом установлено, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 33 кв.м по адресу: <адрес> (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд) и расположенного на указанном земельном участке нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 56,2 кв.м.

Постановлением администрации г.Нижнего Новгорода от 07.12.2023 г. № решено изъять указанные объекты недвижимости для муниципальных нужд в целях продления Сормовско-Мещерской линии метрополитена в г.Нижнем Новгороде от ст. «Буревестник» до ст. «Сормовская».

Администрацией г.Нижнего Новгорода ответчику предложено для подписания соглашение об изъятии данного имущества для муниципальных нужд, от подписания которого он отказался ввиду несогласия с размером предложенного денежного возмещения.

В обоснование предложенной выкупной цены за изымаемое у ответчика недвижимое имущество администрация г.Нижнего Новгорода представила отчет оценщика ООО «Консалтинг-Спектр» от 07.12.2023 г. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 274 791 руб., нежилого помещения (площадью 28,1 кв.м) – 672 453,23 руб., размер убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости, - 162 645 руб.

Ответчиком было заявлено о несоответствии указанной истцом площади изымаемого гаража в связи с изменением его технических характеристик с внесением соответствующих изменений в ЕГРН и представлен отчет оценщика ООО «Отличная оценка» от 04.09.2024 г. №, согласно которому выкупная стоимость изымаемого недвижимого имущества составляет 1 790 000 руб.

По ходатайству администрации г.Нижнего Новгорода по делу была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам: 1. Какова рыночная стоимость земельного участка и расположенного на указанном земельном участке нежилого помещения (гаража) по состоянию на момент проведения экспертизы? 2. Каков размер расходов на вывоз из указанного нежилого помещения находящегося в нем имущества, на аренду другого гаража (на период поиска и приобретения другого гаража), на поиск другого гаража для приобретения права собственности на него, на оформление прав собственности на другой гараж и земельный участок, на котором он располагается, по состоянию на момент проведения экспертизы?

По результатам проведения судебной экспертизы ООО «ЭКЦ «Независимость» дано заключение от 20.11.2024 г. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 546 000 руб., нежилого помещения (гаража) 1 166 000 руб., размер убытков в связи с изъятием данного имущества 250 000 руб.

Будучи опрошенным в судебном заседании, эксперт ФИО5, подготовивший указанное заключение, дополнительно разъяснил и обосновал сделанные им выводы. В частности, экспертом разъяснено следующее:

- по результатам определения сегмента и анализа рынка для исследования было отобрано достаточное, т.е. обеспечивающее соблюдение принципов объективности и достоверности, количество (не менее 3-х) объектов-аналогов, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, по каждому из объектов экспертизы соответственно «земельный участок», «нежилое помещение - гараж». Сведения об объектах-аналогах изложены в описательно-мотивировочной части экспертного заключения – в таблице 2, содержащей описание объектов-аналогов для объекта оценки «гараж», и в таблице 4, содержащей описание объектов-аналогов для объекта оценки «земельный участок», а также в приложении к заключению в виде скриншотов объявлений, в которых имеются Интернет-ссылка и номер объявления на сайте «Авито», позволяющие любому пользователю сети Интернет получить полный доступ к содержанию объявления о продаже объекта недвижимости, принятого в качестве объекта-аналога. Исследование проведено и его результаты представлены в заключении в объеме, достаточном для соблюдения принципов проверяемости, обоснованности и достоверности сделанных выводов;

- касательно требований к выбору объектов-аналогов по признаку «вид разрешенного использования земельного участка» классификатором (утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412) допускается размещение гаражей, включая подземные, на земельных участках, относящихся не только к такому виду, как "хранение автотранспорта", но и к видам разрешенного использования земельных участков "среднеэтажная жилая застройка", "многоэтажная жилая застройка", "обслуживание жилой застройки";

- об отсутствии ошибок в выборе объектов-аналогов и в применении к их стоимости корректировок, предусмотренных принятой экспертом методологией исследования в рамках сравнительного подхода к оценке, указывают результаты исследования, представленные в таблице 5 экспертного заключения, согласно которым разница стоимостей объектов-аналогов, полученных после применения корректировок, составила менее 10%;

- в отношении объектов-аналогов для объекта экспертизы «нежилое помещение – гараж», право собственности на землю под которыми не зарегистрировано в установленном законом порядке, при расчете их стоимости не применялась корректировка «на обеспеченность какими-либо потенциальными правами на землю» ввиду отсутствия сведений о таких потенциальных правах, а также невозможности идентификации объекта данных потенциальных прав, что согласуется с позицией Конституционного суда РФ, изложенной в Постановлении от 11.06.2024 г. № 29-П;

- необходимость применения дополнительной понижающей корректировки к объектам - гаражам, которые не обеспечены правом собственности на земельный участок, на котором они расположены, как указываемый стороной истца факт «двойного учета стоимости земли», отсутствует.

- согласно ФСО V "Подходы и методы оценки»" (п. 9) одним из основных этапов сравнительного подхода, является внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости). Ввиду наличия разницы между объектом оценки и объектами-аналогами, обусловленной техническим состоянием объекта оценки, характеризуемым наличием его отделки (оштукатуренные и окрашенные стены, отделанные деревом ворота, уложенная тротуарная плитка на полу, меблированные и организованные места хранения имущества) примененная корректировка и ее значение обоснованны и соответствуют положениям указанного ФСО. В том числе, величина корректировки, составляющей 13%, применяется в рамках определения стоимости ОКС – «гаража» и отражает реакцию рынка, в частности, поведение покупателя и продавца при формировании цены сделки, на разницу в обеспечении земельного участка под «гаражом» правом собственности на него, но не отражает его стоимость как объекта гражданского оборота.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы и разъяснениям эксперта у суда нет. Эксперт, проводивший данную экспертизу, имеет соответствующее образование и квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованные нормативные акты и литературу, ответы на поставленные судом вопросы, является обоснованным, ясным, полным, последовательным, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта либо ставящих их под сомнение, суду не представлено, в связи с чем суд, основываясь на выводах эксперта, определяет размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 1 962 000 руб., где стоимость земельного участка 546 000 руб., нежилого помещения (гаража) 1 166 000 руб., размер убытков в связи с изъятием данного имущества 250 000 руб.

Согласно подпункту 3.2 пункта 2 ст.235 Гражданского кодекса РФ одним из оснований прекращения права собственности является принудительное изъятие у собственника имущества по основаниям, предусмотренным законом.

Заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является, в том числе основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества; сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия (подпункты 1, 6, 7 пункта 1 ст.56.11. Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 2 данной статьи в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.

На основании приведенных норм закона иск в части прекращения права собственности ответчика, признания права собственности на изымаемое недвижимое имущество за муниципальным образованием подлежит удовлетворению, при этом к моменту изъятия истцом спорного имущества им должна быть осуществлена ответчику выплата возмещения за указанное имущество.

В удовлетворении иска в остальной части суд отказывает.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации г.Нижнего Новгорода удовлетворить частично.

Изъять в собственность муниципального образования «город Нижний Новгород» у ФИО4 (паспорт <данные изъяты>) следующее недвижимое имущество:

земельный участок общей площадью 33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>

нежилое помещение (гараж) площадью 56,2 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>

Установить размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество (земельный участок общей площадью 33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение: <адрес>; нежилое помещение (гараж) площадью 56,2 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>), принадлежащее на праве собственности ФИО4 (паспорт <данные изъяты>) в размере 1 962 000 руб.

После выплаты администрацией г.Нижнего Новгорода ФИО4 (паспорт <данные изъяты>) возмещения за указанное недвижимое имущество в размере 1 962 000 руб.:

Прекратить право собственности ФИО4 (паспорт <данные изъяты>) на земельный участок общей площадью 33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение: <адрес>, нежилое помещение (гараж) площадью 56,2 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, и признать право собственности на земельный участок общей площадью 33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение: <адрес> и нежилое помещение (гараж) площадью 56,2 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, за муниципальным образованием «город Нижний Новгород».

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Сормовский районный суд г.Нижний Новгород в течение месяца после его вынесения в окончательной форме.

Судья Вернер Л.В.

Решение в окончательной форме вынесено 4 февраля 2025 года.