Решение № 2-4519/2017 от 15 августа 2017 г. по делу № 2-4519/2017

Дело № 2-4519/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 августа 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе судьи Губаевой Д.Ф. - единолично, при секретаре Исмагиловой Л.И.,

с участием: представителей истцов ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ю.А., Д.В. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительных договоров купли – продажи парковочного места и жилого помещения договорами участия в долевом строительстве, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3, ФИО4 (далее также – истцы) обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (далее также – ответчик) о признании предварительного договора купли – продажи жилого помещения и предварительного договора купли-продажи парковочного места договорами долевого участия в строительстве, признании права собственности.

В обоснование иска указано, что согласно предварительному договору купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 27 мая 2014 года с последующими изменениями, ответчик принял на себя обязательство заключить основной договор и не позднее 31 декабря 2015 года передать в собственность покупателя в лице ООО «АиР Инжиниринг» <данные изъяты>

В силу пункта 2.2.1. договора № <номер изъят> от 27 мая 2014 года цена за квартиру, определенная сторонами в размере 5 миллионов 988 тысяч 600 рублей подлежит оплате покупателем в срок до 30 мая 2014 года. 25 июня 2014 года право требования по предварительному договору купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 27 мая 2014 года перешло от ООО «АиР Инжиниринг» (цедент) к ФИО3, ФИО4 – истцам по настоящему делу (цессионарий) на основании договора № У-6257. Стоимость уступленного требования в размере 5 миллионов 988 тысяч 600 рублей выплачена истцами цеденту в полном объеме.

Согласно предварительному договору купли-продажи парковочного места № <номер изъят> от 27 мая 2014 года с последующими изменениями, ответчик принял на себя обязательство заключить договор купли – продажи парковочного места и не позднее 30 сентября 2014 года передать в собственность покупателя в лице ООО «АиР Инжиниринг» парковочное место №<номер изъят> на подземной стоянке на 113 мест жилого 7 - этажного монолитно - каркасного, 6 – подъездного жилого дома, строящегося по ул.Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом).

В силу пункта 2.2.1. договора № <номер изъят> от 27 мая 2014 года цена парковочного места, определенная сторонами в размере 550 тысяч рублей подлежит оплате покупателем 27 мая 2014 года. 25 июня 2014 года право требования по предварительному договору купли-продажи парковочного места в жилом доме по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом) № <номер изъят> от 27 мая 2014 года перешло от ООО «АиР Инжиниринг» (цедент) к ФИО3, ФИО4 – истцам по настоящему делу (цессионарий) на основании договора № У-6258. Стоимость уступленного требования в размере 550 тысяч рублей выплачена истцами цеденту в полном объеме.

Однако от возникших перед истцом обязательств по заключению основных договоров и передаче жилого помещения и парковочного места ответчик уклоняется, в связи с чем истец просит признать предварительный договор купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 27 мая 2014 года и предварительный договор купли-продажи парковочного места № АГ5П-59 от 27 мая 2014 года договорами долевого участия в строительстве.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования полностью, по тем же основаниям, а представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Рассмотрев заявленные требования и их основания, исследовав содержание доводов сторон, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон об участии в долевом строительстве) в сферу регулирования данного закона попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.

По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором долевого участия или договором купли-продажи объекта строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора долевого участия, а также договора купли-продажи, толкуемых судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство – прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, правоотношения по предварительному договору купли-продажи парковочного места № <номер изъят> от 27 мая 2014 года и предварительному договору купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 27 мая 2014 года первоначально возникли между ООО «ФОН» (продавец) и ООО «АиР Инжиниринг» (покупатель) по поводу будущей передачи в собственность объекта недвижимости, а именно: парковочное место № <номер изъят> на подземной стоянке на 113 мест, а также <данные изъяты> (л.д.12-15, 18-21).

Согласно пункту 2.3.1 указанного договора покупатель обязался в срок до 27 мая 2014 года уплатить полностью цену парковочного места, установленную пунктом 2.2.1 в размере 550 тысяч рублей.

Согласно пункту 2.3.1 указанного договора, покупатель обязался в срок до 30 мая 2014 года уплатить полностью цену данной квартиры, установленную пунктом 2.2.1 в размере 5 миллионов 988 тысяч 600 рублей.

В распоряжение продавца денежные средства поступили своевременно и в полном объеме, притом задолго до 31 декабря 2015 года – срока, не позднее которого многоквартирный дом должен был быть построен, а квартира – передана покупателю и до 30 сентября 2014 года.

25 июня 2014 года ООО «АиР Инжиниринг» передало свое право (требования) по предварительному договору купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 27 мая 2014 года ФИО3, ФИО4 – истцам по настоящему делу, заключив с ними договор № У-6257 об уступке права требования (л.д.16-17). В порядке перехода уступаемого права истцы выплатили 5 миллионов 988 тысяч 600 рублей, причитающихся за 110,90 кв.м общей площади квартиры <данные изъяты>

25 июня 2014 года ООО «АиР Инжиниринг» передало свое право (требования) по предварительному договору купли – продажи парковочного места № <номер изъят> от 27 мая 2014 года ФИО3, ФИО4 – истцам по настоящему делу, заключив с ними договор № У-6258 об уступке права требования (л.д.22-23). В порядке перехода уступаемого права истцы выплатили 550 тысяч рублей, причитающихся за парковочное место № <номер изъят> на подземной стоянке на 113 мест в 7 - этажном монолитно - каркасном, 6 – подъездном жилом доме, строящегося по ул.Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом).

Факт оплаты данных объектов недвижимости в полном объеме подтвержден протоколом соглашения.

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи парковочного места и договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения и нежилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения и предварительного договора купли-продажи парковочного места договорами участия в долевом строительстве являются законными, обоснованными, справедливыми и подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Признание права закреплено в статье 12 ГК РФ в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права.

Исходя из содержания статьей 11, 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу, обратившемуся в суд за такой защитой.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

В установленный договорами срок истцы уплатили согласованную сторонами цену квартиры и парковочного места.

Таким образом, истцы, надлежащим образом исполнившие свои договорные обязательства по внесению платы за квартиру и парковочного места в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение договорных обязательств со стороны ответчика, а при неисполнении таких обязательств – требовать судебной защиты своих прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом.

Ответчиком не оспаривается, что вплоть до настоящего времени строительство дома не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, квартира и парковочное место истцам не переданы. Каких-либо соглашений о переносе срока передачи объектов строительства стороны не заключали, об изменении сроков ответчик истцов не уведомлял.

По смыслу статей 128, 129, 209 ГК РФ в их взаимосвязи, объектом гражданского оборота может быть только индивидуально-определенная вещь.

Индивидуальная определенность <данные изъяты> установлена судом на основании заключения эксперта БТИ №82/07-17, согласно которому в натуре объект долевого строительства – трехкомнатная квартира со строительным номером 29 – существует, является объектом незавершенного строительства и имеет следующие характеристики: общая площадь по СНИП 115,4 кв.м., по ЖК РФ – 111,3 кв.м. На момент обследования отсутствуют отделочные работы и частично стены/перегородки, образующие жилые и вспомогательные помещения.

Оценивая данное заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ, суд находит, что данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности. Экспертиза проведена объективно, на строго научной и практической основе, в полном объеме, в пределах требуемых по настоящему делу специальных знаний в области жилищного строительства. Обоснованность и достоверность сделанных выводов сомнений у суда не вызывает и никем не оспаривается.

Таким образом, поскольку обязательства по договорам купли – продажи жилого помещения и парковочного места ответчик не выполнил, исковые требования являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец при обращении в суд от уплаты госпошлины в силу закона освобожден. Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Кроме того, судом была назначена судебная экспертиза, расходы за ее проведение в размере 15 тысяч рублей подлежат взысканию с ответчика.

С учетом того, что цена иска в части удовлетворенных требований о признании права собственности на квартиру составляет 5 миллионов 988 тысяч 600 рублей, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 38 тысяч 143 рублей, в части удовлетворенных требований о признании права собственности на парковочное место составляет 550 тысяч рублей, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 тысяч 700 рублей, в части требований о признании договоров купли – продажи жилого помещения и парковочного места государственная пошлина составляет 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск Ю.А., Д.В. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительных договоров купли – продажи парковочного места и жилого помещения договорами участия в долевом строительстве, признании права собственности – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 27 мая 2014 года, заключенный между Ю.А., Д.В. и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» в отношении <данные изъяты> и предварительный договор купли-продажи парковочного места № <номер изъят> от 27 мая 2014 года, заключенный между Ю.А., Д.В. и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» в отношении парковочного места №<номер изъят> на подземной стоянке на 113 мест жилого 7 - этажного монолитно - каркасного, 6 – подъездного жилого дома, строящегося по ул.Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом) – договорами участия в долевом строительстве.

Признать за Ю.А., Д.В. право собственности по 1/2 доли на <данные изъяты>

Признать за Ю.А., Д.В. право собственности по 1/2 доли на парковочное место №<номер изъят> на подземной стоянке на 113 мест жилого 7 - этажного монолитно - каркасного, 6 – подъездного жилого дома, строящегося по ул.Академика Губкина Советского района г. Казани (5 дом).

Решение суда является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в пользу Республиканского государственного унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан 15 тысяч рублей в счет оплаты экспертизы.

Взыскать с общества с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 47 тысяч 143 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Губаева Д.Ф.