Апелляционное определение № 33-5094/2026 от 1 апреля 2026 г.

Судья Чимидов М.В.

УИД: 61RS0024-01-2025-002778-73 дело № 33-5094/2026 №2-2533 /2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 апреля 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Шинкиной М.В.,

судей Толстика О.В., Боровой Е.А.

при секретаре Шипулиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области, нотариус ФИО3, СНТ «Лазурный» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, третьи лица нотариус ФИО3, СНТ «Лазурный», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 11 декабря 2025 года. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указав в обоснование на то, что 09.09.2011 ФИО1 (покупатель) и РЮГ (продавец) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Договор нотариально удостоверен МВП, нотариусом Аксайского района Ростовской области, зарегистрирован в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно пункту 10 вышеназванного договора продавец продал имущество с согласия своей супруги ФИО2 от 05.08.2011 зарегистрированного в реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Из пунктов 3, 7 вышеназванного договора следует, что передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществлена до подписания договора, стороны признают договор имеющим силу передаточного акта, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В графе подписи сторон проставлена собственноручная запись продавца о том, что денежные средства, составляющие цену договора, он получил.

В свидетельстве о государственной регистрации права от 13.11.2009 указано, что на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом Аксайского района Ростовской области МВП, в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.09.2011 произведено отчуждение земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Также 09.09.2011 ФИО1 (покупатель) и РЮГ (продавец) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв. м, и дома, площадью 30 кв.м., находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Договор нотариально удостоверен МВП, нотариусом Аксайского района Ростовской области, зарегистрирован в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно пункту 12 вышеназванного договора продавец продал имущество с согласия своей супруги ФИО2 от 05.08.2011г., зарегистрированного в реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Из пунктов 5, 8 вышеназванного договора следует, что передача и прием всего имущества осуществлены до подписания договора, стороны признают договор имеющим силу передаточного акта, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В графе подписи сторон проставлена собственноручная запись продавца о том, что денежные средства, составляющие цену договора, он получил.

В свидетельствах о государственной регистрации права от 15.12.2009 и 08.04.2010 указано, что на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом Аксайского района Ростовской области МВП, в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.09.2011, произведено отчуждение земельного участка и дома, находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Действительность факта владения истцом с 2011 года приобретенным спорным имуществом и несения бремени на его содержание подтверждают справка СНТ «Лазурный от 07.06.2025 № 15, расчетная и членская книжка по оплате взносов в СНТ, за электроэнергию в спорный период.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА продавец РЮГ умер. После смерти РЮГ, его супруга - ФИО2 унаследовала спорное имущество, согласно свидетельствам о праве на наследство по закону от 12.04.2024.

Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности на имущество за покупателем ФИО1 не произведены. При этом, договоры купли-продажи не оспорены. Между продавцом и покупателем отсутствовали какие-либо разногласия как при исполнении договора, так и после его заключения.

В связи с отказом в приеме заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи невозможно.

Имущество было передано истцу, о чем 09.09.2011 был составлены договоры, имеющие силу передаточного акта.

Обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации сделки в установленном порядке, явились отъезд продавца в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, затяжная болезнь, затем смерть продавца, которое не зависит от воли ни одной из сторон по сделке и не может являться основанием для отказа в приобретении покупателем права собственности на недвижимое имущество. В противном случае права последнего будут нарушены.

На основании изложенного, истец, с учетом уточнения исковых требований, просит суд исключить из ЕГРН сведения о зарегистрированных правах ФИО2, внесенные по записи регистрации: №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.04.2024 года в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.04.2024 года в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.04.2024 года в отношении дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 30 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, вынести решение о государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.09.2011 года, нотариально удостоверенного нотариус Аксайского районного района Ростовской области МВП, зарегистрированного в реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.09.2011 года, нотариально удостоверенного нотариус Аксайского районного района Ростовской области МВП, зарегистрированного в реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 30 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.09.2011 года, нотариально удостоверенного нотариус Аксайского районного района Ростовской области МВП, зарегистрированного в реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО2 в порядке ст. 137 ГПК РФ подано встречное исковое заявление к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, сославшись на то, что является супругой умершего РЮГ, ранее являющегося собственником спорных участков. При жизни РЮГ владел недвижимым имуществом с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 169, местоположение данных земельных участков и садового дома АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В 2011 году РЮГ передал во владение земельные участки по договору купли-продажи от 09.09.2011 ФИО1 После заключения договоров купли-продажи ФИО1 с вопросами о переоформлении указанного недвижимого имущества не обращался. Земельные участки с имеющимся садовым домом были переданы ФИО1 совместно с имеющейся документацией в день подписания договора купли-продажи, а также были получены денежные средства в размере 250 000 руб. нарочно наличными денежными средствами.

При этом, РЮГ переехал в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в мае 2013 года. РЮГ от государственной регистрации перехода права не уклонялся. В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности на земельные участки в установленном порядке, а также ответственность за это не переоформление лежит не на семье Р-вых, а на нежелании ФИО1 в проведении необходимых действий, а также корыстных соображениях, связанных с неуплатой налогов на земельные участки на протяжении 14 лет, а позднее и уплата денежных средств на повторное переоформление недвижимости, где продавцом должна была выступать ФИО2

На протяжении нескольких лет, а именно с 2021-2023 год РЮГ обращался в адрес Федеральной Налоговой Службы, с целью уточнения причины начисления налогов на имущество по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА РЮГ скончался, в связи с чем появилась необходимость обратиться в адрес нотариуса с целью заведения нотариального дела. Обратившись к нотариусу была выяснена наследственная масса в которую входят спорные земельные участки.После установления права собственности РАЮ вновь обратился к ФИО1 уведомив о том, что земельные участки являются собственностью его семьи, в связи с чем предложил приехать в Ростов-на-Дону с целью повторного переоформления имущества на него, с чем ФИО1 согласился.

РАЮ обратился с заявлением в Отдел Министерства Внутренних Дел Российской Федерации по Аксайскому району с целью уточнения оснований для проживания на территории указанных земельных участков и предоставления документов о праве собственности на данные земельные участки от ФИО1

Досудебная претензия о безосновательном проживании на территории земельных участков находящихся в собственности была направлена ФИО1 25 мая 2025 года с целью принуждения к решению сложившейся спорной ситуации. После получения досудебной претензии ответа не поступило и ФИО1 направил исковое заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Аксайский районный суд Ростовской области.

В пункте 12 договора купли-продажи от 09.09.2011 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН указано, что покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на земельный участок с момента регистрации права в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В пункте 13 договора купли-продажи от 09.09.2011 указано, что покупатель принимает на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, что фактически не исполнялось. Налоги, начисленные в период с 2011 года по 2025 год, оплачены собственниками земельных участков в лице РЮГ и ФИО2, что подтверждается чеками об оплате, а также ответом межрайонной ИФНС России №11 по Ростовской области о наличии задолженности по оплате налогов на земельные участки принадлежащие РЮГ

На основании изложенного, истец по встречному иску, уточнив исковые требования, просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельных участков, рассоложенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН вернуть земельные участки в пользование собственнику ФИО2, применить последствия недействительности сделки, обязав стороны вернуть полученное, взыскать с ФИО1 в свою польщу расходы по оплате юридических услуг в размере 130 000 рублей, расходы по оформлению свидетельства о праве на наследство по закону в размере 16 785 рублей, расходы по оплате налогов за период пользования имущества, а именно с 2011 по 2025 год, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 500 рублей.

Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 11 декабря 2025 года исковое заявление ФИО1 удовлетворено частично.

Суд решил произвести государственную регистрацию переход права собственности к ФИО1 на: земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.09.2011 года, нотариально удостоверенного нотариус Аксайского районного района Ростовской области МВП, зарегистрированного в реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.09.2011 года, нотариально удостоверенного нотариус Аксайского районного района Ростовской области МВП, зарегистрированного в реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 30 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.09.2011 года, нотариально удостоверенного нотариус Аксайского районного района Ростовской области МВП, зарегистрированного в реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Встречные исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, ФИО2 подала апелляционную жалобу. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, повторно приводит доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, и ссылается на то, что условия договора купли-продажи не исполнены ввиду отсутствия регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, также не производилась уплата налогов, что ставит под сомнение законность сделки.

По мнению апеллянта, судом не учтено, что апеллянт владела спорным имуществом и несла бремя его содержания.

ФИО1 поданы возражения на апелляционную жалобу, председателем СНТ «Лазурный» поданы отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которыми стороны просят оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 09.09.2011 ФИО1 (покупатель) и РЮГ (продавец) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Договор нотариально удостоверен МВП, нотариусом Аксайского района Ростовской области, зарегистрирован в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно пункту 10 вышеназванного договора продавец продал имущество с согласия своей супруги ФИО2 от 05.08.2011 года зарегистрированного в реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Из пунктов 3, 7 вышеназванного договора следует, что передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществлена до подписания договора, стороны признают договор имеющим силу передаточного акта, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В графе подписи сторон проставлена собственноручная запись продавца о том, что денежные средства, составляющие цену договора, он получил.

В свидетельстве о государственной регистрации права от 13.11.2009 указано, что на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом Аксайского района Ростовской области МВП, в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.09.2011 произведено отчуждение земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Также 09.09.2011 ФИО1 (покупатель) и РЮГ (продавец) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв. м, и дома, площадью 30 кв.м., находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Договор нотариально удостоверен МВП, нотариусом Аксайского района Ростовской области, зарегистрирован в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно пункту 12 вышеназванного договора продавец продал имущество с согласия своей супруги ФИО2 от 05.08.2011г., зарегистрированного в реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Из пунктов 5, 8 вышеназванного договора следует, что передача и прием всего имущества осуществлены до подписания договора, стороны признают договор имеющим силу передаточного акта, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В графе подписи сторон проставлена собственноручная запись продавца о том, что денежные средства, составляющие цену договора, он получил.

В свидетельствах о государственной регистрации права от 15.12.2009 и 08.04.2010 указано, что на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом Аксайского района Ростовской области МВП, в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.09.2011г., произведено отчуждение земельного участка и дома, находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Из материалов дела также следует, что переход права собственности к ФИО1 на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН надлежащим образом в органах регистрации сделок с недвижимостью не оформлен. Договоры купли-продажи от 09.09.2011 в соответствующие органы сторонами сделки не направлялся.

Как установлено судом, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года продавец РЮГ умер, место смерти: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается свидетельством о смерти IV-КБ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.02.2023 года.

После смерти РЮГ нотариусом ФИО3 открыто наследственное дело НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к имуществу умершего ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Нотариусом ФИО3 выданы супруге РЮГ – ФИО2 свидетельства о праве на наследство по закону, в том числе на спорное имущество: земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 30 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.09.2011 года.

Согласно выпискам из ЕГРН собственником указанного недвижимого имущества является ФИО2

Судом установлено, что истец ФИО1 пользуется земельными участками и жилым домом как совей личной собственностью, его семья (жена и две несовершеннолетних детей) несет бремя содержания земельных участков, осуществляет текущий ремонт дома, выращивает на участке плодово-ягодные и овощные культуры, оплачивает членские и целевые взносы, производит оплату коммунальных услуг и активно участвует в общественной деятельности садового товарищества.

Действительность факта владения истцом с 2011 года приобретенным спорным имуществом и несения бремени на его содержание подтверждают справка СНТ «Лазурный от 07.06.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расчетная и членская книжка по оплате взносов в СНТ, за электроэнергию в спорный период.

Имущество было передано истцу ФИО1, о чем 09.09.2011 был составлены договоры, имеющие силу передаточного акта.

Таким образом, договоры купли-продажи, заключенные 09.09.2011, фактически состоялись, все их условия выполнены, договоры никем не были оспорены, имущество по ним передано истцу.

Кроме того, договоры купли-продажи земельных участков и жилого дома от 09 сентября 2011 года заключен РЮГ с согласия супруги ФИО2, деньги по данному договору были получены в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком ФИО2

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1 и отказе в удовлетворении встречных исковых требований, ФИО2, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 8.1, 9, 58, 166, 167, 170, 209, 218, 223, 420, 432, 549, 551, 1110, 1112 ГК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и исходил из того, что договоры купли-продажи недвижимого имущества были заключены в надлежащей форме, подписаны сторонами, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договоры купли-продажи не противоречат закону, стороны исполнили обязанности по каждому договору, в том числе продавец передал спорные объекты недвижимости покупателю, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества к ФИО1

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суд исходил из установления факта надлежащей передачи вещи в собственность покупателю, а также уплаты покупателем денежной суммы за эту вещь.

При этом суд указал, что неоплата ФИО1 налогов на спорное имущество не свидетельствует о мнимости сделки купли-продажи, поскольку право собственности перешло к покупателю за плату.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации.

Защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; иными способами, предусмотренными законом, как это установлено статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статей 153, 154, пункта 1 статьи 158 сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как установлено статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Из положений статьи 432, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии со статьями 454, 455 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено положениями статей 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из положений статей 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принимая во внимание, что судом установлено и подтверждается материалами дела, что договоры купли-продажи недвижимого имущества были заключены между ФИО1 и РЮГ в надлежащей форме, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, стороны исполнили обязанности по каждому договору, в том числе продавец передал спорные объекты недвижимости покупателю, а покупатель оплатил их, суд первой инстанции пришел к верному выводу наличии правовых оснований для регистрации перехода права собственности на спорные объекты.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия принимает во внимание, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки.

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, довод о том, что ФИО1 не производилась уплата налога не может повлечь отмену принятого решения.

Доводы апелляционной жалобы, в целом, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права и направлены исключительно на иную оценку доказательств, которая была надлежащим образом дана судом первой инстанции в оспариваемом решении. Оснований для переоценки данных выводов судебная коллегия не усматривает.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ,

определила:

решение Аксайского районного суда Ростовской области от 11 декабря 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 07.04.2026 г.