Решение № 3А-58/2019 3А-58/2019~М-27/2019 М-27/2019 от 15 мая 2019 г. по делу № 3А-58/2019

№3а-58/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 мая 2019 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего: судьи Бушманова А.П.,

при секретаре Шевкун Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв. м, расположенного по <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 обратилась с указанным заявлением в Амурский областной суд, в обоснование, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв. м, расположенный по <адрес>.

Постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 утверждена в размере 4 244 284,20 руб.

Между тем, в соответствии с отчетом ООО «Центр» №78/19н от 25.02.2019 рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 01.01.2013 составляет 1 386 000 руб.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, административный истец просит суд пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв. м, расположенного по <адрес>, и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 386 000 руб.; возложить на Управление Росреестра по Амурской области внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

Представитель Министерства имущественных отношений Амурской области – ФИО3 в письменном отзыве на иск указала, что рассмотрев отчет, министерство не обнаружило грубых нарушений Федерального Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. Просила рассмотреть дело в отсутствие представителя министерства.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области – ФИО4 в письменном отзыве просила суд принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств в соответствии с законом. Просила суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала Амурской области – ФИО5 в письменных возражениях на иск указала, что Учреждение не может быть ответчиком по данному административному иску, поскольку не является органом исполнительной власти, который утверждает кадастровую стоимость. В связи с чем, ФГБУ «ФКП Росреестра» является ненадлежащим ответчиком и просит суд в удовлетворении требований к Филиалу отказать.

Представитель администрации г. Благовещенска – ФИО6 в письменном отзыве указала, что значительное понижение стоимости объекта недвижимости, находящегося собственности истца повлияет на доходную часть городского бюджета муниципального образования г. Благовещенска, что является нарушением прав населения муниципального образования на реализацию социальных проектов, направленных на развитие г. Благовещенска. Просила в удовлетворении предъявленных требований отказать.

15 мая 2019 года в Амурский областной суд поступили дополнения к административному иску, из которых следует, что согласно договора купли-продажи №153 от 09.10.18, послужившего основанием для регистрации права собственности земельного участка у ФИО1, цена продажи объектов недвижимости у АО «ДВК» составляла 1 400 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка и стоимость гаража. Что значительно превышает кадастровую стоимость земельного участка. Также указала, что ФИО1 купил участок в октябре 2018 года, но кадастровая стоимость определена на 01 января 2013 года. При этом уменьшение кадастровой стоимости земельного участка до равной ее рыночной стоимости не повлияет на возврат налога с 2013 года, так как продавец - юридическое лицо уже оплатило и продало этот земельный участок, а ФИО1 по закону оплачивает налог на земельный участок с октября 2018 года. ФИО1 обратился в суд о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в течение 5 лет с даты, когда она была внесена в ЕГРН, а кадастровая стоимость была внесена в ЕГРН в декабре 2014 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 уточнила заявленные требования, просила суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв. м, расположенного по <адрес>, и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 386 000 руб. На требованиях о возложении на Управление Росреестра по Амурской области внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости не настаивала.

Иные, участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о месте, дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь положениями части 4 статьи 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статья 3).

В силу статьи 24.18 данного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв. м, расположенный по <адрес>.

Постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 утверждена в размере 4 244 284,20 руб.

Между тем, в соответствии с отчетом ООО «Центр» №78/19н от 25.02.2019 рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 01.01.2013 составляет 1 386 000 руб.

Поскольку ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, результаты определения кадастровой стоимости которого влияют на размер земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка, что затрагивает его права и обязанности, суд полагает, что он вправе оспорить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п. 15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

По смыслу указанных разъяснений, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены только установленной Законом об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости 08 декабря 2014 года.

Поскольку представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 обратился в суд 15 марта 2019 года, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление подано в срок.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абз.38 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Центр» №78/19н от 25.02.2019, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Так, из отчета ООО «Центр» №78/19н от 25.02.2019 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв. м, расположенного по <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 составляет 1 386 000 руб.

Из указанного отчета усматривается, что при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости, оценка объекта выполнена на основе анализа нормативно-справочной и статистической информации о наиболее эффективном использовании земельного участка, а также анализа рынка земельных участков в Амурской области, анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Специалистом использован сравнительный подход для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Даны четкие разъяснения о причинах неприменения доходного и затратного подходов.

Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт №78/19н от 25.02.2019 выполнен оценщиком Ф.И.О.1., состоящим в саморегулирующей организации союза оценщиков «Межрегиональный союз оценщиков»; гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности № от 24.06.2018), имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от 04.04.2018, из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст. ст. 4, 15, абз.4 ст.15.1 и ст.24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Доказательств, опровергающих выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости №78/19н от 25.02.2019, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами, суду не представлено.

Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке, ходатайства о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт №78/19н от 25.02.2018 об оценке является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.

В соответствии с положениями статьи 246 КАС РФ и абзаца 5 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абзацем 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого заявителем объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего на праве собственности заявителю, были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских) округов Амурской области (приложения 3 к данному постановлению Правительства Амурской области).

Следовательно, в данном случае установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 №361-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, с учетом в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости и допустимости в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд находит подлежащими удовлетворению требования представителя ФИО1 – ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв. м, расположенного по <адрес>, и установлении с 01.01.2013 кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 386 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв. м, расположенного по <адрес>, и установить с 01 января 2013 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 386 000 (один миллион триста восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Датой подачи административного искового заявления в Амурский областной суд считать 15 марта 2019 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Амурского областного суда А.П. Бушманов