Апелляционное определение № 33-7547/2025 от 16 декабря 2025 г.

Председательствующий: Машталер И.Г. Дело № 33-7547/2025 (2-2341/2025)

55RS0002-01-2025-004288-60


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Цериградских И.В.,

судей областного суда Башкатовой Е.Ю., Котельниковой О.В.,

при секретаре Клыпа В.В.

рассмотрела в судебном заседании в г. Омске 17 декабря 2025 года

дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 24 сентября 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жил-Сервис» к ФИО1 ичу об обязании не чинить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, обеспечения доступа к общим инженерным коммуникациям, обеспечения доступа в подвальное помещение, освобождении пожарных выходов – удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 ича, <...> года рождения (СНИЛС <...>) не чинить Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жил-Сервис» препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного <...>.

Обязать ФИО1 ича, <...> года рождения (СНИЛС <...>) в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу очистить от строительного мусора аварийный выход многоквартирного дома <...>.

Обязать ФИО1 ича, <...> года рождения (СНИЛС <...>) в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу обеспечить доступ Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жил-Сервис» в подвальное помещение нежилого здания с кадастровым номером <...> по адресу: <...> с целью проведения сезонных ежегодных осмотров, обслуживания, текущего и аварийного ремонта общих с многоквартирным домом по <...> инженерных коммуникаций.

Обязать ФИО1 ича, <...> года рождения (СНИЛС <...>) в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу освободить технологические отверстия в смежной стене подвального помещения между зданиями <...>.

Обязать ФИО1 ича, <...> года рождения (СНИЛС <...>) в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу освободить входную группу дверей в многоквартирный дом <...> со стороны ул.<...>, примыкающих к помещению <...> с кадастровым номером <...>.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 ича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жил-Сервис» государственную пошлину 20000 рублей».

Заслушав доклад судьи областного суда Котельниковой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Управляющая компания Жил-Сервис» обратилось в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, обеспечить доступ к общим инженерным коммуникациям, в подвальное помещение, освободить пожарные выходы, в обоснование иска указав, что истец осуществляет управление и техническое обслуживание многоквартирного дома <...>. Ответчику на праве собственности принадлежат расположенные в указанном доме квартира <...>, нежилое помещение № <...>, а также нежилое помещение «<...>». Непосредственно под нежилым помещением «<...>» расположено подвальное помещение, в котором расположены инженерные сети горячего и холодного водоснабжения, канализации и вся запорная арматура, относящиеся к многоквартирному дому, вместе с тем, ответчик не предоставляет доступ в указанное подвальное помещение для осмотра и проведения ремонтных работ, ссылаясь на принадлежность ему подвала. Также ответчиком заставлен своими вещами пожарный выход из МКД, что в случае чрезвычайной ситуации создаст препятствия для эвакуации проживающих в доме граждан. В течение продолжительного времени ответчиком создаются препятствия в пользовании общим имуществом МКД, не предоставляется доступ в подвал, закрывается задвижка ХВС, оставляя жильцов без воды. При этом имеют место вмешательства сотрудников полиции и съемочной группы «12 Канал».

Уточнив исковые требования, просили возложить на ответчика ФИО1 обязанность не чинить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, обеспечить доступ специалистов ООО «УК Жил-Сервис» для производства ремонтных работ МКД, а именно - расчистить от строительного мусора аварийный выход МКД и предоставить ключ от подвального помещения, где расположены инженерные сети горячего и холодного водоснабжения и вся запорная арматура; демонтировать конструкции, закрывающие технологические отверстия, предоставляющие доступ к другой половине подвального помещения, где находится запорная арматура ХВС; признать факт незаконного распоряжения ответчиком ФИО1 общим имуществом МКД, в частности входной группой со стороны <...>; возложить на ответчика обязанность освободить незаконно занимаемую входную группу со стороны <...>.

Представитель истца директор ООО «УК Жил-Сервис» ФИО2, представитель истца по устному ходатайству ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, указав, что не против наличия пожарного выхода, однако доступа в подвал, являющийся его имуществом, не предоставит в т.ч. и слесарям управляющей компании. Технологические отверстия на техническом плане отсутствуют, следовательно, он не мог их заложить. Имеются технологические отверстия, через которые проходят трубы, при этом трубы принадлежат тепловой компании. Нежилое помещение <...> имеет два входа.

Третьи лица ФИО4, ГЖИ Омской области, ГУ МЧС России по Омской области в судебное заседание представителей не направили при надлежащем извещении.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении иска. Повторяет, что нежилое здание «Блок питания», земельный участок, расположенные по адресу: <...>, а также нежилое помещение № <...> принадлежат ему на праве собственности, доступ в подвальное помещение для обслуживания коммуникаций он предоставляет ресурсоснабжающим организациям. Указывает, что технологические отверстия предназначены для прохождения труб, имеющиеся отверстия капитально не заложены, выполняют свои функции.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель истца ООО «УК Жил-Сервис» ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность судебного постановления, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, заслушав ответчика ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца ООО «УК Жил-Сервис» директора ФИО2, её представителя ФИО3, согласившихся с решением суда, судебная коллегия оснований для отмены постановленного судебного акта не находит.

Апелляционное производство, как один из процессуальных способов пересмотра невступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.

Таких нарушений, допущенных судом первой инстанции при рассмотрении данного дела, не усматривается.

На основании части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регламентированы Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила).

Согласно п. 5 Правил в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с п. 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В силу п. 42 указанных Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

На основании ч. ч. 3 - 4 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме..., обязан поддерживать это помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела усматривается, что ООО «УК Жил-Сервис» с <...> осуществляет управление и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома <...>.

ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилое помещение «Блок питания», площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: <...>, а также расположенный по указанному адресу земельный участок площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, принадлежащий к числу земель населенных пунктов, предназначенных под объекты культурно-бытового назначения.

По условиям заключенной ФИО1 сделки купли-продажи «Блок питания» представляет собой двухэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью <...> кв.м, литеры <...> (объект <...>). Объект <...> расположен на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, разрешенное использование - под объекты культурно-бытового назначения, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно блока обслуживания к общежитию, имеющему почтовый адрес: <...>.

Объект недвижимости с кадастровым номером <...> принадлежит ФИО1 на основании договора купли-продажи посредством публичного предложения № <...> от <...> (на основании Распоряжения министерства имущественных отношений Омской области № <...>-Р от <...> в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Указанный объект входили в состав имущества АО «Омсктрикотаж» и передан в собственность Омской области Постановлением Правительства Российской Федерации № <...> от <...>.

В реестровом деле содержится технический паспорт нежилого строения от <...> по адресу: <...>, (т. 2 л.д. 53), где указано, что <...> включает основное строение площадью <...> кв.м, пристрой площадью <...> кв.м, вентиляции – <...> кв.м, крыльца (<...>+<...>+<...> кв.м.), вход в подвал <...> кв.м.

Как следует из технического паспорта нежилого строения от <...><...> и <...> по ул. <...> представляет собой здание, состоящее из основного строения (<...>) и пристроя к нему (<...>), а также встроенного помещения <...>, при этом предусмотрено три входных группы, три крыльца.

Многоквартирный дом <...> (<...>), построенный в <...>, имеет технический подвал, смежная стена которого является общей с подвальным помещением c кадастровым номером <...>, принадлежащим ответчику.

Принадлежащее ответчику ФИО1 нежилое помещение <...> с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м состоит из туалета (<...> кв.м) и двух помещений (<...> и <...> кв.м).

<...> ГЖИ по Омской области в адрес ООО «УК Жил-Сервис» вынесено предписание № <...> об устранении нарушений обязательных требований, выразившихся в наличии в подвальном помещении МКД <...> подтопления, наличии на трубопроводе холодного водоснабжения конденсата и мест образования коррозии металла. Данным предписанием срок устранения допущенных недостатков установлен до <...>.

<...> председателем МКД ФИО4 в адрес губернатора Омской области направлено заявление о проведении проверки сложившейся ситуации.

<...> ООО «УК Жил-Сервис» в адрес собственника квартиры <...>, нежилого помещения <...> ФИО1 направлена досудебная претензия о предоставлении беспрепятственного доступа к общему имуществу МКД (подвалу) и его обслуживанию, а также освобождении пожарного выхода МКД.

<...> директором ООО «УК Жил-Сервис» в рамках устранения поименованных выше нарушений на имя главного специалиста второго территориального отдела ГЖИ Омской области направлено письмо об отсутствии со стороны собственников указанного МКД обращений по вопросу об аварийном техническом состоянии инженерных водопроводных сетей и затоплении подвального помещения. Из письма следует, что в адрес УК в апреле 2024 года поступали обращения от собственников МКД лишь после закрытия собственником нежилого помещения <...> ФИО1 задвижки ХВС в подвале нежилого помещения, а ФИО1 требует провести реконструкцию, в результате которой убрать идущие через подвал его нежилого помещения <...> трубы ГВС и ХВС и провести их врезку отдельно.

Как усматривается из ответа АО «ОмскВодоканал», подвальное помещение со всеми коммуникациями МКД по <...> является общим имуществом собственников помещений МКД, в связи с чем ФИО1 как собственник нежилого помещения в соответствии с п. 35 Постановления Правительства РФ от 29.07.2013 № 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ» обязан обеспечивать беспрепятственный доступ к осмотру и проведению эксплуатационных работ на объектах централизованных систем холодного водоснабжения и водоотведения данного МКД.

<...> ООО «УК Жил-Сервис» составлен акт осмотра общего имущества МКД, из которого следует нахождение подвала многоквартирного дома в удовлетворительном состоянии без следов подтоплений, с надлежащим температурно-влажностным режимом, герметичными и технически исправными инженерными сетями ГВС и ХВС.

В ответ на обращение ООО «УК Жил-Сервис», АО «ОмскВодоканал» по вопросу перекладки транзитного водопровода, проходящего по техническому подвалу по адресу: <...> сообщено о проведении обследования данного водопровода, находящегося на обслуживании общества <...>, в ходе которого установлено нахождение сетей в удовлетворительном состоянии и отсутствие необходимости их перекладки. Данным письмом также зафиксировано нахождение запорной арматуры ХВС (задвижки) на жилую часть дома в подвале под нежилым помещением ответчика «Блок питания».

<...> в адрес ООО «УК Жил-Сервис» вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований ГУ МЧС России по Омской области, в частности - на объекте защиты по адресу: <...> возможно не соблюдение требований пожарной безопасности, а именно не обеспечена возможность свободного открывания изнутри без ключа дверей эвакуационного выхода из подъезда МКД, а также размещаются предметы у двери эвакуационного выхода, чем нарушаются требования п. п. 26, 27Б Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в РФ».

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, управляющая компания указала на недопустимость создания препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого дома <...> ввиду необходимости его обслуживания и производства ремонтных работ.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ФИО1, не возражая относительно наличия пожарного выхода, необходимости доступа к нему, указал на отсутствие намерения предоставить доступ в подвал, являющийся его имуществом, отсутствие технологических отверстий в подвале в техническом плане для доступа лиц.

Разрешая требования иска, установив наличие со стороны ответчика нарушения положений Жилищного кодекса РФ, выразившегося в ограничении доступа управляющей компании к транзитным инженерным сетям, через которые в дом <...> поступают коммунальные ресурсы (холодное, горячее водоснабжение, отопление), незаконного занятия группы входных дверей, захламления аварийного выхода, закрытия технологических отверстий в подвале, суд первой инстанции требования иска удовлетворил, возложив на ответчика обязанность не чинить истцу препятствия в пользовании общим имуществом МКД, в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу очистить от строительного мусора аварийный выход МКД со стороны улицы <...>, в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу обеспечить доступ истцу в подвальное помещение нежилого здания с кадастровым номером <...> с целью проведения сезонных ежегодных осмотров, обслуживания, текущего и аварийного ремонта общих с МКД инженерных коммуникаций, в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу освободить технологические отверстия в смежной стене подвального помещения между зданиями <...>, а также освободить входную группу дверей в МКД со стороны <...>, примыкающих к помещению <...> с кадастровым номером <...>.

Оспаривая постановленное решение, ФИО1 повторно указывает, что нежилое здание «Блок питания», земельный участок, расположенные по адресу: <...>, помещение <...> принадлежат ему на праве собственности и доступ в подвальное помещение для обслуживания коммуникаций может быть предоставлен лишь ресурсоснабжающим организациям.

Вместе с тем, как верно указано районным судом, вход в помещение 5П согласно поэтажному плану строения <...> (МКД) предусмотрен со стороны <...>, соответственно, входная группа двух дверей со стороны <...> предназначена для использования жильцами многоквартирного дома, поскольку площадь тамбуров обозначенных на плане <...> на <...> и <...> на <...> в площадь помещения <...> не входит, что свидетельствует о том, что ФИО1 неправомерно ограничивает доступ граждан и ООО «УК Жил-Сервис» к указанной входной группе, запирает данные двери, сам факт наличия на схеме дополнительного дверного проема из его помещения к указанной входной группе не дает ему оснований использовать входную группу единолично.

Кроме того, обозрев представленные в материалы дела фотоматериалы, суд первой инстанции верно исходил из наличия в смежной стене подвального помещения многоквартирного дома (размеры <...>) и подвального помещения ответчика двух технологических отверстий не для прохождения транзитных трубопроводов, а прямоугольной формы, предназначение которых связано не только с обеспечением вентиляции, но и возможностью проникновения из одной части подвала в другую. При этом технические документы свидетельствуют о том, что при строительстве многоквартирного дома, строящегося как общежитие, застройщиком было предусмотрено строительство помещения, поименованного «Блок питания», одноименно используемого в указанный период времени.

Не расценивая в качестве повода для апелляционного вмешательства ссылки в жалобе на то, что технологические отверстия предназначены исключительно для прохождения труб, имеющиеся отверстия капитально не заложены, выполняют свои функции, судебная коллегия исходит из того, что актом осмотра теплопотребляющих систем АО «Омск РТС» по объекту <...> установлено, что вводная запорная арматура находится в помещении ФИО1, доступ в которое им систематически не предоставляется, при этом актом границы балансовой принадлежности подтверждается, что ввод тепловых сетей в МКД проходит через подвальное помещение ответчика ФИО1, а представленная в материалы дела техническая документация зданий, акты ресурсоснабжающих организаций свидетельствуют о единой системе инженерных коммуникаций, проходящих транзитом через подвальное помещение, принадлежащее ответчику к многоквартирному дому № <...> (ХВС, ГВС, отопление). Фотоматериалами и предписанием пожарной службы подтверждается захламление пожарного выхода МКД по ул. <...> со стороны улицы <...>, наличие металлической решетки на входе в подвальное помещение ответчика, наличие запорного устройства на нём.

В силу положений Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (с изм. от 22.06.2022) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток (абз. 2 п. 3.4.5абз. 2 п. 3.4.5).

В данной связи, поскольку свободный доступ в подвальные помещения имеют не только сотрудники аварийно-диспетчерской службы, а также сотрудники организации, которая осуществляет содержание и обслуживание данного МКД, коей и является истец ООО «УК Жил-Сервис», наличие у управляющей компании обязанностей по обеспечению жильцов многоквартирного дома качественными коммунальными услугами, содержания общего имущества многоквартирного дома, в том числе системы инженерных коммуникаций в исправном состоянии, осуществлению сезонных осмотров инженерных сетей, устранению аварийных ситуаций, требуют доступа в том числе к инженерным сетям проходящим транзитом через иные нежилые помещения, тогда как неисполнение такой обязанности влечет для управляющей компании наступление соответствующей ответственности.

При разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с выводами суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 24 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 25.12.2025.