Решение № 2-263/2017 2-263/2017~М-186/2017 М-186/2017 от 19 марта 2017 г. по делу № 2-263/2017

К делу №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

станица Каневская Краснодарского края 20 марта 2017 года

(в окончательной форме изготовлено 24 марта 2017 года)

Каневской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Малецкого А.А.,

при секретаре Черниковой А.С.,

с участием истца ФИО1,

его представителя в порядке ст.53 ГПК РФ ФИО2

ответчика ФИО3,

ответчика ФИО4

ответчика ФИО5

представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6

представителя третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО7

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 и ФИО4 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества и истребовании из чужого незаконного владения земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о расторжении договора купли-продажи ? земельного участка, указывая, что ФИО1, является собственником 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603247:25 общей площадью 500 кв.м. и расположенного на нем жилого дома находящихся по адресу: <адрес>. Земельный участок находился в общей долевой собственности, с гражданкой ФИО3 владеющей 1/2 доли указанного земельного участка. В мае 2014 года ответчик ФИО3 направив письмо без подписи, предложила ФИО1, приобрести 1/2 доли земельного участка и расположенный на нем жилой дом за 600 000 рублей. Однако в октябре 2016 года ФИО1 стало известно, что в октябре 2014 года ответчик ФИО3 продала долю в праве общей долевой собственности на спорное имущество ФИО4 по более низкой цене. О совершении указанной сделки ФИО3 в установленном законом порядке ФИО1 не сообщила. Со сделкой по отчуждению доли, совершенной ответчиком ФИО3, истец не согласен, поскольку данная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по вышеуказанному адресу, могла быть приобретена истцом за более низкую цену. В настоящее время ФИО4, подарила указанные 1/2 доли земельного участка и находящийся на нем жилой дом ФИО5 Заключая договор купли-продажи по более низкой цене, которая была предложена ФИО4, стороной ответчика более низкая цена истцу предложена не была. Следовательно, право истца преимущественной покупки доли в праве собственности на спорное имущество по более низкой цене, было нарушено, поскольку последний не знал и не мог знать о снижении цены продаваемого имущества. Так как нарушено преимущественное право приобретения спорного имущества, полагал, что ФИО3 не была в праве отчуждать это имущество согласно договора купли-продажи в пользу ФИО4 С учетом уточненных исковых требований (л.д.60-62) просил суд перевести на него права ФИО4 как покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Определением суда от 03.02.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. (л.д.21)

Определением суда от 28.02.2017г. ФИО4 исключена из числа третьих лиц и с согласия истца привлечена к участию в деле в качестве соответчика. (л.д.69)

В судебном заседании истец свои уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме, согласно доводам приведенным в исковом заявлении и заявлении об уточнении исковых требований. Суду дополнил, что согласен выкупить ? долю земельного участка за 50 000 рублей, а если с домом, то не более чем за 200 000 рублей.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал позицию своего доверителя, считая, что при продаже домовладения, были нарушены права его доверителя имеющего преимущественное право на покупку земельного участка.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что она состояла в браке с ФИО1. После расторжении брака, в судебном порядке произведен раздел их супружеского имущества. Ей досталось, хата площадью 25,9 кв.м и ? доля земельного участка, расположенные по адресу <адрес>, а её бывшему супругу другая ? доля земельного участка и дом находящийся на данном участке площадью 59,7 кв.м.. В свой дом она пустила квартирантов, но ФИО1, всячески препятствовал там их проживанию. Тогда она решила продать ФИО1 хату и ? долю участка, но тот не хотел с ней разговаривать. В связи с этим, она направила ему письмо с предложением о покупке данных объектов недвижимости. На указанное письмо тот не отреагировал. Затем она продала их ФИО4, при этом первоначально та заплатила ей в качестве задатка 200 000 рублей, о чем была составлена соответствующая расписка. Остальные 400 000 рублей ФИО4 заплатила ей при регистрации договора купли- продажи. При этом цена в указанном договоре была указана 400 000 рублей.

Ответчик ФИО4 полагала необходимым в удовлетворении исковых требований отказать. Суду пояснила, что в 2014 года она решила приобрести жилье для своего брата ФИО8. Она нашла подходящий домик площадью 25,9 кв.по адресу <адрес>. С собственницей жилья они договорились о стоимости указанного дома и ? доли земельного участка по данному адресу в 600 000 руб. В подтверждение заключения сделки она передала ФИО3 200 000 рублей в качестве задатка. Остальные 400 000 рублей передала последней при заключении договора купли-продажи. Недвижимость была оформлена на её имя, поскольку брат в то время злоупотреблял спиртным и она боялась, что тот мог его продать. В договоре стоимость данных объектов недвижимости они указали в 400 000 рублей, так как так им посоветовали при оформлении. Впоследствии она все же решила подарить данный дом брату и оформила соответствующий договор дарения. О фактической стоимости дома брат знал только из договора купли продажи. Считает требования истца незаконными.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, суду показал, что его сестра ФИО4 в соответствии с договором дарения от 15.12.2014г. подарила ему жилой дом площадью 25.9 кв.м. и ? долю земельного участка расположенные по адресу <адрес>. При этом она привозила его в данный дом, и спрашивала, будет ли он там жить, и он давал свое согласие. Через несколько месяцев он тяжело заболел и пробыл в больнице до июня 2016г. А когда переехал, то ФИО1, сказал, что он не даст ему там жить. Стал чинить ему всяческие препятствия, вызывал полицию, но когда он показал свои правоустанавливающие документы, те уехали. Считает, что он приобрел дом и земельный участок на законных основаниях и требования истца необоснованны.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать согласно доводам, указанным в письменных возражениях, согласно которым, истец имеет преимущественное право покупки только на земельный участок, исковые требования не могут быть удовлетворены поскольку будет разорвана связь между жилым домом ФИО5 и земельным участком, кроме того в соответствии с ч.1 ст.250 ГК РФ при продаже одновременно нескольких объектов недвижимости, из которых только лишь один объект находится в общей долевой собственности (земельный участок), а другой объект является связанной с данным участком здания частью здания, единолично принадлежащей продавцу, возникает исключение из правила преимущественной покупки.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО7 в судебном заседании показал, что поскольку ФИО3 спорный дом принадлежал полностью, то регистратор не посчитал необходимым затребовать согласия второго собственника земельного участка. При этом регистратор руководствовался Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данную позицию он считает правомерной, в связи с чем полагал, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Свидетель ФИО12, в судебном заседании пояснила, что с октября 2015 года сожительствует с истцом. В октябре 2016 года от соседей она узнала, что дом расположенный по адресу <адрес> продан. ФИО1 говорил ей, что ФИО3 присылала ему предложение о покупке данного дома и земельного участка за 600 000 рублей, но он был готов купить лишь за 300 000 рублей. При ней ни ФИО3 ни какие-либо покупатели во двор не заходили. В первый раз, когда она увидела ФИО9, тот ей пояснил, что дом приобрели за 450 000 рублей, с учетом стоимости оформления сделки.

Выслушав участвующих лиц, свидетеля исследовав материалы дела, суд находит иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Согласно свидетельства о расторжении брака, брак между истцом ФИО1 и ответчицей ФИО3 (ФИО1) В.В. прекращен 23.04.2013г. (л.д.42)

В соответствии с определением Каневского районного суда Краснодарского края от 20.06.2013г. произведен раздел общего имущества супругов, при этом ФИО3 досталась ? доля земельного участка расположенные по адресу <адрес> летняя кухня. (л.д.43-46)

На основании уведомления главы администрации МО Каневской район от 12.11.2013г., указанная летняя кухня переведена из не жилого в жилое в целях пользования помещения в качестве жилого дома. (л.д.86)

В соответствии с предложением ФИО3 от 05.05.2014г., последняя предложила ФИО1 приобрести принадлежащие ей жилой дом площадью 25.9 кв.м. и ? долю земельного участка расположенные по адресу <адрес>. за 600 000 руб. (л.д.14)

На основании письменной расписки от 10.10.2014г. ФИО3 получила от ФИО4 200 000 рублей в качестве задатка за покупку жилого дома площадью 25,9 кв.м. и ? доли земельного участка площадью 500 кв.м. расположенных по адресу <адрес>. (л.д.47)

В соответствии с договором купли продажи от 22.10.2014г. ФИО3 продала ФИО4 жилой дом площадью 25.9 кв.м. и ? долю земельного участка расположенные по адресу <адрес>, за 400 000 руб. (л.д.49)

Согласно письменной расписки от 22.10.2014г. ФИО3 получила от ФИО4 400 000 рублей за вышеуказанный дом и земельный участок. (л.д.48)

На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 подарила ФИО5 указанный жилой дом и ? долю земельного участка. (л.д.9,10.) Право собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.8)

Согласно выписки из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1, является собственником 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603247:25 общей площадью 500 кв.м. и расположенного на нем жилого дома площадью 59,7 кв.м. находящихся по адресу: <адрес>. Земельный участок находился в общей долевой собственности, с гр. ФИО5 владеющей 1/2 доли указанного земельного участка. (л.д.6,7,11,12)

Согласно п. 2 ст. 209, ст. 250, 251, п. 2. ст. 233 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе использовать жилое помещение для личного проживания, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обращено внимание на то, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ФИО3 желала продать одновременно свой дом и ? долю земельного участка о чем уведомляла истца в мае 2014г.. Данное обстоятельство подтвердил сам истец, и что также следует из текста искового заявления. На указанное уведомление истец не отреагировал, это свидетельствует о том, что ФИО3 приняты необходимые меры по исполнению надлежащим образом возложенной на неё ст.250 ГК РФ обязанности. При этом доводы ФИО1 о причинах оставления предложения без ответа, в связи с отсутствием подписи в предложении, суд считает не убедительными. Из пояснений свидетеля ФИО10, ФИО1 был готов купить указанное недвижимое имущество лишь за 300 000 рублей.

Из исковых требований следует, что Латыни А.Н. требует перевести права покупателя лишь на долю земельного участка, без учета того, что на спорном земельном участке находится жилой дом. Согласно пояснений, данных истцом в судебном заседании он согласен приобрести указанный жилой дом и земельный участок лишь за 200 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В качестве основополагающего признака недвижимости законодатель оставил наличие прочной связи с землей.

В силу п.4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Специфика земельных отношений, заключается в нормативном правиле о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Спорную долю земельного участка невозможно истребовать из владения ФИО5, оставив в его владении принадлежащие ему на праве собственности домовладение площадью 25,9 кв.м., находящиеся на этом же участке.

В связи с изложенным, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья