Решение № 3-5/2017 3А-358/2017 3А-358/2017~3-5/2017 от 15 ноября 2017 г. по делу № 3-5/2017

Дело № 3а–358/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 16 ноября 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Габриелян М.Г.,

с участием представителей :

административного истца ФИО1 – ФИО2, действующего в суде по доверенности,

заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – ФИО3, действующей в суде по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил :

ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у нее в аренде, с кадастровым номером №, площадью 5642 кв.м., по состоянию на 1 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец сослалась на то, что является арендатором данного земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5642 кв.м., категория земель:, земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под нежилыми зданиями (лит. «А» - конторское, «Б» и «В» - насосная), местоположение : <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка в границах муниципального образования города Ставрополя от 29 июня 2015 года № 5122, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 марта 2016 года, запись № 26-26/001-26/001/200/2016-5629/1.

Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 7 июля 2016 года кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в размере 8400 994 рублей 42 копейки.

Считая недостоверной кадастровую стоимость земельного участка административный истец обратилась к независимому оценщику. Из отчета об оценке № 0050-ОПМХ-Щ-11/2016 от 30 ноября 2016 года, подготовленного ОО АФ «АУДИТ-КОНСАЛТИНГ» следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет -3427000 рублей на дату оценки – 1 января 2015 года.

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 15 декабря 2016 года № ЭП-011216-3-РВ.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права административного истца как плательщика арендной платы. В связи с изложенным административный истец обратилась с настоящим иском в суд.

В судебное заседание не явились : административный истец – ФИО1, представители : административных ответчиков- Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю оснований к изменению кадастровой стоимости не находит, полагает, что внесение изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта спорного недвижимого имущества может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, а также просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления (том 1 л.д. 137-140).

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административного истца, представителей административных ответчиков, заинтересованных лиц извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 уточнил заявленные требования в части рыночной стоимости земельного участка, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной, установленной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – ФИО3 просила в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагала, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, указанного в административном иске, не имеется. Снижение кадастровой стоимости повлечет за собой снижение процента поступления денежных средств в бюджет муниципалитета, получаемых от арендных платежей.

Заслушав пояснения представителя административного истца, мнение представителя заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства по административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости по результатам проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.02.2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3).

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у нее в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 5642 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под нежилыми зданиями (лит. «А» - конторское, «Б» и «В» - насосная), местоположение : <адрес>, что подтверждается договором аренды от 29 июня 2015 года № 5122, зарегистрированного в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 11 марта 2016 года за № 26-26/001-26/001/200/2016-5629/1. Срок договора установлен на 10 лет : со 2 октября 2014 года по 01 октября 2014 года (том 1 л.д. 54-60).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 26:12:022501:3 установлена в размере - 8400 994 руб. 42 копеек, что подтверждается кадастровой справкой от 7 июля 2016 года (том 1 л.д. 14).

Из отчета № 0050-ОПМХ-0-11/2016 от 30 ноября 2016 года об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленного ООО АФ «АУДИТ-КОНСАЛТИНГ» следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет - 3427000 рублей на дату оценки – 1 января 2015 года (том 1 л.д. 16-43).

Установленная в указанном отчете рыночная стоимость подтверждена положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный Совет» № ЭП-011216-3-РВ от 15 декабря 2016 года, в соответствии с которым отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (том 1 л.д. 44-53).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 25 января 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭКСПЕРТПРОФИ» (том 1 л.д. 83-84).

По заключению судебной оценочной экспертизы № 021/ЭО-17 от 27 февраля 2017 года, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила - 7155 220 рублей (том 1 л.д. 88-136).

Определением Ставропольского краевого суда от 26 мая 2017 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы с учётом недостатков экспертного заключения № 021/ЭО-17 от 27 февраля 2017 года, некорректного подбора аналогов оцениваемого объекта недвижимости и возникших в связи с этим сомнений в обоснованности заключения эксперта (том 1 л.д. 212-215).

По заключению судебной оценочной экспертизы № 114/2017-Э от 30 августа 2017 года, проведенной ООО «ТАИС», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила - 5112000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 2 л.д. 6-71).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что экспертом произведен визуальный осмотр объекта оценки, которым является земельный участок с кадастровым номером 26:12:022501:3, площадью 5642 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – под нежилыми зданиями (лит «А» - конторское, «Б» и «В» - насосная), расположенного по адресу : <...>, в квартале 515. Текущее использование объекта оценки – по прямому назначению. Земельный участок удален от центра города, находится в зоне городских озелененных территорий общего пользования, в непосредственной близости от автодороги Михайловское шоссе. Окружающая застройка – преимущественно производственно-складская недвижимость, уровень развития инфраструктуры низкий, на участке имеются коммуникации – газоснабжение, водоснабжение.

Экспертом в заключении проанализировано социально-экономическое развитие Ставропольского края за 2014 год, социальные факторы, влияющие на стоимость объекта исследования, анализ рынка недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект – «земли населенных пунктов под индустриальную застройку», проведен анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемого объекта, произведена выборка и сравнительный анализ объекта исследования с другими объектами недвижимости, которые представлены на рынке по продаже земельных участков под индустриальную застройку.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 4 объекта-аналога, расположенные в промзоне города Ставрополя в сегменте рынка «под индустриальную застройку».

Из таблицы 2.4 расчет рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на уторговывание, время продажи, на рельеф, поскольку оцениваемый земельный участок имеет повышенный уклон местности, с применением зонального коэффициента, расположение относительно крупных автодорог, масштабность, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. Стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 906 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Выводы, содержащиеся в отчете № 0050-ОПМХ-О-11/2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:022501:3 опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Содержание заключения эксперта свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости данного земельного участка не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Ставропольскому краю, произведенные на основе сравнительного подхода, методом сравнения продаж, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование требований, заявленных в административном иске.

Доводы возражений административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, не имеется и уменьшение кадастровой стоимости недвижимости затрагивает права и интересы муниципального образования, может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости земельного участка, по мнению суда, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленном в заключении повторной судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В материалах данного административного дела содержится ходатайство генерального директора ООО «ТАИС» - ФИО4 о взыскании с административного истца возложенных на него судебных расходов за проведенную по делу повторную оценочную экспертизу в размере 50 000 рублей, которое суд считает подлежащими удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении повторной судебной оценочной экспертизы оплата за ее проведение возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лежит на административном истце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5642 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под нежилыми зданиями (лит. «А» - конторское, «Б» и «В» - насосная), местоположение : <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 5112 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 30 декабря 2016 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № применяется с 1 января 2016 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ТАИС» расходы по проведению повторной судебной оценочной экспертизы в размере 50000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.