Решение № 2-5501/2025 2-773/2026 2-773/2026(2-5501/2025;)~М-4454/2025 М-4454/2025 от 17 марта 2026 г. по делу № 2-5501/2025

УИД: 50RS0010-01-2025-005529-15

Дело № 2-773/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 марта 2026 года г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Васильевой М.В., при секретаре Тонких В.Р., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" к ФИО3 о взыскании разницы между фактической ценой договора и оплаченной, неустойки, судебных расходов,

установил:

Представитель унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" обратился в суд с указанным иском, из содержания которого следует, что фонд осуществляет функции застройщика по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры застройщика, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Московской области от 03.04.2023 года и дополнительным определением Арбитражного суда Московской области от 03.05.2023 года заявление фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области о передаче объекта незавершенного строительства было удовлетворено, фонду возмездно переданы имущественные права и обязательства ООО "СК "ПСТ", а именно: права на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 9 500 кв.м. со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектов незавершенного строительства, а также переданы требования и обязательства ООО "СК "ПСТ" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Обязательства застройщика-банкрота ООО "СК "ПСТ" перед ФИО3 по передаче жилого помещения (квартиры) по договору участия в долевом строительстве №№ от 17.02.2020 года переданы фонду в соответствии с законом о банкротстве. По условиям договора участия в долевом строительстве, заключенного с ответчиком, планируемая общая площадь квартиры №<адрес> составляет 69,25 кв.м. Во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве, между истцом и ответчиков 19.03.2024 года подписан акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в котором определено, что фактическая площадь квартиры составляет 70,8 кв.м. Таким образом, фактическая площадь квартиры превышает планируемую площадь на 1,55 кв.м. По условиям акта приема-передачи квартиры, ответчик обязался выплатить истцу денежные средства в размере 153 115,20 руб. Однако, до настоящего времени ответчиком не оплачена стоимость разницы между фактической ценой договора и оплаченной.

Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму неисполненных обязательств в размере 153 115,20 руб., неустойку за период с 03.04.2024 года по 24.11.2025 года в размере 50 612,23 руб., неустойку, рассчитанную за период с 25.11.2025 года по дату фактической оплаты задолженности, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 112 руб.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, пояснил, что в договоре участия в долевом строительства номер квартиры <адрес> указан строительный, после ввода дома в эксплуатацию и присвоении дому почтового адреса, номер квартиры стал <адрес>. Площадь квартиры при подписании акта приема-передачи была определена по техническому описанию, составленному кадастровым инженером.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, его представитель в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ранее представил письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что после подписания акта приема-передачи квартиры, по заказу ответчика ГБУ "МОБТИ" Московской области произведен обмер переданной ответчику квартиры, согласно паспорту жилого помещения, общая приведенная площадь с учетом лоджии составляет 69,9 кв.м., то есть увеличение площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в договоре участия в долевом строительстве в процентном соотношении составляет 0,94%. Таким образом, на ответчика не распространяет свое действие п.3.6 договора участия в долевом строительстве. Кроме того, согласно акту приема-передачи от 19.03.2024 года ответчику передана квартира №<адрес>, однако истец в исковом заявлении ссылается на квартиру №<адрес>, собственником которой ответчик не является.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ. односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктами 1, 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.ч. 1, 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом установлено, что 17.02.2020 года между ООО "СК ПСТ" (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №№, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру со следующими характеристиками: условный номер №, 22 этаж, секция 2, номер на площадке - 6, площадью всех помещений квартиры 69,25 кв.м., 2 комнаты, а участник долевого строительства обязался уплатить цену договора и принять квартиру при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с п.1.3 договора участия в долевом строительства, площадь квартиры определяется для целей настоящего договора как сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, а также балкона, лоджий, веранд, террас с применением понижающих коэффициентов для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0.3, для веранд - 1.0.

В соответствии с п.1.4 договора участия в долевом строительстве, цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) квартиры. Цена договора определяется как произведение цены единицы общей площади квартиры и общей площади квартиры. По соглашению сторон цена договора может быть изменения после его заключения только в случаях и в порядке, предусмотренном п.п.3.6 и 4.3 настоящего договора.

В соответствии с п.3.1 договора участия в долевом строительстве, цена договора составляет 6 840 792 руб.

В соответствии с п.3.6 договора участия в долевом строительстве, в случае если фактическая площадь квартиры по результатам первичной технической инвентаризации жилого дома будет отличаться менее, чем на 1 процент в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от площади квартиры, указанной в п.1.2 настоящего договора, то цена договора изменению не подлежит и дополнительные расчеты (возврат излишне уплаченных денежных сумм участнику долевого строительства либо доплата застройщику за дополнительную площадь) между сторонами не производится.

В случае если фактическая площадь квартиры по результатам первичной технической инвентаризации жилого дома будет отличаться более, чем на 1 процент в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от площади квартиры, указанной в п.1.2 настоящего договора, то цена договора подлежит соответствующему изменению, о чем стороны подписывают акт к настоящему договору, в соответствии с которым стороны производят дополнительные расчеты за всю излишнюю, либо недостающую площадь квартиры по данным обмеров органов технической инвентаризации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 03.04.2023 года, помимо прочего, удовлетворено заявление унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" о передаче права на земельный участок (право аренды на земельный участок) с кадастровым номером №, общей площадью 9500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), местоположение: <адрес>, со всеми неотделимыми улучшениями, расположенными на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: жилым домом со встроенными помещениями детского сада и нежилыми помещениями первого этажа, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Дополнительным определением Арбитражного суда Московской области от 03.05.2023 года унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" переданы обязательства ООО "СК ПСТ" перед гражданами-участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №№ до принятия ППК "Фонд защиты прав граждан-участников строительства" решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства застройщика-банкрота ООО "СК ПСТ" 30.12.2022 года, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных штрафных санкций, при условии полной или частичной (при наличии таковой) оплаты цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений и (или), договоров, предусматривающих передачу машино-места и нежилых помещений, такими участниками.

28.11.2023 года между ООО "СК "ПСТ" (застройщик) и Унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" (приобретатель) заключен договор передачи обязательств застройщика, по условиям которого застройщик обязуется передать, а приобретатель принять в соответствии с определением Арбитражного суда Московской области обязательства ООО "СК ПСТ" перед гражданами-участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №№ до принятия ППК "Фонд защиты прав граждан-участников строительства" решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства застройщика-банкрота ООО "СК ПСТ" 30.12.2022 года, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных штрафных санкций, при условии полной или частичной (при наличии таковой) оплаты цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений и (или), договоров, предусматривающих передачу машино-места и нежилых помещений, такими участниками в соответствии с приложением № к договору.

Согласно приложению № к договору передачи обязательств застройщика, Унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" переданы, в том числе, права по договору участия в долевом строительстве, заключенном с ФИО3

19.03.2024 года между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве №№ от 17.02.2020 года, согласно которому ответчику передана квартира, общая приведенная площадь которой составляет 70,8 кв.м., номер помещения - 449, этаж 22 по адресу: <адрес>. Условный (строительный) номер помещения, указанный в договоре - <адрес>

В соответствии с п.4 акта приема-передачи, все обязательства сторон по договору в части объекта долевого строительства (помещения), указанного в п.1 акта, считаются исполненными с момента подписания сторонами акта, за исключением обязательств участника по внесению застройщику суммы доплаты в размере 153 115,20 руб., рассчитанной в соответствии с условиями договора, которую участник обязан уплатить застройщику в течение 10 рабочих дней с момента подписания настоящего акта.

По заказу истца ГБУ МО"МОБТИ" составлен технический паспорт жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 26.03.2024 года. Согласно экспликации технического паспорта жилого помещения, площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) составляет 69,9 кв.м., из которых: кухня 13,5 кв.м., коридор 9,8 кв.м., жилая комната 17,1 кв.м., санузел 3,9 кв.м., санузел 1,8 кв.м., жилая комната 20,8 кв.м., лоджия 3 кв.м. (с учетом коэффициента).

07.04.2024 года ответчик направил в адрес истца претензию, в которой просил снять с него обязательство по доплате денежных средств в размере 153 115,20 руб., поскольку увеличение площади квартиры составляет менее 1%.

13.05.2024 года за ФИО3 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 67,4 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

22.07.2024 года истец направил ответчику претензию с требованием произвести доплату в размере 153 115,20 руб. до 19.08.2024 года.

Оценивая представленные суду доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В обоснование своей позиции, истцом представлено техническое описание, составленное кадастровым инженером ООО "Агентство Инвентаризации и Проектирования" на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на 08.11.2023 года, согласно которому общая площадь квартиры №<адрес> составляет 67,4 кв.м., а общая площадь с учетом лоджий, балконов - 70,8 кв.м.

При определении площади квартиры, суд принимает во внимание технический паспорт спорной квартиры, составленный по заказу ответчика ГУП "МОБТИ", поскольку техническое описание кадастрового инженера ООО "Агентство Инвентаризации и Проектирования" было составлено 08.11.2023 года, тогда как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Министерством жилищной политики Московской области лишь 22.12.2023 года. При этом, технический паспорт, представленный ответчиком, ГБУ МО « МОБТИ» составлен 26.03.2024 года, то есть через 6 дней после подписания акта приема передачи. Из двух указанных документов, наиболее приближенным к дате передачи объекта долевого строительства является технический паспорт, представленный ответчиком.

Кроме того, по условиям договора участия в долевом строительстве, окончательная фактическая площадь квартиры подлежит определению по результатам первичной технической инвентаризации и именно ответчиком представлен технический паспорт, составленный сотрудником государственного учреждения в минимальный срок после передачи участнику объекта долевого строительства.

Таким образом, площадь квартиры расположенной по адресу: <адрес> отличается от площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве №№ от 17.02.2020г. на 0,65 кв.м., что составляет менее 1%, а именно 0,94% ((69,9-69,25)/69,25), следовательно, согласно п.3.6 договора участия в долевом строительстве №№ от 17.02.2020г., цена договора изменению не подлежит и дополнительные расчеты между сторонами не производятся.

Довод ответчика о том, что по договору участия в долевом строительстве ответчику подлежит передаче <адрес>, а передана ответчику <адрес>, что свидетельствует о разных объектах недвижимости и их площади, суд находит несостоятельным, поскольку сам ответчик в лице своего представителя пояснил, что никаких иных договоров участия в долевом строительстве между истцом и застройщиком ООО «СК «ПСТ» не заключалось. Из пояснений истца следует, что в договоре участия в долевом строительстве был указан строительный адрес, а в акте приема-передачи – почтовый. Данные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что <адрес>, указанная в договоре участия в долевом строительстве, заключённом между ООО «СК «ПСТ» и ФИО3 и <адрес>, указанная в акте приема-передачи, подписанном истцом и ответчиком, являются одним и тем же объектом недвижимости.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении основного требования о взыскании разницы между фактической ценой договора и оплаченной, суд отказывает в удовлетворении производного требования о взыскании неустойки.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 7 112 руб., что подтверждается платежным поручением.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, расходы по уплате государственной пошлины не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

в иске унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" к ФИО3 о взыскании разницы между фактической ценой договора и оплаченной, неустойки, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через железнодорожный городской суд Московской области.

Судья: М.В. Васильева

Решение в окончательной форме изготовлено 18 марта 2026 г.