Решение № 2-706/2017 2-706/2017~М-621/2017 М-621/2017 от 1 октября 2017 г. по делу № 2-706/2017

Дело № 2-706/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2017 года город Гай

Гайский городской суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Халиулиной Е.В.,

при секретаре Гафуровой А.Р.,

с участием

истца, ответчика ФИО1, ее представителя Панковой А.В.,

ответчика, истца ФИО2, его представителя Сапсай А.Ю.,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании передать по акту приема-передачи квартиру, произвести государственную регистрацию перехода права собственности, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2, в интересах которого действовала на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, был заключен договор купли-продажи ... квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Квартира была приобретена за 1 000 000 рублей. Расчет между ФИО4, действующей в интересах ФИО2, был произведен в день подписания договора купли-продажи в полном объеме. При подаче документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, ФИО4 предоставила нотариальное согласие супруги ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, у нее не возникло сомнений о воле продавца и его супруги продать квартиру за вышеуказанную цену.

ДД.ММ.ГГГГ она получила уведомление Росреестра о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, поскольку ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ отменил доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданную на имя ФИО4 ФИО4 пояснила, что ФИО2 об отмене доверенности ее не уведомлял.

Договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ является актом приема-передачи недвижимого имущества, но фактически передача квартиры не успела произойти из-за действий продавца. Она исполнила все обязательства по договору купли-продажи квартиры, однако ФИО2 уклоняется от исполнения своих обязательств по фактической передаче квартиры и регистрации перехода права собственности на данную квартиру.

Просит обязать ФИО2 передать по акту приема – передачи квартиру, общей площадью .. кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данную квартиру за ней на основании договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ФИО1 Взыскать с ФИО2 в ее пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб., по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.

ФИО2 предъявил встречный иск к ФИО1 о признании договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ умер его сын Л. После смерти сына осталось наследственное имущество в виде ..., расположенную по адресу: <адрес>, в которой в настоящее время он проживает вместе со своей супругой. Спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежала ему (ФИО2) на праве частной собственности и находилась под ипотекой, до конца 2016 года долг по которой составлял 70 000 руб.

В декабре 2016 года к нему неоднократно стали обращаться ФИО5 (сноха) и ФИО4 (внучка) с высказываниями предположений о том, что он их может выселить из спорной квартиры, в которой они зарегистрированы и проживают. Впоследствии они предложили ему переоформить доли в квартире по адресу: <адрес> в его собственность, а спорную квартиру переоформить в их собственность.

С учетом посменной работы он не имел возможности оплатить задолженность по ипотеке, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ выдал доверенность на ФИО4 для погашения ипотеки. В тот же день ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 возила к нотариусу его супругу ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ в ходе телефонных переговоров он неоднократно говорил ФИО4 и ФИО5, что не желает продавать квартиру и просил вернуть доверенность, на что ФИО4 отвечала, что как погасит ипотеку, тогда и вернет доверенность. Однако впоследствии перестали отвечать на телефонные звонки.

ДД.ММ.ГГГГ доверенность от ДД.ММ.ГГГГ была им отменена.

Указывает, что волеизъявления на продажу спорной квартиры у него не было и лишь при получении искового заявления, узнал о сделки купли-продажи. Считает данную сделку не соответствующей требованиям закона. Более того, денежных средств от ФИО4 он не получал

Просит признать недействительным договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 (л.д.97).

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

В судебном заседании истец, ответчик ФИО1, ее представитель адвокат Панкова А.В., действующая на основании ордера, первоначальные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении. Против удовлетворения встречного иска возражали.

Ответчик, истец ФИО2, его представитель адвокат Сапсай А.Ю., действующий на основании ордера, первоначальные исковые требования не признали, просили встречный иск удовлетворить, уточнили, что оспаривают данную сделку по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ как несоответствующую закону или иным правовым актам. Суду пояснили, что доверенность ФИО4 была выдана для погашения ипотеки, а не на продажу квартиры. Воли на продажу квартиру у ФИО2 не имелось. Об отмене доверенности ФИО2 примерно через три - четыре дня сообщил ФИО4 в телефонном разговоре, однако доказательств этому не имеется. ДД.ММ.ГГГГ он направил ФИО4 письменное извещение об отмене доверенности, которое она получила лишь ДД.ММ.ГГГГ. Распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ об отмене доверенности он отнес в тот же день в Гайский отдел Управления Росреестра. Действительно в последующем он выдал другую доверенность на имя своей дочери ФИО8 на продажу спорной квартиры.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании с первоначальным иском не согласилась, просила удовлетворить встречное исковое заявление. Суду пояснила, что давала нотариальное согласие супруги на продажу ФИО2 спорной квартиры. Данное согласие до настоящего времени ею не отменено. Но при этом ФИО2 не желал, чтоб ФИО4 совершала данную сделку.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО4, третьих лиц ФИО5, ФИО6, ФИО7, Управления Росреестра по <адрес>, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

В письменном отзыве ФИО4 указала, что в январе 2017 года ей стало известно о приостановлении сделки купли-продажи спорной квартиры, заключенной между ней, действующей в интересах ФИО2 и ФИО1 Об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ее не уведомлял. Считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению (л.д.30).

Из письменного отзыва от ДД.ММ.ГГГГ третьего лица ФИО5 следует, что для продажи спорной квартиры ФИО2 оформил доверенность на ФИО4, а ФИО9 дала нотариальное согласие на продажу квартиры. В январе 2017 года квартира была продана ФИО1, которая полностью оплатила стоимость квартиры. Об отзыве доверенности она узнала от своей дочери ФИО4 совсем недавно. Не возражала против удовлетворения иска ФИО1 (л.д.134).

Выслушав участников процесса, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> является ФИО2 (л.д.21).

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Гайского городского округа Р. удостоверена доверенность серии №, которой ФИО2 уполномочивает ФИО4 «продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру по адресу: <адрес> передать ее покупателю…, с правом получения денежных средств…» (л.д.50).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 дает согласие, удостоверенное нотариусом Р. супругу ФИО2 на продажу вышеуказанной квартиры (л.д.89об.).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующей по доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО2 (Продавец), и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п.1 договора). По заявлению сторон указанную квартиру Продавец продал, а Покупатель купил за 1 000 000 рублей. Расчет между сторонами производится в день подписания настоящего договора (п.5 договора). Настоящий договор является и передаточным актом (п.7 договора) (л.д.91).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получила от ФИО1 денежные средства в размере 1 000 000 руб. за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Расчет произведен полностью (л.д.97).

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ Управления Росреестра по <адрес>, государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, приостановлена. Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ отменена доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная на имя ФИО4 на продажу данной квартиры (л.д.14).

Суду представлено данное распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>7 (л.д.49).

Свидетель П.., допрошенная по ходатайству ответчика, истца ФИО2, в судебном заседании пояснила, что ФИО2 является ее отцом. Примерно ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ она встретила на улице Шиманскую Н.М. и предупредила, что отец намерен отменить доверенность, выданную на имя ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ. Также ей известно, что об этом же примерно ДД.ММ.ГГГГ отец по телефону сообщал ФИО4 В последующем извещение об отмене доверенности отец направил в адрес ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время ФИО2 выдал на ее имя (ФИО10) доверенность на продажу спорной квартиры.

По запросу суда получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ Гайского отдела Управления Росреестра по <адрес> о том, что ФИО2 с заявлением об отмене доверенности не обращался (л.д.55).

В силу п. 1 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников (п.2 ст. 189 ГК РФ).

Исходя из указанных норм права, по данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось извещение ФИО2 ФИО4 об отзыве ранее выданной доверенности, наличие у ФИО1 информации о прекращении действия доверенности на момент заключения договора.

Соответственно, факт прекращения полномочий представителя на момент совершения сделки может быть принят судом во внимание только при условии надлежащего уведомления лица, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Оценивая представленные доказательства, в том числе пояснения участников процесса, суд приходит к выводу о том, что доказательств, подтверждающих уведомление надлежащим образом ФИО4, либо ФИО1 об отмене доверенности, ФИО2 в нарушении ст. 56 ГПК Российской Федерации не представлено. Утверждение ФИО2 об уведомлении ФИО4 по телефону, является голословным, ничем не подтверждено, как и не подтвержден довод об извещении Управление Росреестра. Отменив доверенность распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ, лишь ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 почтовым отправлением направил ФИО4 извещение, которое получено последней ДД.ММ.ГГГГ, то есть после совершения сделки. Показания свидетеля ФИО10 данных выводов суда не опровергают. Тем самым, ФИО2 не предприняв мер для изъятия доверенности, распорядившись имевшимися правами по своему усмотрению, возложил на себя бремя правовых последствий указанных действий.

Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами в надлежащей форме, данный договор является и передаточным актом, обязательства покупателем по оплате приобретенной квартиры исполнены в полном объеме, однако продавец ФИО2 необоснованно уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, то суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 в данной части.

Доводы ФИО2 о том, что он лично не получил по договору купли-продажи денежных средств за проданную квартиру, судом во внимание не принимаются, поскольку условия вышеназванного договора купли-продажи квартиры свидетельствует об исполнении в полном объеме покупателем обязательства по оплате стоимости квартиры, о чем также свидетельствует расписка. Доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уполномочена на получение денежных средств.

Доводы ФИО2 об отсутствии у него иного жилья не являются обстоятельствами, имеющими значение для дела, поскольку согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Относительно требований истца по первоначальному иску ФИО1 об обязании ФИО2 передать по акту приема - передачи спорную квартиру, то суд не усматривает в настоящее время нарушений прав истца в данной части, поскольку договор купли – продажи квартиры является и передаточным актом. Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, ФИО2 в спорной квартире не проживает. После перехода к ФИО1 права собственности на данную квартиру, и в случае нарушения кем – либо ее прав собственника, она не лишена возможности устранить данные нарушения в судебном порядке иным способом.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о признании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Обосновывая встречные исковые требования, ФИО2 указывает, что доверенность на продажу спорной квартиры на имя ФИО4 он не выдавал, воли на отчуждение данного имущества он не имел.

Вместе с тем, данные доводы опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, а именно: вышеуказанной доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой ФИО2 уполномочил ФИО4 на совершение действий по продаже квартиры; действующим до настоящего времени нотариальным согласием от ДД.ММ.ГГГГ супруги ФИО3 на продажу данной квартиры; сообщением нотариуса ФИО11 о том, что ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО2 выдана доверенность на продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.118), что подтверждается также пояснениями самого ФИО2 и свидетеля ФИО10

Таким образом, отказывая в удовлетворении заявленных встречных исковых требований, суд исходит из наличия оснований для частичного удовлетворения первоначального иска, а также соответствия оспариваемого договора требованиям закона и отсутствия доказательств, свидетельствующих о его заключении исключительно в ущерб интересов третьих лиц.

Доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи у ФИО2 отсутствовала направленность на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей свойственных данной сделке, преследовалась иная цель, материалы дела не содержат, ФИО2 таких доказательств не представлено.

Руководствуясь положениями ст. 98, 100 ГПК РФ, судебные расходы ФИО1 по оплате государственной пошлины и оплате услуг представителя подлежат частичному удовлетворению, с учетом принципа разумности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 об обязании передать по акту приема-передачи квартиру, произвести государственную регистрацию перехода права собственности – удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, в интересах которого по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ действовала ФИО4.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 8 000 руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Гайский городской суд Оренбургской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Е.В. Халиулина

Мотивированное решение изготовлено 07 октября 2017 года.

Судья Е.В. Халиулина