Решение № 2-3859/2019 2-481/2020 2-481/2020(2-3859/2019;)~М-3145/2019 М-3145/2019 от 24 мая 2020 г. по делу № 2-3859/2019

Дело № 2- 481/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Клин Московской области 25 мая 2020 года

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Вороновой Т.М.,

с участием помощника судьи Морозовой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ча к ФИО1 о расторжении договора купли – продажи квартиры, прекращении права собственности, возврате квартиры в собственность истца, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли – продажи квартиры, прекращении права собственности, возврате квартиры в собственность истца, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указывал на то, что 13 мая 2015 года между сторонами был заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: /адрес/

При получении жилья покупатель брал на себя обязательство произвести окончательный расчет с продавцом до 13.11.2015 года (п. 4 договора). Оставшаяся сумма для ФИО2 является существенной – 970 000 рублей, поэтому в сведения ЕГРН были внесены данные об обременении объекта - ипотека в силу закона.

До настоящего времени ФИО1 денежные средства за квартиру истцу не передала и при каждой встрече по разным причинам просила перенести срок возврата долга.

В начале октября 2019 года ФИО2 увидел, что ответчик выставила его квартиру на продажу и попытался с ней связаться, однако ответчик стала его игнорировать.

22 октября 2019 года истец направил в адрес ФИО1 предложение о расторжении договора купли - продажи квартиры. По истечении срока хранения письмо было возвращено адресату.

Право собственности ФИО1 было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 18.07.2015 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.10.2019 года.

Принимая во внимание содержание договора купли - продажи, заключенного между сторонами, можно сделать вывод о том, что данный договор по своей правовой природе является договором купли - продажи товара в кредит с рассрочкой платежа, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Заключая договор купли - продажи, ФИО2 рассчитывал на получение крупной денежной суммы от проданной квартиры, неполучение которой является ущербом, причиненным ему ФИО1

Полученные от сделки денежные средства истец планировал потратить на приобретение другого жилья, а теперь рынок цен на недвижимость изменился, и он уже не сможет приобрести на сумму в 1 000 000 руб. достойную недвижимость для семьи из 5 человек. Другой недвижимости у ФИО2 не имеется, а все время, прошедшее с момента сделки, он проживает па съемных квартирах.

Заключая договор купли - продажи, ответчик изначально, умышленно не намеревалась уплачивать денежные средства за приобретенное недвижимое имущество, а хотела бесплатно жить в квартире до момента ее выселения.

Поскольку ответчиком нарушены существенные условия договора купли - продажи квартиры, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности к ней на недвижимое имущество, ФИО1 до настоящего времени не произвела оплату по договору, истец просил суд расторгнуть договор купли - продажи квартиры от 13 мая 2015 года, прекратить право собственности ФИО1 на указанную квартиру, возвратить спорную квартиру в собственность истца, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, расходы за услуги почты по отправлению предложения о расторжении договора купли - продажи квартиры в размере 223 рубля 46 копеек и расходы за услуги почты по возврату письма с предложением о расторжении договора купли – продажи квартиры в размере 135 рублей 60 копеек. Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации его права собственности на квартиру.

Истец и его представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель возражал против удовлетворения иска, просил применить срок исковой давности.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.

Проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив представленные доказательства в совокупности на основании ст.67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, заслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Статьей 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судом установлено, что 13 мая 2015 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: /адрес/

Согласно условиям договора продавец продал, а покупатель купил квартиру, назначение; жилое, на десятом этаже, общей площадью 69,2 кв.м., по адресу: /адрес/, /адрес/ именуемая в дальнейшем «квартира».

Как следует из п. 2. - 4. договора: стороны пришли к соглашению, что квартира продается в собственность за 1000000 руб., соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

До подписания настоящего договора покупатель передал продавцу денежные средства в размере 30 000 руб., о чем имеется соответствующая расписка. Покупатель передает не позднее 13 ноября 2015 года продавцу денежные средства наличными в сумме 970 000 руб. При этом надлежащим доказательством оплаты будет являться расписка продавца о получении денежных средств. Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

В соответствии с п. 5. договора стороны договорились, что квартира, приобретаемая покупателем по договору купли-продажи, будет считаться находящейся в залоге у продавца до полной ее оплаты в соответствии со ст. 488 ГК РФ. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление. После получения последнего платежа, согласно п. 4 настоящего договора, продавец обязуется в тот же день выдать покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

Таким образом, при получении квартиры покупатель брал на себя обязательство произвести окончательный расчет с продавцом до 13.11.2015 года (п. 4 договора).

ФИО1 оплатила истцу 30 000 рублей, оставшаяся сумма в размере 970 000 рублей должна была быть оплачена не позднее 13.11.2015 года, поэтому в сведения ЕГРН были внесены данные об обременении объекта - ипотека в силу закона (л.д.19-21).

Обращаясь в суд с иском, истец указывал на то, что до настоящего времени ФИО1 денежные средства за квартиру ему не передала и при каждой встрече по разным причинам просила перенести срок возврата долга.

В начале октября 2019 года ФИО2 увидел, что ответчик выставила его квартиру на продажу и попытался с ней связаться, однако ответчик стала его игнорировать.

22 октября 2019 года истец направил в адрес ФИО1 предложение о расторжении договора купли - продажи квартиры (л.д.24-25). По истечении срока хранения письмо было возвращено адресату.

Судом установлено, что право собственности ФИО1 на спорную квартиру было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 18.07.2015 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.10.2019 года.

Принимая во внимание содержание договора купли - продажи, заключенного между сторонами, можно сделать вывод о том, что данный договор по своей правовой природе является договором купли - продажи товара в кредит с рассрочкой платежа, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Представитель ФИО1 пояснял в судебном заседании, что обязательства по договору купли – продажи квартиры ответчиком были исполнены, что подтверждается распиской от 13.05.2015 года, согласно которой покупатель передала в качестве оплаты за квартиры продавцу денежные средства в размере 1 500 000 рублей, из которых 970 000 рублей как оплату за приобретенную квартиру и 530 000 рублей в качестве погашения задолженности по договору займа.

В этой связи, сторона ответчика полагала, что условие договора купли – продажи об оплате денежных средств выполнено покупателем в полном объеме, ответчик владеет и пользуется квартирой, зарегистрирована в ней, несет бремя по ее содержанию.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Каких-либо документов, включая расписку, на которую ссылается ответчик, непосредственно подтверждающих факт оплаты по заключенному сторонами договору, в материалы гражданского дела не представлено.

Из содержания вышеуказанной расписки (л.д. 36) усматривается, что ФИО2 получил от ФИО1 сумму денег в размере 1 500 000 рублей. В счет оплаты каких обязательств данные денежные средства были получены истцом и переданы ответчиком, расписка сведений не содержит.

Таким образом, ссылка ответчика на имеющуюся в материалах дела расписку от 13.05.2015 года о получении денежных средств в сумме 1 500 000 рублей, которые подтверждают факт исполнения ответчиком условий договора купли-продажи и отсутствие со стороны истца требований о единовременной выплате оставшейся части долга, подлежит отклонению, поскольку единовременная выплата полной стоимости квартиры по договору купли-продажи должна была состояться до 13.11.2015 года, а согласно п. 5 договора квартира будет считаться находящейся в залоге у продавца до полной ее оплаты.

Вместе с тем, согласно ст. 319.1 ГК РФ, в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательств указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения.

Как разъяснено в п. 40 Постановления Пленума ВС РФ N 54 «Положения пункта 2 статьи 319.1 ГК РФ подлежат применению в тex случаях, когда по всем однородным обязательствам срок исполнения наступил либо когда по всем однородным обязательствам срок исполнении не наступил.

Например, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств, срок исполнения по которым наступил, осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения. При этом обязательство, за ненадлежащее исполнение которого предусмотрена только лишь неустойка, не считается обеспеченным в смысле пункта 2 статьи 319.1 ГК РФ.

По состоянию на 13.11.2015 года по обоим обязательствам, то есть как по договору купли-продажи квартиры, так и по договору займа, срок исполнения наступил.

Однако, так как договор купли-продажи квартиры обеспечен ипотекой в силу закона, то денежные средства, переданные ответчиком истцу 13.05.2015 года без указания их назначения, могут быть засчитаны только в счет исполнения обязательства, предусмотренного договором займа, что соответствует положениям законодательства РФ.

Дополнительным доказательством, подтверждающим неисполнение ответчиком обязательства по передаче денежных средств по договору купли – продажи квартиры, является факт отсутствия расписки о получении денежных средств истцом в сумме 970 000 рублей, а также отсутствие в ЕГРН снятого ограничения в виде залога.

То есть, в суд с иском о снятии ограничений, обременений в виде залога, ФИО1 не обращалась, что подтверждает факт неисполнения ею обязательств по оплате по договору купли – продажи квартиры.

Соответственно, суд приходит к выводу о том, что ответчиком нарушены существенные условия договора купли - продажи квартиры, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности к ней на недвижимое имущество, ФИО1 до настоящего времени не произвела оплату по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ.

Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного но договору купли - продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств но оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена и в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ 18-27, который отменил апелляционное определение и направил дело о расторжении договора купли - продажи квартиры на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не учел, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.

Требование истца о возврате всего полученного по сделке законно и основано на положениях ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Также и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, в случае расторжения договора купли - продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку полученная истцом сумма по договору (30 000 рублей или 3 % от общей стоимости) явно меньше половины стоимости товара, то продавец вправе потребовать возврата переданного товара.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что заявленные ФИО2 требования о расторжении договора купли - продажи квартиры от 13.05.2015 года являются обоснованными.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Поэтому помимо расторжения договора истец имеет намерение признать за собой право собственности на переданную ФИО1 квартиру и прекратить за ней право на жилое помещение.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что поскольку условия договора купли-продажи ФИО1 соблюдены не были, право собственности ответчика на спорную квартиру подлежит прекращению, с последующим признанием за истцом права пользования спорной квартирой.

Допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании п. п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу, так как в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Представителем ответчика было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности со ссылкой на то, что о нарушении права истцу стало известно 13.11.2015 года, однако он обратился в суд с иском после истечения трехлетнего срока.

Отклоняя заявление ответчика о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, суд исходит из того, что в силу положений ст. ст. 407, 408, 421, 425, 431 ГК РФ и положений п.4,5 договора следует, что заключенный между сторонами договор является действующим до полного исполнения ответчиком обязательств по договору, то есть до передачи денежных средств в сумме 970 000 рублей наличными денежными средствами и получении расписки от истца о получении оплаты за квартиру в полном объеме. Следовательно, договор купли – продажи до настоящего времени является действующим в связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате квартиры.

Таким образом, срок исковой давности как основание для отказа в удовлетворении иска ФИО2, не может быть применен.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Помимо оплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей (л.д.4), истец понес и другие дополнительные расходы, сложившиеся из отправления предложения о расторжении договора купли - продажи квартиры в сумме 223 рубля 46 копеек (л.д.26) и 135 рублей 60 копеек за услуги почты по возврату письма с неполученным ответчиком предложением (л.д.27,28).

Требуемые истцом ко взысканию в счет возмещения судебных расходов почтовые расходы, расходы по оплате госпошлины в силу ст. 94 ГПК РФ относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела и, следовательно, подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 ча к ФИО1 о расторжении договора купли – продажи квартиры, прекращении права собственности, возврате квартиры в собственность истца, взыскании судебных расходов – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу/адрес/ заключенный 13 мая 2015 года между ФИО2 чем и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1, /дата/ года рождения, на жилое помещение, вид жилого помещения квартира, площадью 69,2 кв.м., этаж № 10, кадастровый /номер/, находящейся по адресу: /адрес/

Возвратить в собственность ФИО2 ча, /дата/ года рождения, жилое помещение, вид жилого помещения - квартира, площадью 69,2 кв.м., этаж /номер/, кадастровый /номер/, находящееся по адресу: /адрес/.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 ча оплаченную государственную пошлину в размере 300 рублей, почтовые расходы по отправлению предложения о расторжении договора купли - продажи квартиры в размере 223 рубля 46 копеек, почтовые расходы по возврату письма с предложением о расторжении договора купли - продажи квартиры в размере 135 рублей 60 копеек.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 ча на жилое помещение, вид жилого помещения - квартира, площадью 69,2 кв.м., этаж /номер/, кадастровый /номер/, находящееся по адресу: /адрес/.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья подпись Т.М. Воронова

Мотивированное решение составлено /дата/.

Копия верна

Решение не вступило в законную силу

Судья Т.М. Воронова