Решение № 3А-132/2020 3А-132/2020~М-151/2020 М-151/2020 от 22 декабря 2020 г. по делу № 3А-132/2020

Дело №3а-132/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 декабря 2020 года г.Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Костыревой Е.Л.,

при секретаре Копыциной Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – помещения с кадастровым <номер> в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 обратился в суд с данным административным исковым заявлением, в обоснование указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 70,4 кв.м., кадастровый <номер>, расположенное по <адрес>. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 28 АА 553040 от 27 мая 2011 года, выданного на основании договора купли-продажи от 9 марта 2000 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 марта 2000 года сделана запись регистрации №28-02-1/2000-322.

Постановлением Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года №536 утверждены результаты оценки кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года, которые были внесены в ЕГРН 7 декабря 2016 года, в размере 1 714 656,00 рублей. Однако действительная рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 099 000 рублей, что подтверждается отчетом №393-20-5 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым <номер> от 23 октября 2020 года, составленным <данные изъяты>.

ФИО1 является плательщиком налога на имущество в отношении нежилого помещения, кадастровый <номер>, налоговой базой при этом выступает кадастровая стоимость объекта недвижимости. Таким образом результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как собственника указанного объекта недвижимости, уплачивающего налог на имущество.

Просит пересмотреть кадастровую стоимость нежилого помещения площадью 70,4 кв.м., с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес> и установить равной ее рыночной стоимости в размере 1 099 000,00 рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель Управления Росреестра Амурской области ФИО2 указала, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению только в случае предоставления отчета, соответствующего требованиям, установленным законодательством РФ.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель администрации г.Белогорск ФИО3 указала, что несоразмерное и значительное снижение кадастровой стоимости указанного объекта налогообложения существенным образом снизит сумму налога на имущество физических лиц, который является одним из основных источников формирования доходной базы бюджета муниципального образования г.Белогорск, что приведет к неблагоприятным последствиям в части решения администрацией г.Белогорск вопросов местного значения. Считает, что указанный отчет не соответствует требованиям Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Заявленные требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, административным истцом не представлено доказательств соответствия отчета об оценке №393-20-5 от 23 октября 2020 года действующим нормам законодательства, что свидетельствует о невозможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной ее рыночной стоимости на основании представленного отчета об оценке, в связи с чем просит в удовлетворении требований отказать.

В письменном отзыве представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области ФИО4 указала, что объект недвижимости — встроенное помещение магазина с кадастровым <номер> является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет 24 ноября 2011 года.

Объект вошел в перечень объектов недвижимости подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года.

Согласно Приложению №1 постановления Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года №536 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым <номер> на 01 января 2016 года составляет 1 714 656,77 рублей.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» представленный отчет независимого оценщика может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренные нормами федерального законодательства о государственном кадастре недвижимости, и, следовательно, исковые требования могут быть удовлетворены. Рассмотрение данного спора оставляет на усмотрение суда.

Административный истец ФИО1 и его представитель ФИО5 в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители Управления Росреестра по Амурской области и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области в судебное заседание не явились, заявили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель Правительства Амурской области и администрации г.Белогорск Амурской области в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не заявили.

В силу ч.4 ст.247 КАС РФ их неявка не является препятствием к рассмотрению административного дела.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 8 декабря 2020 года №КУВИ-002/2020-45978919, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым <номер> по состоянию на 01 января 2016 года установлена в размере 1 714 656,77 рублей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости встроенного помещения магазина от 23 октября 2020 года №393-20-5, выполненному оценщиком <данные изъяты>, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 1 099 000,00 рублей.

Изучив материалы дела, исковые требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, письменные отзывы, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <номер> внесены в ЕГРН 07 декабря 2016 года.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление административного истца ФИО1 подано в пределах срока, установленного ч.3 ст.245 КАС РФ.

Данных о том, что на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, в отношении объекта недвижимости с кадастровым <номер> материалы дела не содержат, и таких доказательств суду не представлено.

Согласно положениям п.1 ст.401 НК РФ, жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение относятся к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Налогоплательщиками указанного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на вышеупомянутое имущество (ст.400 НК РФ).

Исходя из положений ст.400 НК РФ административный истец, как собственник вышеуказанного объекта недвижимости, относится к налогоплательщикам указанного налога.

В соответствии со ст.15, п.1 ст.399 НК РФ налог на имущество физических лиц является местным налогом, устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Предметом требований административного истца является установление кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>, площадью 70,4 кв.м. в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года №536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» по состоянию на 01 января 2016 года. На основании данного постановления сведения о государственной кадастровой оценке были внесены в государственный кадастр недвижимости.

Как установлено судом, объект недвижимости с кадастровым <номер> вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01 января 2016 года.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и ее оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании п.15 ст.20 КАС РФ подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость, в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежат рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (пункты 2 и 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии с п.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости объекта недвижимости является отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с чем отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 23 октября 2020 года №393-20-5, выполненный оценщиком <данные изъяты>, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, представленный административным истцом, подлежит оценке по правилам ст.84 КАС РФ.

В силу ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ч.1 ст.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с п.24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V.Анализ рынка. Пункт 11 ФСО №7).

Так, из отчета №393-20-5 от 23 октября 2020 года следует, что по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость встроенного помещения магазина с кадастровым <номер> составляет 1 099 000,00 рублей.

Из указанного отчета усматривается, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком на основании сведений из ЕГРН о качественных и количественных характеристиках объекта недвижимости, анализа нормативно-справочной и статистической информации о состоянии и изменении уровня цен в рассматриваемом регионе, в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Отчет №393-20-5 от 23 октября 2020 года выполнен оценщиком Ф.И.О.12., которая является членом ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «СОЮЗ» (свидетельство <номер> от 23 июля 2020 года), гражданская ответственность оценщика Ф.И.О.13 по оценке имущества застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ Страховое открытое акционерное общество «ВСК» (полис страхования ответственности <номер> с 3 апреля 2020 года по 2 апреля 2021 года), оценщик имеет квалификационный аттестат <номер> от 26 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности c 2009 года.

Установленные обстоятельства подтверждают соответствие оценщика Ф.И.О.14 требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности статьями 4, 15, 15.1, 24.7 Федерального закона №135-ФЗ.

Для получения достоверных результатов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы к оценке недвижимости, при этом обоснован отказ от затратного подхода.

.
Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических и арифметических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Доказательств, опровергающих выводы оценщика, выполнившего отчет об оценке спорного объекта недвижимости, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами суду не представлено.

Кроме этого, не представлено доказательств об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательств, которые могли бы поставить под сомнение достоверность названного отчета об оценке, ходатайство о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не заявлено.

Доказательств предоставления административным истцом недостоверных сведений о величине рыночной стоимости спорного объекта материалы дела не содержат.

Вопреки доводам представителя администрации г.Белогорск, изложенным в письменном отзыве, доказательств того, что представленный отчет не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суду не представлено.

Доводы представителя администрации г.Белогорск о том, что снижение суммы налога на имущество физических лиц приведет к неблагоприятным последствиям в части решения администрацией г.Белогорск вопросов местного значения, сами по себе, не являются основаниями для признания отчета недопустимым доказательством и для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке №393-20-5 от 23 октября 2020 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым <номер>, выполненный оценщиком Ф.И.О.15, является допустимым доказательством по настоящему делу.

С учетом совокупности исследованных доказательств, с точки зрения относимости и допустимости, в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ и установленными по делу обстоятельствами суд находит подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <номер>.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п.25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом о пересмотре кадастровой стоимости считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Доказательств обращения административным истцом в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости суду не представлено.

Административный истец ФИО1 обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 23 ноября 2020 года.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление административного истца ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – встроенное помещение магазина, назначение: нежилое, площадью 70,4 кв.м., с кадастровым номером <номер>, расположенное по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 099 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <номер> считать 23 ноября 2020 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Костырева Е.Л.

В окончательной форме решение принято 29 декабря 2020 года.

Председательствующий Костырева Е.Л.

Дело №3а-132/2020