Решение № 2-1548/2019 2-1548/2019~М-689/2019 М-689/2019 от 9 июня 2019 г. по делу № 2-1548/2019

Дело№2- 1548_2019

Мотивированное
решение изготовлено 10.06.2019 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург «4» июня 2019 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Пироговой М.Д.

при секретаре Бочковой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Екатеринбурга предъявила ФИО1 иск о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 259 902,30 рублей; неустойки в сумме 43 827,50 рублей.

В обоснование иска указано, что Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Универстрой» заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № площадью 6551 кв.м., с кадастровым № расположенного по <адрес> на срок с 03.10.2006 по 02.10.2009 (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №).

В порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с завершением ООО «Универстрой» строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на 1-ом этаже и административными помещениями на земельном участке <адрес> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №) и государственной регистрацией ООО «Авто Тепло» права собственности на нежилые помещения в указанном здании, расположенном на земельном участке по <адрес> заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № о вступлении в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № с 01.01.2012 ООО «Авто Тепло».

Права и обязанности ООО «Универстрой» по договору аренды прекращены с 01.01.2012.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № содержит условие о согласии на вступление в настоящий договор на стороне арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Согласно информации ЕМУП «БТИ г. Екатеринбурга» общая площадь здания многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на 1-ом этаже и административными помещениями по <адрес> по данным технического обследования на 15.01.2010 с учетом последующих частичных обследований составляет 12 494,3 кв.м., из них: нежилые помещения (административно-торгового назначения) общей площадью 4 473,0 кв.м.; гаражные боксы (в составе 208 боксов) общей площадью 4 704,5 кв.м.; помещения общего пользования (проезды, лестничные клетки, венткамеры, санузлы, тамбуры, кладовая, коридор, подсобное помещение, электрощитовая, комната охраны) общей площадью 3 316,8 кв.м.

В соответствии с выпиской из ЕГРП одним из собственников объектов недвижимости на указанном земельном участке является ФИО1 нежилое помещение на 1 этаже, площадью 124,2 кв.м..

Поскольку ФИО1 зарегистрировала право собственности на нежилые помещения по <адрес>, Администрация города Екатеринбурга считает ее стороной по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ввиду п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ,

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Для ФИО1 размер арендной платы в соответствии с договором аренды определялся арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург».

Размер арендной платы устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ответчика к общей площади помещений в здании, находящегося на земельном участке, а именно: 124,2 /12479,4 от 6 551 кв.м.

За период с января 2015 по ноябрь 2018 ФИО2 ИТ.М. по договору было начислено 259 902,30 рубля. ФИО1 оплата не произведена.

В соответствии с пунктом 3.1 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы ФИО1 начислена неустойка за период с 12.06.2018 по 07.12.2018 в размере 43 827,50 рублей.

Таким образом, общая сумма задолженности по договору составляет 303 729,80 руб.

Администрация города Екатеринбурга во исполнение претензионного порядка и с целью досудебного урегулирования спора направила в адрес ФИО1 требование об оплате задолженности. В связи с тем, что задолженность на данный момент не погашена, истец обратился с настоящим иском в суд.

Представитель истца Администрации <адрес> в суд не явился, надлежаще был извещен о времени и месте судебного разбирательства, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных пояснениях по иску указано, что Администрация города Екатеринбурга считает ФИО1 арендатором земельного участка по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 124,2 кв.м.. Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Универстрой» заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № площадью 6 551 кв.м, с кадастровым №, расположенного по <адрес> и административными помещениями, на срок с 03.10.2006 по 02.10.2009. Права и обязанности ООО «Универстрой» по договору аренды прекращены с 01.01.2012. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № содержит условие о согласии на вступление в настоящий договор на стороне арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на Участке. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь здания по <адрес> составляет 12 479,4 кв.м..

Из выписки ЕГРП о правах на объект следует, что арендаторами земельного участка являются ООО «Вебасто Рус», ООО «Партнер», ООО «Уральский альянс предприятий автомобильного бизнеса «Информ», ФИО3.

Администрация города Екатеринбурга поясняет, что с указанными организациями заключены дополнительные соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, которые зарегистрированы в установленном порядке. При этом арендная плата для указанных арендаторов определяется пропорционально площади принадлежащих арендаторам объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке.

Несмотря на то, что ФИО1 не вступила в соответствующий договор путем подписания дополнительного соглашения, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации права арендатора земельного участка переходят к приобретателю недвижимости на арендуемом земельном участке, независимо от подписания договора. При этом из содержания и смысла указанных норм не имеет правового значения основание, по которому право собственности на объект недвижимости перешло к приобретателю, имеет значение сам факт перехода права.

Ответчик ФИО1 в суд не явилась, причину неявки не сообщила, надлежаще была извещена о времени и месте судебного разбирательства, в суд направила представителя.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО4 иск признал частично, не оспаривал необходимость оплаты за аренду земельного участка и заявил о применении срока исковой давности, представив контррасчет задолженности по договору аренды земельного участка за период с февраля 2016 г. по ноябрь 2018 г. в размере 193247 руб. 62 коп., неустойки с 12.06.2018 г. по 07.12.2018 г. – 43827 руб. 50 коп..

Определением суда от 18.04.2019 г., в протокольной форме, в порядке ст. 43 ГПК Ф к участию в деле в качестве третьего лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Кристалл плюс».

Третье лицо ООО «Кристалл плюс» в суд не явилось, причину неявки не сообщило, надлежаще было извещено о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Универстрой» заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № площадью 6 551 кв.м., кадастровый номер участка №, расположенного в <адрес> участок был передан для строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа с вспомогательными помещениями на 1-ом этаже и административными помещениями (пункт 2.1.5 Договора).

В соответствии с п.6.1 договора срок аренды установлен с 03.10.2006 по 02.10.2009.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №).

Согласно п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с завершением ООО «Универстрой» строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на 1-ом этаже и административными помещениями на земельном участке по <адрес> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №) и государственной регистрацией ООО «Авто Тепло» права собственности на нежилые помещения в указанном здании, расположенном на земельном участке по <адрес> заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № о вступлении в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № с 01.01.2012 ООО «Авто Тепло».

Права и обязанности ООО «Универстрой» по договору аренды прекращены с 01.01.2012.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № содержит условие о согласии на вступление в настоящий договор на стороне арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на Участке.

Согласно информации, предоставленной ЕМУП «БТИ г. Екатеринбурга», общая площадь здания многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на 1-ом этаже и административными помещениями по <адрес> по данным технического обследования на 15.01.2010 с учетом последующих частичных обследований составляет 12 494,3 кв.м., из них: нежилые помещения (административно-торгового назначения) общей площадью 4 473,0 кв.м.; гаражные боксы (в составе 208 боксов) общей площадью 4 704,5 кв.м.; помещения общего пользования (проезды, лестничные клетки, венткамеры, санузлы, тамбуры, кладовая, коридор, подсобное помещение, электрощитовая, комната охраны) общей площадью 3 316,8 кв.м.

По условиям договора инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ построенное и введенное в эксплуатацию помещение на 1 этаже площадью 132,58 кв.м. в осях 1-2 П-Л в многоэтажной автостоянке закрытого типа со вспомогательными и административными помещениями на участке, расположенном в квартале <адрес> было передано ФИО1 по акту приемки гаражного бокса №а от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО1 на нежилые помещения площадью 124,2 кв.м. этаж №, с кадастровым №, расположенное по <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (регистрационная запись №).

Несмотря на то, что ФИО1 не вступила в соответствующий договор путем подписания дополнительного соглашения, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации права арендатора земельного участка переходят к приобретателю недвижимости на арендуемом земельном участке, независимо от подписания договора. При этом из содержания и смысла указанных норм не имеет правового значения основание, по которому право собственности на объект недвижимости перешло к приобретателю, имеет значение сам факт перехода права.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках. В таких случаях заключение нового договора не требуется. С момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у новых собственников объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование участка.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, приобретение ответчиком права собственности на указанные объекты недвижимости является основанием для вступления в договор аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, с момента приобретения права собственности (пользования) ФИО1 на объекты недвижимости к нему автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором, в том числе обязательства по оплате неустойки.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Договором аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Согласно п. 3.1 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляются пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Поскольку ФИО1 пользовалось арендованным земельным участком, у нее возникло обязательство по уплате арендной платы в сроки и в порядке, которые установлены в договоре (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Администрация г. Екатеринбурга просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с января 2015 г. по ноябрь 2018 г. в размере 259902 руб. 30 коп., неустойку за период с 12.06.2018 г. по 07.12.2108 г. в сумме 43827 руб. 50 коп., за несовременное исполнение обязательств по оплате указанной задолженности.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности применительно к требованиям о взыскании задолженности и соответствующей неустойки.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С иском в Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Администрация г. Екатеринбурга обратилась 18.02.2019 г., что следует из отметки канцелярии суда на исковом заявлении, то есть требования о взыскании задолженности с января 2015 г. по январь 2016 г. г. и соответствующей неустойки заявлены за пределами трехгодичного срока исковой давности.

Поскольку в судебном заседании установлен факт пропуска истцом срока исковой давности для обращения в суд с требованием о взыскании с ответчика ФИО1 задолженности по арендной плате за период с января 2015 года по январь 2016 г., и о применении давностного срока ходатайствовал представитель ответчика в судебном заседании, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в данной части по мотиву пропуска срока исковой давности на основаниистатьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 12 постановлению Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 28.02.1995 г. «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ» срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными требования Администрации г. Екатеринбурга о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате за период с февраля 2016 г. по ноябрь 2018 г. в размере 193247 руб. 62 коп., неустойки, начисленной за несвоевременную оплату указанной задолженности за период с 12.06.2018 г. по 07.12.2018 г. в сумме 34744 рубля.

Расчет задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки, произведенный стороной ответчика исходя из правильно определенного периода просрочки, судом проверен и признан обоснованным.

При таком положении суд находит требования Администрации города Екатеринбурга о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате за период с февраля 2016 г. по ноябрь 2018 г. в размере 193247 руб. 62 коп., неустойки за период с 12.06.2018 г. по 07.12.2018 г. в сумме 34744 рубля, подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере, предусмотренном статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в сумме 5 479 руб. 92 коп..

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, неустойки, удовлетворить частично:

взыскать с ФИО1 в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате в размере 193247 (сто девяноста три тысячи двести сорок семь) руб. 62 коп., неустойку в сумме 34 744 (тридцать четыре тысячи семьсот сорок четыре) рубля.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 5 479 (пять тысяч четыреста семьдесят девять) руб. 92 коп.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга, принявший решение.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья