Решение № 2-17/2026 2-17/2026(2-816/2025;)~М-798/2025 2-816/2025 М-798/2025 от 26 апреля 2026 г. по делу № 2-17/2026

Мотивированное
решение

составлено 27 апреля 2026 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Город Невьянск Свердловской области 13 апреля 2026 года

Невьянский городской суд Свердловской области

в составе: председательствующего судьи Черепанина М.А.

при ведении протокола помощником судьи Шибаковой Е.Ю.

с участием:

представителя истца - адвоката Кузнецовой Е.А., действующей на основании ордера,

ответчика ФИО1, его представителя ФИО2, допущенной по устному ходатайству, представляющей интересы ООО «Продторг» на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Ива» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения,

установил:

ООО «ИВА» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды от 01.02.2020, взыскании задолженности в размере 35 000 рублей, взыскании неустойки за просрочку по оплате арендной платы в размере 2100 рублей, взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей за период с июля 2022 по июль 2025 года в размере 182 504 рубля 07 копеек, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 76 364 рубля 20 копеек, возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение *** расположенное по адресу: .....

С учетом увеличения исковых требований истец сформулировал исковые требования следующим образом:

взыскать задолженность по арендной плате в размере 49 000 рублей;

взыскать неустойку за просрочку внесения арендной платы в размере 2940 рублей;

взыскать задолженность по оплате задолженность по оплате коммунальных платежей за период с июля 2022 по июль 2025 года в размере 182 504 рубля 07 копеек;

взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 76 364 рубля 20 копеек;

возложить на ответчика обязанность освободить нежилое помещение *** расположенное по адресу: .....

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ООО «Ива» и ФИО4 (в настоящее время фамилия изменена на Ковалли) А.Г., 01.02.2020 заключен договор аренды без номера, по условиям которого истец предоставил ответчику в срочное возмездное пользование нежилое помещение *** в .... .... общей площадью 116,2 кв.м.

Размер арендной платы установлен п.3.1 договора и составляет 7000 рублей в месяц.

Срок внесения арендной платы установлен п.3.2 договора, арендная плата вносится не позднее 15 числа текущего месяца.

В нарушение условий договора ответчик допустил образование задолженности за период с марта по сентябрь 2025 года в размере 49 000 рублей, в связи с чем истец начислил неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы, кроме того ответчиком не оплачивались коммунальные платежи.

В судебном заседании представитель истца адвокат Кузнецова Е.А., действующая на основании ордера доводы иска поддержала, настаивала на удовлетворении исковых требвоаний.

Ответчик ФИО1, в судебном заседании возражал против удовлетворении исковых требований пояснив суду, что является ненадлежащим ответчиком, права и обязанности по договору аренды переданы ООО «Продторг».

При сдаче помещения в аренды ответчиком за свой счет был произведен капитальный ремонт, после предъявления претензий стороны истца, ответчик потребовал от арендодателя возмещения стоимости произведенного ремонта. Кроме того арендная плата вносилась ООО «Продторг» в том числе из кассы ООО «Продторг» директор ООО «Ива» ФИО3 получала денежные средства.

Представитель ФИО1 ФИО2, допущенная по устному ходатайству и представляющая интересы ООО «Продторг» на основании доверенности доводы ответчика ФИО1 поддержала, возражала против удовлетворения исковых требований.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав представленные доказательства суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. п. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 2 ст. 619 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.02.2020 между ООО «Ива» и индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды без номера по условиям которого истец предоставил ответчику в срочное возмездное пользование нежилое помещение .... .... общей площадью 116,2 кв.м.

Размер арендной платы установлен п.3.1 договора и составляет 7000 рублей в месяц.

Срок внесения арендной платы установлен п.3.2 договора, арендная плата вносится не позднее 15 числа текущего месяца.

Пунктом 5.2. стороны установили срок действия договора – 3 года, пунктом 5.3 стороны согласовали продление действия договора на тех же условиях на следующие три года в случае, если стороны не заявят за два месяца до истечения срока его действия о своем нежелании продлить действие договора.

Пунктом 2.1.4 договора установлено, что для использования сданного арендодателем помещения арендатор производит капитальный ремонт передаваемых арендатору помещений. Под капитальным ремонтов стороны подразумевают работы по замене окон, входной группы и реконструкции пола, замене электрических сетей. В случае расторжения договора арендной платы по инициативе Арендодателя стоимость такого ремонта возмещается арендатору согласно п.2.1.7 договора.

Пунктом 2.1.5 договора аренды без номера заключенного между истцом и ответчиком установлено что в случае аварий, пожаров, затоплений арендодатель немедленно принимает все необходимые меры для устранению последствий указанных событий.

Пунктом 2.1.7 стороны установили что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя до февраля 2023 года последний обязан возместить стоимость произведённого капитального ремонта в течение 14 календарных дней. В случае нарушения сроков оплаты, срок действия настоящего договора продлевается до момента фактической выплаты арендодателем суммы, указанной в настоящем пункте (том 1 л.д.6-7).

Одновременно с заключением договора аренды сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого арендодатель выразил свое согласие на заключение договора субаренды с ООО «Продторг» (том 1 л.д. 32).

На основании договора подряда *** от 02.02.2020 заключенного между ООО «Продторг» и ООО «Зодчий» подрядчик выполнил ремонт переданного в аренду помещения (том 1 л.д.109-119).

00.00.0000 истец направил ответчику предупреждение о нарушении договора в котором указал, что арендатор без согласия арендодателя снес стену, разделяющую нежилое помещение арендодателя площадью 50,8 кв.м. и помещение арендатора а кроме того не вносит оплату за коммунальные услуги, нарушает срок внесения арендной платы, кроме того по мнению арендодателя в связи с прекращением ФИО4 деятельности в качестве индивидуального предпринимателя договор аренды прекратил свое действие, потребовав в течение 7 дней устранить все допущенные нарушения договора аренды (том 1 л.д.10-11).

В ответ на данное предупреждение ответчик направил истцу письмо, в котором сообщил что арендная плата вносится субарендатором, счета за коммунальные услуги истцом в адрес ответчика для оплаты не выставлялись.

Кроме того ответчик потребовал возмещения стоимости произведенного капитального ремонта в размере 2 458 353 рубля 31 копейки, а также устранения последствий затопления фекальными стоками и горячей водой произошедшего 00.00.0000 вследствие чего использование помещения не представляется возможным (том 1 л.д. 33-34), кроме того ответчик потребовал демонтаж размещенного на фасаде объявления о продаже помещения.

Для расчёта общей суммы арендных платежей, перечисленных ООО «Продторг» по договору аренды без номера от 01.02.2020 г., проанализируем выписки по счету предоставленные ООО «Ива»

2022 год: 19.01.2022 — 7 000 рублей; 26.01.2022 — 7 000 рублей; 31.01.2022 — 7 000 рублей; 15.03.2022 — 7 000 рублей; 12.05.2022 – 7000 рублей; 23.06.2022 — 7 000 рублей; 02.08.2022 — 7 000 рублей; 05.08.2022 — 14 000 рублей; 12.09.2022 -7000 рублей; 13.09.2022 -7000 рублей; 28.11.2022 — 7 000 рублей; 16.12.2022 — 14 000 рублей; 26.12.2022- 30 000 рублей;

Итого за 2022 год оплата 128 0000 ( том 1 л.д. 179 -198).

2023 год: 13.01.2023 — 5 000 рублей 23.01.2023 — 7 000 рублей; 21.03.2023 — 7 000 рублей; 28.04.2023 — 7 000 рублей; 05.05.2023 — 7 000 рублей; 14.06.2023 — 7 000 рублей; 03.08.2023 — 14 000 рублей; 02.10.2023 -7000 рублей; 20.10.2023 – 6000 рублей; 25.10.2023 – 1000 рублей 14.12.2023 - 5000 рублей;

Итого за 2023 год 73 000 рублей (том 2 л.д. 15-33).

2024 год: 15.01.2024 –10 000 рублей; 29.01.2024 – 13 000 рублей; 11.03.2024 -7000 рублей; 01.04.2024 – 10 000 рублей (перевод на карту директора ООО «Ива» ФИО3 не учтен в выписке по счету том 1 л.д.120), 05.04.2024 – 7000 рублей;22.04.2024 – 7000 рублей; 05.05.2024 – 7000 рублей; 05.07.2024 – 14 000 рублей; 20.08.2024 – 7000 рублей; 27.09.2024 -7000 рублей; 30.10.2024 - 7000 рублей;

Итого за 2024 год 86 000 (том 1 л.д. 212)

2025 год: 13.02.2025 - 7 000 рублей; 25.04.2025 - 7 000 рублей; 12.05.2025-7000 рублей;

Итого за 2025 год 21 000 рублей.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Как следует из переписки сторон помещение, переданное в аренду в 2024 году было затоплено фекальными стоками и горячей водой вследствие чего, использование его по назначению является невозможным.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами арендодатель принимал арендную плату от третьего лица – ООО «Продторг» являющегося субарендатором, субарендатор направлял истцу письма о зачете внесенных платежей в счет оплаты арендной платы за ИП ФИО4 по договору аренды без номера от 01.02.2020 (том 1 л.д. 163, л.д.199, том 2 л.д.1).

В ходе рассмотрения спора ответчик возражал против удовлетворения иска и заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает (затопление фекальными стоками и горячей водой), что освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 данного кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 2 ст. 209 этого же кодекса после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Аналогичные разъяснения даны в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.11.2024 по делу №А60-26456/2023 установлено, что условиями заключенного между истцом ООО «Ива» и ФИО4 договора аренды на арендатора не возложена обязанность заключить договоры на предоставление коммунальных услуг, в силу пункта 2.3.9. договора аренды от 01.02.2020 на арендатора возложена обязанность оплачивать счета за коммунальные услуги выставляемые ему арендодателем.

В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг заключенного в соответствии с действующим законодательством, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения в силу закона (том 1 л.д.65).

Доказательств свидетельствующих о направлении арендодателем счетов арендатору для оплаты потребленных коммунальных услуг стороной истца в нарушение требований, установленных ст.56 ГПК РФ не представлено.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Ива» отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Невьянский городской суд.

Председательствующий – (М.А. Черепанин)

Копия верна. Судья – М.А. Черепанин

Помощник судьи – Е.Ю. Шибакова