Решение № 2-2442/2023 2-424/2024 2-424/2024(2-2442/2023;)~М-1485/2023 М-1485/2023 от 22 октября 2024 г. по делу № 2-2442/2023

Дело № 2-424/2024

УИД 62RS0001-01-2023-001735-96


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2024 года г. Рязань

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Свириной Е.А., с участием истца и представителя третьего лица ТСЖ «Московская 8» ФИО1, представителя третьего лица ТСН «ТСЖ Московская 6» ФИО2, представителя истца ФИО3 - ФИО5, при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО6 ФИО10 и ФИО1 ФИО11 к ООО «Альянс» о признании отсутствующим права собственности и признании права общей долевой собственности на земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО1 обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Альянс» о признании отсутствующими права собственности и признании права общей долевой собственности на земельные участки.

В обоснование своих требований истец ФИО3 указал, что он является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>.

<адрес>, строительный адрес: <адрес> расположен на земельных участках с кадастровыми номерами №.

Согласно п. 10, 11 протокола общего собрания № 1 от 07 апреля 2023 года он (ФИО3) наделен полномочиями от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений, наделен полномочиями представлять в суде интересы собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес> целях оформления земельных участков в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Истец ФИО1 указал, что он является собственником нежилого помещения Н4 и жилого помещения по адресу: <адрес>.

<адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно п. 14, 16 протокола общего собрания № 1 от 27 ноября 2021 года он (ФИО1) наделен полномочиями от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений, наделен полномочиями представлять в суде интересы собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес> целях оформления земельных участков в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Строительство указанных домов осуществлял застройщик ООО «Новый город».

Земельный участок с кадастровым номером № предназначен для строительства многоквартирных домов, расположенных по адресу: <адрес> (строительные адреса: <адрес>), земельные участки с кадастровыми номерами №, № предназначены для строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>, 35).

Однако согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости до настоящего времени данные участки находятся в собственности застройщика ООО «Новый город», которое с 01 ноября 2015 года прекратило существование в связи с реорганизацией путем присоединения к ООО «Альянс», находящемуся в г. Вологде. Согласно сообщению ИФНС № 2 по Рязанской области была установлена недостоверность содержащихся в ЕГРЮЛ сведений об исполнительном органе и адресе ООО «Альянс», в связи с чем в ЕГРЮЛ внесены записи о недостоверности от 31 июля 2017 года.

Ими (истцами) было подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области о государственной регистрации права долевой собственности на земельные участки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации многоквартирных домов.

Однако Управление Росреестра по Рязанской области уведомило о приостановлении государственной регистрации права общедолевой собственности на спорные земельные участки, а затем отказало в связи с тем, что собственниками указанных земельных участков является ответчик и он не отказался от них в пользу собственников помещений многоквартирного дома, Управление Росреестра по Рязанской области считает, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, не являются сформированными.

По мнению истцов, сформировать единый земельный участок под многоквартирным домом может только собственник, которым формально является ответчик.

В настоящее время собственники домов 6 и 8 по <адрес> желают обособить придомовые территории для дальнейшего обустройства дворов и возведения ограждений с целью повышения безопасности. Без оформления территории невозможно полноценно распоряжаться земельным участком.

Собственники помещений многоквартирных домов 6 и 8 по <адрес> приняли решение о перераспределении спорных земельных участков с последующим образованием двух земельных участков: с кадастровыми номерами № площадью 5 216 кв.м. и № площадью 4141 кв.м. Предлагаемый вариант перераспределения был утвержден решениями общих собраний собственников помещений многоквартирных домов № и № по <адрес> и подписан уполномоченными представителями собственников.

В своем исковом заявлении истцы просили суд признать отсутствующим право собственности ООО «Новый город», правопреемник ООО «Альянс» на земельный участок с кадастровым номером № площадью 4 318 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № площадью 1364 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № площадью 3675 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании межевого плана перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами № поставить на кадастровый учет два вновь образованных земельных участка: ЗУ1 площадью 5216 кв.м. и ЗУ2 площадью 4141 кв.м с видами разрешенного использования: «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.6» в указанных в исковом заявлении границах.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, были привлечены ТСЖ «Московская 8» и администрация <адрес>.

В ходе рассмотрения дела истцы требования уточнил и просят признать отсутствующим право собственности ООО «Новый город», правопреемник ООО «Альянс» на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>), площадью 4318 кв.м., земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. 35. (<адрес>), площадью 1364 кв.м., земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. 33. (<адрес>), площадью 3675 кв.м.

Признать за собственниками жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (с кадастровым номером №) и собственниками жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (с кадастровым номером №) право общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. 33а. (<адрес>), площадью 4318 кв.м. Признать за собственниками жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (с кадастровым номером №), право общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. 35 (<адрес>), площадью 1364 кв.м., на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. 33. (<адрес>), площадью 3675 кв.м. Утвердить границы вновь образованных земельных участков (возникших путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами № №): ЗУ1 площадью 5216 кв.м, на котором расположен многоквартирный жилой дом но адресу <адрес> ЗУ2 площадью 4141 кв.м., на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу <адрес>, для постановки на кадастровый учет, с видами разрешенного использования: «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.6» в указанных в уточненном исковом заявлении границах.

Требования истцов об утверждении границ образованных путем перераспределения земельных участков были выделено в отдельное производство, в дальнейшем данное исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании абз. 7 ст. 222 ГПК РФ, поскольку стороны, не просившие о разбирательстве дела в их отсутствие, не явились в суд по вторичному вызову.

В судебном заседании истец и представитель третьего лица ТСЖ «Московская 8» ФИО1, представитель истца ФИО7 – ФИО5 требования поддержали.

Представитель третьего лица ТСН «ТСЖ Московская 6» ФИО2 в судебном заседании полагал, что требования истцов должны быть удовлетворены.

Остальные участники процесса, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В ходе рассмотрения дела представитель третьего лица – администрации г. Рязани ФИО9 против удовлетворения требований истцов о признании отсутствующим права собственности ООО «Альянс» на земельные участки не возражала, однако, возражала против требований о признании за собственниками жилых домов 6 и 8 по ул. Московской г. Рязани права общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, поскольку данные земельные участки были приобретены застройщиком у частных лиц, на участках ранее были расположены индивидуальные жилые дома, в связи с чем участки были сформированы с учетом расположенных на них строений, огородов и иных хозяйственных построек и имеют изломанность границ. Земельные участки, сформированные для строительства многоквартирных домов, не могут автоматически являться участками для обслуживания данных многоквартирных жилых домов, поскольку требования для образования земельного участка под строительство многоквартирного дома и для его обслуживания не являются идентичными.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 2, 3 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, пом. Н4 и собственником жилого помещения - квартиры площадью 61, 8 кв.м. в том же многоквартирном доме. Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Истец ФИО3 является собственником жилого помещения – квартиры площадью 41, 5 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 62-МД № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из сведений из Единого государственного реестра недвижимости следует, что <адрес> расположен на земельных участках с кадастровыми номерами №, а <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 4318 кв.м. расположен по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажные здания смешанного использования с жилыми единицами в верхних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего значения.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 1364 кв.м. расположен по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание многоквартирного дома.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 3675 кв.м. расположен по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание многоквартирного дома.

Собственником всех земельных участков согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости является ООО «Новый город».

Земельный участок с кадастровым номером № был приобретен ФИО8 у администрации г. Рязани на основании договора купли – продажи земельного участка от 29 декабря 2008 года. На момент заключения договора купли – продажи земельный участок имел разрешенное использование – обслуживание нежилого строения.

На основании договора купли – продажи от 17 мая 2011 года ФИО14 продал данный земельный участок ООО «Бизнесстройплюс», которое по договору купли – продажи земельного участка от 16 декабря 2011 года продало участок ООО «Новый город», при этом в договоре купли – продажи от 16 декабря 2011 года указано разрешенное использование земельного участка - гостинцы.

В дальнейшем было изменено разрешенное использование земельного участка на вид разрешенного использования: многоэтажные здания смешанного использования с жилыми единицами в верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения.

На земельном участке с кадастровым номером № был расположен многоквартирный дом, в котором было 7 квартир. Соглашением от 06 июня 2013 года собственники квартир ООО «Кайман» и ООО «Новый город» в связи с тем, что многоквартирный дом был снесен и данные о квартирах сняты с кадастрового учета, установили доли в праве на земельный участок ООО «Кайман» - 41/294, ООО «Новый город» - 253/294. На основании договора купли – продажи доли в праве общей долевой собственности от 25 июня 2013 года ООО «Кайман» продало ООО «Новый город» принадлежащие ему 41/294 доли земельного участка с кадастровым номером №.

На земельном участке с кадастровым номером № был расположен многоквартирный дом, в котором было 2 квартиры, принадлежащие на праве собственности ОАО «Тяжпрессмаш». На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Тяжпрессмаш» продало принадлежащие ему объекты недвижимости ООО «Новый город».

ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> выдала ООО «Новый город» разрешение на строительство 10 – этажного жилого дома по адресу: <адрес>, 33 на земельных участках с кадастровыми номерами №. ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> выдала ООО «Новый город» разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 10 - этажного жилого дома (2 – ая очередь строительства, 1 – й этап), расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> выдала ООО «Новый город» разрешение на строительство 10 – 15 этажного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> выдала ООО «Новый город» разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 10 - 15 этажного жилого дома (2 – ая очередь строительства, 2 – й этап), расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> выдала ООО «Новый город» разрешение на строительство 10 – 15 этажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> выдала ООО «Новый город» разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 10 - 15 этажного жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>.

Ранее ФИО3 обращался в Железнодорожный районный суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, в котором просил решение об отказе в государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № признать незаконными.

Решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 14 октября 2021 года, вступившим в законную силу 19 октября 2022 года, в удовлетворении данного административного иска было отказано.

ФИО1 обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением об образовании двух земельных участков (отдельных земельных участков под домом 6 и 8 по <адрес>) путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами №

Согласно уведомлению об отказе государственного кадастрового учета от 09 января 2023 года № КУВД -001/2022-41912174/3 ФИО1 было отказано в государственном кадастровом учете. Одновременно заявителю было рекомендовано обратиться в орган местного самоуправления с целью формирования земельных участков в соответствии с ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодека РФ».

Считая свои права как сособственников земельных участков нарушенными, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности на земельные участки, суд учитывает следующее.

В соответствии с п. 13 ст. 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 2, 3 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодека РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 того же закона).

В то же время при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, его границы и размер должны определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Данная норма направлена на создание определенных гарантий прав и законных интересов, в том числе, и землепользователей, за счет территорий участков которых обеспечивается формирование участка для многоквартирного дома.

Земельный участок, сформированный с соблюдением необходимых требований для целей эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, может являться частью общего имущества многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что на момент приобретения ООО «Новый город» земельный участок с кадастровым номером 62:29:0060031:494 имел разрешенное использование - гостиницы, затем разрешенное использование земельного участка было изменено на разрешенное использование: многоэтажные здания смешанного использования с жилыми единицами в верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения.

Земельный участок с кадастровым номером № на момент его приобретения застройщиком имел разрешенное использование: обслуживание многоквартирного дома, однако, на данном земельном участке располагался иной многоквартирный дом, в котором было всего 7 квартир, данный дом был снесен.

Земельный участок с кадастровым номером № на момент его приобретения застройщиком также имел разрешенное использование: обслуживание многоквартирного дома, однако, ранее на земельном участке был расположен иной многоквартирный дом, в котором было всего 2 квартиры, данный дом был снесен.

В настоящее время на земельных участках с кадастровыми номерами № построены многоквартирные дома – <адрес>, после ввода данных домов в эксплуатацию вид разрешенного использования земельных участков не изменялся, земельные участки, необходимые для обслуживания данных многоквартирных домов с учетом требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности образованы не были.

При таких обстоятельствах оснований для признания за собственниками многоквартирных домов 6 и 8 по <адрес> права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и за собственниками многоквартирного <адрес> права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № не имеется и в удовлетворении данных требований истцам необходимо отказать.

Разрешая требования истцов о признании отсутствующим права собственности ООО «Новый город», правопреемником которого согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 15 июня 2023 года является ООО «Альянс», на земельные участки с кадастровыми номерами №, суд учитывает следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Из материалов дела следует, что земельные участки ООО «Новый город» для строительства и (или) эксплуатации многоквартирного дома не формировались, что исключает возможность погашения записи о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме, а право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельные участки не зарегистрировано, что исключает возможность признания отсутствующим права собственности на данные земельные участки.

В судебные заседания представитель ООО «Альянс» не являлся. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от15 июня 2023 года в отношении ООО «Альянс» регистрирующим органом было принято решение о предстоящем исключении юридического лица из ЕГРЮЛ (недействующее юридическое лицо).

Следовательно, в данном случае имеется возможность защиты прав истцов как собственников помещений в многоквартирных домах путем прекращения права собственности застройщика на спорные земельные участки (ч. 4 ст. 56 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и последующего обращения в администрацию г. Рязани с заявлением об образовании земельных участков, необходимых для обслуживания многоквартирных домов 6 и 8 по ул. Московской г. Рязани.

При таких обстоятельствах истцам в удовлетворении их требований должно быть полностью отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

ФИО6 ФИО12 и ФИО1 ФИО13 в удовлетворении требований к ООО «Альянс» о признании отсутствующим права собственности и признании права общей долевой собственности на земельные участки отказать.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г. Рязани.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 ноября 2024 года.

Судья Е.А.Свирина