Решение № 2-57/2018 2-57/2018(2-653/2017;)~М-625/2017 2-653/2017 М-625/2017 от 2 октября 2018 г. по делу № 2-57/2018

Дело №2-57/2018


Р Е Ш Е Н И Е

г.Фокино 03.10.2018

Именем Российской Федерации

Фокинский городской суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Индиченко П.Н.,

при секретаре судебного заседания Гончар М.Н.,

с участием заместителя прокурора Бекжанова Т.О., помощника прокурора Козик С.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО3

к ФИО4,

ФИО5

о признании утратившими право

пользования жилым помещением

и выселении,

встречному иску ФИО4

к ФИО3

и ФИО6

о признании договоров купли-продажи

жилого помещения недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного ею24.10.2017 г. на основании договора купли-продажи у прежнего собственника ФИО6, однако до настоящего времени лишена возможности вселиться в квартиру, поскольку вопреки условиям договора жилище занимают ФИО7, сохраняя регистрацию по месту жительства, что препятствует в осуществлении прав собственника. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО3 просила признать ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселить их, а также обязать органы регистрационного учета снять ответчиков с регистрационного учета в спорном жилом помещении.

Ответчик ФИО4 в ходе производства по делу предъявила встречный иск к ФИО3 и ФИО6 о признании недействительными договора купли-продажи указанного спорного жилого помещения, заключенного между нею и ФИО6 04.09.2017, и договора купли-продажи спорного жилого помещения, заключенного между последним и ФИО3, ссылаясь на следующие обстоятельства.В 2017 году ей понадобились средства для лечения малолетнего внука, и 19.07.2017 между нею и микрофинансовой организацией «Надежный займ» был заключен договор займа на сумму 200000 руб., в обеспечение которого был также заключен договор залога принадлежащего ей жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Через некоторое время выяснилось, что она подписала договор, в котором срок возврата суммы займа был указан три месяца, тогда как, по ее мнению, при обсуждении условий договора речь шла о трех годах. Поскольку потребовались дополнительные средства в том числе на погашение задолженности по договору займа, она повторно обратилась в указанную организацию с вопросом о предоставлении ей займа на сумму 160000 руб. Требуемая сумма была ей выдана, но под условием заключения «временного», как ей было разъяснено, договора купли-продажи ее квартиры на период до полного погашения задолженности по договору займа. При этом сумма сделки в договоре, подписанном ею 04.09.2017, была указана не 160000 руб., а 360000 руб., то есть с учетом суммы долга по предыдущему договору займа.Покупателем квартиры в договоре был указан ФИО6, которого ей представили как сотрудника данной микрофинансовой организации. После заключения указанного договора она получила 160000 руб., продолжала проживать в данной квартире совместно со своим супругом ФИО5 и нести бремя содержания жилого помещения, а ФИО6 больше не видела. О том, что ФИО6 24.10.2017 продал ее квартиру ФИО3, узнала из искового заявления последней. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО4 просила признать договор от 04.09.2017 мнимым и кабальным, соответственно, признать недействительным договор от 24.10.2017, стороны возвратить в первоначальное положение.

В судебное заседаниеистец ФИО3 не явилась; ее представитель на иске настаивала, ссылаясь на приведенные в исковом заявлении доводы, уточнила, что требование о возложении на орган регистрационного учета обязанности по снятию с ответчиков с регистрационного учета заявлено ею излишне, поскольку иск предъявлен только к ответчикам.Встречный иск ФИО4 представитель ответчика просила оставить без удовлетворения, полагая, что оба оспариваемых договора купли-продажи спорного жилого помещения соответствуют требованиям закона.

В судебном заседании ответчики ФИО7 иск ФИО3 не признали, настаивали на удовлетворении встречного иска ФИО4, ссылаясь на приведенные в исковом заявлении доводы. ФИО4 также пояснила суду, что при заключении с ФИО6 договора купли-продажи ее квартиры сотрудниками микрофинансовой организации у нее был изъят ее экземпляр договора займа на 200000 руб. с разъяснением, что в связи с выдачей ей в долг дополнительно 160000 руб. прежний договор займа аннулирован. Она не имела намерения продавать свою квартиру, так как у нее и мужа нет другого жилья, не размещала соответствующие объявления о продаже жилого помещения.Она была введена в заблуждение относительно целей договора, так как сотрудники микрофинансовой организации сразу обратили ее внимание на формулировку договора о том, что она и ее супруг ФИО5 сохраняют право проживания и убедили ее в том, что это означает временный характер договора купли-продажи до возвращения ею долга в сумме 360000 руб., при этом второй договор займа на сумму160000 руб. с нею не заключался. Кроме того, ФИО6 не имел намерения приобретать ее квартиру в собственность, он не оговаривал с нею ни цену, ни условия договора, не осматривал жилое помещение ни до, ни после заключения договора и не передавал ей какие-либо суммы по договору купли-продажи. ФИО6 она увидела только в день регистрации договора непосредственно в помещении учреждения регистрации прав на недвижимое имущество.ФИО3 также до настоящего времени не являлась в спорное жилое помещение – ни до заключения сделки с ФИО6, ни позднее. При этом она до настоящего времени оплачивает жилищно-коммунальные услуги.

Ответчик ФИО4 также пояснил суду, что дал согласие на заключение его супругой договора в отношении занимаемого ими жилого помещения, поскольку ФИО4 сообщила ему о временном характере этого договора – до возврата долга ООО «МК Владозайм».

ФИО6 в судебном заседание не явился, хотя о месте и времени слушания дела был извещен надлежащим образом. Будучи опрошенным в порядке исполнения судебного поручения Первореченским районным судом г.Владивостока, пояснил, что является ФИО22, в каких-либо отношениях, в том числе трудовых, с ООО «МК «Владозайм» никогда не состоял, в 2017 г. из объявления, размещенного на столбе дорожного освещения в г.Фокино, узнал о продаже <адрес>, после осмотра жилого помещения заключил договор с ФИО4 о покупке квартиры, а через некоторое время продал данное жилое помещение ФИО3

Представитель участвующего в деле в качестве третьего лица ООО МКК «Торнадо Финанс» (до переименования – ООО «МК Владозайм») в судебное заседание не явился; будучи опрошенным по судебному поручению Советским районным судом г.Владивостока, представил письменные объяснения по исковым требованиям ФИО4, из которых следует, что между ФИО4 и ООО «МК Владозайм» (после переименования – ООО МКК «Торнадо Финанс») действительно ранее заключался договор займа на сумму 200000 руб., в обеспечение которого 19.07.2017 был также заключен договор залога жилого помещения, принадлежащего на праве собственности заемщику, однако впоследствии договор залога не был зарегистрирован в установленном законом порядке, документы отозваны из учреждения государственной регистрации, кадастра и картографии по причине невозможности регистрации, поскольку квартира находится в г.Фокино, являющемся закрытым административно-территориальным образованием, при этом каких-либо документов, подтверждающих направление документов о залоге на регистрации и об их отзыве не сохранилось. Информацией о продаже ФИО4 предмета залога ООО не располагало, однако выбытие предмета залога не нарушает интересы ООО, поскольку в отсутствие государственной регистрации договора залога сам договор залога считается ничтожным. В последующем другие договоры займа – ни на сумму 160000 руб., ни на сумму 360000 руб. – с ФИО4 не заключались. Работники ООО не имели отношения к сделкам, заключенным в отношении квартиры ФИО4 ФИО6 не является и не являлся работником ООО МК «Торнадо Финанс». В адрес ФИО4 направлена претензия в связи с наличием задолженности по договору займа.

Свидетель Свидетель №1, допрошенная судом по ходатайству представителя ФИО4, показала суду, что ФИО7 знакомы ей в течение трех лет как коллеги по работе и соседи по месту жительства со дня переезда последних из <адрес> в г.Фокино для постоянного проживания. Из регулярного общения с супругами А-выми ей известно, что те никогда не планировали продать свою квартиру и сменить место жительства. От ФИО4 ей также известно, что та в силу жизненных обстоятельств, заняв сумму, была вынуждена заключить договор залога своей квартиры, а в настоящее время в отношении А-вых в суде рассматривается дело о выселении.

Свидетель Свидетель №2, допрошенная судом по ходатайству представителя ФИО4, показала суду, что знакома с ФИО7 с 2016 года как с коллегами по работе, в 2017 года ей от ФИО4 стало известно, что та нуждается в крупной сумме денег, необходимые средства были получены последней под залог квартиры, а затем квартира оказалась проданной, причем для самих А-вых это было неожиданностью, так как сами они говорили, что квартира останется в их собственности после выплаты долга по договору займа. Продавать квартиру либо переезжать А-вы никогда не планировали. Она бывала в гостях у А-вых и видела, что их квартира в хорошем состоянии, какой-либо ремонт жилому помещению не требовался.

Свидетель Свидетель №3, допрошенный судом по ходатайству представителя ФИО4, показал суду, что знаком с А.Г.АБ. и Н.Ф. более трех лет, так как те являются его соседями по дому, общается с ними, в связи с чем ему известно, что А-вы не имели намерения продавать свою квартиру.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон и заключение прокурора, полагавшего иск ФИО3 оставить без удовлетворения, а встречный иск ФИО4 удовлетворить, суд приходит к следующему. В судебном заседании установлено, что между ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: № Право собственности на данное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН 07.11.2017 за номером №

Также судом установлено, что приобретенное ФИО3 жилое помещение ранее принадлежало на праве собственности ФИО6 на основании договора купли-продажи от 04.09.2017, заключенного между последним и ФИО4 с согласия ФИО5 Право собственности ФИО6 было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером №.

Между тем, по мнению суда, имеются основания полагать, что сделка между ФИО6 и ФИО4 была совершена последней под влиянием существенного заблуждения в отношении природы сделки.

При решении данного вопроса суд принимает во внимание следующие обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства.

Как установлено в судебном заседании, в действительности у ФИО7 отсутствовало намерение продать спорное жилое помещение, которое является их единственным жильем, что подтверждается не только их объяснениями в судебном заседании, но и показаниями допрошенных судом свидетелей. Основанием для заключения формального, как была убеждена ФИО4, договора купли-продажи спорного жилого помещения явилось ее намерение получить дополнительную сумму займа в сумме 160000 руб. в ООО «МК Владозайм», настаивающем в устной форме на заключении договора купли-продажи как формы обеспечения, со слов ФИО4, договора займа.

Доводы ответчика по встречному иску ФИО6 о том, что расчет по договору между ним и ФИО4 им был произведен, суд признает несостоятельными, поскольку они не были подтверждены какими-либо доказательствами, в нарушение ст.56 ГПК РФ. Расписка А.Г.АВ. о получении денежных средств, акт приема-передачи жилого помещения суду ФИО6 предоставлены не были.

Как видно из договора купли-продажи спорного жилого помещения, заключенного 04.09.2017 между ФИО4 и ФИО6, стоимость квартиры определена в сумме 360000 руб., что соответствует пояснениям ФИО4 о предоставлении ей последовательно сумм займа в размере 200000 руб. (по договору займа от 19.07.2017) и в размере 160000 руб. при заключении договора купли-продажи квартиры от 04.09.2017. При этом рыночная стоимость спорного жилого помещения на рынке недвижимости городского округа ЗАТО город Фокино, согласно справке ООО «Тихоокеанский Бизнес-Дом» от 02.10.2018, может составлять от 1300000 руб. до 1500000 руб.

Доводы о том, что продаваемое ФИО4 жилое помещение требовало значительных вложений в его ремонт и приведение в состояние, пригодное для проживания, в связи с чем сторонами сделки и была определена стоимость квартиры в размере 360000 руб., суд оценивает критически, поскольку ФИО6 в нарушение ст.56 ГПК РФ доказательств в подтверждение такого состояния жилища не представил. Напротив, свидетель со стороны истца Свидетель №2 подтвердила объяснения ФИО4 о том, что спорное жилое помещение в период с 2017 года содержалось надлежащим образом и не требовало ремонта.

Ответчик по встречному иску ФИО6 не представил суду доказательств, подтверждающих несение им бремени содержания спорного жилого помещения как собственником; не представлено суду и сведений о наличии какого-либо соглашения между ним и ФИО7 об их обязанности нести расходы по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг.

Доводы представителя ООО МКК «Торнадо Финанс» о причинах невозможности регистрации договора залога (ипотеки) спорного жилого помещения, заключенного с ФИО4 в обеспечение договора займа на 200000 руб., суд считает надуманными, так как действующее законодательство не препятствует заключению такого договора между резидентом и нерезидентом закрытого административно-территориального образования. Кроме того, с учетом обстоятельств дела вызывает сомнение само намерение совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора залога (ипотеки), поскольку данной организацией не представлено каких-либо доказательств в подтверждение направления договора на регистрацию и его отзыва.

Суд также учитывает отсутствие интереса ООО «МКК Торнадо-Финанс» к наличию задолженности ФИО4 пор договору займа от 19.07.2017 вплоть до дня получения данным ООО информации о наличии в производстве суда встречного иска ФИО4 о признании договоров купли-продажи спорного жилого помещения недействительными; указанное бездействие, по мнению суда, косвенно свидетельствует о взаимосвязанности вопроса о долге ФИО4 с обстоятельствами, связанными с отчуждением спорного жилого помещения.

Суд учитывает положения ст.421 ГК РФ, предусматривающей свободу договора, в частности, определение условий договора по усмотрению сторон. Вместе с тем, совокупность установленных по делу обстоятельств позволяют суду прийти к выводу о наличии признаков, свидетельствующих о недействительности сделки как совершенной ФИО4 под влиянием существенного заблуждения.

Согласно ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки, сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Статья 167 ГК РФ определяет, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, подлежит признанию недействительным по основанию, предусмотренному п.3 ч.2 ст.179 ГК РФ, договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный между ФИО4 и ФИО6 04.09.2017, поскольку ФИО4 действительно заблуждалась относительно природы заключаемой с ФИО6 сделки, полагая под влиянием существенного заблуждения, что указанная сделка носит временный характер до выплаты ею долга ООО «МК Владозайм».

Поскольку имущество не выбывало из владения истца и не передавалось ФИО3, основания для его истребования у ФИО3 отсутствуют. В этом случае сделка подлежит признанию недействительной, а последствием этого является констатация права собственности истца на спорную на квартиру с одновременным прекращением такого права у ФИО3 как недобросовестного приобретателя по сделке от 24.10.2017 с ФИО6 По мнению суда, ФИО3 должна была знать об основаниях недействительности заключаемой сделки, ее недобросовестность в данном случае заключаетсяв самоустранении от выяснения до заключении договора обстоятельств, связанных с проживаниемв квартире на момент заключения договора ФИО4 и Н.Ф, не являющихся участниками данной сделки, право которыхна проживание в спорном жилом помещении затрагивалось оспариваемым договором от 24.10.2017 (п.8), при явно заниженной стоимости спорного жилого помещения, которая более чем в два раза меньше среднерыночной.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о признании утратившими право пользования и выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО4 к ФИО3 и ФИО6 удовлетворить:

- договор от 04.09.2017купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО6, признать недействительным;

- прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 24.10.2017, заключенному между ФИО6 и ФИО3; стороны по сделке возвратить в первоначальное положение: взыскать с ФИО6 в пользу ФИО3 500000 руб.

Решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО4 нажилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, то есть с 08.10.2018, путем подачи апелляционной жалобы через Фокинский городской суд. Срок подачи апелляционной жалобы – до 08.11.2018 включительно.

Апелляционная жалоба и приложенные к ней материалы представляются в суд с копиями, количество которых должно соответствовать числу участвующих в деле лиц.

Судья П.Н. Индиченко