Решение № 2А-1209/2025 2А-1209/2025~М-952/2025 М-952/2025 от 22 октября 2025 г. по делу № 2А-1209/2025

Дело № 2а-1209/2025

УИД 26RS0013-01-2025-001554-62


Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

09 октября 2025 года <адрес>

Железноводский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО8

при секретаре судебного заседания ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в <адрес> края административное дело по административному иску ФИО2 к администрации города-курорта Железноводска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственной собственности на который не разграничена, в аренду, без проведения торгов и продлении договора аренды земельного участка,

установил:

представитель административного истца ФИО2-ФИО7 обратилась в Железноводский городской суд с указанным административным исковым заявлением к администрации города-курорта <адрес> о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственной собственности на который не разграничена, в аренду, без проведения торгов и продлении договора аренды земельного участка,, в обосновании которого указал, что в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ административный истец принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, район <адрес>, с кадастровым номером № площадью 962 кв.м. Срок аренды земельного участка был установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с истечением срока аренды земельного участка и наличием у административного истца права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 772 кв.м., административный истец ДД.ММ.ГГГГ обратилась к административному ответчику с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка, с обоснованием необходимости окончания строительства объекта «<данные изъяты>» согласно постпроектного заключения на срок 1 год, указывая на то, что земельный участок в период действия договора аренды, на основании постановления Правительства №-п от ДД.ММ.ГГГГ был включен в объединенную зону охраны объектов культурного наследия, что повлекло для истца необходимость проведения дополнительных экспертиз проектной документации, соответствующих изысканий и заключения дополнительных договоров.

В установленный законом 30-дневный срок, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик не выдал истцу письменный ответ, что свидетельствует о незаконности его действий и выраженном отказе в продлении (заключении) договора аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства объекта.

В связи с данными обстоятельствами административный истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском об оспаривании отказа Администрации <адрес> в заключении договора аренды земельного участка.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости истца, степенью готовности 9 % при регистрации в 2021 году, а фактически уже завершенного строительством на 100%, принадлежащего на праве собственности ФИО2 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта или признании его самовольной постройкой, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия, заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта недвижимости, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

С учетом изложенного, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Оспариваемое истцом решение нарушает его права и законные интересы, как собственника объекта недвижимого имущества.

В данном случае, руководствуясь положениями пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ, истцом заявляются требования о возложении на административного ответчика обязанности устранить допущенное нарушение, путем повторного рассмотрения заявления ФИО2 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, без проведения торгов.

На основании изложенного административный истец просит признать незаконным отказ Администрации <адрес> края в предоставлении ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № площадью 962 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, район <адрес>, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду, без проведения торгов.

Возложить на Администрацию <адрес> края обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2 о заключении договора аренды земельного участка земельного участка с кадастровым номером № площадью 962 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, район <адрес>.

Административный истец ФИО2, представитель административного истца по доверенности ФИО7, извещенные своевременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представителем административного истца представлено ходатайство, согласно которому на удовлетворении иска истец настаивает по доводам, изложенным в исковом заявлении, а также просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание участников процесса, уведомленных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель административного ответчика администрации города-курорта <адрес> по доверенности ФИО4 извещенная своевременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила ходатайство, согласно которому административные исковые требования не признала, в удовлетворении иска просила отказать, рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица управления имущественных отношений администрации города-курорта <адрес> по доверенности ФИО5 извещенный своевременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство, согласно которому просил рассмотреть дело в свое отсутствие

Суд, исследовав материалы административного дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ (глава 22) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров (ст. 218 КАС РФ).

Статья 226 КАС РФ предусматривает, что должен выяснить суд при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями.

В части 11 ст. 226 КАС РФ распределено бремя доказывания между сторонами административного производства.

Административный истец обязан доказать: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд.

Административный ответчик обязан доказать:

1. соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

2. соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии со статьей 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Данный административный иск подан в Железноводский городской суд <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, то есть в установленный ч. 1 ст. 219 КАС РФ срок.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанная правовая позиция нашла свое неоднократное отражение в кассационных определениях судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации №-№, определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации №-№.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, предоставлен в аренду ФИО2 по договору аренды (субаренды) № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-27).

ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № ФИО2 предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> разрешенным использованием: для строительства объекта санаторно-курортного назначения, в границах, указных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на участок, прилагаемой к настоящему Договору и являющийся его неотъемлемой частью.

ДД.ММ.ГГГГ заместителем главы администрации города-курорта Железноводска ФИО2 выдано разрешение на строительство капитального объекта строительства <данные изъяты>».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась к административному ответчику с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка, с обоснованием необходимости окончания строительства объекта «Бальнеологическая клиника в составе санаторно-курортного комплекса «Оливия» согласно постпроектного заключения на срок 1 год, указывая на то, что земельный участок в период действия договора аренды, на основании постановления Правительства №-п от ДД.ММ.ГГГГ был включен в объединенную зону охраны объектов культурного наследия, что повлекло для истца необходимость проведения дополнительных экспертиз проектной документации, соответствующих изысканий и заключения дополнительных договоров.

Однако, в установленный законом 30-дневный срок, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик не выдал истцу письменный ответ, что свидетельствует о незаконности его действий и выраженном отказе в продлении (заключении) договора аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства объекта. В связи с данными обстоятельствами административный истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском об оспаривании отказа Администрации <адрес> в заключении договора аренды земельного участка.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Установив вышеуказанные обстоятельства и проверив доводы сторон, суд приходит к следующему.

Ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 1 ст. 2 ЗК РФ установлено, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений согласно п. 1 ст. 11 ЗК РФ относятся: резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 настоящего Кодекса.

Ст. 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Положениями ч. 31 ст. 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ "О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации", до ДД.ММ.ГГГГ исполнительным органом государственной власти, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, предоставлялось право принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ, наряду с основаниями для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными ст. 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу статьи 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Судом по административному делу установлено, что на момент обращения административного истца с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов он являлся собственником расположенного на нем нежилого здания, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности административному истцу и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта или признании его самовольной постройкой, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка до подачи настоящего административного иска, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ у Ф. имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия, заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта недвижимости, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка в форме письма нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Суд считает, что оспариваемое административным истцом решение нарушает его права и законные интересы, как собственника объекта недвижимого имущества.

На основании изложенного, отказ администрации города-курорта <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в заключении с ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, суд признает незаконным.

В данном случае, суд, руководствуясь положениями пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ, приходит к выводу о возложении на административного ответчика обязанности устранить допущенное нарушение, путем повторного рассмотрения заявления ФИО6 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, без проведения торгов.

Согласно ч. 9 ст. 227 КАС РФ, в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых, соответственно, допущены нарушения, созданы препятствия. Учитывая изложенное, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 84 КАС РФ, суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к изложенным выводам.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 к администрации города-курорта Железноводска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственной собственности на который не разграничена, в аренду, без проведения торгов и продлении договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации <адрес> края в предоставлении ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № площадью 962 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, район <адрес>, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду, без проведения торгов.

Возложить на Администрацию <адрес> края обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2 о заключении договора аренды земельного участка земельного участка с кадастровым номером № площадью 962 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, район <адрес>.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение одного календарного месяца, со дня принятия его судом в окончательной форме, путем принесения апелляционной жалобы через Железноводский городской суд <адрес>.

Председательствующий,

судья А.Д. Никитюк

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.