Решение № 3А-905/2017 3А-905/2017~М-795/2017 М-795/2017 от 6 декабря 2017 г. по делу № 3А-905/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 декабря 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-905/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Отрада - Меха» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Отрада - Меха» (далее – ООО «Отрада - Меха») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого здания, с кадастровым номером №, общей площадью 1 344,2 кв.м., этажность: 4, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость здания, указанная в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18.09.2017 г. составляет 44 010 102,71 руб. Дата определения кадастровой стоимости 15.04.2012 года. Однако рыночная стоимость принадлежащего истцу объекта составляет 9 983 327 руб. без учета НДС, что подтверждается отчетом об оценке от 27.06.2017 года №, подготовленным ООО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы».

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

На основании изложенного, административный истец считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила, просила восстановить пропущенный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал.

Иные лица, участвующие в деле – Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При этом, Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда, в зависимости от представленных доказательств. ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, показания свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает, что требования ООО «Отрада-Меха» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что ООО «Отрада-Меха» принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества: нежилое здание, с кадастровым номером №, общей площадью 1 344,2 кв.м., этажность: 4, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.09.2017 г. (л.д. 8-19).

Вышеуказанный объект поставлен на государственный кадастровый учет - 02.08.2008 года.

Кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 15.04.2012 г. в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и она составляет 44 010 102,71 руб.

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

ООО «Отрада-Меха» не согласилось с кадастровой стоимостью нежилого здания и обратилось для определения его рыночной стоимости в ООО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы».

Согласно отчету об оценке № от 27.06.2017 г., выполненного оценщиком ООО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы» ФИО1, итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0217004:526 составляет 9 983 327 руб. без учета НДС.

Экспертным заключением (положительным) Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № от 30.06.2017 г. подтверждено соответствие представленного отчета об оценке, выполненного оценщиком ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также подтверждается величина стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 07.09.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта.

Уведомлением от 14.09.2017г. № заявление ООО «Отрада-Меха» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости не было принято к рассмотрению, в связи с пропуском срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

После чего, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 г., что подтверждается соответствующей Выпиской из ЕГРН от 18.09.2017 г. (л.д.7).

Административный истец обратился в суд с исковым заявлением - 04.10.2017 г.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО «Отрада-Меха» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка нежилого здания выполнена по состоянию на 15.04.2012 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ указаны дата проведения оценки спорного нежилого здания, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Из отчета следует, что объект оценки был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что он представляет собой нежилое офисно - складское здание, 2007 года постройки, общее физическое состояние объекта хорошее, но требуется косметический ремонт, объект подключен к системам канализации, отоплению, вентиляции, водоснабжению, электроснабжению, текущее использование соответствует назначению. Доступ к зданию имеется - подъездные пути с ул. Стара-Загора.

Производя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом использования данного объекта является использование его в качестве офисно - складского здания, что отражено на стр. 16 отчета.

Оцениваемое нежилое здание отнесено оценщиком к сегменту рынка – деловая недвижимость офисного назначения, расположенная в г. Самаре.

Анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости указанного сегмента, расположенных в г. Самара приведен оценщиком на стр. 23-25 отчета. Данные о предложениях на рынке недвижимости получены оценщиком из открытых источников информации – сайтов сети Интернет.

В результате анализа рынка оценщик пришел к выводу, что средняя цена предложения составляет 551 руб./1 кв.м./1 мес. на условиях аренды и 49,1 тыс. руб./1 кв.м. на условиях продажи, в т.ч. (аренда, руб./1 кв.м./1 мес./продажа, тыс. руб./1 кв.м.); офисов – 488/49,1; торговых помещений – 635/54,9; универсальных помещений – 530/43,3.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

По результатам проведенного анализа, исходя из целей и задач проводимой оценки, оценщиком было принято решение отказаться от применения сравнительного и доходного подходов при определении стоимости вышеуказанного объекта. Причины отказа от указанных подходов оценщиком обоснованы, что отражено на странице 39 отчета.

В отчете произведен расчет стоимости нежилого здания с применением затратного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п.п.18-20 ФСО N 1).

В рамках затратного подхода оценщиком был выбран метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования). Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат применялись укрупненные стоимостные показатели. Для расчета рыночной стоимости здания оценщик использовал информационный справочник КО-ИНВЕСТ «Общественные здания 2008». По схожему конструктиву оценщиком был выбран укрупненный стоимостной показатель на 1 куб.м., аналог – офисы от 2 до 4 этажей, высота этажа до 3,5 м., который по объектным сметам без учета НДС составляет 7 640 руб./кв. м. без учета НДС на январь 2008 г. Площадь оцениваемого объекта равна 1 344,2 кв.м. Так как площадь оцениваемого объекта и объекта сравнения не совпадают, то на данный фактор сделана поправка в соответствии с Табл. 2.6 (стр. 14 справочника КО-ИНВЕСТ – 2008). Внесена корректировка на отсутствие лифта, на местоположение. Так как цены в справочнике указаны на 01.01.2008 г., а дата оценки 15.04.2012 г., то оценщик принял решение скорректировать данное значение на основании уровня инфляции в РФ. Инфляция на дату оценки составила 36,1%. Затем определена прибыль предпринимателя. Рассчитан физический износ пропорционально сроку жизни здания. Результаты исследования приведены в таблицах 4-11 на страницах 35-38 отчета. В итоге получена рыночная стоимость оцениваемого нежилого здания в размере 9 983 327 руб. без НДС, что отражено на стр. 39 отчета.

Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий.

К отчету приложены копии документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, которые подтверждают достоверность использованной оценщиком информации; перечень использованных данных и перечень терминов, использованных при оценке, а также документы, подтверждающие сведения об оценщике и организации.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы» ФИО1, выводы, изложенные в отчете об оценке полностью подтвердила, при этом пояснила, что отчет проверен экспертами Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков». В результате экспертизы технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат не выявлено. Эксперты пришли к выводу, что отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и итоговая величина стоимости объекта оценки, отраженная в отчете, подтверждается.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 9 983 327 руб. без НДС, а требования ООО «Отрада-Меха» - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 07.09.2017 года, а в суд - 04.10.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Отрада - Меха» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 344,2 кв.м., этажность: 4, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 9 983 327 рублей без НДС.

Датой обращения ООО «Отрада-Меха» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 07.09.2017 года, а в суд – 04.10.2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.12.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.