Решение № 2-185/2017 2-185/2017~М-132/2017 М-132/2017 от 21 июня 2017 г. по делу № 2-185/2017

Дело № 2-185/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июня 2017 года с. Староалейское

Третьяковский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Каплуновой О.И.

при секретаре Ткачевой А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО5 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома,

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. В заявлении истец указал, что переехал на постоянное место жительства в Российскую Федерацию из <адрес>. В связи с этим истец приобрел дом, расположенный по адресу <адрес>. Все переговоры с продавцом недвижимого имущества истец осуществлял самостоятельно. На приобретение жилья ФИО5 потратил денежные средства от продажи квартиры в <адрес>, принадлежащей на праве собственности ему и его первой супруге. Сделка купли-продажи квартиры в <адрес> состоялась ДД.ММ.ГГГГ. После получения от покупателей денежной суммы в полном объеме, истец прибыл в <адрес>, где осмотрел дом и договорился о процедуре сделки. В день совершения сделки купли-продажи ФИО5 уплатил за дом и земельный участок <данные изъяты>. О получении денежных средств продавцом дома ФИО1 была составлена расписка. Оставшуюся часть денег в размере <данные изъяты> ФИО5 перечислил до ДД.ММ.ГГГГ на счет, предоставленный продавцом дома.

Так как ФИО5 гражданин Республики <адрес>, он не имеет права оформить на свое имя недвижимость в приграничной зоне. По совету знакомой истец оформил дом и земельный участок на имя ФИО4 с условием, что она переоформит дом по его требованию в любое время.

В дальнейшем при оформлении документов на получение гражданства РФ и при устройстве на работу ФИО5 потребовалась регистрация по месту жительства в купленном им доме, но ФИО4 отказалась регистрировать его.

В настоящее время истец узнал, что он, будучи гражданином <адрес>, имеет право оформить на свое имя недвижимое имущество. Он принял попытки обязать ФИО4 переоформить дом, но ответчик уклоняется от переговоров.

Истец оплатил самостоятельно налоги на спорное недвижимое имущество за ДД.ММ.ГГГГ, несет все расходы по содержанию дома, использует жилье для проживания. Однако, проживая в доме без регистрации, у него возникают проблемы с миграционной службой, его подвергают штрафам за нарушение режима проживания.

ФИО5 указал, что не может оставить дом, так как ФИО4 может продать дом и распорядиться денежными средствами по своему усмотрению. В ДД.ММ.ГГГГ истец был травмирован, содержать частный дом ему тяжело. Родственников в данном населенном пункте у истца нет. Продать дом или произвести его обмен на благоустроенную квартиру истец не может из-за действий (бездействия) ФИО4

ФИО5 просит признать за ним право собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО5 поступило заявление об уточнении исковых требований. Из заявления следует, что в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между ФИО1 и ФИО4, указана полная стоимость жилого дома и половина стоимости земельного участка в размере <данные изъяты>, которая передана покупателем ФИО4 продавцу ФИО1 до подписания договора. Фактически ФИО4 не отдавала указанную в договоре денежную сумму за дом и земельный участок, не выплачивала остаток суммы в размере <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ согласно п. 5 договора купли-продажи. ФИО4 не отрицает данные обстоятельства.

ФИО5 просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу <адрес>; привести стороны в первоначальное положение, оставив дом и земельный участок на праве собственности ФИО1

В судебном заседании ФИО5 поддержал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО4 иск не признала.

Суд, выслушав пояснения сторон, проверив письменные доказательства и оценив их в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, вследствие иных действий граждан и юридических лиц, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1., ФИО2 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (л.д. 46-47).

Согласно п. 1 указанного договора, продавцы передают покупателю, а покупатель принимает в собственность и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: земельный участок с расположенным на нём жилым домом, находящиеся по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи, стороны пришли к соглашению, что цена земельного участка и жилого дома составляет <данные изъяты>, в том числе, стоимость земельного участка составляет <данные изъяты>, стоимость дома – <данные изъяты> Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Согласно п. 5 договора купли-продажи, сумма, составляющая полную стоимость жилого дома и половину стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> передана покупателем продавцам до подписания настоящего договора. Оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> покупатель обязуется передать продавцам не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 12 договора купли-продажи, покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок и жилой дом с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Техническая документация на отчуждаемые объекты: кадастровые паспорта дома и земельного участка должны быть переданы покупателю после осуществления окончательного расчета между сторонами (п. 13 договора купли-продажи).

С содержанием ст.ст. 131, 167, 209, 223, 288, 549-557 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 37, 40, 42, 43 Земельного кодекса РФ стороны ознакомлены (п. 15 договора купли-продажи).

Стороны договора подтвердили отсутствие обстоятельств, вынуждающих совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (п. 16 договора купли-продажи).

Договор подписан продавцами ФИО2., ФИО1., покупателем ФИО4

Согласно Выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-29, 30-32) правообладателем земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу <адрес>, является ФИО4. Право собственности зарегистрированоДД.ММ.ГГГГ. Ограничение прав и обременение объектов недвижимости не зарегистрировано, сведения об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа – данные отсутствуют.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 ФИО2 и ФИО4 фактически исполнен и сторонами по сделке не оспаривается.

Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

Как следует из пояснений сторон, у юриста при составлении договора купли-продажи жилого дома присутствовали ФИО1., ФИО2 и ФИО4 После составления договора купли-продажи недвижимого имущества был произведен расчет за дом и земельный участок, после чего стороны оформили переход права собственности на указанное имущество. ФИО5 при составлении договора купли-продажи, при оформлении перехода права собственности на недвижимое имущество участие не принимал, о своих правах на приобретаемое имущество не заявлял

При этом стороны по сделке действовали не заблуждаясь, не под влиянием обмана, не по мимо своей воли.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Судом установлено, что продавцы ФИО1 ФИО2 передали недвижимое имущество покупателю ФИО4

Из п. 10 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что датой передачи недвижимости следует считать дату государственной регистрации перехода права собственности. Дата регистрации перехода права собственности – ДД.ММ.ГГГГ, то есть указанная дата является датой передачи недвижимого имущества.

Цена по договору определена соглашением сторон в размере <данные изъяты>. Из договора следует, что покупатель оплатил продавцу <данные изъяты> до подписания договора (п. 4,5).

В соответствии с информацией, поступившей из Межрайонной ИФНС России № по <адрес>, плательщиком налогов за объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ является ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 33).

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Исходя из п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд не установил каких-либо нарушений при совершении сделки и заключении договора купли-продажи между ФИО1., ФИО2 и ФИО4 Договор соответствует требованиям закона, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. Стороны исполнили условия договора в полном объеме, претензий друг к другу не предъявляют, сделку не оспаривают.

ФИО5 не является стороной оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с этим он не вправе ставить вопрос о расторжении данного договора по каким-либо основаниям.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Раздела IЧасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Суд критически относится к письменному доказательству – расписке, согласно которой ФИО1 получил от ФИО5 денежные средства в сумме <данные изъяты> (л.д. 16), поскольку данная расписка могла быть составлена в иное время, нежели чем ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании ФИО4 настаивала на том, что при расчете за жилое помещение были задействованы денежные средства, принадлежащие третьему лицу, а именно ее племяннице ФИО3., которая проживала в фактическом браке с истцом, и в случае признания договора купли-продажи недействительным ФИО1. не возвратит денежные средства последней, чем будут нарушены ее имущественные права. ФИО4 пояснила, что между ФИО1. и ФИО5 сложились дружеские отношения. Данное обстоятельство не отрицает в судебном заседании ФИО5 В связи с этим, суд критически относится к пояснениям свидетеля ФИО1 в той части, что деньги за продажу жилого дома и земельного участка он получил от ФИО5

Доводы истца о том, что потрачены денежные средства на приобретение жилого дома и земельного участка, принадлежащие ФИО5, которые он получил от продажи жилого дома в <адрес>, также не подтверждены, поскольку отсутствуют доказательства того, что именно указанные денежные средства в полном объеме были потрачены на приобретение недвижимости в <адрес>, а не поделены между ФИО5 и его бывшей супругой. Факт перечисления <данные изъяты> на счет ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о перечислении незначительной суммы от цены договора.

С учетом изложенных обстоятельств, отсутствия оснований для расторжения договора купли-продажи, суд отказывает в удовлетворении уточненного иска ФИО5

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Уточненный иск ФИО5 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Третьяковский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.И. Каплунова