Решение № 2-684/2018 2-684/2018~М-244/2018 М-244/2018 от 4 июля 2018 г. по делу № 2-684/2018

Дело № 2–684/2018 года


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гурьевск 05 июля 2018 года

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Коноваловой О.Ч.,

при секретаре Мухортиковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Романово» о расторжении договора долевого участия, внесении изменений в договор долевого участия, признании права собственности на квартиру, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1, в лице представителя по нотариальной доверенности от 13.09.2016 года Бруно Е.В., обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) в окончательной редакции от 26.06.2018 года, к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Романово» (далее по тексту – ООО «Романово»), в котором просит расторгнуть договор долевого участия № 1-2-10, заключенный между ней и ООО «Романово» ДД.ММ.ГГ, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГ, запись регистрации №; внести изменения в договор долевого участия № 1-2-9, заключенный с ООО «Романово» ДД.ММ.ГГ, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГ, запись регистрации 39№, изложив: п. 2.2. договора в следующей редакции: «подлежащий передаче участнику долевого строительства объект долевого строительства, в соответствии с проектной документацией, обладает следующими характеристиками: 2.2.1. условный номер объекта долевого строительства – 4; 2.2.2.- этаж 2; 2.2.3. условный номер дома – первая линия от улицы <данные изъяты>; 2.2.4. количество комнат – 2; 2.2.5. общая площадь объекта долевого строительства – 98.3 кв.м.; в пункте 3.1. договора исключить слова «цена одного квадратного метра»; п.п. 3.4., 3.4.1., 3.4.2., 3.5., 3.6. – исключить; п. 1 приложения № 2 – исключить; п. 2 приложения № 2 изложить в следующей редакции: «размер цены договора составляет <данные изъяты> рублей»; и признать за истцом (ФИО1) право собственности на квартиру № общей площадью 98.3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес >

В обоснование заявленных исковых требований истец ФИО1 ссылается на то, что ДД.ММ.ГГ между ней и ООО Романово» был заключен договор № 1-2-9 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес > Объектом по данному договору являлась квартира, состоящая из одной комнаты, на втором этаже, проектной площадью объекта 48.2 кв.м., в том числе жилой проектной площадью 19.8 кв.м., проектной площадью лоджии 4.2 кв.м. Срок передачи объекта долевого строительства определен как четвертый квартал 2015 года, а срок передачи объекта участнику долевого строительства до ДД.ММ.ГГ. Стоимость объекта по договору составила <данные изъяты> рублей и денежные средства ею (истцом) внесены полностью на расчетный счёт ответчика в соответствии с условиями договора, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГ между ней (истцом) и ООО «Романово» был заключен договор № 1-2-10 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дом по указанному выше строительному адресу, объектом по договору которого являлась квартира, состоящая из одной комнаты, на втором этаже, проектной площадью объекта 43.7 кв.м., в том числе жилой проектной площадью 18.3 кв.м., проектной площадью лоджии 4.5 кв.м. Срок передачи данного объекта договором определен как четвертый квартал 2015 года, срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства определен по условиям договора до ДД.ММ.ГГ. Стоимость объекта составила в размере <данные изъяты> рублей, который она (истец) внесла на счет ответчика в полном объеме. Указанный договор в соответствии с действующим законодательством зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГ.

Истец ФИО1 указывает в иске на то, что данные обстоятельства ранее были установлены решениями Гурьевского районного суда Калининградской области от 28.03.2017 года и от 22.11.2017 года, в которых также отражено, что ответчик без уважительных причин не передает ей построенный объект долевого строительства.

Истец ФИО1, ссылаясь на п. 4.1.4. договоров и ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», мотивирует исковые требования тем, что застройщик не направлял ей информацию о том, что строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, дополнительное соглашение не подписывалось, ею (истцом) было направлено в адрес ответчика письмо 24.07.2017 года, на которое застройщик не ответил, так как почтовое отправление не получил.

Кроме того, ранее судом было установлено (решение от 28.03.2017 года), что в ходе строительства многоквартирного дома ответчик вносил изменения в проект. Так, по предложению ответчика две приобретенные ею квартиры были реконструированы путем объединения, и на сегодня представляют единый объект – квартиру № общей площадью 98.3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес >

По мнению истца ФИО1, представитель ответчика, участвуя в судебных заседаниях, в подтверждении его добровольного предложения заключить дополнительное соглашение по договорам, с учетом изменений, предоставляя письмо от 23.03.2017 года, не имел реального намерения подписывать дополнительные соглашения, так как с июля 2017 года ответчик не выразил воли на их подписание, а на её телефонные звонки не отвечает. В связи с чем, она (истец) лишена возможности зарегистрировать право собственности в отношении приобретенной по договору долевого участия квартиры, поскольку ответчик не передает ей необходимые документы для регистрации права собственности.

В ходе судебного разбирательства, окончательно определившись со своей позицией, истец ФИО1 дополнительно указала в уточненном иске, что фактически на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, между ней и ответчиком отсутствовало надлежаще оформленное и зарегистрированное дополнительное соглашение о расторжении одного договора и внесения изменений во второй договор в связи с объединением квартир в единый объект. Наличие данного факта не позволяет ей зарегистрировать право собственности на построенный объект. По её (истца) мнению ответчик в период с 14.09.2016 года (дата вынесенного постановления об изменении проекта) по 28.12.2016 года (дата разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), то есть на протяжении 2.5 месяцев располагал возможностью заключить с ней дополнительные соглашения о расторжении одного из договоров и внесении изменений во второй договор долевого участия, но не сделал этого.

Истец ФИО1, ссылаясь на положения, предусмотренные ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), а также на то, что в настоящее время существует один объект – квартира № полагает, что договор долевого участия № 1-2-10 от ДД.ММ.ГГ подлежит расторжению, а в договор № 1-2-9 от ДД.ММ.ГГ надлежит внести указанные выше изменения, указывая в уточненном иске на то, что в такой ситуации цена договора должна быть образована сложением цен по двум первоначальным договорам (<данные изъяты> рублей), расценивая увеличение площади квартиры в сравнении с заложенными характеристиками в проектной документации как риск застройщика, который он принял на себя, поскольку никаких письменных соглашений о возможности такого значительного увеличения площади построенного объекта между нею и ответчиком не заключалось. Кроме того, она не располагает суммой равной <данные изъяты> рублей, составляющей разницу между уплаченной ею ценой и предлагаемой ответчиком к доплате, что со стороны ответчика ею рассматривается как злоупотребление правом.

В судебное заседание уведомленная надлежащим образом истец ФИО1 не явилась.

Представляющая интересы истца ФИО1 – Бруно Е.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив как изложено выше, просила иск удовлетворить и учесть наличие двух исполнительных документов о взыскании с ООО «Романово» в пользу ФИО1 денежных средств на сумму более 1 000 000.00 рублей.

Представитель ответчика ООО «Романово» адвокат Буравцев М.Н., действующий на основании ордера № 175 от 29 марта 2018 года, в судебном заседании с заявленными ФИО1 требованиями частично согласился, не возражал против расторжения договора участия в долевом строительстве № 1-2-10 от ДД.ММ.ГГ, признании права собственности истца на квартиру, поскольку между сторонами имеются неустранимые разногласия по вопросу передачи объединенного объекта долевого строительства, так как истец ФИО1 на контакт не идет, и во внесудебном порядке разрешить данный спор не представляется возможным. Однако, ссылаясь на принцип свободы договора, полагал, что изменения в договор касательно его цены в предложенном истцом варианте не могут быть произведены, поскольку существенным условием данного договора является его цена, которая определяется от цены квадратного метра, при том, что объединение объектов долевого строительства было согласовано между сторонами договоров.

Уведомленный надлежащим образом представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явился, ранее представитель третьего лица ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав пояснения представителя истца ФИО1 – Бруно Е.В., позицию представителя ответчика ООО «Романово» – адвоката Буравцева М.Н., исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями, установленными ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования истца ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Так, решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 25.10.2017 года, вынесенным по гражданскому делу № 2-178/2017 года, исковые требования ФИО1 к ООО «Романово» о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворены частично.

Данным судебным актом с ООО «Романово» в пользу ФИО1 взысканы по договорам участия в долевом строительстве № 1-2-9 от ДД.ММ.ГГ и № 1-2-10 от ДД.ММ.ГГ неустойка в размере 200 000.00 рублей (по 100 000.00 рублей по каждому договору), компенсация морального вреда в размере 20 000.00 рублей (по 10 000.00 рублей по каждому договору), штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 110 000 рублей (по 55 000.00 рублей по каждому договору), а всего взыскано 330 000.00 рублей (по 165 000.00 рублей по каждому договору).

В удовлетворении остальной части заявленных ФИО1 исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 19.07.2017 года решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 28.03.2017 года изменено, увеличены, взысканные с ООО «Романово» в пользу ФИО1 неустойка до 300 000.00 рублей (до 150 000.00 рублей по каждому договору), штраф до 160 000.00 рублей (до 80 000.00 рублей по каждому договору), общая сумма до 480 000.00 рублей (до 240 000.00 рублей по каждому договору), а в остальной части решение оставлено без изменения.

В ходе рассмотрения данного гражданского дела судом было установлено, что на основании разрешения на строительство № RU39310000-742/2014 МО, выданного 27.10.2014 года администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области ООО «Романово» осуществляло строительство многоквартирных жилых домов по адресу: <адрес > с учетом вносимых в него изменений, срок действия последнего установлен до 31.12.2016 года.

Постановлением администрации Гурьевского городского округа Калининградской области № 5114 от 14.09.2016 года в разрешение на строительство № RU39310000-742/2014 МО внесены изменения в части изменения технико-экономических показателей объектов капитального строительства.

Строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 39:03:020016:144, собственником которого является ООО «Романово».

ДД.ММ.ГГ между ООО «Романово» и ФИО1 был заключен договор № 1-2-9 участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.1 указанного договора застройщик ООО «Романово», юридическое лицо, имеющее на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с действующим законодательством для строительства на этом земельном участке многоквартирных жилых домов на основании разрешения на строительство № RU39310000-742/2014 МО от 27.10.2014 года.

Пунктом 1.2 данного договора предусмотрено, что многоквартирный дом – многоквартирный жилой дом (первая линия от <адрес >) 2-х секционный 3-х этажный жилой дом (три жилых этажа), располагается по строительному адресу: <адрес >

В силу пункта 1.4 договора объект долевого строительства – это жилое помещение, определенное в договоре и подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

На основании п. 2.1 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Пункт 2.2 указанного выше договора гласит о том, что подлежащий передаче участнику долевого строительства объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией обладает следующими характеристиками, проектная жилая площадь квартиры 19,8 кв.м., проектная площадь лоджии 4,2 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства 48,2 кв.м.

В соответствии с п. 2 приложения № 2 к договору размер цены договора составляет <данные изъяты> рублей, а размер цены одного квадратного метра объекта долевого участия составляет в размере 42 000.00 рублей (пункт 1 приложения).

Данный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области за регистрационным номером №.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГ между ООО «Романово» и ФИО1 был заключен договор № 1-2-10 участия в долевом строительстве.

Пункты 1.1 и 1.2, 1.4, 2.1 и 2.4 данного договора идентичны аналогичным пунктам, изложенным в договоре № 1-2-9 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ.

Пунктом 2.2 договора № 1-2-10 предусмотрено, что подлежащий передаче участнику долевого строительства объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией обладает следующими характеристиками, проектная жилая площадь квартиры 18,3 кв.м., проектная площадь лоджии 4,5 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства 43,7 кв.м.

В силу п. 2 приложения № 2 к договору размер цены договора составляет <данные изъяты> рублей, а размер цены одного квадратного метра объекта долевого участия составляет в размере 42 000.00 рублей (пункт 1 приложения).

Данный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области за регистрационным номером №.

Судом также установлено, что разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU39310000-109/2016 МО, выданным 28.12.2016 года администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области ООО «Романово», многоквартирные жилые дома по генплану, расположенные по адресу: <адрес >, введены в эксплуатацию.

Так, в процессе рассмотрения данного дела было установлено, что дополнительных соглашений по заключенным договорам участия в долевом строительстве между истцом и ООО «Романово» в том числе по изменению параметров квартир, сроков окончания строительства не заключалось, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области не регистрировалось.

По смыслу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ данные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.03.2017 года, предоставленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области, квартира № расположенная по адресу: <адрес > кадастровым номером №, имеет общую площадь 98.3 кв.м.

Из материалов дела следует, что 23.03.2017 года в адрес ФИО1 генеральным директором ООО «Романово» ФИО2 было направлено письмо, в котором застройщиком указывалось на то, что в связи с объединением объектов долевого строительства с условными номерами 9 и 10 в один объект с обустройством как двухкомнатной квартиры, окончанием строительства и введением многоквартирного дома в эксплуатацию, участнику долевого строительства ФИО1 предлагалось с целью приведения ранее заключенных договоров, в соответствие с проектной документацией построенного многоквартирного дома, расторгнуть договор № 1-2-10, а в договор № 1-2-9 внести изменения в части предмета и цены сделки. При этом, в счет оплаты разницы между первоначальной ценой договора № 1-2-9 и нынешней будет зачтена уплаченная сумма по договору № 1-2-10.

Также, застройщиком к данному письму были приложены проекты соглашений для ознакомления и ФИО1 предлагалось прибыть 27.03.2017 года к 10 часам по адресу: <адрес > Б, <адрес >, для их подписания и передачи в регистрационный орган.

Так, в п. 1 соглашения о расторжении договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ отражено, что согласно измененной проектной документации строящегося многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес >, в состав которого ранее входил объект долевого строительства согласно первоначальной проектной документации с условным номером 10, расположенный на втором этаже имеющий общую площадь 43.7 кв.м., указанный объект долевого строительства был объединен с другим объектом долевого строительства с условным номером 9, расположенным на втором этаже и имеющий общую площадь 48.2 кв.м., новому объекту присвоен условный номер 4, а его общая площадь составила 95.6 кв.м.

В дополнительном соглашении к договору № 1-2-9 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ, который также был приложен к письму генерального директора ФИО3, ФИО1 предлагалось п. 2.2 изложить в следующей редакции: подлежащий передаче участнику объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имеет условный номер - 4, этаж – 2, условный номер дома – первая линия от улицы Октябрьской. Количество комнат – 2, проектная жилая площадь квартиры 39.14 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства – 95.6 кв.м.

Пункт 2.4 предлагалось изложить в новой редакции: срок окончания строительства многоквартирного дома четвертый квартал 2016 года, а передачи объекта долевого строительства – до 31.03.2017 года; в п. 7.2 дату ДД.ММ.ГГ заменить на 31.03.2017 года.

Кроме того, в проекте дополнительного соглашения, п. 1 и 2 Приложения № 2 предлагалось изложить в следующей редакции: размер цены одного квадратного метра объекта долевого участия составляет 40 374.48 рублей; размер цены договора составляет <данные изъяты> рублей. Абзац второй п. 3 Приложения № 2 дополнить словами <данные изъяты> рублей засчитывается как произведенная участником долевого строительства оплата по договору № 1-2-10 участия в долевом строительстве от 16.09.2015 года, после подписания сторонами соглашения о расторжении указанного договора № 1-2-10.

Согласно имеющемуся в материалах дела почтовому уведомлению, принятая в отправку 23.03.2017 года ООО «ВЕСТ ПОСТ» корреспонденция (соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве № 1-2-10, дополнительное соглашение), направленная в адрес ФИО1 от ООО «Романово» не была доставлена адресату 24.03.2017 года, в связи с отсутствием получателя по адресу, что также подтверждено сообщением генерального директора ФИО4 ООО «ВЕСТ ПОСТ» от 27.03.2017 года.

Из пояснений представителя ответчика ООО «Романово» следует, что так как в указанных проектах соглашений ошибочно была указана общая площадь объекта 95.6 кв.м. и стоимость одного квадратного метра, то истцу ФИО1 повторно было направлено письмо от 10.04.2017 года с аналогичным содержанием, но вместо площади объекта 95.6 кв.м., указывалась площадь 98.3 кв.м.

Также в дополнительном соглашении, датированном 10.04.2017 года, предлагалось п. 2 Приложения № 2 изложить в следующей редакции: размер цены договора составляет <данные изъяты> рублей; абзац второй п. 3 дополнить словами: <данные изъяты> рублей засчитывается как произведенная участником долевого строительства оплата по договору № 1-2-10 от 16.09.2015 года, после подписания соглашения о расторжении указанного договора № 1-2-10, <данные изъяты> рублей перечисляются участником долевого строительства на расчетный счет застройщика в течение трех рабочих дней с даты регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Калининградской области.

24.07.2017 года в адрес генерального директора ООО «Романово» ФИО1 направила обращение, в котором, ссылаясь на то, что уведомление об изменении срока передачи объекта долевого строительства ей не направлялось, дополнительное соглашение не подписывалось, срок просрочки передачи объектов составил 19 месяцев, а устные заверения о готовности передать объекты долевого строительства ничем не подкреплены, просила дать ответ в течение установленного законом срока.

Поскольку застройщик не ответил на данное письмо ФИО1 вновь обратилась с иском к ООО «Романово» в Гурьевский районный суд Калининградской области.

22.11.2017 года Гурьевским районным судом Калининградской области было вынесено заочное решение по иску ФИО1 к ООО «Романово» о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда и штрафа.

Данным судебным актом, вступившим в законную силу 17.01.2018 года, с ООО «Романово» в пользу ФИО1 по договорам участия в долевом строительстве № 1-2-9 и № 1-2-10 от ДД.ММ.ГГ, взыскана неустойка в размере 439 759.88 рублей, компенсация морального вреда в размере 20 000.00 рублей, штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 229 879.94 рублей, а всего взыскано 689 639.82 рублей.

Согласно протоколу разногласий от 09.04.2018 года, истец ФИО1, не согласившись с представленными застройщиком для подписания соглашениями о расторжении договора № 1-2-10 от 10.04.2017 года и дополнительного соглашения от 10.04.2017 года, представила свою редакцию указанных проектов. Данный протокол разногласий был получен представителем ответчика ООО «Романово» Буравцевым М.Н. 09.04.2018 года.

Из материалов дела, пояснений представителей сторон, и всей дальнейшей переписки между истцом и ответчиком, которая происходила в момент рассмотрения настоящего гражданского дела с очевидностью следует, что между сторонами не достигнуты условия, на которых объект долевого строительства мог быть застройщиком передан ФИО1

Материалами дела подтверждено, что в настоящее время объект долевого строительства это – двухкомнатная квартира, имеющая общую площадь 98.3 кв.м., расположенная по адресу: <адрес > Б, которая образована путем объединения, в связи с реконструкцией, двух объектов, указанных в договорах № и № от ДД.ММ.ГГ.

Следует отметить, что такое объединение объектов долевого строительство было осуществлено застройщиком не в одностороннем порядке, а в связи с наличием договоренности по реконструкции двух приобретаемых истицей квартир в одну – двухкомнатную с участником долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 названной статьи).

Согласно ч. 1, ч. 2, ч. 4 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключенный ДД.ММ.ГГ договор долевого участия № 1-2-10, объектом по которому являлось жилое помещение (квартира): условный номер – 10; этаж – 2, условный номер дома – первая линия от улицы <адрес >, количество комнат – 1, общей площадью 43.7 кв.м., подлежит расторжению, по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 2 ст. 451 ГК РФ, принимая во внимание, что стороны договора не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами – объединение двух объектов по разным договорам.

Соответственно, в договор № 1-2-9, заключенный между ФИО1 и ООО «Романово» ДД.ММ.ГГ, при указанных выше обстоятельствах подлежат внесению следующие изменения: пункт 2.2. данного договора необходимо изложить в следующей редакции: «подлежащий передаче участнику долевого строительства объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией обладает следующими характеристиками: 2.2.1. условный номер объекта долевого строительства – 4; 2.2.2. этаж - 2; 2.2.3. условный номер дома – первая линия от улицы <адрес >; 2.2.4. количество комнат – 2; 2.2.5. общая площадь объекта долевого строительства – 98.3 кв.м.», при том, что сторона договора ООО «Романово» с таким изменением в такой ситуации согласна.

Однако, требования истца ФИО1 в пункте 3.1. договора исключить слова «цена одного квадратного метра»; п.п. 3.4., 3.4.1., 3.4.2., 3.5., 3.6. – исключить; п. 1 приложения № 2 – исключить; п. 2 приложения № 2 изложить в следующей редакции: «размер цены договора составляет <данные изъяты> рублей» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Так, согласно договорам участия в долевом строительстве, в который истец просит внести изменения, и который расторгнут, стоимость объектов складывается из стоимости одного квадратного метра, а именно: в п. 1 Приложения № 2 к договорам № 1-2-9 и № 1-2-10 участия в долевом строительстве, размер цены одного квадратного метра составляет 42 000.00 рублей.

Часть 1 статьи 424 ГК РФ гласит о том, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (часть 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия её изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так, пункт 3.4 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве № 1-2-10 от ДД.ММ.ГГ гласит о том, что цена настоящего договора может быть изменена в случае изменения общей площади объекта долевого строительства по результатам обмера завершенного строительства многоквартирного дома объекта долевого строительства органами технической инвентаризации. Взаиморасчёт осуществляется по фактическим площадям объекта участия в долевом строительстве в следующем порядке:

пункт 3.4.1 в случае увеличения площади объекта долевого строительства данным органа технической инвентаризации по сравнению с проектной площадью, предусмотренной договором, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу из расчёта цены одного квадратного метра, установленной настоящим договором в течение 10 рабочих дней со дня получения соответствующего требования застройщика;

пункт 3.4.2 в случае уменьшения площади объекта долевого строительства по данным органа технической инвентаризации по сравнению с площадью, предусмотренной договором, застройщик производит возврат излишне оплаченной суммы из расчёта цены одного квадратного метра, установленного настоящим договором, в течение 10 рабочих дней со дня получения соответствующего требования участника долевого строительства.

В силу п. 3.5 договора цена настоящего договора не может быть изменена после заключения договора, за исключением изменения цены договора по основаниям, указанным в п. 3.4 договора.

Таким образом, цена договора по соглашению сторон рассчитывается из цены квадратного метра, которая составляет в размере 42 000.00 рублей.

Однако, истец ФИО1 не привела заслуживающих внимание доводов, по которым она просит отступить от правил толкования условий договора, и не представила доказательства, подтверждающие действительную общую волю сторон на заключение договора на указанных в иске условиях.

В данном случае, стоимость объекта долевого участия площадью 98.3 кв.м. подлежит исчислению из стоимости одного квадратного метра и составляет в размере <данные изъяты> рублей (98.3 х 42 000.00 рублей).

Более того, из материалов дела следует, что истцу застройщиком до настоящего времени не передана, а истцом не принята из-за наличия разногласий квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства.

Следует отметить, что договор участия в долевом строительстве предполагает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, истец согласился с условиями заключенного договора, подписав его, доказательств того, что ответчик понуждал ее заключить договор на определенных условиях, в том числе о стоимости одного квадратного метра, истец суду не представил.

Следовательно, иные требования истца ФИО1 о внесении изменений как в сам договор, так и в приложения к нему не подлежат удовлетворению, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, и по смыслу закона не предоставляют право участнику долевого строительства исключать из договора условия, которые определены соглашением сторон, а также в одностороннем порядке определять цену договора фактически изменяя размер цены одного квадратного метра.

На основании статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.

Поскольку согласно материалам дела, акт приема-передачи объекта долевого участия не был подписан сторонами в том числе в ходе рассмотрения дела, тогда как отсутствие указанного документа препятствует государственной регистрации права собственности истца на данное жилое помещение, принимая во внимание совокупность установленных по делу доказательств с учётом анализа действующего в Российской Федерации законодательства, а также мнения представителя ответчика ООО «Романово», полагавшего, что при наличии разногласий между сторонами и невозможностью урегулировать возникший спор вне судебного порядка, возможно признание за истцом права собственности на квартиру в судебном порядке, суд считает возможным удовлетворить иск ФИО1 о признании права собственности на квартиру №, общей площадью 98.3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес > Б.

На основании изложенного выше и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Романово» о расторжении договора долевого участия, внесении изменений в договор долевого участия, признании права собственности на квартиру – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор долевого участия № 1-2-10, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Романово», зарегистрированный в Управлении Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГ (запись регистрации №).

Внести изменения в договор долевого участия № 1-2-9, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Романово» ДД.ММ.ГГ, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГ (запись регистрации №), следующим образом:

Пункт 2.2. данного договора изложить в следующей редакции: «подлежащий передаче участнику долевого строительства объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией обладает следующими характеристиками:

2.2.1. условный номер объекта долевого строительства – 4;

2.2.2. этаж - 2;

2.2.3. условный номер дома – первая линия от улицы <адрес >;

2.2.4. количество комнат – 2;

2.2.5. общая площадь объекта долевого строительства – 98.3 кв.м.».

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру № общей площадью 98.3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес >

В удовлетворении остальной части заявленных ФИО1 требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления председательствующим мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено председательствующим по делу 12 июля 2018 года.

Председательствующий: О.Ч. Коновалова