Решение № 2-3325/2017 2-3325/2017~М-2782/2017 М-2782/2017 от 17 сентября 2017 г. по делу № 2-3325/2017

Мотивированное
решение изготовлено 18.09.2017

Решение

Именем российской федерации

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Хрущевой О.В., с участием представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО5, третьего лица ФИО2, при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1, Министерству по управлению государственным имуществом <адрес> о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности, взыскании арендных платежей,

Установил:

Истец Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО1, Министерству по управлению государственным имуществом <адрес> (МУГИСО), указав в обоснование требований, что между МУГИСО и ФИО1 на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Т-63 земельного участка площадью 752 кв.м, расположенного в <адрес>, пер. Глубочинский, строительный № ******, имеющего кадастровый № ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома. В дальнейшем в связи со строительством на земельном участке объекта недвижимости - жилого дома, земельный участок был предоставлен в собственность ФИО1 по выкупной стоимости 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. При осуществлении муниципального земельного контроля было установлено, что фактически объект недвижимости, права на которые зарегистрированы за ФИО1, представляет собой одноэтажное модульное строение, непригодное для постоянного проживания. При внешнем осмотре установлено отсутствие неразрывной связи с землей (отсутствует фундамент, объект установлен на металлических опорных столбах, отсутствует канализация, системы отопления, водоснабжения, электроснабжения). То есть жилым оно не может быть признано. Полагает, что в этом случае у ФИО1 отсутствовало исключительное право на выкуп находящегося в неразграниченной государственной собственности земельного участка с кадастровым номером ******, поэтому договор купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ №В-252 является ничтожной сделкой, посягает на публичные интересы. Просил суд: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №В-252 от ДД.ММ.ГГГГ площадью 752 кв.м., расположенного в <адрес>, пер. Глубочинский, строительный № ******, кадастровый № ******, применить последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО1 возместить МУГИСО разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и уплаченной выкупной ценой в сумме ****** с последующим зачислением денежных средств в бюджет муниципального образования «<адрес>». Взыскать с ФИО1 арендную плату по договору аренды в сумме ******, пени за период с 0101.2017 по ДД.ММ.ГГГГ в сумме ******

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении. Указала, что на спорном земельном участке ответчиком ФИО1 был выстроен объект, который не отвечает признакам объекта недвижимости, а также не относятся к жилым домам (отсутствует подключение к водопроводным, электрическим, канализационным сетям). Указывала на то, что ФИО1 выкупил данный земельный участок не с целью эксплуатации возведенного на нём объекта недвижимости, что противоречит смыслу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. ФИО1 аналогичным образом зарегистрировал право собственности еще на ряд объектов и земельных участков.

Представитель ответчика МУГИСО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представил отзыв, в котором указал, что МУГИСО заключило оспариваемый договор купли-продажи в полном соответствии с нормами действующего законодательство. Просил вынести решение на усмотрение суда.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил своего представителя. Ранее в судебном заседании иск не признавал, указывая на то, что возвел на земельном участке дом для проживания, затем подарил участок вместе с домом своему отцу, который впоследствии также им распорядился, продав ФИО2

Представитель истца в судебном заседании иск не признал. Указал, что ФИО1 по результатам аукциона заключил договоры аренды на спорный земельный участок для строительства жилого дома. На указанном земельном участке он возвел жилой дом, право собственности на который зарегистрировал в установленном законом порядке. Наличие на земельном участке жилого дома зафиксировано кадастровым инженером, который составил технический план на жилой дом. Доказательств того, что возведенный на участке дом не относится к жилому помещению, истец суду не представил. Электричество, теплоснабжение в доме было автономное, был установлен генератор. В доме был установлен биотуалет. Просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении не представил.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании пояснил, что он приобрел земельный участок площадью 752 кв.м., расположенный в <адрес>, строительный № ******, кадастровый номер ****** и расположенный на нем объект по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за ****** В настоящее время осуществляет строительство жилого дома на указанном земельном участке для проживания. В момент приобретения на земельном участке располагалось модульное здание, которое он снес. В здании отсутствовало тепло-, водо-, электроснабжение, канализация не была подведена. Пригодно ли было здание для проживания, сказать не может. Поскольку он планировал строить дом, он указанное здание снес.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, между МУГИСО и ФИО1 на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Т-63 земельного участка площадью 752 кв.м, расположенного в г. <адрес>, строительный № ******, имеющего кадастровый № ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома. Срок действия договора аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ год. Земельный участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено разрешение на строительство одноквартирного жилого дома площадью застройки 30,08 кв.м.

Согласно кадастрового паспорта, на земельном участке выстроен одноэтажный жилой дом площадью 27,8 кв.м.

ФИО1 в упрощенном порядке зарегистрировал жилой дом в свою единоличную собственность.

ДД.ММ.ГГГГ между МУГИСО и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 752 кв.м с кадастровым номером ****** по адресу <адрес> строительный № ****** по цене ******

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора дарения подарил жилой дом и земельный участок с кадастровым номером ****** по адресу <адрес>, строительный № ****** своему отцу ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании договора купли-продажи продал вышеназванные жилой дом и земельный участок ФИО2

Все договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела собственником спорного земельного участка является ФИО2

На момент обследования Администрацией <адрес> земельного участка ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на земельном участке с кадастровым номером ****** по адресу <адрес> находится одноэтажное модульное строение, состоящее из двух блок-контейнеров, соединенных между собой. Модуль установлен по металлическим опорам в виде труб. У модульного строения отсутствует неразрывная связь с землей. Модульное строение не пригодно для проживания, отсутствуют сети инженерно-технического обеспечения, не выполнена система канализации, отопления, вентиляции, электроснабжения.

В судебном заседании ответчик не оспаривал того обстоятельства, что к выстроенному на спорном земельном участке объекту не были подведены системы водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения. Данное обстоятельство также подтвердил в судебном заседании ФИО2, который указал, что поскольку он планировал строительство на земельном участке капитального жилого дома, объект, расположенный на приобретенном им земельном участке, он снес, помещение внутри было обшито гипсокартоном, на полу лежал линолеум, входная дверь в помещение была без ключей, сети подведены не были.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Пунктами 1 и 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся, в числе прочего, жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что они не подтверждают с достоверностью, что выстроенный в кратчайшие сроки объект являлся объектом завершенного строительства и представлял собой жилой дом, пригодный для постоянного проживания граждан. Не представлено доказательств соответствия возведенного здания проектной документации.

В соответствии с пунктами 4, 5, 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее Положение), жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Таким образом, жилое помещение должно быть пригодным для проживания, а поскольку объект расположены в черте города Екатеринбурга, он должен быть обеспечен инженерными системами, электроосвещением.

Таких доказательств ФИО1 суду представлено не было, его доводы о том, что выстроенный дом был обеспечен автономными инженерными системами – голословны, более того, вышеназванным Положением допустимо отсутствие водопровода и канализированных уборных только в поселениях без централизованных инженерных сетей. В данном случае строительство предполагалось в городе Екатеринбурге, который обеспечен централизованными инженерными сетями. Кроме того, третье лицо ФИО2, в судебном заседании пояснил, что при осмотре объекта, он каких-либо автономных систем теплоснабжения, водоснабжения, электричества или канализации не обнаружил.

Учитывая совокупность представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что на спорном земельном участке располагался объект незавершенного строительства, который зарегистрирован в упрощенном порядке без разрешения на ввод в эксплуатацию как жилой дом. В настоящее время объект незавершенного строительства снесен, земельный участок ответчиком ФИО1 подарен отцу – ФИО3, а им в свою очередь продан третьему лицу – ФИО2, который приступил к строительству на участке жилого дома, а объект возвещенный ответчиком - снес.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретения земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства (правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 24.02.2016 № 19-КГ15-48).

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что осуществление малобюджетного строительства, не соответствующего стоимости приобретаемого земельного участка и последующая его продажа свидетельствует о том, что целью строительства объекта на спорном земельном участке являлось не использование его для постоянного проживания, а исключительно приобретение земельного участка в собственность на основании п.1 ст. 39.20 ЗК РФ

При таких обстоятельствах, правовых оснований для предоставления спорного земельного участка в собственность ФИО1 по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не имелось.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае, суд приходит к выводу о ничтожности заключенного договора купли-продажи земельного участка между МУГИСО и ФИО1, учитывая, что затронуты публичные интересы в виде недополученных платежей в бюджет.

Согласно п. 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку судом установлено, что в настоящее время собственником спорного земельного участка является третье лицо ФИО2, который на момент рассмотрения дела осуществляет строительство на земельном участке жилого дома, требование истца о применении последствий недействительности сделки подлежит удовлетворению в заявленном виде, а именно, в возложении обязанности на ФИО1 возместить МУГИСО разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и уплаченной выкупной ценой в сумме ****** с последующим зачислением денежных средств в бюджет муниципального образования.

Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ФИО1 арендных платежей за период до ДД.ММ.ГГГГ (возникновения права собственности на земельный участок у ФИО3 по договору аренды), поскольку право выкупа спорного земельного участка у ФИО1 отсутствовало.

По расчетам истца, проверенным судом и не оспоренным ответчиком размер арендной платы составит ******, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – ******, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу МУГИСО с последующим зачислением денежных средств в бюджет муниципального образования «<адрес>».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск – удовлетворить.

Признать недействительным, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка №В-252 от ДД.ММ.ГГГГ площадью 752 кв.м., расположенного в <адрес>, строительный № ******, кадастровый номер ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома.

Применить последствия недействительности сделки: взыскать с ФИО1 в пользу МУГИСО разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и уплаченной выкупной ценой в сумме ****** с последующим зачислением денежных средств в бюджет муниципального образования «<адрес>».

Взыскать с ФИО1 в пользу МУГИСО арендную плату в размере ******, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – ******, с последующим зачислением денежных средств в бюджет муниципального образования «<адрес>».

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Председательствующий Хрущева О.В.